Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 2 juillet et 23 octobre 2022, la société civile immobilière (SCI) AI, représentée par M^e Msika, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler les décisions du 29 avril 2022 par lesquelles le maire de la commune de Goussainville a exercé son droit de préemption sur les lots n°1, 2, 3, 4 et 5 du bien sis 4bis rue des Pinsons parcelle cadastrée AI n°443 à Goussainville ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Goussainville de rapporter ces décisions et d’informer le vendeur et le notaire chargé de l’établissement des actes authentiques, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et par document ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Goussainville la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les décision attaquées sont entachées d’incompétence ; cette incompétence est constitutive d’un détournement de pouvoir ; la notification portée à sa connaissance est signée par un auteur incompétent ;

- elles sont irrégulières faute de preuve de la publicité de la décision faisant usage du droit de préemption et d’information du responsable départemental des services fiscaux et des services du domaine ;

- elles sont illégales dès lors que le droit de préemption a été exercé au-delà de deux mois, en méconnaissance des articles L. 213-2, R. 213-8 et R. 213-9 du code de l’urbanisme ; ce délai de deux mois compte à partir de la notification des plis et non à partir de leur expédition ; les déclarations d’intention d’aliéner initiales, exemptes d’erreur substantielle, ont été de nature à faire courir ce délai ; à considérer qu’il y ait eu suspension de ce délai, la visite des lots par les services du domaine a mis fin à cette suspension ; en tout état de cause, dès lors qu’il y a unité foncière, l’article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme devait être appliqué et les premières déclarations d’intention d’aliéner présentaient un caractère suffisant ;

- elles sont insuffisamment motivées et entachées d’une erreur de droit, en méconnaissance de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ; en effet, la commune ne justifie pas de l’intérêt général qu’elle invoque ; elle ne justifie pas que le bien immobilier figure dans la zone de préemption urbaine ;

- il est douteux que la commune ait pu aliéner le terrain en l’absence des dossiers de diagnostics techniques et des statuts des deux SCI venderesses, éléments prévus à l’article R.213-7 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 octobre 2022, la commune de Goussainville, représentée par la SCP Petit Maroct Houillon et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la SCI AI la somme de 4 000 en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SCI AI ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Jacquinot,

- les conclusions de M^me Chaufaux, rapporteure publique,

- les observations de M^e Msika, représentant la SCI AI ;

- les observations de M^e Mercier, représentant la commune de Goussainville ;

- les observations de M^e Pele, représentant M. A…, la SCI BCJN et la SCI IMMOPHAR, observateurs à l’instance.

Considérant ce qui suit :

M. A…, la SCI BCJN et la SCI IMMOPHAR étaient propriétaires de lots d’un ensemble immobilier situé 2 rue des Colibris et 4 bis rue des Pinsons à Goussainville. Ils ont transmis, respectivement, trois déclarations d’intention d’aliéner ces biens au profit de la SCI AI le 5 janvier 2022, ces déclarations d’aliéner ayant été reçues le 7 janvier 2022 par la commune de Goussainville. En raison de mentions erronées de ces déclarations d’intention d’aliéner, trois déclarations rectifiées ont été transmises à la commune de Goussainville le 25 février 2022, et réceptionnées le 1er mars 2022. Par trois décisions du 29 avril 2022, le maire de la commune de Goussainville a préempté les différents lots au montant des prix fixés dans les déclarations d’intention d’aliéner. La SCI AI demande au tribunal d’annuler ces décisions.

Sur les conclusions à fin d’annulation et d’injonction :

En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le maire de la commune de Goussainville disposait d’une délégation concernant l’exercice du droit de préemption urbain en vertu d’une délibération du conseil municipal du 15 juillet 2020 régulièrement publiée et notifiée en préfecture. En outre, les décisions attaquées sont assorties d’une signature lisible et distinctive du maire de la commune de Goussainville. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’incompétence du signataire des décisions attaquées doit être écarté, ainsi que, par voie de conséquence, le moyen tiré de ce que ces décisions seraient entachées d’un détournement de pouvoir, fondé sur l’incompétence de ce signataire, les conditions de notification de ces décisions à la SCI AI, contestées par cette dernière, étant quant à elles sans incidence sur leur légalité.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 2131-1 du code général des collectivité territoriales : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage (…) ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement (…) / Le maire certifie, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes (…) ». Les mentions apportées, sous la responsabilité du maire, pour certifier le caractère exécutoire des actes des autorités communales en application de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales font foi jusqu’à la preuve du contraire.

Il ressort des pièces du dossier que par un certificat en date du 17 juillet 2022, le maire de la commune de Goussainville a attesté de la publicité des décisions de préemption litigieuses du 30 avril au 30 juin 2022. Les requérants n’apportent aucune preuve contraire à ce certificat. Dans ces conditions, le moyen tiré d’un défaut de publicité des décisions attaquées doit être écarté comme manquant en fait.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévus au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. (…) Lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. (…) ». Aux termes de l’article R. 213-21 : « Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble dont il envisage de faire l’acquisition dès lors que le prix ou l’estimation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l’arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques (…) ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le service des domaines, rattaché aux services fiscaux du département, a rendu ses avis sur les décisions attaquées le 22 avril 2022, après des saisines effectuées le 4 février 2022 concernant les biens appartenant à la SCI BCJN et le 8 avril 2022 concernant les biens appartenant à M. A… et la SCI IMMOPHAR. Dans ces conditions, le moyen tiré d’une absence de saisine du service des domaines et du responsable départemental des services fiscaux doit être écarté.

En quatrième lieu, l’article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme dispose que : « Lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière. ». Aux termes de l’article R. 213-8 du même code : « Lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : (…) / b) Soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d’une rente viagère ; ». L’article R. 213-9 de ce code dispose que : « Lorsque l’aliénation est envisagée sous une forme ou une modalité autre que celle prévue à l’article précédent, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : (…) / b) Soit son offre d’acquérir le bien à un prix qu’il propose et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; (…) ».

Il résulte des dispositions de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

En revanche, ces dispositions ne sauraient avoir pour objet ou pour effet d’instaurer une nouvelle condition de légalité de la décision de préemption tenant à la réception dans le délai de deux mois, à compter de la réception par la commune de la déclaration mentionnée au premier alinéa, de la notification de cette décision par l’acquéreur mentionné, le cas échéant, dans ladite déclaration d’intention d’aliéner.

Enfin, dans le cas où la déclaration initiale est entachée d’une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation, le délai de deux mois ne court qu’à compter de la réception par l’administration d’une déclaration rectifiée.

Il ressort des pièces du dossier que les déclarations d’aliéner ayant été reçues le 7 janvier 2022 par la commune de Goussainville présentaient des mentions erronées, le prix de deux différents lots ayant été intervertis. D’une part, alors que le prix constitue, tel qu’il vient d’être dit, un élément substantiel de la déclaration d’intention d’aliéner, la circonstance que le prix total des trois lots n’ait pas été modifiée est sans incidence sur le caractère substantiel de ces erreurs, dès lors que la préemption s’exerce sur chaque lot et auprès de chaque propriétaire sur la base du prix indiqué dans chaque déclaration d’intention d’aliéner. D’autre part, à considérer que les différents lots litigieux constitueraient une même unité foncière, le prix demeure un élément substantiel car de nature à fausser l’appréciation de l’autorité titulaire du droit de préempter sur l’opportunité d’une préemption totale ou partielle de cette unité foncière. Or, l’erreur faite sur deux de ces lots a également eu pour effet, dans les circonstances de l’espèce, de créer une incertitude substantielle sur cette possibilité d’effectuer une préemption totale de ces différents lots ou seulement partielle. Dans ces conditions, le délai de deux mois à partir duquel le maire de la commune de Goussainville devait notifier les décisions de préemption litigieuses aux propriétaires courait à partir de la notification des déclarations d’intention d’aliéner rectifiées du 1er mars 2022, de telle sorte que les notifications effectuées le 29 avril 2022 auprès de M. A…, la SCI BCJN et la SCI IMMOPHAR, dates auxquelles elles ont également été transmises au représentant de l’État pour l’exercice de son contrôle de légalité, n’étaient pas tardives, étant observé qu’il est indifférent que M. A… ait omis de préciser qu’il recevait notification en qualité de gérant. Enfin, tel que dit au point 9, le fait que la SCI AI, acquéreur évincé, aie reçue notification des décisions attaquées postérieurement au délai de deux mois est sans incidente sur la légalité de ces décisions. Dans ces conditions, les articles L. 213-2, R. 213-8 et R. 213-9 du code de l’urbanisme n’ont pas été méconnus.

En cinquième lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / (…) / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. (…) ». Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

D’une part, il ressort des pièces du dossier que par une délibération du 27 juin 2018, le droit de préemption urbain a été établi sur l’ensemble des zones urbaines et à urbanisées du territoire de la commune identifiées au plan local d’urbanisme. En outre, il ressort des pièces du dossier que les biens préemptés figurent en zone urbaine « UBc » identifiée par le plan local d’urbanisme.

D’autre part, les décisions de préemption litigieuses sont justifiées par le maire de la commune de Goussainville en raison notamment de la volonté de développer l’offre de petits logements, autour des deux gares, à destination des jeunes adultes et des personnes âgées, objectif inscrit au projet d’aménagement et de développement durable, librement accessible tant au juge qu’aux parties. Cet objectif de créer du logement dans cette zone est également inscrit au contrat de développement territorial « cœur économique Roissy Terres de France » par un avenant du 20 mars 2015 avec un objectif de création de 46 logements, document qui est également librement accessible tant au juge qu’aux parties. Or, le compromis de vente produit souligne que le bien est actuellement à usage commercial, professionnel et d’habitation, et que l’acquéreur entend conserver cet usage. Cette intention est de nature à contrarier l’objectif de création de logement poursuivie par la commune de Goussainville. Par ailleurs, les caractéristiques de ces lots n’apparaissent nullement incompatibles avec la réalisation de petits logements. Ainsi, dans les circonstances de l’espèce, l’exercice du droit de préemption urbain par le maire de la commune de Goussainville doit être considéré comme poursuivant un objectif d’intérêt général.

Enfin, il résulte de ce qu’il a été dit précédemment que les décisions attaquées sont suffisamment motivées.

En sixième lieu, les dispositions du II de l’article R.213-7 du code de l’urbanisme se bornent à encadrer les conditions dans lesquelles le titulaire du droit de préemption peut obtenir la communication d’un ou plusieurs documents auprès des propriétaires des biens. Le fait pour la commune de Goussainville de ne pas avoir demandé, au titre de telles demandes, les dossiers de diagnostics techniques et les statuts des deux SCI venderesses est sans incidence sur la légalité des décisions attaquées.

Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la SCI AI doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions aux fins d’injonction.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune de Goussainville, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la SCI AI le versement d’une somme au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI AI est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Goussainville au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI AI, à la commune de Goussainville, à M. A…, à la SCI BCJN et à la SCI IMMOPHAR.

Délibéré après l’audience du 17 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

Le rapporteur,

Signé

M. Jacquinot

Le président,

Signé

T. Bertoncini

La greffière,

Signé

M. B…

La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.