Vu la procédure suivante :

Par une réclamation datée du 20 septembre 2023, soumise d’office au tribunal le 7 juillet 2025 par la directrice départementale des finances publiques de la Somme et valant requête en application des articles R. 199-1 et R. 200-3 du livre des procédures fiscales, la société par actions simplifiée (SAS) Nespoli France, représentée par son directeur général, M. A…, demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 à raison de l’établissement industriel situé au 12 rue de l’armistice à La Capelle (Aisne), assortie des intérêts moratoires correspondants.

Elle soutient que :

- la valeur locative de l’immeuble situé 12 rue de l’armistice à La Capelle aurait dû être évaluée à partir de son prix de revient, qui comprend la valeur de sa cession à hauteur de 0,15 euros lors de la levée d’option par la société Franpin, en qualité de crédit-preneur de l’immeuble le 27 décembre 2005, majorée des dotations aux amortissements non déductibles résultant de la différence entre la durée d’amortissement de quinze ans pratiquée par le crédit-bailleur et celle qu’aurait pu calculer le redevable s’il avait été propriétaire de l’immeuble au cours de ces quinze années. Pour tenir compte de la différence entre la durée de quinze ans d’amortissement des immeubles industriels pratiquée par le crédit-bailleur et celle de vingt ans accordée aux autres propriétaires, le montant correspondant à cinq annuités de dotations d’amortissements dérogatoires à la date de cession de l’immeuble litigieux le 27 décembre 2005 doit être réintégré en substitution de sa valeur d’origine en 1990 ;

- la cession de l’immeuble ayant porté sur des « murs nus », son évaluation échappe au seuil plancher prévu par les dispositions de l’article 1518 B du code général des impôts ;

- à titre subsidiaire, si une valeur plancher prévue par l’article 1518 B du code général des impôts devait être appliquée, il conviendrait alors de la déterminer à partir de la valeur du contrat de crédit-bail avant la levée d’option par la société Franpin le 27 décembre 2005. A cet égard, elle précise que le crédit-preneur ayant acquis les immobilisations industrielles peut demander, même après l’expiration du délai de prescription qui suit la levée d’option de rachat, la correction de ses impositions au titre de chaque exercice non prescrit, au regard de la valeur plancher dont aurait dû bénéficier le crédit bailleur.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 juillet 2025, la directrice départementale des finances publiques de la Somme conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés par la SAS Nespoli France n’est fondé.

Par ordonnance du 23 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 29 octobre 2025.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts ;

- le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Le Gars,

- et les conclusions de M. Menet, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Nespoli France, qui exerce une activité de fabrication et de commercialisation de produits de peinture, maçonnerie, carrelage et de tous accessoires destinés à la peinture en bâtiment, détient des établissements industriels dont un site situé 12 rue de l’armistice à La Capelle (Aisne). Par un contrat de crédit-bail conclu le 19 mars 1990, la société Auxicomi a consenti un crédit-bail de l’immeuble industriel situé 12 rue de l’armistice à La Capelle à la société Franpin, qui a levé l’option le 27 décembre 2005. Le 1er août 2007, la société Franpin a été fusionnée par voie d’absorption par la société Franpin Nespoli. Cette dernière a été dissoute sans liquidation avec transmission universelle de son patrimoine à la SAS Nespoli France, par déclaration du 30 décembre 2009, enregistrée au greffe du tribunal de commerce de Saint-Quentin le 25 janvier 2010 et prévoyant une prise d’effet de l’opération à compter du 1er janvier 2010. Par une réclamation datée du 20 septembre 2023, soumise d’office au tribunal le 7 juillet 2025 par la directrice départementale des finances publiques de la Somme et valant requête en application des articles R. 199-1 et R. 200-3 du livre des procédures fiscales, la société Nespoli France, demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations primitives auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 à raison de l’établissement industriel situé au 12 rue de l’armistice à La Capelle.

Sur le cadre juridique applicable :

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ». Aux termes de l’article 1388 de ce code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. ».

3. Aux termes de l’article 1500 du même code : « (…) Les bâtiments et terrains industriels sont évalués : / 1° selon les règles fixées à l’article 1499 lorsqu’ils figurent à l’actif du bilan de leur propriétaire ou de leur exploitant, et que celui-ci est soumis aux obligations définies à l’article 53 A ; / 2° Selon les règles prévues à l’article 1499, lorsqu’ils figurent à l’actif du bilan d’une entreprise qui a pour principale activité la location de ces biens industriels ; / 3° selon les règles fixées à l’article 1498 lorsque les conditions prévues au 1° et 2° du présent article ne sont pas satisfaites ou lorsque les dispositions de l’article 1499-0 A sont applicables. ». Aux termes de l’article 1499 du code général des impôts : « La valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée en appliquant au prix de revient de leurs différents éléments, revalorisé à l’aide des coefficients qui avaient été prévus pour la révision des bilans, des taux d’intérêt. / (…) ».

4. L’article 324 AE de l’annexe III au code général des impôts précise que « Le prix de revient visé à l’article 1499 du code général des impôts s’entend de la valeur d’origine pour laquelle les immobilisations doivent être inscrites au bilan en conformité de l’article 38 quinquies. ». Aux termes de l’article 38 quinquies de l’annexe III au même code : « Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine. / Cette valeur d’origine s’entend: (…) / Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale ; /Pour les immobilisations apportées à l’entreprise par des tiers, de la valeur d’apport (…). »

5. Aux termes de l’article 1518 B du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige : « A compter du 1er janvier 1980, la valeur locative des immobilisations corporelles acquises à la suite d’apports, de scissions, de fusions de sociétés ou de cessions d’établissements réalisés à partir du 1er janvier 1976 ne peut être inférieure aux deux tiers de la valeur locative retenue l’année précédant l’apport, la scission, la fusion ou la cession. / Les dispositions de l’alinéa précédent s’appliquent aux seules immobilisations corporelles directement concernées par l’opération d’apport, de scission, de fusion ou de cession, dont la valeur locative a été retenue au titre de l’année précédant l’opération.(…) / Pour les opérations mentionnées au premier alinéa réalisées à compter du 1er janvier 1992, la valeur locative des immobilisations corporelles ne peut être inférieure aux quatre cinquièmes de son montant avant l’opération. Il en est de même pour les transmissions universelles du patrimoine mentionnées à l’article 1844-5 du code civil et réalisées à compter du 1er janvier 2010, pour la valeur locative des seules immobilisations corporelles directement concernées par ces opérations. (…).». Pour l’application de ces dispositions, un établissement doit être regardé comme ayant fait l’objet d’une cession lorsque le même redevable a acquis l’ensemble des éléments mobiliers et immobiliers qui étaient nécessaires à l’exercice autonome de l’activité par le cédant, en vue d’y exercer, avec ces moyens, sa propre activité.

Sur les conclusions à fin de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2022 et 2023 :

6. En premier lieu, lorsqu’une société acquiert des immobilisations à l’occasion de la dissolution sans liquidation d’une société dont elle a réuni toutes les parts, le prix de revient de ces immobilisations, retenu pour la détermination de l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties et la cotisation foncière des entreprises, n’est pas la valeur d’origine des immobilisations dans les comptes de la société dont le patrimoine a fait l’objet d’une transmission, qui avait constitué un prix de revient pour cette société, mais la valeur réelle constatée par la société recevant ces immobilisations, qui est sa propre valeur d’origine. Dès lors, la valeur locative de l’ensemble immobilier litigieux doit être déterminée par rapport à sa valeur réelle comptabilisée par la SAS Nespoli France lors de la transmission universelle du patrimoine de la société Franpin Nespoli ayant pris effet le 1er janvier 2010. En outre, en application des dispositions précitées de l’article 1518 B du code général des impôts, la valeur locative de ces immobilisations ne peut être inférieure aux quatre cinquièmes de celle ayant été retenue au titre de l’année 2009. En l’absence de production de pièces comptables permettant d’établir la valeur constatée des immobilisations litigieuses lors de l’opération de transmission universelle de patrimoine, qu’elle seule est en mesure d’apporter, la société requérante ne peut être regardée comme établissant l’existence d’une surimposition à raison de ces biens. Dans ces conditions, la SAS Nespoli France n’établit pas que les impositions en litige sont entachées d’erreurs dans l’évaluation de la valeur locative de l’établissement industriel situé 12 rue de l’armistice à La Capelle.

7. En deuxième lieu, il résulte de l’instruction que l’établissement industriel, situé au 12 rue de l’armistice à La Capelle, a été successivement acquis par la société Franpin, en tant que crédit-preneur le 27 décembre 2005, puis par la société Franpin Nespoli suite à la fusion par voie d’absorption de la société Franpin le 1er août 2007, et, enfin, par la société Nespoli France, par transmission universelle du patrimoine de la société Franpin Nespoli prenant effet à compter du 1er janvier 2010. Dans ces conditions, la société Nespoli France, qui n’a pas la qualité de crédit-preneur de l’immeuble litigieux, ne peut utilement soutenir que le montant correspondant à cinq annuités de dotations d’amortissements dérogatoires à la date de cession de l’immeuble litigieux le 27 décembre 2005 doit être réintégré pour la détermination de sa valeur locative en substitution de sa valeur d’origine en 1990.

8. En troisième lieu, il résulte de la levée d’option du 27 décembre 2005 en exécution du contrat de crédit-bail du 19 mars 1990 entre la société Auxicomi et la société Franpin que celui-ci porte sur l’immeuble à usage industriel situé 12, rue de l’armistice à La Capelle « avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, sans exception ni réserve ». Le traité de fusion du 28 juin 2007 de la société Franpin Nespoli et de la société Franpin par voie d’absorption de la seconde par la première, précise que la société Franpin lui cède les immobilisations corporelles comprenant des immeubles, des constructions, des installations techniques, matériel et outillage, des agencements et installations du matériel de transport, situées 12 rue de l’armistice et rue Jules Carrière à la Capelle. Dans ces conditions, la société Franpin Nespoli ayant procédé à la transmission universelle de son patrimoine à la société Nespoli France par déclaration avec prise d’effet au 1er janvier 2010, cette dernière doit être regardée comme ayant acquis l’ensemble des éléments mobiliers et immobiliers du site industriel, sis 12, rue de l’armistice à La Capelle, qui étaient nécessaires à l’exercice autonome de l’activité par la société cédante, en vue d’y exercer, avec ces moyens, sa propre activité. Il s’ensuit que la société Nespoli France n’est pas fondée à soutenir que l’établissement industriel en litige est un local nu, qui, compte tenu de cette qualité, échapperait aux dispositions de l’article 1518 B du code général des impôts. En tout état de cause, ces dispositions ne trouvent à s’appliquer que lorsque la valeur plancher est supérieure à la valeur locative des immobilisations corporelles en cause.

9. En quatrième et dernier lieu, la société Nespoli France soutient que, dans l’hypothèse où une valeur plancher prévue par l’article 1518 B du code général des impôts devrait être appliquée au bien en litige, il conviendrait alors de la déterminer à partir de la valeur du contrat de crédit-bail avant la levée d’option par la société Franpin le 27 décembre 2005. A cet égard, elle précise que le crédit-preneur ayant acquis les immobilisations industrielles peut demander, même après l’expiration du délai de prescription qui suit la levée d’option de rachat, la correction de ses impositions au titre de chaque exercice non prescrit, au regard de la valeur plancher dont aurait dû bénéficier le crédit bailleur. Toutefois, d’, la société Nespoli France n’a pas la qualité de crédit-preneur ayant acquis les immobilisations industrielles en litige. D’autre part, il résulte des dispositions citées au point 5 que leur valeur locative ne peut être inférieure aux quatre cinquièmes de celle retenue au titre de l’année 2009, précédant l’année au cours de laquelle la transmission universelle du patrimoine de la société Franpin Nespoli a pris effet. Enfin, et en tout état de cause, le délai de réclamation à l’encontre de leur valeur locative retenue par l’administration fiscale au titre de l’année 2009 a expiré. Dans ces conditions, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que la valeur plancher applicable à son établissement industriel devrait être déterminée à partir de la valeur du contrat de crédit-bail précédant la levée d’option par la société Franpin le 27 décembre 2005.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la société Nespoli France n’est pas fondée à solliciter la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023.

Sur les intérêts moratoires :

11. En l’absence de litige né et actuel entre le comptable et la société requérante, les conclusions à fin de condamnation de l’Etat au versement des intérêts moratoires prévus à l’article L. 208 du livre des procédures fiscales doivent être rejetées.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SAS Nespoli doit être rejetée en toutes ses conclusions.

D é C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Nespoli France est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Nespoli France et à la directrice départementale des finances publiques de la Somme.

Délibéré après l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Boutou, président,

M. Le Gars, conseiller,

M^me Sako, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 décembre 2025.

Le rapporteur,

Signé

V. Le GarsLe président,

Signé

B. Boutou

La greffière,

Signé

A. Ribière

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.