Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés respectivement les 28 mars 2022 et 2 juin 2023, la société civile (SC) Avenir Danton Défense, représentée par M^e Schiano Gentiletti, demande au tribunal :

1°) la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 dans les rôles de la commune de Courbevoie ;

2°) de mettre à jour les bases imposables révisées pour 2023 ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que si la valeur locative des locaux dont elle est propriétaire pouvait être évaluée par comparaison au local type n°55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt avec un ajustement de 30 % portant le tarif à appliquer à 57,47 euros/m², l’administration fiscale a appliqué à tort un tarif de 60,37 euros/m².

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 novembre 2022, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— la loi n° 2010-1658 de finances rectificative pour 2010, notamment son article 34 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Bertoncini, président-rapporteur,

— les conclusions de M. Bories, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SC Avenir Danton défense est propriétaire d’un immeuble sis 3 boulevard Mission Marchand à Courbevoie à raison duquel elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2020 et 2021. Après le rejet de sa réclamation préalable, elle en demande au tribunal la réduction.

2. D’une part, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » En vertu de l’article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition. Selon l’article 15222 du même code la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est établie d’après le revenu net servant de base à la taxe foncière.

3. D’autre part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au présent litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. /Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. /II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. /Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II () ». Aux termes du 1 du B du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 applicable à l’année d’imposition 2017, désormais codifié au I de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts applicable à l’année d’imposition : «  En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties () et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. () ». Aux termes du D du XVI du même article 34 de la loi du 29 décembre 2010, applicable à l’année 2017, codifié à compter de l’année 2018 au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : " Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. « . Aux termes des A et B du XXII du même article 34, applicable à l’année 2017, depuis codifiés à l’article 1518 E du code général des impôts : » Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du XVI est positive. Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux 9/10 de la différence définie au premier alinéa du présent A pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d'1/10 de cette différence () ".

4. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation déterminé au 1er janvier 2017 pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, s’appliquant à la valeur locative brute révisée de chaque local, jusqu’à l’intégration de la révision prévue des valeurs locatives des locaux d’habitation. Il est également procédé, suivant un dispositif dit de planchonnement, à la réduction de moitié des variations des valeurs locatives, appréciées après application du coefficient de neutralisation. Enfin, pour la même période, il est opéré un lissage par dixième des variations de cotisations, à la hausse ou à la baisse, constatées en 2017 pour chaque local. Les deux mécanismes de planchonnement et de lissage cessent de s’appliquer en cas de changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation de l’ensemble immobilier concerné, à compter de l’année qui suit celle du changement. La valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l’illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l’actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l’article 1518 bis de ce code, d’une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l’application des dispositifs cités au présent 3, la réduction des cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

5. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () / 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe « . Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III du même code dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : » La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ".

6. Il résulte de l’instruction que, pour appliquer les mesures correctives mentionnées aux points 3 et 4 ci-dessus, l’administration fiscale a évalué l’immeuble de bureaux propriété de la société requérante, construit en 2008, d’une surface totale de 88 000 m² et élevé sur douze niveaux, un rez-de-chaussée et un sous-sol par voie de comparaison avec le local-type n°3 du procès-verbal « maisons exceptionnelles » de la commune de Courbevoie au tarif de 54,88 euros/m². Toutefois, ainsi que l’a reconnu l’administration fiscale dans la décision de rejet de la réclamation préalable de la requérante, cet immeuble de grande hauteur, eu égard aux spécificités de ces immeubles, ne peut servir de terme de comparaison que pour évaluer la valeur locative d’autres immeubles de grande hauteur, ce qui n’est pas le cas du bâtiment propriété de la société requérante. L’administration fiscale, ainsi que le proposait la SC Avenir Danton Défense, y a alors substitué le local type n°55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt au tarif unitaire de 44,21 euros/m² auquel elle a néanmoins appliqué un ajustement de + 30 % au titre de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts pour tenir compte de la situation géographique plus avantageuse de l’immeuble à évaluer et de sa meilleure qualité de construction et état d’entretien. Dès lors que le tarif applicable était alors de 57,47 euros/m², supérieur à celui retenu pour appliquer les mécanismes correctifs évoqués au points 3 et 4 du présent jugement, elle a néanmoins rejeté la réclamation préalable de la société requérante. Cette dernière, qui ne conteste pas dans le dernier état de ses écritures, le choix de ce local de référence comme l’application d’un correctif de 30 % portant le tarif au m² à 57,47 euros, soutient que les fiches d’évaluation cadastrale produites par l’administration démontrent que les cotisations litigieuses ont été évaluées à tort selon un tarif de 60,37 euros/m². Toutefois, contrairement à ce qu’elle soutient, la valeur locative de l’immeuble dont elle est propriétaire n’a pas été évaluée par comparaison avec le local type n°55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt mais, en application de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au titre des années 2020 et 2021 citée au point 3 ci-dessus, dans des conditions qui ne sont pas contestées, le choix du local type n° 55 et le tarif de 57,47 euros/m² n’étant utilisé que pour l’application des mécanismes correctifs de cette évaluation. Dans ces conditions, la SC Avenir Danton Défense n’est pas fondée à demander la réduction des impositions en litige par l’application d’une valeur locative de l’immeuble dont elle est propriétaire établie selon un tarif de 57,47 euros/m².

7. Il résulte de ce qui précède que les conclusions aux fins de réduction présentées par la SC Avenir Danton Défense, ainsi que celles liées aux frais du litige, ne peuvent qu’être rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SC Avenir Danton Défense est rejetée

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SC Avenir Danton Défense et au directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise.

Délibéré après l’audience du 6 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

Le président-rapporteur,

signé

T. BertonciniL’assesseure la plus ancienne

dans l’ordre du tableau,

signé

S. Cuisinier-Heissler

La greffière,

signé

M. A

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°2204425