Vu les procédures suivantes :

I- Par une requête enregistrée le 25 février 2021 sous le n° 2101255 et un mémoire, enregistré le 27 février 2023, la société Priams Construction, devenue la société Citysens, représentée par M^e Jobelot, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 074 010 20 0047 du 15 octobre 2020 par lequel le maire d’Annecy a refusé de lui accorder un permis de construire pour la réalisation de 122 logements dont 37 logements sociaux, sur un tènement situé au lieudit « La pièce du Château » sur le territoire de la commune déléguée de Seynod, ensemble la décision implicite née le 28 décembre 2020 portant rejet de son recours gracieux ;

2°) d’enjoindre au maire d’Annecy de lui délivrer le permis de construire ou subsidiairement, de réexaminer la demande de permis de construire ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Annecy une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société Citysens soutient que :

— la requête est recevable en tous points ;

— l’arrêté est entaché de l’incompétence de sa signataire ;

— il est entaché d’une erreur d’appréciation dans l’application des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme pour ce projet de construction qui s’implante en zone 1 AUb du plan local d’urbanisme, qui ne comporte pas des caractéristiques urbanistiques particulières et qui répond aux orientations de l’OAP n° 7 ;

— le projet de construction ne méconnait aucune règle du plan local d’urbanisme ;

— le transformateur et l’aire dédiée aux ordures ménagères, qui sont végétalisés, sont peu visibles depuis la voie publique ;

— la demande en cours d’instruction du permis de construire d’ajouter un seul logement qui augmente la surface de plancher de 14,5 m², est ténue et ne consiste qu’en une réorganisation des volumes ; elle ne pouvait justifier à elle seule un refus de permis de construire ;

— le projet de construction étant conforme au plan local d’urbanisme, elle n’a pas demandé à la commune de faire une adaptation mineure en application de l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme ;

— les motifs invoqués à titre subsidiaire par la commune d’Annecy, tirés de la méconnaissance des articles 1AU-I-2, 1AU-II-1-2 et 1AU-II-2-1-1, 1AU II-3-4-2 du plan local d’urbanisme sont en tout état de cause infondés.

Par un mémoire enregistré le 10 février 2023, la commune d’Annecy, représentée par la société d’avocats CDMF-Affaires publiques, conclut au rejet de la requête et demande qu’il soit mis à la charge de la société Priams Construction la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune d’Annecy fait valoir que :

— aucun des moyens de la requête n’est fondé ;

— subsidiairement, le refus du permis de construire est également justifié par l’application des articles 1AU-I-2, 1AU-II-1-2 et 1AU-II-2-1-1, 1AU II-3-4-2 du règlement écrit du plan local d’urbanisme ; la substitution de motifs sollicitée justifie en toutes hypothèses le refus de permis de construire.

Par une lettre du 13 octobre 2022, les parties ont été informées qu’en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, l’instruction est susceptible d’être close le 13 février 2023, par l’émission d’une ordonnance de clôture ou d’un avis d’audience, sans information préalable.

La clôture immédiate de l’instruction a été prononcée par une ordonnance du 2 juin 2023.

II.- Par une requête enregistrée le 4 mars 2021 sous le n° 2101411 et un mémoire, enregistré le 27 février 2023, la société Icade Promotion, représentée par M^e Jobelot, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 074 010 20 0047 du 15 octobre 2020 par lequel le maire d’Annecy a refusé de lui accorder un permis de construire pour la réalisation de 122 logements dont 37 logements sociaux, sur un tènement situé au lieudit « La pièce du Château » sur le territoire de la commune déléguée de Seynod, ensemble la décision implicite née le 15 février 2021 portant rejet de son recours gracieux ;

2°) d’enjoindre au maire d’Annecy de lui délivrer le permis de construire ou subsidiairement, de réexaminer la demande de permis de construire ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Annecy une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société Icade Promotion soutient que :

— la requête est recevable en tous points ;

— l’arrêté est entaché de l’incompétence de sa signataire ;

— il est entaché d’une erreur d’appréciation dans l’application des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme pour ce projet de construction qui s’implante en zone 1 AUb du plan local d’urbanisme, qui ne comporte pas des caractéristiques urbanistiques particulières et qui répond aux orientations de l’OAP n° 7 ;

— le projet de construction ne méconnait aucune règle du plan local d’urbanisme ;

— le transformateur et l’aire dédiée aux ordures ménagères, qui sont végétalisés, sont peu visibles depuis la voie publique ;

— la demande en cours d’instruction du permis de construire d’ajouter un seul logement qui augmente la surface de plancher de 14,5 m², est ténue et ne consiste qu’en une réorganisation des volumes ; elle ne pouvait justifier à elle seule un refus de permis de construire ;

— le projet de construction étant conforme au plan local d’urbanisme, elle n’a pas demandé à la commune de faire une adaptation mineure en application de l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme ;

— les motifs invoqués à titre subsidiaire par la commune d’Annecy, tirés de la méconnaissance des articles 1AU-I-2, 1AU-II-1-2 et 1AU-II-2-1-1, 1AU II-3-4-2 du plan local d’urbanisme sont en tout état de cause infondés.

Par un mémoire enregistré le 10 février 2023, la commune d’Annecy, représentée par la société d’avocats CDMF-Affaires publiques, conclut au rejet de la requête et demande qu’il soit mis à la charge de la société Icade Promotion la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune d’Annecy fait valoir que :

— aucun des moyens de la requête n’est fondé ;

— subsidiairement, le refus du permis de construire est également justifié par l’application des articles 1AU-I-2, 1AU-II-1-2 et 1AU-II-2-1-1, 1AU II-3-4-2 du règlement écrit du plan local d’urbanisme ; la substitution de motifs sollicitée justifie en toutes hypothèses le refus de permis de construire.

Par une lettre du 13 octobre 2022, les parties ont été informées qu’en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, l’instruction est susceptible d’être close le 13 février 2023, par l’émission d’une ordonnance de clôture ou d’un avis d’audience, sans information préalable.

La clôture immédiate de l’instruction a été prononcée par une ordonnance du 23 juin 2023.

Vu les décisions attaquées et les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le plan local d’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 8 avril 2025 :

— le rapport de M^me Letellier,

— les conclusions de M^me Akoun, rapporteure publique,

— les observations de M^e Drouet, pour la société Citysens et la société Icade Promotion, les observations de M^e Poncin, pour la commune d’Annecy.

Considérant ce qui suit :

1. Les requêtes n° 2101255 et n° 2101411 présentées par la société Citysens et la société Icade Promotion sont relatives au même projet de construction. Elles présentent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune. Dès lors, il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

2. Le 12 mars 2020, la société Priams Construction et la société Icade Promotion ont déposé une demande de permis de construire pour la réalisation de 7 bâtiments à usage collectif, comportant 122 logements dont 37 logements locatifs sociaux et 24 logements en accession sociale sur un tènement situé au lieudit « La Pièce du Château », sur le territoire de la commune déléguée de Seynod. La parcelle est classée en zone 1 AUb dans le plan local d’urbanisme communal et couverte par l’OAP n° 7 « La Pièce du Château ». Par un arrêté n° 2020-649 du 15 octobre 2020, le maire d’Annecy a refusé d’accorder le permis de construire. Le 26 octobre 2020, la société Priams Construction a présenté un recours gracieux, reçu en mairie le 28 octobre suivant, auquel le maire d’Annecy n’a pas répondu. La société Icade Promotion a présenté un recours gracieux, reçu en mairie le 15 décembre suivant, auquel il n’a pas été répondu.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la compétence du signataire :

3. L’arrêté attaqué a été signé par M^me A B, maire adjointe chargée de l’urbanisme, ayant agi sur délégation donnée par le maire de la commune d’Annecy, par arrêté du 30 juillet 2020 l’autorisant à signer les décisions prises en matière d’aménagement urbain, de politique de l’habitat, d’affaires foncières et d’urbanisme réglementaire d’urbanisme, délégation qui a été adressée au contrôle de légalité le jour même et qui a été affichée en mairie le 31 juillet 2020. Si cette délégation ne mentionne pas explicitement les autorisations individuelles en matière d’urbanisme, les requérantes ne contestent pas que le maire d’Annecy est compétent pour instruire et accorder les permis de construire de la commune nouvelle d’Annecy et qu’ainsi, il pouvait déléguer sa signature à son adjointe pour accorder ou refuser les autorisations d’urbanisme. Par suite, et malgré une formulation maladroite, la délégation en cause doit être regardée comme donnant compétence à M^me B pour signer l’arrêté en litige. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’incompétence du signataire doit être écarté.

En ce qui concerne le motif tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme :

4. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

5. Il ressort des pièces du dossier que le projet s’implante sur un tènement de l’ordre de 12 500 m² classé en zone 1AUb au plan local d’urbanisme qui s’intercale à l’Est entre un secteur Uh1 caractérisé par un hameau à vocation dominante d’habitat de faible densité, au Nord par une mince bande classée en zone agricole et une zone Ub1 à vocation dominante d’habitat de densité faible et, côtés Ouest et Sud, par des zones Ub2, à vocation dominante d’habitat de densité modérée, composés notamment de petits collectifs R +1 + C/A et R + 2 + C/A. Le projet de construction se situe à proximité du hameau de Vieugy qui est constitué de bâtiments anciens qui ne sont toutefois pas classés et protégés en tant que tels dans le plan local d’urbanisme. Ainsi, le secteur ne se caractérise pas par une unité architecturale et les constructions existantes ne présentent pas d’homogénéité.

6. Le projet se situe dans la continuité des constructions situées à l’Ouest et au Sud, en zone Ub2. Compte tenu de ses caractéristiques R+2+A/C, il est cohérent avec les constructions avoisinantes. En revanche, et alors que le tènement d’assiette du projet, laissé à l’état de pré de fauche, marquait un espace tampon entre la zone Ub2 et le hameau de Vieugy, le projet vient rapprocher l’urbanisation de cet habitat peu dense. Cette insertion répond néanmoins de la volonté des auteurs du plan local d’urbanisme, quand bien même le projet serait plus ambitieux que le minimum de 80 logements prévus dans l’OAP n°7, qui ne constitue qu’une indication minimale et laisse ainsi entendre que les projets de plus grande ampleur sont possibles. Si l’orientation ne prévoyait pas de constructions entre la zone Uh1 et le projet, les pétitionnaires ont entendu limiter l’impact visuel du programme sur le hameau de Vieugy, tout en assurant une transition douce entre les espaces, par l’aménagement d’une haie en limite Est du terrain. Enfin, et contrairement à ce qui est invoqué dans l’arrêté attaqué, le poste de transformateur et l’aire d’enlèvement des ordures ménagères sont végétalisés et sont bien insérés dans le projet de construction. Le socle du garage s’adapte au terrain naturel et ne tronque pas la hauteur réelle des bâtiments. Ainsi, le projet de construction ne porte pas atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages urbains et ne méconnaît pas les dispositions l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être accueilli.

En ce qui concerne la compatibilité du projet de construction avec l’OAP n° 7 :

7. Il ressort des pièces du dossier que le projet de construction est compatible avec l’OAP n° 7 quant au nombre de bâtiments, aux haies végétales « indigènes » qui sont largement conservées, à la part consacrée aux logements sociaux, aux espaces collectifs de qualité ainsi qu’au double accès au terrain d’assiette. Par suite, le moyen doit également être accueilli.

En ce qui concerne la modification du projet de construction en cours d’instruction du permis de construire :

8. S’il ressort de l’arrêté attaqué que la commune d’Annecy a mentionné qu’au cours de l’instruction du permis de construire, les pétitionnaires avaient modifié le projet de construction pour y adjoindre un logement supplémentaire et que l’augmentation de la surface de plancher qui en découlait (portée de 8 451,50 m² à 8 466 m²) entraine une incohérence avec la surface taxable déclarée initialement non modifiée, cette circonstance est sans incidence sur la nature du projet de construction qui, en tout état de cause, ne porte pas atteinte au caractère des lieux avoisinants et du site, comme il vient d’être dit. Dès lors le moyen doit être écarté comme inopérant.

En ce qui concerne l’adaptation mineure :

9. Si l’arrêté attaqué mentionne que « les conditions d’une adaptation mineure ne sont pas réunies », il ressort des écritures de la commune d’Annecy qu’elle n’a pas entendu en faire un motif de refus de permis de construire. Par suite, le moyen doit être écarté comme inopérant.

En ce qui concerne la demande de substitution de motifs de la commune d’Annecy :

10. L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

11. En premier lieu, aux termes de l’article 2 « Mixité sociale » de la section I du règlement écrit de la zone 1AU du plan local d’urbanisme : « Dans les secteurs 1AUc3, 1AUb, 1AUh et 1AUp : Le pourcentage de SDP destiné à l’habitat en logements locatifs aidés et à l’accession aidée à la propriété en Prêt Social Location Accession (PSLA) doit être conforme aux pourcentages définis dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation. / Pour l’application des règles ci-dessus, les objectifs de mixité sociale sont applicables à chaque secteur opérationnel défini dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation. () / – Modalité d’application : le nombre de logement locatifs aidés obtenu par l’application de cette règle sera arrondi à la dizaine supérieure (exemple : pour un programme de 557 m2 de SDP, l’application d’un pourcentage de 40 % génère l’obligation de réaliser 223 m2 de SDP en logements locatifs aidés. Ce chiffre sera arrondi à 230 m2 de SDP en logements locatifs aidés) () ». Selon les termes de l’OAP n° 7 : « Le programme de constructions : Un parc d’un minimum de 80 logements comprenant au moins 30 % de logements locatifs aidés et 20 % d’accession socialement aidée ».

12. Il ressort des pièces du dossier de permis de construire et notamment de la notice architecturale du 23 juillet 2020 que les logements sociaux (bâtiments E-F-G) sont au nombre de 61 (locatifs et accession aidée) et qu’ils comportent une surface de plancher de 4 240 m², ce qui est supérieur à la moitié de la surface de plancher créée, en l’occurrence 8 466 m². Par suite, les dispositions précitées n’ont pas été méconnues et le permis de construire ne pouvait être refusé pour ce motif.

13. En deuxième lieu, aux termes de l’article 1.2 « Règles maximales de hauteur » de la section II du règlement écrit de la zone 1AU du plan local d’urbanisme : " La façade la plus haute des constructions ne doit pas excéder, y compris les combles et les attiques, ces derniers ne devant comporter qu’un niveau : () dans les secteurs 1AUb : un rez-de-chaussée ou un rez-de-chaussée surélevé + 2 + comble ou attique. () ".

14. La commune d’Annecy fait valoir que l’un de 7 bâtiments serait un bâtiment R + 3 et que pour les autres bâtiments, le socle à usage de stationnement aménagé au-dessus du terrain naturel doit être pris en compte comme un niveau supplémentaire. Toutefois et d’une part, les allégations concernant le bâtiment qui serait en R + 3 sont imprécises et ne ressortent pas des pièces du dossier. D’autre part, il ne ressort ni des photographies du projet de construction, ni d’aucun plan que le socle des garages enterrés constituerait un niveau supplémentaire. Par suite, les règles de hauteur de la zone 1AUb n’ont pas été méconnues et le permis de construire ne pouvait être refusé pour ce motif.

15. En troisième lieu, aux termes de l’article 2.1 « Caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions et clôtures » de la section II du règlement écrit de la zone 1AU du plan local d’urbanisme : « 2.1.1. Généralités () L’implantation, le volume et les proportions des constructions dans tous leurs éléments doivent être déterminés en tenant compte de l’environnement et en s’y intégrant le mieux possible, en particulier par leur adaptation au terrain et par leurs aménagements extérieurs, et notamment, du point de vue des perceptions lointaines et dominantes de ladite construction. ».

16. La commune d’Annecy fait valoir que les socles des garages ne respectent pas ces dispositions. Toutefois, et alors qu’elles présentent un caractère général, il ne ressort pas des pièces du dossier et notamment des plans de coupe que le niveau des bâtiments serait réhaussé du fait des garages et les constructions ne s’adaptent pas au terrain naturel. Par suite, les dispositions précitées n’ont pas été méconnues et le permis de construire ne pouvait être refusé pour ce motif.

17. En dernier lieu, aux termes de l’article 3.4.2 « Haies et boisements protégés » de la section II du règlement écrit de la zone 1AU du plan local d’urbanisme : « Les haies et boisements repérés au titre de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme (patrimoine paysager) doivent être préservés ». En outre, l’OAP n° 7 assigne l’objectif de « préserver le chemin rural et les haies paysagères comme éléments paysagers participatifs à l’ambiance champêtre des lieux ».

18. Si les pièces écrites du dossier de permis de construire mentionnent, à propos des abords et talus existants préservés, que « En limite Nord-Ouest et le long de la rue de l’Ancien Chef-lieu, les talus et abords boisés existants sont préservés sauf très ponctuellement pour créer en accord avec les services zone OM en lien avec la rue de l’Ancien Chef-lieu », il ressort du plan de principe des espaces verts PC 2 bis que l’atteinte à la lisière boisée du fait de la création de l’espace dédié aux ordures ménagères est faible et n’en rompt pas l’unité. Ainsi, le projet de construction ne méconnait pas les dispositions précitées et le permis de construire ne pouvait être refusé pour ce motif.

19. Il résulte des points 11 à 18 que les motifs dont la substitution est demandée par la commune d’Annecy, ne permettent pas davantage de fonder le refus opposé. La demande de substitution de motifs ne peut donc qu’être écartée. Par conséquent, les requérantes sont fondées à demander l’annulation de l’arrêté du 15 octobre 2020 par lequel le maire d’Annecy leur a refusé la délivrance d’un permis de construire, ensemble la décision de rejet du recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

20. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. / La juridiction peut également prescrire d’office cette mesure. »

21. L’annulation de l’arrêté du 15 octobre 2020 implique nécessairement que le maire d’Annecy délivre le permis de construire sollicité aux sociétés requérantes dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais du procès :

22. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune d’Annecy, partie perdante, la somme de 1500 euros à verser à la société Citysens en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et la somme de 1 500 euros à verser à la société Icade Promotion au titre des mêmes dispositions. Les sociétés requérantes n’étant pas parties perdantes dans chacune des instances, les conclusions de la commune d’Annecy tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er :L’arrêté du 15 octobre 2020 du maire de la commune d’Annecy est annulé, ensemble la décision de rejet des recours gracieux.

Article 2 :Il est enjoint à la commune d’Annecy de délivrer à la société Citysens et à la société Icade Promotion le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune d’Annecy versera une somme de 1 500 euros à la société Citysens et une somme de 1 500 euros à la société Icade promotion en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 :Le présent jugement sera notifié à la société Citysens, à la société Icade Promotion et à la commune d’Annecy.

Délibéré après l’audience du 8 avril 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Sauveplane, président,

— M. Hamdouch, premier conseiller,

— M^me Letellier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025.

La rapporteure,

C. Letellier

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

A. Zanon

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°s 2101255 et 2101411