Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 4 septembre 2023, 10 janvier 2024 et 11 avril 2025, M. C… B…, représenté par M^e Tomi, demande au tribunal de prononcer la décharge de la somme de 9 521 euros au titre des droits acquittés à raison d’une plus-value immobilière déclarée en 2021.

Il soutient, dans le dernier état de ses écritures :

- qu’il est fondé à demander la prise en compte, au titre de la majoration du prix d’acquisition du bien vendu, de la somme globale de 86 149,23 euros, composée de frais d’acquisition (6 151 euros), de frais de toiture (5 712 euros), de dépenses de reconstruction (70 386,23 euros) et des frais qu’il a supportés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (3 900 euros), conformément aux dispositions des 3° et 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts ;

- à défaut, qu’il est fondé à se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la réponse ministérielle publiée le 25 novembre 2008 à la question parlementaire n° 27539 de M^me A…, députée, selon laquelle sont admis en majoration du prix d’acquisition, pour le calcul de la plus-value immobilière, les travaux d’entretien, de réparation et de grosses réparations qui sont consécutifs à des travaux de reconstruction dont ils sont indissociables ;

- il est fondé à demander la prise en compte, dans la détermination du prix de cession, de la somme globale de 25 008 euros au titre de frais de commissions d’agence (10 500 euros), d’autres frais divers conservés par le notaire (9 521 euros) et de frais de mainlevée (4 987 euros) qu’il a acquittés dans le cadre de la vente de son bien, et ce en application des 1° et 5° de l’article 41 duovicies H de l’annexe III du code général des impôts ;

- que l’assujettissement à une taxe sur la plus-value serait contraire aux dispositions de l’article 13 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 dès lors qu’il n’a perçu aucun gain de la vente de son bien immobilier ;

Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 décembre 2023 et 7 novembre 2024, la directrice départementale des finances publiques de la Somme conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 18 mars 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 17 avril 2025.

Un mémoire de la directrice départementale des finances publiques de la Somme, enregistré le 21 octobre 2025, postérieurement à la clôture de l’instruction, n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Sako, conseillère,

- et les conclusions de M. Menet, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

M. C… B… a fait l’acquisition en 2005 d’un appartement sur le territoire de la commune de Chambly, pour un montant de 74 000 euros, qu’il a revendu en 2021 au prix de 145 100 euros. Il a déclaré à cette occasion une plus-value immobilière à raison de laquelle il a été imposé à hauteur de 9 521 euros. Contestant ultérieurement l’existence de cette plus-value, le requérant a, par une réclamation préalable en date du 15 juin 2023, sollicité la décharge de cette imposition. Cette demande a été rejetée par une décision du 5 juillet 2023. Par la présente requête, M. B… demande au tribunal de le décharger de l’imposition sur la plus-value immobilière dont il s’est acquitté en 2021 lors de la vente de son bien immobilier.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

En ce qui concerne la détermination du prix de cession :

Aux termes de l’article 150 VA du code général des impôts : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. (…) / III. – Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession. ». Aux termes de l’article 41 duovicies H de l’annexe III du même code : « Pour l’application du III de l’article 150 VA du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s’entendent exclusivement : / 1° Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ; (…) / 5° Des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble. ».

En premier lieu, si le requérant soutient et justifie s’être acquitté de la somme de

10 500 euros au titre de la commission versée à l’agence immobilière chargée de vendre son appartement, cette circonstance est sans incidence dès lors qu’il résulte de l’instruction que cette somme a déjà été prise en compte lors de la déclaration de plus-value immobilière réalisée par l’intéressé, et donc dans la détermination de son montant.

En deuxième lieu, si M. B… fait valoir qu’il a payé la somme de 4 987 euros au titre de frais de mainlevée de l’hypothèque grevant son bien, il résulte de l’instruction que ces frais constituent en réalité des frais de distribution prévus par les dispositions des articles R. 331-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Par suite, il n’est pas fondé à soutenir que ces frais devraient venir en déduction du prix de cession sur le fondement des dispositions précitées du 5° de l’article 41 duovicies H de l’annexe III du code général des impôts.

En troisième lieu, si le requérant fait valoir qu’il convient de réduire le prix de cession de la somme de 9 521 euros qu’il affirme avoir acquittée au titre d’« autres frais conservés par le notaire », il n’apporte aucun élément de nature à justifier de la nature de cette dépense, et par conséquent de ce qu’elle devrait être admise en déduction du prix de cession, par application des dispositions citées au point 2.

En ce qui concerne la détermination du prix d’acquisition :

S’agissant de l’application de la loi fiscale :

Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : « I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (…) ». Aux termes de l’article 150 V du même code : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant ». L’article 150 VB du même code dispose, dans sa version applicable au litige : « I. – Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte (…) / II. – Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) / 3° Des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d’acquisition dans le cas des immeubles à l’exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies ; / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée. (…) ».

En premier lieu, il résulte de l’instruction que la somme de 6 151 euros dont M. B… justifie s’être acquitté au titre de frais d’acquisition visés au 3° du II de l’article 150 VB précité, a déjà été prise en compte lors de sa déclaration de plus-value.

En deuxième lieu, il résulte des dispositions citées au point 6 que, lorsqu’un contribuable a réalisé, postérieurement à l’acquisition d’un bien immobilier, des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration de ce bien, les dépenses relatives à ces travaux peuvent, sous réserve qu’elles n’aient pas été déjà déduites du revenu imposable et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, venir en majoration du prix d’acquisition de ce bien immobilier pour le calcul de la plus-value réalisée à l’occasion de sa cession. Doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction.

En l’espèce, il résulte de l’instruction que M. B…, qui avait entrepris de réaliser personnellement des travaux de rénovation dans son appartement situé en rez-de-chaussée, a provoqué à cette occasion de graves désordres en abattant un mur porteur, compromettant ainsi la solidité de l’immeuble. Aussi, par un jugement du 9 août 2011, le tribunal de grande instance de Senlis l’a condamné à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux propriétaires des deux appartements concernés par le sinistre qu’il a provoqué, pour un montant global de 70 386,23 euros, correspondant aux frais de remise en état des parties communes, des deux appartements et des honoraires de maîtrise d’œuvre y afférents. L’intéressé a en outre été condamné à verser à ces parties la somme globale de 3 900 euros au titre des frais d’instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Or de tels dommages et intérêts, qui ont d’ailleurs pour l’essentiel vocation à financer des travaux portant sur d’autres biens que le sien, ne constituent pas des dépenses de reconstruction au sens des dispositions précitées du 4° du II de l’article 150 VB. La circonstance que ces travaux étaient requis pour autoriser la vente de son bien est, à cet égard, sans incidence. Si M. B… démontre en revanche avoir assumé une dépense d’amélioration du fait de travaux de remplacement du toit vitré de son appartement, la somme de 5 712 euros qu’il justifie avoir supportée à cette occasion est inférieure au montant forfaitaire de 15 % dont il a bénéficié pour la détermination du prix d’acquisition de son bien, au titre des dépenses visées au 4° du II de l’article 150 VB précité.

S’agissant de l’interprétation de la loi fiscale :

Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l’administration est un différend sur l’interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s’il est démontré que l’interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l’époque, formellement admise par l’administration. / (…) / Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. (…) ».

Le requérant, dont l’imposition litigieuse ne résulte pas d’un rehaussement, ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement des dispositions du premier alinéa de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la réponse ministérielle publiée le 25 novembre 2008 à la question parlementaire n° 27539 de M^me A…, députée. Cette réponse ne contient, en tout état de cause, aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle retenue par le présent jugement.

En ce qui concerne la détermination de la plus-value immobilière :

Si M. B… fait valoir que le fait d’être assujetti à une imposition sur la plus-value, alors qu’il a subi dans les faits une moins-value, serait contraire aux dispositions de l’article 13 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, un tel moyen, qui remet en cause la constitutionnalité de la loi fiscale, est irrecevable faute d’avoir été présenté par un mémoire distinct dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionnalité.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par M. B… doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. C… B… et à la directrice départementale des finances publiques de la Somme.

Délibéré après l’audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Boutou, président,

M. Le Gars, conseiller,

M^me Sako, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

La rapporteure,

Signé

B. Sako

Le président,

Signé

B. Boutou

La greffière,

Signé

A. Ribière

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.