Vu la procédure suivante :

Par une décision du 20 avril 2023, le Conseil d’Etat statuant au contentieux, saisi d’un pourvoi présenté par M^me G… J…, M. K… M…, M. B… C… et M^me A… I…, a annulé l’ordonnance du tribunal administratif de Cergy-Pontoise en date du 1er avril 2022 et a renvoyé l’affaire devant le même au tribunal.

Par une requête, enregistrée initialement le 23 février 2022 au greffe du tribunal administratif de Cergy-Pontoise, et un mémoire complémentaire enregistré le 7 juillet 2025, M^me G… J…, M. K… M…, M. B… C… et M^me A… I…, représentés par M^e Mattiussi-Poux demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 1er juin 2021 par lequel le maire de Saint-Leu-la-Forêt a accordé à M. H… un permis de construire une maison d’habitation au 5 sente de l’Ermitage BN 743, ainsi que les décisions de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Leu-La-Forêt la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, outre les entiers dépens.

Ils soutiennent que :

l’arrêté en litige a été pris par une autorité incompétente ;

le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard de :

l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme dès lors qu’aucune pièce ne précise les modalités de raccordement du projet aux différents réseaux (assainissement, gaz, électricité, eau potable) et notamment au réseau d’évacuation des eaux pluviales et qu’aucun plan côté dans les trois dimensions n’est produit au dossier ;

l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme dès lors que les plans joints au dossier comportent peu de cotes et que le calcul des surfaces planchers des trois niveaux du projet à partir de ces cotes donne une surface de plancher de 276 m² et non 226 m², l’écart correspondant à la surface de la cave en rez-de-jardin qui aurait dû être prise en compte puisqu’elle n’est pas desservie par une partie commune ; en outre, la note de calcul d’assainissement eaux pluviales indique une superficie de 474 m² et le cerfa une superficie de 421 m² ;

l’article R.431-10 du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun document ne permet d’appréhender l’impact du projet sur le profil du terrain existant alors qu’il a un dénivelé de 3 mètres ;

l’article R. 431-16 f) du code de l’urbanisme dès lors qu’aucune étude de sols n’a été réalisée alors que le secteur relève d’un plan de prévention des risques naturels et présente des risques de mouvements de terrain liés à la présence d’anciennes carrières de gypse et des risques de retrait-gonflement des sols argileux ;

l’article R. 431-8 et de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors que le dossier ne permet pas d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article UB2 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt, son annexe 5 et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors qu’en l’absence d’études de sols, l’impact du bassin de rétention de 8 m3 est inconnu et que le terrain d’assiette est en zone d’aléa fort de risque de retrait-gonflement des sols argileux ; en outre, les précautions annexées au plan local d’urbanisme ne sont pas respectées dès lors que la zone d’infiltration est située à 6 mètres du projet au lieu de 15 mètres, l’angle Nord-Est du bâtiment est à 6 mètres d’un peuplier de 30 mètres de hauteur et aucun écran anti-racine de profondeur minimale de 2 mètres n’est prévu ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt dès lors que la largeur de la sente desservant le projet et à double sens, est inférieure à 2,5 mètres à certains endroits ; le tribunal a annulé un permis de construire délivré dans la sente pour cette raison en 2017 ; le portail de 3,5 mètres de large prévu par le projet nécessitera des manœuvres pour les véhicules entrants et sortants ; ces manœuvres conduiront à empiéter sur la propriété de M. et M^me C… ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UB7 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt dès lors que l’appui des baies vitrées est à moins de 1,9 mètres du plancher et que seul le vitrage est fixe alors que l’ensemble chassis + vitrage dépoli devrait l’être ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UB9 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt dès lors que l’emprise au sol de la construction qui représente 30% de la surface du terrain ne prend pas en compte les casquettes métalliques soutenues par des encorbellements et le bassin de rétention ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article UB11 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt et de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme relatif à son insertion dans le paysage environnant.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mai 2025, la commune de Saint-Leu-la-Forêt, représentée par M^e Chaix, conclut au rejet de la requête et demande à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 4000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens invoqués n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

- les conclusions de M^me Chaufaux, rapporteure publique,

- les observations de M^e Thiebold substituant M^e Mattiussi-Poux représentant M^me J…, M. M…, M. C… et M^me I…,

- et les observations de M^e Chaix représentant la commune de Saint-Leu-la-Forêt.

Considérant ce qui suit :

Le 8 janvier 2021, M. H… a déposé une demande de permis de construire une nouvelle habitation de 226 m² située 5 sente de l’Ermitage BN 743 à Saint-Leu-la-Forêt. Par un arrêté du 1er juin 2021, le permis de construire a été accordé à M. H…. Les 6 et 12 novembre 2021, M^me J… et M. M… et M. et M^me C… ont demandé au maire de la commune de retirer ce permis de construire. Par un courrier du 21 décembre 2021, le maire de la commune de Saint-Leu-la-Forêt a rejeté le recours de M^me J… et M. M…. Une décision implicite de rejet de la demande de M. et M^me C… est née du silence gardé par la commune sur leur demande. Par la présente requête, M^me J… et M. M… et M. et M^me C… demandent l’annulation de l’arrêté du 1er juin 2021 ensemble les décisions de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. » Aux termes de l’article UB2 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt : « Gypse : Le plan des contraintes du sol et du sous-sol matérialise les secteurs géographiques du territoire communale présentant des risques de mouvement de terrain liés à la dissolution naturelle du gypse. Dans ces secteurs, il importe au constructeur : / d’effectuer une reconnaissance de la présence ou de l’absence de gypse ainsi que de l’état d’altération éventuelle de celui-ci. (…) ». « retrait gonflement des sols argileux : la carte retrait-gonflement des sols argileux annexée matérialise les secteurs géographiques du territoire communal présentant des risques de mouvement de terrain liés au retrait gonflement des sols argileux. Dans ces secteurs, il importe au constructeur de prendre des précautions particulières pour assurer la stabilité des constructions, installations ou autres formes d’utilisation du sol. Ces précautions sont rappelées dans la plaquette retrait gonflement des sols argileux jointe en annexe. » L’annexe 5 du même règlement prévoit que : « Précautions : Dans les secteurs à risque de mouvement de terrain lié à la présence de gypse, les maîtres d’ouvrage et les constructeurs doivent être alertés sur ce risque afin qu’ils prennent les dispositions suivantes : / avant tout aménagement nouveau, réalisation d’une étude de sol pour détermine la présence ou l’absence de gypse ainsi que l’état d’altération éventuelle de celui-ci ; (…) ».

Il ressort de ces dispositions que les maîtres d’ouvrage doivent être alertés sur ces risques afin de les prendre en compte et que des précautions sont à prendre. En l’espèce, le permis de construire comporte des prescriptions conformément aux dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme sur les risques de mouvement de terrain liés à la dissolution naturelle du gypse. Toutefois, l’arrêté, comme le dossier de demande de permis de construire, sont muets sur la prise en compte du risque lié au retrait-gonflement des argiles alors que le terrain d’assiette se situe en secteur de risque important. Par suite, à défaut de prise en compte du risque de retrait gonflement des sols argileux, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB2 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Leu-la-Forêt : « 1. ACCES : Pour être constructible tout terrain doit présenter au minimum un accès automobile sur une voie publique ou privée, répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles à édifier, notamment en ce qui concerne la commodité, la sécurité de la circulation et des accès, l’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les moyens d’approche permettant une lutte efficace contre l’incendie (…) 2.VOIRIE : (…) D… terrain nu desservi par une voie privée ou publique ouverte à la circulation automobile existante à la date d’approbation du présent PLU est constructible à condition que cette voie présente une largeur minimale de 3,50 m. / D… terrain nu desservi par une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile, d’une largeur comprise entre 2,5 m et 3,5 m, présentant déjà au moins un accès automobile utilisé par une propriété bâtie, et existante à la date d’approbation du présent PLU, est constructible. (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que la sente de l’Ermitage qui dessert le projet de construction contesté, est une rue étroite à double sens, ne comportant pas de trottoir et réservée aux riverains. Un procès-verbal établi par M^e Khiari, huissier de justice, le 9 janvier 2017, indique que la sente de l’Ermitage, ne mesure que 2,28 m entre l’extrémité du pylône électrique et le mur de la propriété n°7 et qu’à cet endroit la largeur est réduite à 2,12 m en raison d’une bordure en béton située au pied de la clôture de la propriété de M. et M^me C… en face du projet. En outre, l’existence d’un pylône électrique au regard de la propriété n°8 et d’un candélabre en poteau de béton au regard de la propriété du n°31 de la rue du professeur E… faisant angle avec la sente de l’Ermitage conduit à réduire la largeur de celle-ci respectivement de 30 et 26 centimètres. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la sente ait fait l’objet de travaux ou de réaménagement entre 2017 et 2025. Si le procès-verbal de constat établi le 21 mai 2025, produit par la commune de Saint-Leu-la-Forêt, indique que la sente de l’Ermitage est d’un gabarit de passage de plus de 2,5 mètres en tout point malgré le défaut d’entretien de la haie d’un riverain, il constate également une largeur de 2,3 mètres à un endroit et les mesures effectuées apparaissent moins précises sur le constat de 2017. En outre, la commune reconnaît elle-même en défense que la largeur de la sente est dans sa grande majorité et sa quasi intégralité comprise entre 2,5 mètres et 3,5 mètres. Par ailleurs, le projet prévoit deux places de stationnement perpendiculaires au portail d’entrée de 3,5 mètres de largeur, qui supposent des manœuvres pour sortir de la parcelle du projet, compte tenu de la largeur de la sente, et un empiètement sur la propriété de M. et M^me C…, comme l’établissent les requérants. Enfin, la création de ces deux places de stationnement va nécessairement augmenter la circulation dans une rue très étroite et à double sens et qui ne comporte pas de trottoir pour les piétons. Il s’ensuit que M^me J… et M M… et M. et M^me C… sont fondés à soutenir que le projet autorisé par le maire de la commune de Saint-Leu-la-Forêt a été pris en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Leu la Forêt.

En troisième lieu, aux termes de l’article UB9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Leu-la-Forêt : « L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. (…). En UBb, l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 30% de la superficie du terrain. (…) Pour les nouvelles constructions l’emprise au sol des constructions à créer sur un terrain nu ne peut excéder 35% de la superficie du terrain. ».

Il ressort des pièces du dossier que si le bassin d’infiltration n’a pas de projection verticale et ne peut en conséquence être pris en compte dans l’emprise au sol, la casquette métallique ne constitue pas un débord de toiture mais un débord qui doit être inclus dans le calcul de l’emprise au sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Leu-la-Forêt doit être accueilli.

Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 1er juin 2021 par lequel le maire de Saint-Leu-la-Forêt a délivré un permis de construire à M. H… qui méconnaît les dispositions des articles UB2, UB3 et UB9 du règlement du plan local d’urbanisme. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.

Sur l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

Si les vices tirés de la méconnaissance des articles UB2 et UB9 sont régularisables, la méconnaissance de l’article UB3 à lui seul, ne permet pas, eu égard à la configuration de la sente, d’envisager une régularisation. Les règles d’urbanisme en vigueur à la date du présent jugement ne permettent pas l’adoption d’une mesure de régularisation, une telle mesure ne pouvant aboutir qu’à la condition d’une reconfiguration de cette sente qui ne peut être atteinte par une mesure de régularisation du projet litigieux même sans un bouleversement qui en changerait la nature même. Il n’y a dès lors pas lieu, dans ces circonstances, de faire application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M^me J… et M. M… et M. et M^me C… qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune de Saint-Leu-la-Forêt demande au titre des frais liés au litige.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Saint-Leu-la-Forêt la somme de 1500 euros.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 1er juin 2021 par lequel le maire de la commune de Saint-Leu-la-Forêt a délivré un permis de construire à M. H… est annulé.

Article 2 : La commune de Saint-Leu-la-Forêt versera globalement à M^me J… et M. M… et M. et M^me C… une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Saint-Leu-la-Forêt sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me G… J… et M. K… M… et M. B… C… et M^me A… I… épouse C… et à la commune de Saint-Leu-la-Forêt.

Copie en sera donné pour information à M. H… et à M. L… N….

Délibéré après l’audience du 12 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.

La rapporteure,

Signé

S. Cuisinier-HeisslerLe président,

Signé

T. Bertoncini

La greffière,

Signé

M. F…

La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.