Vu les procédures suivantes :

I. Par un déféré et un mémoire, enregistrés les 12 juin et 16 septembre 2024, sous le n° 2400724, le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud demande au tribunal d’annuler le permis de construire tacite né du silence gardé par le maire de la commune de Conca sur la demande présentée par la SCI Chajep 1 en vue de l’édification d’une maison individuelle avec piscine.

Il soutient que :

- le permis tacite attaqué méconnaît les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l’article L. 121-13 du même code ;

- le projet, qui n’entre pas dans le champ des dérogations prévues à l’article R. 121-5 du même code, se situe dans l’espace remarquable n° 83 inconstructible en application des dispositions de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme ;

- il se situe dans des espaces naturels, sylvicoles et pastoraux délimités par le plan d’aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC) qui sont inconstructibles ;

- la cristallisation des droits nés du permis d’aménager ne peut être invoquée dès lors que ce permis méconnaît notamment les dispositions de la loi Littoral et qu’il est caduc.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 juillet 2024, la SCI Chajep 1, représentée par M^e Marques, conclut au rejet du déféré et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l’État au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le déféré est irrecevable pour tardiveté, le recours gracieux ayant été formé après l’expiration du délai de recours ;

- elle bénéficie de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables à la date du permis d’aménager délivré par le maire de la commune de Conca le 26 janvier 2025 ;

- les moyens soulevés par le préfet de la Corse-du-Sud ne sont pas fondés.

Le déféré a été communiqué à la commune de Conca, qui n’a pas produit d’observations.

II. Par un déféré et un mémoire, enregistrés les 12 juin et 16 septembre 2024, sous le n° 2400726, le préfet de la Corse-du-Sud demande au tribunal d’annuler le permis de construire tacite né du silence gardé par le maire de la commune de Conca sur la demande présentée par la SCI Chajep 1 en vue de l’édification d’une maison individuelle avec piscine.

Il soutient que :

- le permis tacite attaqué méconnaît les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l’article L. 121-13 du même code ;

- le projet, qui n’entre pas dans le champ des dérogations prévues à l’article R. 121-5 du même code, se situe dans l’espace remarquable n° 83 inconstructible en application des dispositions de l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme ;

- il se situe dans des espaces naturels, sylvicoles et pastoraux délimités par le plan d’aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC) qui sont inconstructibles ;

- la cristallisation des droits nés du permis d’aménager ne peut être invoquée dès lors que ce permis méconnaît notamment les dispositions de la loi Littoral et qu’il est caduc.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 juillet 2024, la SCI Chajep 1 représentée par M^e Marques, conclut au rejet du déféré et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l’État au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le déféré est irrecevable pour tardiveté, le recours gracieux ayant été formé après l’expiration du délai de recours ;

- elle bénéficie de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables à la date du permis d’aménager délivré par le maire de la commune de Conca le 26 janvier 2025 ;

- les moyens soulevés par le préfet de la Corse-du-Sud ne sont pas fondés.

Le déféré a été communiqué à la commune de Conca, qui n’a pas produit d’observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Samson ;

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud demande au tribunal d’annuler les permis de construire tacites nés du silence gardé par le maire de la commune de Conca sur les demandes présentées les 20 novembre et 27 décembre 2023 par la SCI Chajep 1 en vue de l’édification d’une maison individuelle avec piscine, sur des terrains cadastrés section B nos 1281 et 1282 situés lieudit Cavalloni.

2. Les deux déférés susvisés présentent à juger des questions identiques et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les fins de non-recevoir opposées par la SCI Chajep 1 :

3. Aux termes de l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, auquel renvoie l’article L. 554-1 du code de justice administrative : « Le représentant de l’Etat dans le département défère au tribunal administratif les actes mentionnés à l’article L. 2131-2 qu’il estime contraires à la légalité dans les deux mois suivant leur transmission. / (…) ». Aux termes des trois premiers alinéas de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. (…). L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. »

4. S’il résulte des dispositions de l’article L. 424-8 du code de l’urbanisme qu’un permis de construire tacite est exécutoire dès qu’il est acquis, sans qu’il y ait lieu de rechercher s’il a été transmis au représentant de l’Etat, les dispositions de cet article ne dérogent pas à celles de l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, en vertu desquelles le préfet défère au tribunal administratif les actes mentionnés à l’article L. 2131-2 qu’il estime contraires à la légalité dans les deux mois suivant leur transmission. Figurent au nombre de ces actes les permis de construire tacites. Une commune doit être réputée avoir satisfait à l’obligation de transmission, dans le cas d’un permis de construire tacite, si elle a transmis au préfet l’entier dossier de demande, en application de l’article R. 423-7 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige. Le délai du déféré court alors à compter de la date à laquelle le permis est acquis ou, dans l’hypothèse où la commune ne satisfait à l’obligation de transmission que postérieurement à cette date, à compter de la date de cette transmission.

Concernant le déféré n° 2400724 :

5. En l’espèce, si la société pétitionnaire soutient que sa demande de permis de construire déposée en mairie de Conca le 20 novembre 2023 a été transmise par cette commune et reçue par le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud le 28 novembre suivant, il ressort toutefois des pièces du dossier que l’entier dossier de demande n’a été communiqué que le 19 février 2024, date à laquelle le délai de recours contentieux a commencé à courir, et non le 20 janvier 2024, date à laquelle est né, du silence gardé par le maire sur cette demande, un permis de construire tacite. Le délai n’était donc pas expiré lorsque le préfet a adressé, le 2 avril 2024, un recours gracieux au maire de Conca en vue du retrait du permis de construire tacite et qui a, dès lors, prorogé le délai du recours contentieux de deux mois. Il s’ensuit que le présent déféré, enregistré le 12 juin 2024, soit dans le délai de recours contentieux, n’est pas tardif. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la SCI Chajep 1 doit être écartée.

Concernant le déféré n° 2400726 :

6. Il ressort des pièces du dossier d’une part, que la demande de permis de construire déposée par la SCI Chajep 1 en mairie de Conca le 27 décembre 2023, a été transmise au préfet de la Corse-du-Sud le 26 mars 2024 accompagnée du certificat du 7 mars 2024 de permis tacite délivré par le maire de cette commune et d’autre part, que le préfet a adressé un recours gracieux le 30 avril 2024 à la commune, en informant la société pétitionnaire de ce recours gracieux, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception déposée auprès des services de La Poste le 30 avril 2024, qui indiquait notamment que « conformément aux dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, je vous transmets copie de la lettre expédiée au maire de Conca ». Alors que la SCI Chajep 1 n’apporte aucun commencement de justification de ce que cette lettre n’aurait pas été accompagnée d’une copie du recours gracieux envoyé à la commune de Conca, il lui appartenait de se rapprocher du préfet pour obtenir la copie du recours gracieux annoncé, dans le cas où celle-ci n’aurait pas été jointe au courrier d’information qui lui a été notifié le 6 mai 2024. Eu égard à ces éléments, l’exercice de ce recours gracieux, qui lui a été régulièrement notifié, a prorogé le délai du recours contentieux. Ce recours gracieux ayant alors été rejeté par une décision du 7 mai 2024 du maire de Conca, reçue en préfecture le 13 mai suivant, le présent déféré, qui a été enregistré le 12 juin 2024, a ainsi été présenté dans le délai de recours imparti. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la SCI Chajep 1 doit également être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

7. En premier lieu, aux termes de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : « Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant : / (…) / 2° L’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager. / (…) ». Aux termes de l’article R. 424-17 du même code : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. / (…) ». Par ailleurs, aux termes du I de l’article L. 146-4 de ce code, dans sa rédaction applicable au litige : « L’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement (…) ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 121-8 de ce même code, dans sa rédaction applicable depuis le 23 novembre 2018 : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants ».

8. D’une part, il ressort des pièces du dossier que les terrains d’assiette du projet de la SCI Chajep 1 sont situés dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager, délivré le 26 janvier 2015. Si le préfet soutient que ce permis d’aménager est devenu caduc en raison de l’absence de preuves de commencement de travaux dans le délai de trois ans fixé par les dispositions précitées de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme ou de ce qu’ils n’auraient pas été interrompus pendant un délai supérieur à une année, il ressort des pièces du dossier que le chantier a fait l’objet d’une déclaration d’ouverture déposée en mairie de Conca, le 19 juin 2017, qu’il a fait l’objet de plusieurs opérations de travaux en 2017, 2018 et 2019 et qu’une déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 18 janvier 2021. Dans ces conditions et alors que le préfet ne produit aucune pièce de nature à contredire ces éléments, la SCI Chajep 1 est fondée à se prévaloir des dispositions d’urbanisme en vigueur à la date d’octroi du permis d’aménager délivré le 26 janvier 2015, et ce durant cinq ans à compter de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée en mairie le 18 janvier 2021.

9. D’autre part et toutefois, si les dispositions de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme citées au point 7 confèrent au bénéficiaire de ce permis d’aménager une garantie de stabilité des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la délivrance de ladite autorisation, elles ne font pas obstacle à l’application, à la demande de permis de construire sollicité par la SCI Chajep 1, du 1er alinéa de l’article L. 121-8 du même code, qui disposait déjà alors que « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement » et ne peut, dès lors, être qualifié de dispositions d’urbanisme nouvelles au sens et pour l’application de l’article L. 442-14 susmentionné.

10. En outre, il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux, qui consiste en la construction d’une maison d’habitation avec piscine, créé une surface de plancher de 200 m² sur des parcelles vierges de toutes constructions. Si ces parcelles sont à proximité, à certains endroits, de terrains bâtis ou faisant l’objet d’opérations de constructions, elles s’incorporent dans une zone majoritairement marquée par des espaces boisés, faiblement urbanisés ou restés à l’état naturel. Compte tenu de ces éléments, tenant à la nature du projet, à la localisation des parcelles ainsi qu’à la configuration des lieux, la construction autorisée par les permis de construire tacites en litige constitue une extension de l’urbanisation au sens de la loi Littoral. Par ailleurs, il ressort également des pièces du dossier, confortées par la visualisation des lieux sur les données librement accessibles sur internet du site Géoportail, que les terrains d’assiette de la construction projetée se situent à l’extrémité sud-ouest du secteur de « Favone », lequel est marqué par une urbanisation pavillonnaire diffuse ainsi que de plusieurs espaces végétalisés et restés à l’état naturel, et dont ils sont coupés par des parcelles non bâties. En outre, la zone d’implantation du projet litigieux, qui est ainsi à proximité de l’extrémité d’un lotissement de taille modeste abritant moins d’une dizaine d’habitations, se trouve à plusieurs kilomètres du village ancien de Conca, dont elle est coupée par un très vaste espace en relief et dansement boisé. Il s’ensuit que les terrains d’assiette du projet de la société pétitionnaire ne peuvent être regardés comme étant inclus ou même comme se situant en continuité d’une agglomération ou un village au sens du I de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme, repris par l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Il n’est pas davantage allégué et il ne ressort pas des pièces du dossier que les fonds d’assiette du projet en litige seraient inclus ou même en continuité avec un hameau nouveau intégré à l’environnement.

11. Enfin, le deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 dite loi « ELAN », dispose que : « (…) / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. / (…) ». Ce deuxième alinéa ouvre la possibilité, dans les autres secteurs urbanisés qui sont identifiés par le schéma de cohérence territoriale (SCoT) et délimités par le plan local d’urbanisme (PLU), à seule fin de permettre l’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et l’implantation de services publics, de densifier l’urbanisation, à l’exclusion de toute extension du périmètre bâti et sous réserve que ce dernier ne soit pas significativement modifié.

12. A supposer que, d’une part, la société pétitionnaire puisse être regardée comme se prévalant de ce deuxième alinéa, entré en vigueur postérieurement à l’arrêté d’aménager du lotissement dans lequel sont inclues les parcelles d’implantation de son projet et, d’autre part, qu’il puisse être utilement invoqué dès lors qu’il constitue une règle d’urbanisme favorable, il ressort en tout état de cause des pièces du dossier que le territoire de la commune de Conca n’est pas couvert par un SCoT et n’est pas doté d’un document d’urbanisme local opposable. Il est par ailleurs constant qu’à la date des permis de construire tacitement délivrés, le PADDUC n’a pas fait l’objet d’une révision en vue d’identifier les secteurs déjà urbanisés de la commune de Conca. Par suite, la société pétitionnaire ne peut utilement se prévaloir des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 121-8, uniquement applicables aux secteurs identifiés par ces documents.

13. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

14. En deuxième lieu, aux termes du II de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés à l’article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée doit être justifiée et motivée, dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l’urbanisation est conforme aux dispositions d’un schéma de cohérence territoriale ou d’un schéma d’aménagement régional ou compatible avec celles d’un schéma de mise en valeur de la mer. / En l’absence de ces documents, l’urbanisation peut être réalisée avec l’accord du représentant de l’Etat dans le département. Cet accord est donné après que la commune a motivé sa demande et après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites appréciant l’impact de l’urbanisation sur la nature. Les communes intéressées peuvent également faire connaître leur avis dans un délai de deux mois suivant le dépôt de la demande d’accord. Le plan local d’urbanisme doit respecter les dispositions de cet accord. ». Aux termes de l’article L. 121-13 du même code : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L. 321-2 du code de l’environnement est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l’urbanisation est conforme aux dispositions d’un schéma de cohérence territoriale ou d’un schéma d’aménagement régional ou compatible avec celles d’un schéma de mise en valeur de la mer. / En l’absence de ces documents, l’urbanisation peut être réalisée avec l’accord de l’autorité administrative compétente de l’Etat après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites appréciant l’impact de l’urbanisation sur la nature. Le plan local d’urbanisme respecte les dispositions de cet accord. / (…) ».

15. D’une part, ainsi qu’il a été dit au point 9, les dispositions de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme citées au point 7 ne font pas obstacle à l’application, à la demande de permis de construire sollicité par la SCI Chajep 1, de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme, qui ne sont pas des dispositions d’urbanisme nouvelles au sens de l’article L. 442-14 du même code.

16. D’autre part, pour déterminer si une zone peut être qualifiée d’espace proche du rivage au sens des dispositions précitées, trois critères doivent être pris en compte, à savoir la distance séparant cette zone du rivage, son caractère urbanisé ou non et la covisibilité entre cette zone et la mer. Si le critère de covisibilité est à prendre en compte pour la définition d’un tel espace proche du rivage, il n’implique donc pas que chacune des parcelles situées au sein de l’espace ainsi qualifié soit située en covisibilité de la mer, dès lors que ces parcelles ne peuvent être séparées de l’ensemble cohérent dont elles font partie.

17. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le secteur dans lequel s’incorporent les terrains d’assiette du projet litigieux se trouve à une distance comprise entre 600 et 800 mètres du trait de côte, qui se situe au nord-est et dont l’altimétrie de la zone renforce leur proximité tant visuelle que spatiale. Il ressort également des pièces du dossier que les parcelles d’implantation de la construction projetée, qui constituent, ainsi qu’il a été dit au point 10, une extension de l’urbanisation au sens de la loi Littoral, ne sont séparées du rivage que par quelques parcelles faiblement bâties ainsi qu’une majorité de terrains vierges de constructions et végétalisés. Dans ces conditions, les terrains d’assiette du projet litigieux doivent être regardés comme des espaces proches du rivage au sens et pour l’application des dispositions précitées du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme doit également être accueilli.

18. Il résulte de ce qui précède que le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud est fondé à demander l’annulation des permis de construire tacites nés du silence gardé par le maire de la commune de Conca sur les demandes présentées les 20 novembre et 27 décembre 2023 par la SCI Chajep 1 en vue de l’édification d’une maison individuelle avec piscine, sur des terrains cadastrés section B nos 1281 et 1282 situés lieudit Cavalloni.

19. Enfin, pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, les autres moyens invoqués par le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud ne sont pas susceptibles, en l’état des dossiers, de fonder l’annulation prononcée.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’État, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, verse à la SCI Chajep 1 une somme au titre des frais que celle-ci a exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les permis de construire tacites accordés par le maire de la commune de Conca sur les demandes présentées les 20 novembre et 27 décembre 2023 par la SCI Chajep 1 sont annulés.

Article 2 : Les conclusions présentées par la SCI Chajep 1 au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Chajep 1, à la commune de Conca et au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Baux, présidente,

M^me Zerdoud, conseillère,

M. Samson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026.

La présidente,

signé

A. Baux

Le rapporteur,

signé

I. Samson

La greffière,

signé

R. Alfonsi

La République mande et ordonne au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière,