Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 6 janvier 2022, la société anonyme (SA) Le Saint-Alexis, représentée par M^e Raoul, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 22 juillet 2021 par lequel le maire de la commune de Saint-Paul a délivré à la société anonyme à responsabilité limitée (SARL) Boucan Patrimoine un permis l’autorisant à construire un hôtel sur les parcelles cadastrées CY 924, CY 724 et CY 723 situées sur le territoire communal ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté litigieux a été pris par une autorité incompétente ;

— la longueur de la façade arrière du projet, implantée en limite séparative, excède la longueur maximale de 10 mètres, en méconnaissance de l’article 7 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone U2h ;

— le muret de clôture bordant la servitude de passage est situé à moins de 4 mètres de la limite séparative, en méconnaissance de l’article 7 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone U2h ;

— le projet méconnaît l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone U2h ;

— un cocotier conservé est implanté à moins de 3 mètres de la façade, en méconnaissance de l’article 13.3 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone U2h ;

— les haies vives sont situées à moins de 1,50 mètre de la limite parcellaire, en méconnaissance de l’article 13.3 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone U2h.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 avril 2022, la commune de Saint-Paul, représentée par M^e Foglia, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la SA Le Saint Alexis la somme de 2 000 euros à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SA Le Saint Alexis ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mai 2022, la SARL Boucan Patrimoine, représentée par M^e Moutouallaguin, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la SA Le Saint Alexis la somme de 2 000 euros à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SA Le Saint Alexis ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Beddeleem, conseillère,

— les conclusions de M. Sauvageot, rapporteur public,

— les observations de M^e Garnier, substituant M^e Foglia, représentant la commune de Saint-Paul ;

— et les observations de M^e Moutouallaguin, représentant la SARL Boucan Patrimoine.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 22 juillet 2021, le maire de la commune de Saint-Paul a accordé à la société à responsabilité limitée (SARL) Boucan Patrimoine un permis l’autorisant à démolir deux constructions et à construire un hôtel de dix-sept chambres sur les parcelles cadastrées CY 924, CY 724 et CY 723 de la commune de Saint-Paul. Par un courrier reçu le 9 septembre 2021, la société anonyme (SA) Le Saint Alexis a formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté, qui a été rejeté le 17 novembre 2021. Par la présente requête, la SA Le Saint Alexis demande au tribunal l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, par un arrêté du 8 juillet 2021, transmis en préfecture le même jour et affiché en mairie le 21 juillet 2021, le maire de la commune de Saint-Paul a délégué à M. C D, premier adjoint chargé de l’urbanisme et du droit des sols, le soin de signer les actes se rattachant à l’urbanisme et au droit des sols, à l’exception de certains actes parmi lesquels ne figure pas l’arrêté litigieux. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté litigieux doit être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article 7 du règlement du plan local d’urbanisme applicable en zone U2h : « 7.1 – Définition / Le recul des constructions par rapport aux limites séparatives est mesuré horizontalement et perpendiculairement de tout point du nu de la façade de la construction au point le plus proche de la construction. Ne sont pas pris en compte les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales, les rampes d’accès PMR, les éléments architecturaux ni les parties enterrées de la construction. / () / en zones U2c et U2h / Les constructions pourront s’implanter sur une limite séparative, sur une longueur maximale de 10 m. B une bande de 4 mètres à compter de la limite séparative, la hauteur maximale autorisée sera de 6 m. / A cas de retrait, un recul de 4 mètres minimum est obligatoire. () ».

4. Sont applicables aux clôtures, dont celles qui prennent la forme d’un mur, les seules dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme (PLU) édictées spécifiquement pour régir leur situation, sur le fondement des articles R. 151-41 et R. 151-43 du code de l’urbanisme. En revanche, un mur qui est incorporé à une construction, alors même qu’il a la fonction de clore ou limiter l’accès à son terrain d’assiette, est soumis à l’ensemble des règles du règlement du PLU applicables aux constructions.

5. Il ressort des pièces du dossier que la façade arrière du bâtiment à construire, d’une longueur de 9,49 mètres, est implantée en limite séparative. Il ressort de ces mêmes pièces que le projet prévoit l’implantation d’une clôture, d’une longueur de 10,30 mètres, dans le prolongement de la façade du bâtiment. Si le plan de masse indique que cette clôture est composée d’un grillage doublé d’une haie vive, le plan de la façade arrière représente cette clôture comme étant un mur en continuité du bâtiment érigé. Le mur de clôture, tel que représenté par le plan de la façade arrière, est ainsi incorporé à la construction, et aboutit à ce que la longueur de la construction implantée en limite séparative excède la longueur maximale de 10 mètres autorisée par les dispositions précitées. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que l’implantation du projet en limite nord-ouest méconnaît l’article 7 du règlement précité.

6. En troisième lieu, la clôture bordant la servitude de passage, composée d’un muret en moellons surmonté de planches en bois à claire voie posées de façon aléatoire dans l’esprit plage, doublée d’une haie vive et arbustive, ne s’incorpore pas à la construction. B ces conditions, les règles d’implantation en limite séparative édictées par les dispositions de l’article 7 précité ne s’appliquent pas à cette clôture.

7. En quatrième lieu, aux termes de l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme applicable en zone U2h : " 10.1 – Définition / La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport au terrain naturel (voir annexes). / La hauteur maximale des constructions est réglementée : / – par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu’au faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus. / – par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère. () / en zone U2h / la hauteur maximale hé est fixée à 9 m ; / la hauteur maximale hf est fixée à 13 m. ".

8. Contrairement à ce que soutient la requérante, il ne ressort pas des plans du dossier de permis que la hauteur hé mesurée jusqu’à l’égout du toit ne tiendrait pas compte des déblais et aurait été minorée. Cette hauteur n’excède pas 9 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

9. En cinquième lieu, aux termes de l’article 13 du règlement du plan local d’urbanisme : « () Les plantations se feront en pleine terre et réparties de façon équilibrée autour des constructions. Elles auront un espace suffisant pour se développer convenablement (voir schémas en annexe). / Une distance minimale sera à respecter de : / 2,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige jusqu’à la façade ou jusqu’à la limite de la parcelle, / 1,50 m pour les arbustes et les palmiers jusqu’à la façade ou jusqu’à la limite de la parcelle, / 4,00 m entre troncs d’arbres à haute tige, / 3,00 m d’un tronc d’arbre à haute tige conservé jusqu’à la façade ou jusqu’à la limite de la parcelle. () ». Aux termes de l’article 11.7 du règlement du plan local d’urbanisme applicable en zone U2h : " Les hôtels et tout autre établissement à caractère touristique devront particulièrement soigner leur clôture sur la voie de desserte ou sur d’autres espaces publics ; ils l’utiliseront pour refléter l’image accueillante de l’établissement vers l’extérieur : / La clôture sera ajourée (20% du linéaire minimum) pour permettre une transparence visuelle, les clôtures opaques sont interdites. / La clôture utilisera nécessairement la végétation (arbres, palmiers, arbustes, etc.) en complément de composition. / La mise en œuvre de matériaux naturels (bois, pierre de basalte, galet, etc.) est recommandée. ".

10. Contrairement à ce que soutient la requérante, le cocotier est une espèce de palmier, qui n’avait dès lors pas à respecter une distance minimale de 3 mètres de la façade. Par suite, ce moyen doit être écarté comme inopérant.

11. En sixième lieu, l’article 11.7 précité impose aux hôtels d’utiliser de la végétation en complément de composition de leur clôture sur la voie de desserte. Ainsi, il résulte nécessairement de la combinaison des dispositions citées au point 9 que les arbustes peuvent être situés à moins de 1,50 m de la limite de la parcelle dans l’hypothèse où ils sont intégrés à la clôture de l’hôtel donnant sur la voie. En l’espèce, les haies vives sont des éléments de la clôture donnant sur la route de grand fond, en application de l’article 11.7 précité. Par suite, le moyen tiré de ce que les haies vives seraient implantées en méconnaissance de l’article 13.3 doit être écarté.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la requérante est seulement fondée à soutenir que l’arrêté du 22 juillet 2021 est illégal pour le motif mentionné au point 5.

Sur l’étendue de l’annulation :

13. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

14. Il résulte des dispositions de l’article L. 600-5 citées ci-dessus que le juge administratif peut procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d’être régularisée, sans qu’il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet. Le juge peut, le cas échéant, s’il l’estime nécessaire, assortir sa décision d’un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d’autorisation modificative afin de régulariser l’autorisation subsistante, partiellement annulée.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la requérante est fondée à demander l’annulation partielle de l’arrêté du 22 juillet 2021 par lequel le maire de la commune de Saint-Paul a accordé un permis de construire à la SARL Boucan Patrimoine, en tant seulement que la longueur de la façade arrière excède la longueur maximale de 10 mètres imposée par l’article 7 du règlement du plan local d’urbanisme. Cette irrégularité est régularisable par un permis de construire de régularisation, qui devra être demandé dans un délai de deux mois.

Sur les frais liés à l’instance :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la commune de Saint-Paul et par la SARL Boucan Patrimoine au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la SA Le Saint-Alexis, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance. B les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul la somme de 1 500 euros à verser à la SA Le Saint-Alexis au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 22 juillet 2021 est annulé en tant seulement que la longueur de la façade arrière excède la longueur maximale de 10 mètres imposée par l’article 7 du règlement du plan local d’urbanisme. Le permis de régularisation devra être demandé dans un délai de deux mois.

Article 2 : La commune de Saint-Paul versera la somme de 1 500 euros à la SA Le Saint-Alexis au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de Saint-Paul et par la SARL Boucan Patrimoine sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme (SA) Le Saint-Alexis, à la société à responsabilité limitée (SARL) Boucan Patrimoine et à la commune de Saint-Paul.

Délibéré après l’audience du 17 juin 2024, à laquelle siégeaient :

— M. Bauzerand, président,

— M. Felsenheld, premier conseiller,

— M^me Beddeleem, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2024.

La rapporteure,

J. BEDDELEEM

Le président,

Ch. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.