TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D'[…] 10 boulevard Hoche 93600 […]

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REFERENCES: N° RG 25/05045 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EAW

PMM

Minute:

AUDIENCE CIVILE

Extrait des minutes du Tunal de Proximité d'[…]

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier;

Après débats à l’audience publique du 09 octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier;

Monsieur X Y Z Représentant: M^e Gameli NOUWADE, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame AA AB

Représentant: M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS

ENTRE DEMANDEUR:

Monsieur X Y Z, demeurant […] comparant en personne assisté de M^e Gameli NOUWADE, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : M^e Gameli NOUWADE Copie délivrée à : M^e Elie SULTAN

Le

-2 DEC 2025

ET DÉFENDERESSE:

Madame AA AB, demeurant […]-93600 […] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 93008-2025-007467 du 24/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) représentée par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur X Y Z est propriétaire d’un logement situé […] (2ème étage, porte gauche) à […] (93600). Le propriétaire a hébergé à titre gratuit Madame AA AB du 21 février 2021 au 21 février 2022. Madame AA AB s’est maintenue dans les lieux à l’expiration de ce délai. Le 6 septembre 2023, Monsieur X Y Z a fait délivrer à l’occupante une sommation de déguerpir.

Le 14 mai 2024, le propriétaire a fait délivrer à l’occupante une sommation de payer la somme de 5 042 euros au titre des indemnités d’occupation et charges impayées dues à cette date.

Suivant acte du seing privé du 30 juillet 2024, Madame AA AB a reconnu devoir la somme de 4368 euros au titre des loyers et charges impayées et s’est engagée à régler cette somme en 24 mensualités de 182 euros à compter du 5 octobre 2024.

Le lendemain, les parties ont signé un contrat de bail portant sur le logement litigieux, prévoyant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 650 euros, outre une provision mensuelle sur charges de

40 euros.

Le 13 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour un montant en principal de 2070 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, Monsieur X Y Z a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous- Bois aux fins de voir:

condamner la locataire à payer la somme de 4 638 euros au titre des indemnités d’occupation dues avant la conclusion du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2024; ⚫ constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail; ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique; condamner la locataire à payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en cours, révisable selon les dispositions du contrat de bail, outre les charges qui seront à régulariser; condamner la locataire au paiement de la somme de 4 240 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

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condamner la locataire à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation.

Initialement appelée à l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, la défenderesse ayant effectué une demande d’aide juridictionnelle.

Lors de l’audience du 9 octobre 2025, Monsieur X Y Z, représentée par son conseil, s’est référé à ses conclusions écrites aux termes desquelles il sollicite : la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique

si nécessaire

la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux, la condamnation de la locataire au paiement des sommes suivantes : 6240 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 6 février 2022 au

30 juillet 2024,

8211,87 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2025, 4 000 euros en réparation du préjudice financier • 5 000 euros en réparation du préjudice moral 3000 euros en réparation du préjudice de santé

。 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Toutefois, Monsieur X Y Z a précisé oralement que sa demande en paiement des loyers impayés s’élevait à la somme de 12 000 euros pour la période du 6 février 2022 au mois d’octobre 2025.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, le bailleur indique que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, la locataire ne s’étant pas acquittée des sommes dues dans un délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer. A titre subsidiaire, le bailleur soutient que le bail doit être résilié judiciairement en raison du manquement de la locataire à son obligation de régler le loyer et les charges aux termes convenus. S’agissant de la demande en paiement pour la période antérieure à la conclusion du bail, le bailleur soutient que Madame AA AB s’est maintenue dans les lieux sans son accord et il évalue le montant de l’indemnité d’occupation à la valeur locative du bien, soit la somme de 690 euros par mois. S’agissant des demandes de dommages et intérêts, Monsieur X Y Z considère avoir subi un préjudice financier dans la mesure où il a été privé de ses revenus locatifs, ainsi qu’un préjudice moral consistant dans la souffrance morale de se retrouver contraint d’effectuer des démarches complexes pour faire valoir ses droits. Enfin, il estime avoir subi un préjudice de santé dans la mesure où il a été placé en arrêt de travail pendant deux mois en raison d’un état dépressif sévère

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Madame AA AB, représentée par son conseil, a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, le rejet des demandes formées à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la mise à l’écart de l’exécution provisoire. A titre subsidiaire, elle a sollicité des délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire sur une durée de 24 mois. Elle a déclaré qu’elle était de bonne foi et qu’elle reconnaissait l’existence de la dette locative. Elle a expliqué qu’elle rencontrait des difficultés financières importantes. Elle a souligné l’absence de preuve de lien entre les problèmes de santé du bailleur et les impayés locatifs.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24- III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 13 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 26 décembre 2024.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, augmenté des charges, qui seront à régulariser.

Sur les demandes en paiement

Sur la période postérieure à la conclusion du bail écrit

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Au vu du décompte produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 8 380 euros au 9 octobre 2025, pour la période allant de l’échéance du mois d’août 2024 jusqu’à l’indemnité d’occupation d’octobre-2025.

Dès lors, il convient de condamner la locataire à verser au bailleur la somme de 8 380 euros.

Par ailleurs, à compter de l’échéance du mois de novembre 2025, il convient de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée précédemment, jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la période antérieure à la conclusion du bail écrit

En l’espèce, Monsieur X Y Z explique qu’après avoir hébergé Madame ABȧ titre gratuit du 21 février 2021 au 21 février 2022, il lui a donné à bail le logement dans le cadre d’un bail verbal, jusqu’à signature d’un bail écrit le 31 juillet 2024. Il soutient ainsi qu’un bail verbal a existé entre les parties entre le 22 février 2022 et le 30 juillet 2024, pour un loyer mensuel de 690 euros. Lors de l’audience, Madame AA AB n’a pas contesté cette affirmation. En outre, le bailleur produit un acte sous seing privé daté du 31 juillet 2024 aux termes duquel la défenderesse reconnait devoir la somme de 3 648 euros au titre des loyers impayés à cette date, étant précisé que le document indique que le loyer mensuel est fixé à 690 euros.

Il y a lieu d’en déduire qu’il existait bien un bail verbal entre les parties avant la conclusion du bail écrit le 31 juillet 2025.

S’agissant du montant du par la locataire, il y a lieu de souligner que la reconnaissance de dette a été signée par Monsieur X Y Z, qui a donc également reconnu que le montant de la dette locative s’élevait à 3 648 euros au 31 juillet 2024.

Cependant, ce dernier ayant limité sa demande en paiement à la somme de 12 000 euros lors de l’audience, il y a lieu de considérer que Madame AA AB est redevable la sommé de 3 620 euros pour la période antérieure à la conclusion du bail écrit (12 000-8380).

En conséquence, Madame AA AB sera condamnée à payer la somme de 3 620 euros à Monsieur X Y Z au titre des loyers et charges impayées pour la période du 22 février 2022 au 30 juillet 2024.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 VII précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

En l’espèce, lors de l’audience, la locataire a sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cependant, elle ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, sa demande sera rejetée et son expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

L’article 1343-5 prévoit par ailleurs que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard aux difficultés financière de Madame AA AB, il lui sera accordé des délais de paiement pour apurer sa dette.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code ajoute que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal. Ainsi, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut 1 obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur soutient avoir subi un préjudice financier dans la mesure où il n’a pas perçu les loyers en contrepartie du bien loué. Cependant, ce préjudice est d’ores et déjà réparé par la condamnation de la locataire à payer l’ensemble de loyers et charges impayés.

S’agissant du préjudice moral, si Monsieur X Y Z produit des éléments démontrant qu’il a souffert d’un état dépressif justifiant un arrêt de travail, il ne démontre pas que ces souffrances sont en lien avec l’impayé locatif. De même, s’il justifie s’acquitter d’un prêt immobilier, aucun document ne permet de confirmer que ce prêt a été souscrit pour acquérir le bien objet de la présente procédure.

S’agissant du préjudice de santé, il y a lieu de relever qu’il se confond avec le préjudice moral et qu’en tout état de cause, le lien avec les impayés locatifs n’est pas établi.

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts seront rejetées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

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Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à participer aux frais irrépétibles que le bailleur a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur X Y Z,

CONSTATE à la date du 26 décembre 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur X Y Z d’une part, bailleur, et Madame AA AB d’autre part, preneur, portant sur le logement […] (2ème étage, porte gauche) à […];

CONSTATE que depuis cette date, Madame AA AB est occupante sans droit ni titre du dit logement;

DIT qu’à défaut pour Madame AA AB d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Madame AA AB, en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame AA AB à payer à Monsieur X Y Z la somme de 3 620 euros au titre des loyers et charges impayées pour la période du 22 février 2022 au 31 juillet 2024;

CONDAMNE Madame AA AB à payer à Monsieur X Y Z la somme de 8 380 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 9 octobre 2025, pour la période du 1" aout 2024 au 31 octobre 2025;

CONDAMNE, à compter de l’échéance du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame AA AB à payer à Monsieur X Y Z une indemnité

mensuelle d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser,

AUTORISE Madame AA AB à apurer la dette précédemment fixée en 24 mensualités, dont 23 d’un montant minimum de 500 euros, la 24 et dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord entre les parties;

DIT que le paiement devra être effectué au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois, au plus tard le 20 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut de paiement, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues; REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur X Y Z; CONDAMNE Madame AA AB à payer à Monsieur X Y Z la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame AA AB aux dépens de l’instance, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

LE GREFFIER P

Proximit

Aulnay-so

POUR COPIE CAREFEE CONFORME

Tribu

が

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