Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 2 décembre 2021, le 11 mai 2022 et le 6 janvier 2023, la SCI Mésange, représentée par M^e Bernard, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler le permis de construire délivré le 15 juin 2021 à la société immobilière de Courchevel par le maire de la commune de Courchevel rectifié par arrêtés des 16 et 17 juin 2021, la décision de rejet de son recours gracieux et le permis de construire modificatif du 31 octobre 2022 ;

2°) de condamner la commune de Courchevel et la société immobilière de Courchevel au versement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le permis modificatif a été signé par une autorité incompétente ;

— le dossier de demande de permis de construire était incomplet au regard des articles R. 431-13, R. 431-14 et R. 431-32 du code de l’urbanisme ;

— la demande est entachée de fraude en ce qu’elle porte sur des parcelles appartenant au domaine public du département de la Savoie, ce que le maire ne pouvait ignorer ;

— l’implantation du projet n’est pas conforme aux articles UH6 et UH7 ;

— le projet ne respecte pas l’article UH4 du plan local d’urbanisme en ce qui concerne les déchets ménagers et les eaux pluviales ;

— la hauteur est supérieure à celle autorisée par l’article UH10 ;

— l’aspect extérieur du bâtiment n’est pas conforme à l’article UH11 ;

— le nombre de places de stationnement est inférieur à celui requis par l’article UH12 ; l’avis de l’architecte des bâtiments de France est irrégulier et ses prescriptions sont impossibles à mettre en œuvre.

Par des mémoires en défense enregistrés le 14 mars 2022 et le 22 novembre 2023, la société immobilière de Courchevel, représentée par M^e Szostak, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la requérante à lui verser une somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par un mémoire en défense enregistré le 19 décembre 2023, la commune de Courchevel, représentée par M^e Petit, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M. et M^me C à lui verser une somme de 8 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, subsidiairement à la mise en œuvre des article L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

L’instruction a été close le 12 février 2024.

La SCI Mésange a produit un mémoire le 24 avril 2024, après clôture de l’instruction.

Vu :

— les autres pièces du dossier,

— le code de l’urbanisme,

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Sogno,

— les conclusions de M^me B,

— et les observations de Me Bernard pour la SCI Mésange, de M^e Corbalan pour la commune de Courchevel et de M^e Couturier pour la société immobilière de Courchevel.

Une note en délibéré présentée pour la SCI Mésange a été enregistrée le 16 mai 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 15 juin 2021 (rectifié par deux arrêtés les 16 et 17 juin 2021), le maire de Courchevel a délivré à la société immobilière de Courchevel un permis de construire pour la démolition et la reconstruction de l’hôtel La Pomme de Pin, avec démolition et reconstruction partielle du parking des Chenus. Un permis de construire modificatif a été délivré le 31 octobre 2022 pour régulariser les vices retenus par le juge des référés dans son ordonnance n° 2202638 – 2202754 du 25 mai 2002. La SCI Mésange demande l’annulation de ces deux arrêtés et de la décision du 7 octobre 2021 ayant rejeté son recours gracieux formé contre le permis de construire initial.

Sur la compétence du signataire du permis de construire modificatif du 31 octobre 2022 :

2. Ce permis de construire a été signé « pour le maire absent », par M. A, deuxième adjoint délégué à l’urbanisme. Dès lors que celui-ci bénéficiait d’une délégation du 7 juillet 2020 régulièrement transmise aux services de l’Etat pour la signature des autorisations individuelles d’urbanisme, le moyen tiré de son incompétence doit être écarté sans qu’il soit besoin d’examiner si le maire était absent le jour de sa signature.

Sur le dossier de demande de permis de construire :

3. En premier lieu, l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme dispose que « lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public ».

4. La SCI Mésange que ces dispositions sont méconnues en faisant valoir que le plan de façade est PC.5.3 et la vue d’insertion PC.6.1 depuis la rue des Chenus montrent un surplomb du domaine public. Toutefois, le plan masse permet de vérifier que la requérante commet une erreur de perspective et qu’il n’existe aucun empiètement sur le domaine public.

5. En deuxième lieu, la requérante se prévaut de l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme aux termes duquel « lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l’article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux ». Toutefois, cet article ne visant que les seuls immeubles existants et non les constructions nouvelles, y compris quand celles-ci nécessitent la démolition de bâtiments existants, le moyen doit être écarté.

6. Enfin, la SCI Mésange conclut à une méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme aux termes duquel : « Lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des dispositions relatives à l’urbanisme, à l’institution sur des terrains voisins d’une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes ». Or, la pièce PC41 dont elle se prévaut est intitulée à tort « servitude de cour commune » car elle ne constitue qu’un accord de principe du département de la Savoie pour céder une bande de terrain avec constitution d’une servitude de passage à son profit. En conséquence, le dossier initial ne nécessitait aucune pièce au titre de l’article R. 431-32 et, au demeurant, le transfert de propriété était réalisé à la date de délivrance du permis modificatif.

7. Il résulte de ce qui précède que le dossier de permis de construire était suffisant pour permettre au maire de Courchevel d’apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable. Le moyen tiré de son insuffisance doit donc être écarté.

Sur la fraude alléguée :

8. Un permis de construire doit être refusé lorsque l’autorité saisie vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer.

9. En premier lieu, la société immobilière de Courchevel, qui a indiqué dans son dossier de demande initial, que certaines parcelles appartenaient au département de la Savoie à qui elle devait les acquérir, n’a commis aucune manœuvre en vue de fausser l’examen de son dossier.

10. En deuxième lieu, la vente des parcelles concernées, nouvellement cadastrées AB 1027 et AB 1035, à la société immobilière de Courchevel étant intervenue avant la délivrance du permis modificatif, la requérante ne peut utilement soutenir que l’autorisation aurait dû lui être refusée en l’absence de maîtrise foncière de celles-ci.

11. Enfin, la circonstance que ces parcelles sont incluses dans le domaine skiable n’est source d’aucune illégalité dans la mesure où elles ne supporteront aucune construction.

Sur l’avis de l’architecte des bâtiments de France :

12. L’exécution du permis initial avait été suspendue notamment au motif que l’architecte des bâtiments de France n’avait examiné le dossier qu’au regard de la covisibilité du projet avec le chalet « Petit Navire » et non avec la chapelle Notre-Dame de l’Assomption, autre monument historique classé. Dans le cadre de l’examen de la demande de permis modificatif, il a rendu un nouvel avis le 10 août 2022 au titre de ces deux bâtiments, dont la régularité est contestée. Cet avis est ainsi rédigé : « Rive et égout de l’avant-toit à réduire fortement dans leur hauteur afin de ne pas aboutir à un effet de bandeau disproportionné de hauteur 71cm comme mentionné dans la notice architecturale en page 3 (la seule suppression de l’isolation de l’avant-toit sans réduction de la section du chevron de débord ne répond pas à la prescription), mais traité avec planches à ressaut pour minimiser le bandeau à environ 35 à 40cm maximum avec chevron aminci ».

13. En premier lieu, la SCI Mésange soutient que cette prescription est irréalisable eu égard aux impératifs de construction en montagne du fait des contraintes pesant sur la charpente en raison de l’enneigement qui rendraient impossible un bandeau d’une hauteur limitée à 35-40 cm. Toutefois, l’avis cité au point précédent ne limite pas ainsi cette hauteur, mais impose simplement que visuellement son impact soit minimisé par une rive qui en atténue l’aspect massif ce qui, du reste, a été mis en application par le projet modifié.

14. En second lieu, il résulte de la combinaison des articles L. 621-1 et L. 621-32 du code du patrimoine que l’avis favorable assorti de prescriptions de l’architecte des bâtiments de France a pour objet de limiter, compenser ou supprimer les atteintes que la construction projetée serait susceptible d’apporter à l’édifice classé ou inscrit dans le champ de visibilité duquel elle est située.

15. La requérante soutient que, même interprétée comme au point 13, cette prescription est entachée d’erreur d’appréciation, la spécificité du chalet « Petit Navire » qui est immédiatement voisin n’ayant pas été prise en compte. Toutefois, l’intérêt patrimonial de ce bâtiment étant lié à son procédé constructif innovant comme à sa distribution intérieure originale pour l’époque, et non pas seulement à ses caractéristiques extérieures, la prescription n’apparaît pas inadaptée à sa préservation, d’autant que son voisinage immédiat ne se caractérise par aucune unité architecturale. Enfin, l’avis n’apparaît pas davantage entaché d’erreur d’appréciation en ce qui concerne la protection de la chapelle Notre-Dame de l’Assomption.

Sur le respect de l’article UH4 :

16. S’agissant de la gestion des eaux pluviales, l’article UH4 dispose notamment que « les aménagements de collecte réalisés sur le terrain d’assiette de l’opération doivent être raccordés au réseau public de collecte des eaux pluviales dimensionné à cet effet, s’il existe ».

17. Le dossier initial mentionne que les eaux de pluie seront récoltées puis acheminées dans une cuve de rétention avec débit de fuite normalisé, avant rejet au réseau collectif. Les requérants soutiennent que le respect de l’article UH4 ne peut être vérifié dès lors que cette cuve n’apparaît pas sur les plans et que le dossier précise que le choix de son emplacement et de son débit de fuite se feront conjointement avec les services compétents. Toutefois le dossier de permis modificatif précise que les services techniques de la commune avaient indiqué que le réseau existant avait une capacité suffisante pour recevoir les eaux pluviales de la parcelle et que la mise en place d’un dispositif de rétention des eaux sur le terrain n’était pas nécessaire. Compte tenu de cette précision, le moyen doit être écarté. Au demeurant, l’imprécision du permis initial portant sur un point technique limité ne l’aurait pas entaché d’illégalité.

18. S’agissant des déchets ménagers, l’article UH4 prévoit que : « En fonction de l’importance et de la situation géographique de l’opération, des locaux de stockage permettant le tri des déchets ménagers et leurs collectes par les services publics, pourront être imposés. Leurs emplacements et caractéristiques devront répondre aux prescriptions techniques des services compétents notamment sur l’accessibilité, depuis une voie publique, des véhicules de collecte ». Les requérants soutiennent que le projet, qui est important et ne prévoit pas d’autre local qu’un seul dédié au stockage des cartons est contraire à ces exigences.

19. Toutefois, la communauté de communes Val Vanoise, en charge de la gestion des ordures ménagères, a donné un avis favorable au projet en raison de la présence de points de dépôts volontaires à proximité immédiate et du fait que les volumes supplémentaires qui y sont liés pourraient être absorbés. Dès lors, le moyen doit être écarté.

Sur l’implantation du projet :

20. L’article UH6 régissant l’implantation par rapport aux emprises publiques et aux voies prévoit un recul minimum de 4 mètres et, par exception, autorise les bâtiments à leur implantation actuelle en cas de reconstruction. Il en résulte que, dans le cas d’un bâtiment édifié après démolition de l’existant, mais dont l’implantation n’est pas en tous points identique, l’exception doit être appliquée aux parties du bâtiment nouveau qui sont implantées à l’identique du bâtiment démoli. Par ailleurs, le point II.10 des dispositions générales du règlement prévoit que les différents éléments architecturaux (tels que les balcons) ne sont pas prise en compte dans la limite d’un mètre. Les règles de l’article UH7 relatives à l’implantation par rapport aux limites séparatives sont en substance les mêmes.

21. Pour l’application de la règle relative à l’implantation à l’identique des parties du bâtiment démoli, il doit être tenu compte des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme qui instituent une prescription de dix ans après l’achèvement des travaux pour une construction qui serait irrégulière au regard du droit de l’urbanisme lorsque celle-ci a été réalisée au bénéfice d’un permis de construire. En l’espèce, il est constant que l’hôtel existant avait bénéficié d’un permis de construire en 1996, de sorte que cette prescription trouve à s’appliquer et qu’il ne peut être utilement soutenu que la construction n’était pas conforme en tout point au permis de construire délivré alors.

22. S’il est vrai que le permis de construire initial ne respectait pas la règle de recul de 4 mètres par rapport aux parcelles appartenant au département de la Savoie, ce vice a été régularisé par le permis modificatif du 31 octobre 2022, délivré après la cession de ces parcelles le 6 mai 2022 à la société immobilière de Courchevel. A cet égard, est sans incidence le fait que ces parcelles, qui ne supportent aucune construction, ne soient pas elles-mêmes classées en zone UH.

23. Pour le reste, le dossier de demande de permis modificatif contient un plan détaillé « annexe 4 » précisant la conformité au regard des diverses règles d’implantation. Il ne souffre d’aucune incohérence, comme indiqué au point 7. Les moyens tirés de la méconnaissance des articles UH6 et UH7 doivent donc être écartés.

Sur la hauteur du bâtiment :

24. L’article UH10 fixe, sauf exceptions inapplicables, la hauteur maximale autorisée à 16,50 m. Le lexique des dispositions générales du règlement définit spécifiquement le « terrain naturel » dans le cas de reconstruction en tout ou partie dans l’emprise de la construction initiale ou dans le cas de surélévation d’une construction. Dans ce cas, « il correspond au plan horizontal établi sur la base de la cote altimétrique moyenne issue de la différence entre le point le plus bas et le point le plus haut du terrain naturel situé au droit de l’ensemble des façades de la construction initiale ». Il en résulte que pour un projet comportant des démolitions et une reconstruction sur une emprise qui n’est pas strictement identique, le respect des règles de hauteur doit s’apprécier de manière différenciée, d’une part, selon la règle du terrain naturel moyen pour les parties du bâtiment dont l’implantation n’a pas été modifiée, d’autre part, selon la règle commune pour les autres parties.

25. Le dossier de demande de permis modificatif comporte un plan topographique PCM2.1 et un plan « annexe 1, calcul du terrain naturel moyen » qui permettent de justifier du respect des règles de hauteur, en particulier en ce qui concerne les parties du projet situées dans l’emprise du bâtiment démoli. Là encore, ces documents ne souffrent d’aucune incohérence. Dès lors, à supposer même que le permis de construire aurait dû être initialement refusé sur le fondement de l’article UH10, le moyen doit être écarté.

Sur l’aspect du bâtiment :

26. S’agissant des façades, l’article UH11 dispose qu’elles doivent présenter une harmonie de conception et d’aspect et notamment (§11.1.2) que :

«  les aspects doivent être de type :

— bardage en laissant apparaitre la veine du bois

— et/ou pierres apparentes

— et/ou autres aspects enduit de couleurs traditionnelles pastel ou blanc ou de polychromies discrètes ".

27. En l’espèce, il ressort de la notice architecturale du permis modificatif PCM 4-10.1 que les bardages « bois brûlé » laissent apparaître la veine du bois. Les règles citées au point précédent n’étant pas cumulatives, les requérants ne peuvent utilement soutenir que cet aspect ne répond pas aux exigences de l’article UH11.

28. Par ailleurs, l’article UH11 impose des toitures à deux versants non inversés mais permet également des toitures-terrasses, à condition « de représenter moins de 30% de l’emprise au sol de la construction couverte en toiture à deux pans et d’être directement accessible pour un usage de balcon, de terrasse ou de stationnement et/ou de ne pas dépasser une hauteur de 3,50 mètres hors acrotère et garde-corps ».

29. Le dossier de demande de permis de construire modificatif comporte des plans « annexe 2 » justifiant que le maximum de 30% de l’emprise au sol pour les toitures-terrasses est respecté. En admettant même qu’un refus aurait pu être justifié initialement, cette branche du moyen doit également être écartée.

Sur le nombre de places de stationnement :

30. Aux termes des dispositions de l’article UH12 concernant l’hébergement hôtelier, dont les hôtels-restaurants : « Les stationnements des véhicules doivent répondre aux besoins de l’opération. Il est exigé au minimum () 1 place par tranche de 80 m² de surface de plancher pour les suites et les chambres de personnel ».

31. Le projet emporte au total création de 6 868 m² de surface de plancher, dont 3 949 m² affectées à 15 suites et aux chambres du personnel. 49 places de stationnement sont prévues, le nombre nécessaire n’ayant été calculé que sur cette dernière surface.

32. En premier lieu, eu égard à la rédaction de l’article UH12, c’est à juste titre que n’a été prise en compte que la surface de plancher des suites et des chambres du personnel en excluant les espaces de services annexes, tels que le spa.

33. En deuxième lieu, dès lors que cet article précise qu’il est applicable aux hôtels-restaurants, aucune place supplémentaire n’était requise pour les surfaces affectées au restaurant, quand bien même celui-ci est accessible à des personnes extérieures à l’établissement.

34. En troisième lieu, le fait qu’une des places est qualifiée de « dépose-minute » ne lui retire pas la qualification de place de stationnement, même s’il est de courte durée, en l’absence de précision en ce sens dans le règlement, dès lors que cette place n’est pas commandée et effectivement utilisable par les clients de l’hôtel.

35. Ainsi, le moyen tiré de la violation de l’article UH12 doit être écarté.

36. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par la SCI Mésange doivent être rejetées.

Sur les frais d’instance :

37. Dans les circonstances de l’espèce, compte tenu de la régularisation intervenue en cours d’instance, il n’y pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées en ce sens par les parties doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er  :La requête de la SCI Mésange est rejetée.

Article 2  :Les conclusions présentées par la commune de Courchevel et la société immobilière de Courchevel au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3  :Le présent jugement sera notifié à la SCI Mésange, à la commune de Courchevel et à la société immobilière de Courchevel.

Délibéré après l’audience du 14 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Sogno, président,

M^me Holzem, première conseillère

M^me Portal, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024.

Le président, rapporteur,

C. Sogno

La première assesseure,

J. Holzem

Le greffier,

P. Muller

La République mande et ordonne au préfet de la Savoie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.