Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés respectivement les 31 mai 2022 et 4 avril 2025, la société par actions simplifiée (SAS) Clinique de Domont, venant aux droits de la SAS Icade santé, représentée par M^e Maton, demande au tribunal :

1°) la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2020 dans les rôles de la commune de Domont ;

2°) ordonner une mesure d’instruction afin de permettre à l’administration de proposer un ou plusieurs termes de comparaison implanté(s) sur une commune économiquement analogue à la commune de Domont aux fins d’évaluation par comparaison de la valeur locative cadastrale non révisée (base 1970) de l’ensemble immobilier bâti et non bâti situé 85 route de Domont à Ezanville ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— sa requête est recevable en ce qui concerne les années 2017 et 2018 dès lors, au titre de l’année 2017, le délai raisonnable de la décision Amar ne peut lui être opposé sans méconnaître l’article 6, 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ce délai ayant en tout état de cause été respecté ;

— au titre de l’année 2018, la jurisprudence Amar s’applique ;

— pour l’application des dispositions de planchonnement et de lissage la valeur locative des locaux qu’elle exploite ne pouvait pas être évaluée par comparaison au local type n°7 du procès-verbal des évaluations de la commune de Domont dès lors que ce local a été restructuré en vue de son changement de destination fin 2016 de telle sorte que, ayant été restructuré depuis son inscription au procès-verbal des évaluation il ne peut plus servir de terme de comparaison ;

— en outre, le procès-verbal correspondant à ce local-type, pour lequel l’administration doit fournir des éléments précis permettant de s’assurer de la régularité de l’évaluation du local de référence dont elle fait choix, indique deux années de constructions, 1888 et 1968, ne mentionne pas les modalités d’évaluation si bien que ce local est impropre pour servir de terme de comparaison ;

— par ailleurs, en application il convenait d’appliquer un coefficient de pondération des surfaces de l’ensemble à évaluer en appliquant une pondération de 0,5 à 0,3 aux espaces de réserve, ce qui entraine une différence de surface justifiant un ajustement en application de l’article 324 AA de l’annexe II au code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable ;

— dans ces conditions, faute de pouvoir procéder à une évaluation de la valeur locative du local à évaluer par comparaison, en application du a du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, il y a lieu de procéder l’évaluation de sa valeur locative par voie d’appréciation directe de l’article 1498, 3 de ce code et de l’article 324 AC de l’annexe III au dit code selon les modalités précisées notamment par une décision n°357958 du Conseil d’Etat ;

— celle-ci s’établit, fixant un prix d’acquisition au 1er janvier 1970 de 1 377 876 euros et un abattement pour dépréciation immédiate de 10% un abattement de vétusté de 14%, à 1 047 086 euros ; un taux moyen d’intérêt et de capitalisation généralement observé de 7% ramenant cette valeur à 73 303 euros ;

— si l’administration propose de substituer le local-type n°3 du procès-verbal ME de la commune de Villeneuve-la-Garenne, ajustée de 20% à la hausse, cette commune n’est pas économiquement analogue à celle où est implanté l’immeuble à évaluer en contrariété avec le 2° de l’article 1498 du code général des impôts, cet immeuble a été restructuré entre 2010 et 2012 et enfin l’administration n’apporte pas les éléments de nature à établir que ce terme de comparaison a été correctement établie ;

— en tout état de cause, l’ajustement à la hausse de la valeur locative retenue par l’administration en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts pour tenir compte de la différence de situation géographique, et d’état d’entretien et de surface des locaux, est injustifiée.

Par un mémoire en défense, enregistré 17 février 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

— la requête est irrecevable au titre des années 2017 et 2018 ;

— les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— la loi n° 2010-1658 de finances rectificatives pour 2010, notamment son article 34 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Bertoncini, président-rapporteur,

— les conclusions de M. Bories, rapporteur public,

— et les observations de M^e Laporte, représentant la SAS Clinique de Domont.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Clinique de Domont exploite une clinique, dont la SAS Icade santé est propriétaire, située 85 route de Domont à Domont à raison de laquelle cette société, qui a mandaté la société requérante dans la présente instance, a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de ses propres déclarations 6660-REV-K au titre des années 2017 à 2020. Après le rejet de sa réclamation préalable, elle demande au tribunal la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la SAS Icade santé a été assujettie au titre des années 2017 à 2020.

Sur la fin de non-recevoir opposée par l’administration fiscale au titre des années 2017 et 2018 :

2. Aux termes de l’article R 421-5 du Code de justice administrative : « 'Les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu’à la condition d’avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision° ». Selon les termes de l’article R 190-1 du livre des procédures fiscales, le contribuable qui désire contester tout ou partie d’une imposition doit d’abord adresser une réclamation au service territorial de l’administration fiscale dont dépend le lieu d’imposition. En vertu de l’article R. 196-1 du même livre, les réclamations relatives aux impôts autres que les impôts directs locaux et les taxes annexes à ces impôts doivent être présentées à l’administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la mise en recouvrement du rôle ou la notification d’un avis de mise en recouvrement. L’article R. 196-2 du même livre précise que le délai de réclamation prend fin s’agissant des impôts locaux et des taxes annexes au plus tard le 31 décembre de l’année suivant l’année de la mise en recouvrement du rôle ou de la mise en recouvrement de l’imposition.

3. Il résulte de ces dispositions, d’une part, que l’avis d’imposition ou l’avis de mise en recouvrement par lequel l’administration porte les impositions à la connaissance du contribuable doit mentionner l’existence et le caractère obligatoire, à peine d’irrecevabilité d’un éventuel recours juridictionnel, de la réclamation prévue à l’article R. 190-1 du livre des procédures fiscales, ainsi que les délais de forclusion dans lesquels le contribuable doit présenter cette réclamation et, d’autre part, que le non-respect de l’obligation d’informer l’intéressé sur les voies et les délais de recours ou l’absence de preuve qu’une telle information a été fournie est de nature à faire obstacle à ce que les délais prévus par les articles R. 196-1 et R. 196-2 du livre des procédures fiscales lui soient opposables.

4. Toutefois le principe de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l’effet du temps, fait obstacle à ce que puisse être contestée indéfiniment une décision administrative individuelle qui a été notifiée à son destinataire, ou dont il est établi, à défaut d’une telle notification, que celui-ci a eu connaissance. Dans le cas où le recours juridictionnel doit obligatoirement être précédé d’un recours administratif, celui-ci doit être exercé, comme doit l’être le recours juridictionnel, dans un délai raisonnable. Le recours administratif préalable doit être présenté dans le délai prévu par les articles R. 196-1 ou R. 196-2 du livre des procédures fiscales, prolongé, sauf circonstances particulières dont se prévaudrait le contribuable, d’un an. Dans cette hypothèse, le délai de réclamation court à compter de l’année au cours de laquelle il est établi que le contribuable a eu connaissance de l’existence de l’imposition.

5. Il résulte de l’instruction que les cotisations primitives à la taxe foncière sur les propriétés bâties en litige relatives aux années 2017 à 2020 ont été mises en recouvrement respectivement les 31 août 2017, 2018, 2019 et 2020. Il n’est en outre pas contesté que ces avis d’impositions, dont seule la première page est produite par la société requérante, l’administration fiscale n’ayant pas complété ces éléments, ne comportaient pas l’indication des voies et délais de recours. Il n’est en outre pas établi que la notice qui pourrait leur avoir été annexée comportait quant à cette indication. L’absence de cette information est de nature à avoir fait obstacle au déclenchement du délai de réclamation préalable prévu à l’article R. 196-2 du livre des procédures fiscales. Toutefois, si la société requérante soutient que la SAS Icade santé n’a eu connaissance de l’existence de l’imposition relative aux années 2017 et 2018 que le 3 décembre 2020, date à laquelle, après avoir été saisie par la SAS Icade santé pour réaliser un audit de la valeur locative cadastrale de l’ensemble immobilier dont s’agit, elle a demandé tous éléments servant à la déterminer en joignant l’avis d’imposition relatif à l’année 2019, elle ne s’explique pas sur la mention sur ces deux avis, par apposition d’un tampon, de ce qu’ils ont été reçus respectivement les 12 septembre 2017 et 17 septembre 2018. Eu égard à cette indication, qui ne peut avoir été renseignée que par le récipiendaire de ces avis, et à sa date qui est cohérente avec celle de leur établissement les 4 août 2017 et 6 août 2018, la SAS Icade santé au droit de laquelle intervient la SAS Clinique de Domont doit être regardée comme ayant eu connaissance des impositions de taxe foncière sur les propriétés bâties relatives aux années 2017 et 2018 respectivement les 12 septembre 2017 et 17 septembre 2018. Il s’ensuit que la réclamation préalable présentée par la société requérante, le 20 septembre 2021, l’a été au-delà du délai d’un an prévu au point 4 ci-dessus, qui expirait pour l’imposition des années 2017 et 2018 respectivement les 31 décembre 2019 et 31 décembre 2020. Enfin, la circonstance que l’administration fiscale n’ait pas répondu complètement à la demande de la SAS Icade santé du 3 décembre 2020, mais uniquement partiellement dès le 10 décembre suivant, ne constitue pas, eu égard à la date de sa présentation et à son contenu, une circonstance particulière de nature à prolonger le délai raisonnable dans lequel la SAS Clinique de Domont, mandatée par la SAS Icade santé, était recevable à contester les impositions en litige au titre des années 2017 et 2018.

6. Si la société requérante soutient que l’application du délai raisonnable méconnaît son droit d’accès à un tribunal, et se prévaut à ce titre de l’arrêt Legros et autres c/ France (n° 72173/17) du 9 novembre 2023 de la Cour européenne des droits de l’homme, dont il ressort que la règle du délai raisonnable, règle jurisprudentielle issue de la décision du Conseil d’Etat, statuant au contentieux n° 389842 du 31 mars 2017, ne saurait être opposée à un recours juridictionnel formé avant l’intervention de cette décision sans violation des droits garantis par les stipulations de l’article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, elle a introduit son recours devant le tribunal le 31 mai 2022, soit postérieurement à l’intervention de la décision du Conseil d’Etat.

7. Il résulte de ce qui précède que, la réclamation adressée à l’administration fiscale le 20 septembre 2021 étant tardive en application des principes jurisprudentiels mentionnés aux point 2 à 4, les conclusions aux fins de réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la SAS Icade santé a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 dans les rôles de la commune de Domont sont irrecevables.

Sur le cadre juridique :

8. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au présent litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. /Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. /II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. /Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II () B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène () / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. () Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation / C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ». Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II au même code : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du CGI, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () / Sous-groupe VIII : cliniques et établissements du secteur sanitaire et social : Catégorie 1 : cliniques et établissements hospitaliers () ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au même code : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du CGI, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. () / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ». Il résulte de ces dispositions que, pour le calcul de la valeur locative d’une propriété bâtie relevant de l’article 1498 du code général des impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l’article 324 Z de l’annexe III précité ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé.

9. Aux termes du 1 du B du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 applicable à l’année d’imposition 2017, désormais codifié au I de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts applicable aux années d’impositions 2018 à 2020 : « En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties () et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. () » Aux termes du D du XVI du même article 34 de la loi du 29 décembre 2010, applicable à l’année 2017, codifié à compter de l’année 2018 au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : " Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. « Aux termes des A et B du XXII du même article 34, applicable à l’année 2017, depuis codifiés à l’article 1518 E du code général des impôts : » Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du XVI est positive. Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux 9/10 de la différence définie au premier alinéa du présent A pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d'1/10 de cette différence () ".

10. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation déterminé au 1er janvier 2017 pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, s’appliquant à la valeur locative brute révisée de chaque local, jusqu’à l’intégration de la révision prévue des valeurs locatives des locaux d’habitation. Il est également procédé, suivant un dispositif dit de planchonnement, à la réduction de moitié des variations des valeurs locatives, appréciées après application du coefficient de neutralisation. Enfin, pour la même période, il est opéré un lissage par dixième des variations de cotisations, à la hausse ou à la baisse, constatées en 2017 pour chaque local. Les deux mécanismes de planchonnement et de lissage cessent de s’appliquer en cas de changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation de l’ensemble immobilier concerné, à compter de l’année qui suit celle du changement. La valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l’illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l’actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l’article 1518 bis de ce code, d’une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l’application des dispositifs cités au présent 9, la réduction des cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. En particulier, pour l’application de l’ajustement prévu à l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 et afin d’établir la valeur locative non révisée d’un immeuble, il peut être tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu’ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble.

11. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () / 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe « . Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III du même code, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : » I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. « . Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III du même code dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : » La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ".

12. Il résulte de ces dispositions que le juge de l’impôt, saisi d’une contestation portant sur la méthode d’évaluation, a l’obligation, lorsqu’il estime irrégulière la méthode d’évaluation initialement retenue par l’administration, de lui substituer la méthode d’évaluation qu’il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, en application du 2° de cet article, il doit alors, au vu des éléments dont il dispose ou qu’il sollicite par un supplément d’instruction, rechercher un terme de comparaison qu’il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il vérifie la régularité. A cet égard, un local type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été détruit ou a été entièrement restructuré, notamment à la suite d’un changement de destination, ne peut en principe plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition. Lorsqu’il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l’une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l’article 1498 du code général des impôts rappelé ci-dessus. Le juge doit, pour l’application des dispositions du 2° de l’article 1498, statuer d’office sur le terme de comparaison qu’il estime pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu’il a sollicités par un supplément d’instruction. Par ailleurs, lorsqu’aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l’article 1498, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l’administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d’appréciation directe à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.

Sur le bien-fondé des impositions relatives aux années 2019 et 2020 :

13. En premier lieu, il résulte de l’instruction que, pour appliquer les mesures correctives mentionnées aux points 9 et 10 ci-dessus, l’administration fiscale a évalué l’immeuble exploité par la société requérante, par voie de comparaison avec local type n°7 du procès-verbal des évaluations de la commune de Domont. Toutefois, ainsi qu’elle l’admet elle-même, ce local ayant depuis son inscription au procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune et antérieurement au 1er janvier 2017, été entièrement restructuré pour changer d’affectation, il ne pouvait plus être retenu comme terme de comparaison pertinent du local litigieux.

14. En deuxième lieu, l’administration fiscale propose néanmoins dans ses écritures en défense un nouveau terme de comparaison constitué par le local-type n°3 du procès-verbal ME de la commune de Villeneuve-la-Garenne. En cas de contestation de la valeur locative de locaux commerciaux déterminée par voie de comparaison, l’administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de proposer un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel le service des impôts s’était initialement référé pour arrêter la valeur locative. Par ailleurs, s’agissant d’un immeuble à caractère particulier ou exceptionnel au sens de l’article 1498, 2° -a du code général des impôts, le terme de comparaison peut être choisi en dehors de la commune à la condition, d’une part, que la valeur locative au m² pondéré de ce dernier ait été arrêtée conformément aux règles de l’article 1498, 2° -b du code général des impôts et, d’autre part, que la commune de l’immeuble et celle du terme de comparaison soient dans des situations économiques analogues.

15. D’une part, il résulte de l’instruction que la commune de Villeneuve-la-Garenne se situe dans les Hauts-de-Seine à près de vingt kilomètres de Domont. Ces deux communes très proches sont implantées dans le Nord Paris, en région Ile-de-France, et sont accessibles par le même réseau d’infrastructures de transport et offrent des services similaires à la même patientèle du nord, nord-ouest, de la ville de Paris. Ainsi, eu égard aux caractéristiques de l’activité exercée par le local à évaluer et son terme de comparaison, ces deux communes doivent, dans ces circonstances particulières, être regardées comme appartenant à la même aire d’attraction urbaine. Dans ce contexte, en dépit des écarts, au demeurant faibles, entre ces communes relativement à leur nombre d’habitants, au revenu médian de leurs habitants ou de leur taux de chômage, ces deux communes peuvent être regardées, pour la comparaison des valeurs locatives desdits locaux, comme présentant une situation analogue du point de vue économique à la date des impositions en litige.

16. D’autre part, il ne résulte pas de l’instruction, par la production de simple photographies de travaux, que le local-type n°3 du procès-verbal ME de la commune de Villeneuve-la-Garenne, dont l’administration fiscale a joint à son mémoire en défense le procès-verbal d’évaluation et la fiche de calcul annexée, aurait été, depuis son inscription au procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune et antérieurement au 1er janvier 2019, entièrement restructuré et qu’il ne pourrait ce faisant pas être retenu comme terme de comparaison.

17. Par ailleurs, la société requérante fait valoir que le terme de comparaison proposé par l’administration fiscale ne peut être retenu dès lors que la propre évaluation de sa valeur locative est irrégulière. Il résulte toutefois de l’instruction, et notamment du procès-verbal ME de la commune de Villeneuve-la-Garenne, que le local type n°3 possède une valeur locative au m² pondéré de 107 francs (16,31 euros) et une valeur locative totale de 429 707 francs. Or, s’il est vrai que la fiche de calcul qui l’accompagne peut paraître ambigüe, mentionnant également une évaluation par voie de comparaison avec un local-type n°87 d’une valeur unitaire de 101 francs entrainant pour une surface pondérée de 4001 m² une valeur locative cadastrale de 404 100 francs, celle-ci relève clairement que la valeur locative totale comme celle unitaire qui a été finalement retenue ne l’a pas été par comparaison avec un autre local-type, mais d’après le prix de la location, le loyer net déclaré étant de 429 707 francs et la surface pondérée de 4001 m². Partant, dans ces circonstances particulières, cette évaluation par la location n’étant pas contestée dans ses données, la valeur locative du local-type n°3 du procès-verbal ME de la commune de Villeneuve-la-Garenne doit être regardée comme ayant été régulièrement établie conformément aux règles fixées à l’article 1498 alors applicable du code général des impôts.

18. Enfin, l’administration a ensuite, pour déterminer la valeur locative de l’immeuble litigieux qu’elle a fixé à 19,50 euros par m², appliqué à la valeur locative de surface pondérée du local-type n°3 précité de 16,31 euros par m² un ajustement positif de 20% en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016. Elle indique à cet égard que ce local-type, construit en 1969, d’un bon état d’entretien et d’une surface réelle de 5 167 m², dispose certes d’une situation géographique plus favorable que le local à évaluer mais qu’il est en revanche plus petit, le local à évaluer étant de 7 317 m², et d’une conception moins moderne, la clinique de Domont ayant été construite en 2016, et que son état d’entretien peut ainsi être qualifié de très bon. Dans ces conditions, eu égard à la plus grande superficie, à la conception plus moderne de sa construction et à son meilleur état d’entretien, et en dépit de sa moins bonne situation géographique, c’est à bon droit que l’administration fiscale a appliqué un ajustement positif de 20% à la valeur locative du local-type pour déterminer celle du local en litige en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016.

19. Il résulte de ce qui a été dit aux points 13 à 18 ci-dessus, que l’administration fiscale a pu légalement, pour appliquer les mesures correctives mentionnées aux points 9 et 10 ci-dessus, évaluer la valeur locative du local de exploité par la SAS Clinique de Domont par comparaison au local-type n°3 du procès-verbal ME de la commune de Villeneuve-la-Garenne en application du 2° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016 et qu’elle a fixé, en appliquant les mesures correctives de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016, sa valeur locative à 19,50 euros par m².

20. Toutefois, il n’est pas contesté que la valeur locative ainsi retenue par l’administration fiscale dans son mémoire en défense est inférieure au tarif unitaire qu’elle a initialement appliqué pour faire usage des mesures correctives mentionnées aux points 9 et 10 ci-dessus qui s’établissait à 22,87 euros par m². Il résulte par ailleurs de l’instruction que la valeur locative révisée au 1er janvier 2017 du local à évaluer s’établit à 202 euros par m². Il s’ensuit que la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 telle qu’elle vient d’être déterminée et la valeur locative révisée, négative, est supérieure à celle résultant de l’application des mécanismes correctifs en litige par l’administration impliquant ce faisant une réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à la charge de la SAS Icade santé au titre des années 2019 et 2020.

21. Il résulte de ce qui précède que, ainsi que le fait valoir la société requérante sans être contredite dans son évaluation par l’administration fiscale, et sans qu’il soit besoin de prononcer un supplément d’instruction, la SAS Icade santé aux droits de laquelle vient la SAS Clinique de Domont est déchargée de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020, à hauteur de respectivement 12 201 euros et 15 502 euros.

Sur les frais liées au litige :

22. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SAS Clinique de Domont et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La SAS Icade santé aux droits de laquelle vient la SAS Clinique de Domont est déchargée de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020, à hauteur de respectivement 12 201 euros et 15 502 euros.

Article 2 : L’Etat versera à la SAS Clinique de Domont une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Clinique de Domont et au directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise.

Délibéré après l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 août 2025

Le président-rapporteur,

Signé

T. BertonciniL’assesseure la plus ancienne

dans l’ordre du tableau,

Signé

S. Cuisinier-Heissler

La greffière,

Signé

M. A

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

N°2208145