Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 5 décembre 2023 et le 17 avril 2024, la SCI Tolemim, représentée par la SELARL L’Hoiry et Velasco, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 8 novembre 2023 par lequel le maire de la commune de Bordeaux a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la réhabilitation d’un immeuble à destination d’habitation sur le terrain cadastré section DS n° 5, situé 23 cours Pasteur ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Bordeaux de lui délivrer le permis de construire sollicité ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Bordeaux la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté contesté méconnaît l’article 1.4.2.1. et 1.4.2.3. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Bordeaux métropole ; le projet en litige a pour effet d’améliorer la conformité du bâtiment concerné à ces dispositions, en réduisant la surface de plancher qui seule détermine la dimension des emplacements de stationnement vélos exigés par ces dispositions ; le dispositif d’accrochage prévu dans le projet pour le rangement des vélos est conforme à ces dispositions ;

— l’arrêté contesté est lui-même privé de base légale et est entaché d’erreur de droit en tant qu’il se fonde sur le règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole, lequel est lui-même illégal en tant qu’il impose la réalisation de locaux pour le rangement des vélos y compris dans des constructions existantes, quand bien-même l’opération en litige ne comporte pas de construction nouvelle, ni d’extension du bâtiment existant, ce qui méconnaît les articles L. 151-30 du code de l’urbanisme et L. 111-1, L. 113-18 et R. 113-11 du code de la construction et de l’habitation ;

— l’arrêté contesté méconnaît l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ; il n’a pu être légalement fondé sur l’article 1.3.3.2. du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole ; le motif tiré de ce chef est un motif nouveau qui n’a pas été invoqué par la commune dans un précédent arrêté de refus de permis de construire, pris pour le même projet ;

— il est privé de base légale, en tant qu’il est fondé sur l’article 1.3.3.2. du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole, qui est lui-même illégal en tant qu’il impose un objectif de diversité sociale à des opérations de réhabilitation d’immeubles existants, sans division en propriété ou jouissance et sans changement de destination, en méconnaissance de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme ;

— les exceptions d’illégalité soulevées sont recevables au regard des dispositions de l’article L. 600-12-1 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 13 février 2024 et le 17 juillet 2024, la commune de Bordeaux, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SCI Tolemim ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Pinturault,

— les conclusions de M. Frézet, rapporteur public,

— et les observations de M^e Guirriec, représentant la SCI Tolemim, et de M^me B, porteuse d’un mandat délivré le 8 avril 2025 par le maire de la commune de Bordeaux, représentant cette commune.

Une note en délibéré, présentée pour la SCI Tolemim, a été enregistrée le 9 avril 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 29 avril 2022, le maire de la commune de Bordeaux ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la SCI Tolemim en vue de rénover des éléments de l’immeuble construit sur la parcelle cadastrée section DS n° 5, située 28 cours Pasteur. Le 14 septembre 2022, un procès-verbal d’infraction a été dressé à l’encontre de cette société par la commune de Bordeaux en raison de l’exécution, sur cet immeuble, de travaux non autorisés, parmi lesquels le remplacement de la charpente et des menuiseries de la devanture commerciale située au rez-de-chaussée. Le 20 octobre 2022, la SCI Tolemim a déposé une demande de permis de construire. Par un arrêté du 7 avril 2022, le maire de la commune de Bordeaux a refusé de délivrer le permis de construire sollicité, au motif que la demande portait sur une opération nouvelle de création d’un appartement, mais n’avait pas pour objet la régularisation de l’ensemble des travaux réalisés de manière irrégulière. Le 13 juillet 2023, la société Tolemim a déposé une nouvelle demande de permis de construire. Par un arrêté du 8 novembre 2023, dont elle demande l’annulation, le maire de la commune de Bordeaux a refusé de délivrer le permis de construire demandé.

2. En premier lieu, et d’une part, aux termes de l’article L. 151-30 du code de l’urbanisme : « Lorsque le règlement prévoit des obligations en matière de stationnement des véhicules motorisés, il fixe des obligations suffisantes pour les vélos pour les immeubles d’habitation et de bureaux, dans le respect des conditions prévues à l’article L. 113-18 du code de la construction et de l’habitation. » Selon l’article L. 113-18 du code de la construction et de l’habitation : « Toute personne qui construit : / 1° Un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles couvertes ou d’accès sécurisé () le dote des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos. » L’article R. 113-11 du code de la construction et de l’habitation précise : « Pour l’application des dispositions de la présente section : () 3° Le terme » ensemble d’habitations « désigne un ou plusieurs bâtiments à usage principal d’habitation groupant au moins deux logements. » Selon l’article L. 111-1 de ce code : « Au sens du présent livre et sous réserve d’une définition particulière, on entend par : () 8° Construction : l’édification d’un bâtiment nouveau ou l’extension d’un bâtiment existant () ».

3. D’autre part, aux termes de l’article 1.4. du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole : « () L’offre de stationnement des véhicules doit correspondre aux besoins des constructions définis ci-après. Les obligations en matière de stationnement sont définies en fonction : – des destinations des constructions définies au » 1.1. Destination des constructions " : – des secteurs indicés 1 à 5. Ils sont portés au plan de zonage au 1/5 000°, dans l’intitulé de chaque zone ; / – le cas échéant, du périmètre de modération des normes repéré au plan de zonage. « Parmi les destinations définies à l’article 1.1. de ce règlement, la destination d’habitation » comprend tous les logements () ".

4. Enfin, aux termes de l’article 1.4.2.1 du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole, relatif aux modalités qualitatives de réalisation des places de stationnement des vélos : « Les places de stationnement doivent être mises en œuvre pour des conditions normales de fonctionnement et dans le respect de la réglementation en vigueur. / Les espaces dédiés au stationnement des vélos doivent être sécurisés, protégés des intempéries (a minima couverts) et facilement accessibles depuis le domaine public. Ils doivent également être aménagés de manière à ce que chaque vélo dispose d’un système d’attache adapté et de sécurisation individuel (dispositif fixe permettant de stabiliser et d’attacher le vélo par le cadre). / Le stationnement des vélos doit être réalisé de plain-pied. Sous réserve d’une impossibilité technique, il est admis au niveau immédiatement inférieur ou supérieur et accessible facilement depuis le(s) point(s) d’entrée du bâtiment () ». Selon l’article 1.4.2.2. de ce règlement, relatif aux modalités de calcul des places de stationnement vélos : « () Les normes de stationnement vélos sont applicables à toute construction. / Pour les constructions à destination d’habitation, les normes de stationnement vélos s’appliquent à toute construction ou opération de deux logements ou plus, y compris par changement de destination. / Le calcul du nombre de places de stationnement est réalisé au regard des destinations et des normes indiquées au » 1.4.2.3. Normes de stationnement « . / Lorsque les travaux concernent une construction existante bénéficiant déjà d’une offre de stationnement, le nombre de places à réaliser est diminué du nombre de places existantes conservées à l’issue de l’opération. / Le nombre de places exigées lors de travaux sur une construction existante ne peut être supérieur à celui demandé pour une construction neuve de même surface et de même destination. » Selon le tableau intégré à l’article 1.4.2.3. du règlement, pour les constructions à destination d’habitation comportant deux logements ou plus, doivent être dédiés au stationnement des vélos 5 % au moins de la surface de plancher, avec un minimum de 5 m², ou 3 % au moins de cette surface avec une hauteur utile sous plafond du local concerné de 3 m et la mise en œuvre de systèmes d’accrochage à étages.

5. En l’espèce, la décision contestée est fondée sur un premier motif dans lequel le maire de la commune de Bordeaux a considéré, d’une part, que s’agissant d’une opération portant sur 2 logements à réhabiliter et 1 logement à créer, le tout représentant une surface de plancher de 192,98 m², l’application des règles précitées appelle la création de 9,65 m² dédiés au stationnement ou de 5,79 m² avec une hauteur de plafond d’au moins 3 m et un système d’accrochage. D’autre part, cette autorité a considéré que même si la surface du local proposé est égale à 5,79 m², le système d’accrochage prévu dans le projet n’est pas fonctionnel, de sorte que le projet est déficitaire de 3,86 m² de surface dédiée au rangement des vélos.

6. D’abord, il ressort des dispositions citées ci-dessus aux points 3 et 4 que l’obligation, qu’elles instituent, de créer des emplacements dédiés au rangement des vélos, s’applique à toutes les constructions, sans restreindre cette application aux seules constructions nouvelles. Au demeurant, si les dispositions du règlement réservent l’application de l’obligation de créer des emplacements dédiés aux véhicules motorisés, pour les constructions édifiées avant l’approbation du PLUi de Bordeaux métropole dit « 3.1 », aux seules opérations qui impliquent d’augmenter la surface de plancher de plus de 40 m², les dispositions citées plus haut des articles 1.4.2.1. à 1.4.2.3. de ce règlement ne prévoient pas une telle restriction à l’application de l’obligation, pour une opération portant sur au moins deux logements, de comporter des emplacements dédiés aux vélos. Les dispositions plus générales du règlement ne contiennent pas davantage une telle restriction. C’est donc à juste titre que le maire de la commune de Bordeaux considère que ces dispositions sont aussi destinées à être appliquées aux opérations qui, comme celle en litige, consistent à réhabiliter un bâtiment existant, sans création d’une surface de plancher nouvelle ou sans créer davantage de logements que le nombre pour lequel une superficie minimale d’emplacement dédié aux vélos est requise.

7. Ensuite, la société requérante excipe de l’illégalité de ces dispositions, en tant qu’elles imposent la création d’emplacement de stationnement vélos pour les opérations qui n’impliquent pas de créer un tel nombre de logements nouveaux, ni d’étendre une construction existante. Elle prétend que les dispositions de l’article L. 151-30, au regard des dispositions du code de la construction et de l’habitation auxquelles cet article renvoie, font obstacle à ce qu’un règlement d’urbanisme puisse imposer la création de tels emplacements à d’autres opérations que celles qui consistent à édifier un bâtiment nouveau ou à étendre un bâtiment existant. Toutefois, si les dispositions combinées de l’article L. 113-18 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 151-30 du code de l’urbanisme imposent aux auteurs d’un plan local d’urbanisme, lorsque le règlement de ce plan comporte des obligations pour le stationnement des véhicules à moteur, de prévoir aussi des obligations suffisantes en matière de stationnement sécurisé des vélos à l’égard des personnes qui construisent certains ensembles d’habitations, bâtiments à usage industriel ou tertiaire, bâtiments accueillant un service public et bâtiments constituant un ensemble commercial ou accueillant un établissement de spectacles cinématographiques, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que les auteurs du document local d’urbanisme prévoient une offre de stationnement vélos suffisante y compris pour des opérations portant sur des constructions existantes et indépendamment de l’existence de normes applicables au stationnement des voitures.

8. Enfin, la société requérante soutient que les dispositions du PLUi de Bordeaux métropole, relatives aux emplacements dédiés aux vélos, sont excessivement précises en tant qu’elles prescrivent un certain type de dispositif d’accrochage. Toutefois, les obligations ainsi prévues par ces dispositions n’excèdent pas ce qui est prévu par l’article R. 151-45 du code de l’urbanisme, qui prévoit que justement que, « lorsque le règlement comporte des obligations de réalisation d’aires de stationnement, il peut () en préciser le type ainsi que les principales caractéristiques ».

9. Il suit de là que le moyen tiré, par voie d’exception, de l’illégalité des dispositions du règlement du PLUi de Bordeaux métropole et, par suite, de l’erreur de droit qu’aurait commise le maire de la commune de Bordeaux en se fondant sur ces dispositions du règlement du PLUi, doit être écarté comme manquant en droit.

10. Enfin, la circonstance qu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un règlement local d’urbanisme régulièrement approuvé ne s’oppose pas, en l’absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d’un permis de construire s’il s’agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.

11. Tout d’abord, la règle contenue dans le règlement d’urbanisme relative à l’obligation de créer des emplacements pour les vélos ne comporte pas de disposition spécifique pour les modifications apportées à des constructions existantes. Cette règle, ni davantage les règles plus générales de ce document, ne comporte pas non plus, pour son application, de dérogation au principe exposé ci-dessus.

12. Ensuite, il ressort des termes des articles 1.4.2.2. et 1.4.2.3. du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole que l’obligation de créer un espace dédié au stationnement des vélos est déterminée à la fois par rapport au nombre de logements que comporte la construction en cause, dont dépend son déclenchement, dans son principe même, et par rapport à la surface de plancher, dont dépend la superficie minimale que doit avoir cet espace. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment initial, lequel comportait deux logements, était à l’origine dépourvu de stationnement vélo, en méconnaissance des dispositions précitées du PLUi dont la mise en œuvre est conditionnée par un nombre de logements égal à 2. S’il est avéré que le projet ne respecte pas la surface minimale requise pour l’emplacement vélos, en l’absence d’un système d’accrochage à étages conforme aux articles 1.4.2.1. et 1.4.2.3., d’une part, le projet crée un local dédié au stationnement des vélos, alors qu’il n’en existait pas. D’autre part, le projet diminue la surface d’habitation, réduisant corrélativement la surface nécessaire pour le local vélos. Compte tenu de ces éléments, le projet en litige a pour effet de rendre plus conforme la construction existante aux dispositions du PLUi relatives à l’obligation d’équiper les habitations d’un emplacement pour les cycles. Il suit de là que, par l’effet du principe exposé ci-dessus au point 10, le maire de la commune de Bordeaux n’a légalement pu opposer au projet en litige les dispositions des articles 1.4.2.2. et 1.4.2.3. du règlement de la zone UP1 du PLUi.

13. Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que la société requérante demande la censure du premier motif sur lequel l’arrêté en litige est fondé.

14. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 () ».

15. Le maire de la commune de Bordeaux a opposé, sur le fondement de l’article 1.3.3.2. du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole un second motif tiré de ce que le projet, qui comporte la réhabilitation de deux logements et la création d’un logement, devrait prévoir un logement social, ce qui n’est pas le cas.

16. Il ne résulte pas des dispositions de cet article, éclairées par leurs travaux préparatoires, qu’elles feraient par elles-mêmes obstacle au pouvoir du maire d’opposer, à la suite d’un premier refus de permis de construire reposant sur un motif entaché d’illégalité, un nouveau motif de nature à justifier légalement un tel refus. Par suite, dans sa décision du 8 novembre 2023, le maire de la commune de Bordeaux pouvait opposer un nouveau motif de refus tiré de l’absence de logement social, sans méconnaitre l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme.,.

17. En quatrième lieu, et d’une part, aux termes de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. »

18. D’autre part, selon l’article 1.3.3.2. du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. » Selon l’article 1.3.3.2. du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole : « () Servitude de mixité sociale / Sur les terrains repérés au plan de zonage au 1/5 000° où il est établi une servitude de mixité sociale(SMS), les prescriptions portées dans la » liste des dispositions en faveur de la diversité de l’habitat « doivent être respectées. » Selon l’article 1.3.3.2. de ce règlement : " () Secteur de diversité sociale / A le périmètre de la concession d’aménagement de la Ville de Bordeaux tel que repéré sur le plan ci-dessous [figure le plan qui inclut la totalité du cours Pasteur] A les secteurs de diversité sociale repérés au plan de zonage 1/5 000°, toute opération ou aménagement doit comporter une part de logements locatifs sociaux financés par un prêt aidé de l’Etat, et/ou conventionnés avec l’ANAH en application du code de la construction et de l’habitation. / Lors de toute opération concourant à la création et/ou à la réhabilitation de 3 logements et plus, dont au moins un en usage locatif, 35 % du nombre de logements doit être destiné au logement locatif social (avec arrondi du résultat à l’unité inférieure). / Cette dispositions d’applique : / – aux constructions neuves ; / – aux logements créés par changement de destination ; / – aux opérations de réhabilitations de logements, sous réserve que l’application de l’obligation n’obère pas le retour après travaux des occupants en place : locataires pour conditions de ressource () La réhabilitation d’une construction est définie en introduction du chapitre « 1. Fonctions urbaines » du présent règlement. / A titre d’exemple : / Un immeuble comprend 10 logements dont 7 loués. / Une opération de réhabilitation est conduite sur l’ensemble de l’immeuble permettant la remise aux normes de décence de tous les logements. / 35 % de ces 10 logements devra être conventionné avec l’ANAH, soit dans le cadre des travaux, soit après travaux si aucune aide n’est sollicitée. / A l’issue de l’opération, 3 logements conventionnés auront été créés () « . Le glossaire de la partie réglementaire du PLUi définit la réhabilitation comme suit : » La réhabilitation consiste à remettre en bon état d’usage une construction en adoptant diverses techniques : consolidation, nettoyage, changement ponctuel d’éléments vétustes, mise aux normes, etc. Des travaux de modification de distribution intérieure peuvent être réalisés de même que des démolitions ponctuelles. Au-delà d’un certain seuil de travaux, défini dans le règlement, les travaux de réhabilitation sur construction existante sont considérés comme de la reconstruction ou de la construction neuve. La réhabilitation diffère de la restauration dans la mesure où elle vise essentiellement l’usage de la construction et moins sa forme. ".

19. La société requérante excipe de l’illégalité des dispositions de l’article 1.3.3.2. du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole, fondement de la décision en litige. Elles méconnaîtraient celles de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme, en étendant la fixation d’objectif de création de logements sociaux aux opérations de réhabilitation d’un immeuble existant. Selon la requérante, leur application exclurait la division d’un immeuble existant ayant pour effet de maintenir la destination de cet immeuble en augmentant le nombre de logements qu’il contient.

20. Toutefois, il ne résulte pas des dispositions de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme, en tant qu’elles renvoient à la réalisation de programmes de logements, qu’elles excluraient de leur champ d’application les opérations qui, comme celles en l’espèce, ne consistent pas à diviser des logements existants, mais à réhabiliter un immeuble contenant des logements existants et à y ajouter un ou plusieur(s) logement(s) supplémentaires. A ces conditions, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que les dispositions de l’article 1.3.3.2. du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole méconnaîtraient celles de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme. Par suite, et dès lors qu’il est constant que le projet ne prévoit la réalisation d’aucun logement social, c’est à bon droit et sans commettre d’erreur de droit que le maire de la commune de Bordeaux y a opposé les dispositions de l’article 1.3.3.2. du règlement de la zone UP1 du PLUi.

21. En définitive, il résulte de l’instruction que même si le maire de la commune de Bordeaux n’a légalement pu prendre l’arrêté contesté sur le fondement de l’article 1.4.2. du règlement de la zone UP1 du PLUi de Bordeaux métropole, il aurait de toute façon pris la même décision s’il ne s’était fondé que sur le défaut de conformité du projet litigieux aux dispositions de l’article 1.3.3.2. de ce règlement.

22. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SCI Tolemim doit être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

23. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Bordeaux, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la SCI Tolemim au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de SCI Tolemim est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Tolemim et à la commune de Bordeaux.

Délibéré après l’audience du 9 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M. Boutet-Hervez, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025.

Le rapporteur,

M. PINTURAULT

La présidente,

C. CABANNELa greffière,

H. MALO

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,