Vu la procédure suivante :

Par une requête et trois mémoires, enregistrés le 5 novembre 2023 et les 8 janvier, 17 janvier et 28 février 2024, ces deux derniers mémoires non communiqués, M. D C et M^me B A, représentés par M^e Olivier, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 15 mai 2023 par lequel le maire de Saint-Pierre-en-Faucigny a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Belle Angerie le permis de construire 32 logements sur le terrain situé 458 rue Saint Maurice et cadastré section E n°215 et 216, ainsi que le rejet du recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Pierre-en-Faucigny une somme de 4000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le projet méconnait l’article UB7 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation par rapport aux limites séparatives dès lors notamment que la servitude de cour commune est un acte frauduleux ;

— il méconnait l’article UB11 du même règlement dès lors qu’il prévoit un toit-terrasse végétalisé et que les débords de toitures ne répondent pas aux mesures prescrites ;

— il méconnait le règlement de collecte des déchets de la communauté de communes du Pays Rochois ;

— il méconnait l’article L.113-12 du code de la construction et de l’habitation en l’absence de pré-équipement pour les véhicules électriques ;

— il méconnait l’article UB9 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’emprise au sol.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 14 novembre 2023 et le 13 février 2024, ce dernier mémoire non communiqué, la commune de Saint-Pierre-en-Faucigny, représentée par M^e Payet-Morice, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l’application des articles L.600-5 ou-5-1 du code de l’urbanisme et en tout état de cause à ce qu’il soit mis à la charge solidaire de M. C et M^me A la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable pour défaut de notification du recours gracieux et du recours contentieux à la bénéficiaire et en l’absence d’intérêt pour agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 28 février 2024, la société Belle Angerie, représentée par M^e Merotto, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l’application de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme et en tout état de cause à ce qu’il soit mis à la charge solidaire de M. C et M^me A la somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Aubert,

— les conclusions de M^me Akoun, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Payet-Morice, représentant la commune de Saint-Pierre-en-Faucigny, et de M^e Tourt, représentant la société Belle Angerie.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 15 mai 2023, le maire de Saint-Pierre-en-Faucigny a délivré à la société Belle Angerie un permis de construire 32 logements sur le terrain situé 458 rue Saint Maurice et cadastré section E n°215 et 216. Par un courrier reçu en mairie le 17 juillet 2023, M. C et M^me A ont formé un recours gracieux tendant au retrait de cet arrêté, qui a été rejeté le 5 septembre 2023. Les requérants demandent l’annulation de cet arrêté et du rejet de leur recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, M. C et M^me A, qui sont voisins immédiats du projet en litige, font état de ce que le projet portant sur la construction d’un bâtiment de quinze mètres de hauteur quasiment en limite séparative de leur fonds est de nature à leur causer une perte d’intimité et d’ensoleillement, outre d’une perte de la valeur vénale de leur propriété. Les défenderesses n’apportent pas d’éléments de nature à établir que les atteintes alléguées seraient dépourvues de réalité. Par suite, les requérants disposent d’un intérêt pour agir et la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de () recours contentieux à l’encontre () d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, () l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. (). L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. »

4. Il ressort des pièces du dossier que tant le recours gracieux que le recours contentieux ont été régulièrement notifiés dans le délai légal par M. C et M^me A à la société bénéficiaire du permis de construire en litige. Par suite, les fins de non-recevoir tirées du défaut de notification de ces deux recours doivent être écartées.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives :

5. D’une part, aux termes de l’article Ub 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Pierre-en-Faucigny relatif à l’implantation par rapport aux propriétés voisines : « La distance comptée horizontalement entre tout point du bâtiment et le point le plus bas et le plus proche de la limite séparatrice doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres./ Les débordements de toiture et les balcons jusqu’à 1,20 m ne seront pas pris en compte pour l’application de ces règles, à l’exception des annexes. () »

6. D’autre part, aux termes de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites »de cours communes« , peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret./ Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable ». Selon le dernier alinéa de l’article A. 424-8 du même code : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé (). ».

7. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier, et en particulier des plans de coupes des bâtiments A à C, qu’après défalcation de la largeur d’un 1,20 m au niveau des balcons conformément aux dispositions du plan local d’urbanisme, la règle de prospect est respectée par rapport aux propriétés voisines situées à l’ouest.

8. En deuxième lieu, les pièces du dossier de permis de construire font état d’une servitude de ne pas construire sur son emprise, dite servitude de cour commune, édifiée sur la limite séparative est. Contrairement à ce qu’indiquent les requérants, la procuration pour constituer cette servitude, datée du 8 novembre 2022, ne mentionne pas que le constituant serait le représentant légal de la copropriété Les Naturelles édifiée sur la parcelle limitrophe, mais qu’il est propriétaire de lots dans cette copropriété, ce qu’ils ne contestent pas. Par ailleurs, la question de la capacité juridique du signataire de cet acte de droit privé ne relève pas de l’office du juge administratif. La branche du moyen tiré de la fraude entachant cette procuration doit par suite être écartée.

9. En troisième lieu, une servitude de cour commune est admise même en l’absence de mention explicite dans le plan local d’urbanisme et il appartient à l’autorité administrative, saisie d’une demande de permis de construire d’apprécier la légalité du projet en tenant compte des effets liés à son existence. Or en l’espèce, si l’emprise de la servitude de cour commune est matérialisée sur le plan de masse, il ne ressort pas des plans de coupe ni d’aucune autre pièce que le projet respecte la règle de prospect par rapport à la limite est de propriété telle que déplacée par ladite servitude. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que l’arrêté en litige méconnait la règle de prospect appliquée aux parcelles situées à l’est du projet.

En ce qui concerne l’insertion du projet :

10. Aux termes de l’article Ub 11 du règlement du plan local d’urbanisme dans sa partie relative aux toitures : « () Les débords de toiture des bâtiments principaux, obligatoires, devront être compris entre 90 cm et 1,50 m. () Les toitures terrasses sont interdites, à l’exception d’un élément architectural particulier. En effet, si le projet l’exige, la toiture terrasse est admise sur des surfaces limitées. Néanmoins, sont autorisées les toitures terrasses constituées de dispositifs, matériaux d’isolation thermique ou procédés permettant des systèmes de production d’énergie à partir de sources renouvelables et dont la liste est précisée dans le code de l’urbanisme. () »

11. En premier lieu, il ressort de la notice d’insertion et des plans des toitures, que la toiture terrasse végétalisée, qui fait le lien entre les bâtiments A et B, vise à rompre l’alignement de la façade pour favoriser l’insertion du bâtiment dans son environnement. Compte tenu de ce motif architectural et de la surface limitée de la toiture terrasse au regard de la surface totale des toitures, le maire n’a pas commis d’erreur de droit ni d’erreur manifeste d’appréciation en délivrant le permis en litige.

12. En second lieu, il ressort du plan des toitures qui cote leur débord que celui-ci excède respectivement de 0,5 mètre, de 0,34 mètre et de 0,7 mètre le maximum autorisé au niveau des bâtiments A, B et C, et que le minimum de 0,90 mètre n’est pas respecté sur une partie du bâtiment C. Il ne ressort pas de ses termes que l’arrêté en litige aurait entendu accorder à la pétitionnaire des adaptations qui ne peuvent en tout état de cause pas être regardées comme mineures. Les requérants sont par suite fondés à soutenir que le projet méconnait les dispositions du plan local d’urbanisme relatives aux débords de toiture.

En ce qui concerne la collecte des déchets :

13. Les requérants ne peuvent utilement invoquer à l’encontre de l’arrêté en litige le non-respect du règlement de collecte des déchets qui ne constitue pas une réglementation d’urbanisme opposable au pétitionnaire.

En ce qui concerne les branchements nécessaires à l’alimentation des véhicules électriques :

14. Aux termes de l’article L. 113-12 du code de la construction et de l’habitation : « () II. Dans les parcs de stationnement comportant plus de dix emplacements de stationnement, situés dans des bâtiments résidentiels neufs ou jouxtant de tels bâtiments, la totalité des emplacements sont prééquipés. Leur équipement pour la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables permet un décompte individualisé des consommations d’électricité. () . »

15. Les requérants ne peuvent, en vertu du principe d’indépendance des législations, utilement invoquer ces dispositions légales dont les exigences ne sont pas reprises dans le plan local d’urbanisme applicable. Par suite, le moyen tiré de ce que les bâtiments collectifs projetés ne comporteraient pas les branchements nécessaires à l’alimentation électrique des véhicules est inopérant et doit être écarté.

En ce qui concerne l’emprise au sol :

16. Aux termes de l’article Ub 9 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’emprise au sol : " Le coefficient d’emprise au sol (soit le rapport de la surface du terrain occupé par la construction à la superficie de la parcelle) est limité à 0,30./ Rentre dans la définition du CES : () les surfaces non closes au RDC mais dont la projection au sol est possible : porche, loggia, véranda ou terrasse surélevés ou couverts par un toit soutenu par des poteaux; () "

17. Les entrées des bâtiments A, B et C, telles que matérialisées sur le plan de masse, sont des surfaces non closes au rez-de-chaussée mais dont la projection au sol est possible, et qui doivent par suite être intégrées dans le calcul du coefficient d’emprise au sol. Compte tenu du calcul non contesté de la surface de ces entrées par les requérants, la surface d’emprise du projet s’élève à 904,46 m² et excède donc la surface maximale autorisée de 884,10 m². Le moyen tiré de la méconnaissance des règles d’emprise au sol doit par suite être accueilli.

Sur les conséquences des illégalités constatées :

18. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation () ».

19. Les vices relatifs à l’implantation des bâtiments par rapport à la limite est, aux débords de toiture et au dépassement du coefficient d’emprise au sol, qui n’affectent que des parties identifiables du projet, peuvent être régularisés sans lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a lieu en conséquence d’annuler l’arrêté du maire en tant seulement qu’il autorise un projet qui ne respecte pas la règle de prospect en limite est, qui ne respecte pas les dimensions des débords de toitures fixées par le plan local d’urbanisme et qui dépasse le coefficient d’emprise au sol. Il y a lieu de fixer à quatre mois à compter de la notification du présent jugement le délai imparti à la société Belle Angerie pour régulariser le projet.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne présentent pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, une somme au titre des frais exposés par les défenderesses et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Saint-Pierre-en-Faucigny la somme de 1 500 euros à verser aux requérants au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er :L’arrêté du 15 mai 2023 par lequel le maire de Saint-Pierre-en-Faucigny a délivré à la société Belle Angerie un permis de construire est annulé en tant qu’il autorise un projet qui ne respecte pas la règle de prospect en limite est, qui ne respecte pas les dimensions des débords de toitures fixées par le plan local d’urbanisme et qui dépasse le coefficient d’emprise au sol et il est imparti à la société bénéficiaire un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement pour régulariser le projet.

Article 3 :La commune de Saint-Pierre-en-Faucigny versera à M. C et M^me A la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 :Le surplus des conclusions formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens est rejeté.

Article 5 :Le présent jugement sera notifié à M. D C et M^me B A, à la commune de Saint-Pierre-en-Faucigny et à la SCCV Belle Angerie.

Copie pour information en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bonneville.

Délibéré après l’audience du 25 mars 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Sauveplane, président,

— M^me Letellier, première conseillère,

— M^me Aubert, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 avril 2025.

La rapporteure,

E. Aubert

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.