Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires enregistrés les 25 avril 2025, 22 mars 2026 et 10 avril 2026, la Selarl Franklin Bach, agissant ès qualité de représentant légal de la société Batipro, représentée par M^e De La Chapelle, demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société Batipro a été assujettie au titre de l’année 2023 dans les rôles de la commune de Saint-Denis à raison de l’ancienne résidence hôtelière « Les Jardins de Bourbon » située au 16 rue du Verger.

Elle fait valoir que :

- cet immeuble non équipé et meublé et dans un état de délabrement avancé, qui ne peut plus être utilisé comme hôtel, résidence de tourisme ou résidence hôtelière au sens de l’article L.631-11 du code de la construction et de l’habitation, ne relève d’aucune des catégories HOT 1 à HOT 5 définies par l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts ; seule la méthode d’évaluation subsidiaire est applicable ; le III de l’article 1498 du même code prévoit une méthode basée sur la valeur vénale ; l’immeuble estimé à 3,4 millions d’euros nécessitant des travaux estimés à plus de 5 millions d’euros, sa valeur vénale réelle est nulle ; en dehors de la prise en compte des travaux à réaliser, sur la base de 182 chambres et non 192, compte tenu de la vétusté, il y a lieu de retenir une valeur vénale maximum de 1.002.000 euros, d’où résulte une valeur locative de 80.000 euros et une base imposable de 40.000 euros tout au plus ;

- devenu impropre à toute utilisation, l’immeuble n’entre plus dans le champ d’application de la taxe ; les dégradations et les actes de vandalisme ont affecté l’ensemble de la structure et le gros œuvre ; la mise hors d’air n’est plus assurée compte tenu de la détérioration de la plupart des portes, fenêtres, toitures et façades ;

- subsidiairement, les occupations illégales et répétées de l’immeuble et les actes de vandalisme doivent conduire à une réduction de la valeur locative en application du 1 du I de l’article 1517 du code général des impôts ; elle sollicite à ce titre l’affectation des surfaces des chambres de cette résidence, non en zone P1 mais en zone P2, d’où résulte une surface pondérée totale des chambres réduite de moitié et ramenée de 4.412 m² à 2.206 m².

Par des mémoires en défense enregistrés les 10 novembre 2025 et 3 avril 2026, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête, en opposant l’absence de moyen fondé.

Par une décision du 2 mars 2026, le président du tribunal a désigné M^me Lacau, première conseillère, pour statuer sur les litiges visés par l’article R.222-13 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le rapport de M^me Lacau et les conclusions de M. Monlaü ont été entendus au cours de l’audience publique, les parties n’étant ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La société d’exercice libéral à responsabilité limitée (Selarl) Franklin Bach, agissant ès-qualités de représentant légal de la société Batipro, demande la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société Batipro a été assujettie au titre de l’année 2023 dans les rôles de la commune de Saint-Denis à raison des locaux de l’ancienne résidence hôtelière « Les Jardins de Bourbon » située au 16 rue du Verger.

2. En premier lieu, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1415 du même code, la taxe est due « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition ». Aux termes de l’article 1393 dudit code : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France (…) ».

3. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties devenu impropre à toute utilisation dans son ensemble, car délabré et en ruine en raison des importantes dégradations qu’il a subies ne constitue plus, jusqu’à l’achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l’article 1380 du code général des impôts, mais doit être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties en application de l’article 1393 du même code. En revanche, en l’absence de démolition complète ou d’atteinte au gros œuvre, le caractère inutilisable de l’immeuble au 1er janvier de l’année d’imposition ne lui fait pas perdre son caractère de propriété bâtie pour l’application de l’article 1380 du code général des impôts.

4. La société requérante fait valoir, sans d’ailleurs en justifier, qu’au 1er janvier de l’année 2023 en litige, les chambres de la résidence étaient inhabitables, puis que le bâtiment présentait de graves problèmes d’étanchéité, avec des écoulements d’eau ayant entraîné des dégradations importantes des sols, murs et plafonds, nécessitant une réfection complète des installations électriques, des sanitaires, des menuiseries et des espaces extérieurs dont le coût est estimé à plus de cinq millions d’euros. Si elle invoque l’absence d’éléments assurant la mise hors d’air, elle n’en justifie pas. Il ne résulte d’aucun élément de l’instruction qu’en l’absence de démolition complète ou d’atteinte au gros œuvre, ce bien aurait perdu son caractère de propriété bâtie pour l’application de l’article 1380 du code général des impôts.

5. En deuxième lieu, le I de l’article 1498 du même code prévoit que, pour l’évaluation de leur valeur locative, les locaux professionnels sont classés « dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination », et à l’intérieur de chaque sous-groupe, « par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance ». En vertu du A du III du même article, la valeur locative des propriétés qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à leur valeur vénale telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation. En vertu de l’article 310 Q de l’annexe II à ce code, les locaux professionnels sont classés « selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables (…) Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières. (…) Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles : Catégorie 1 : locaux ne relevant d’aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l’ordinaire. ».

6. Présentent des caractéristiques exceptionnelles, au sens du III de l’article 1498 du code général des impôts et du « sous-groupe X » de l’article 310 Q de l’annexe II à ce code, les bâtiments et terrains sortant de l’ordinaire, lesquels n’ont ainsi pas vocation à être classés dans les sous-groupes I à IX mentionnés à ce dernier article. Doivent être regardés comme tels les bâtiments et terrains qui, compte tenu de leur nature et de leurs destinations spécifiques, soit ne peuvent être rattachés à aucune des catégories comprises dans les sous-groupes numérotés de I à IX mentionnés à l’article 310 Q, soit répondent aux critères justifiant leur classement dans l’une de ces catégories tout en différant singulièrement de la généralité des autres propriétés bâties susceptibles de relever de celle-ci. En l’espèce, alors même qu’il nécessiterait une réfection complète, l’immeuble en cause ne peut être regardé comme relevant, non de la catégorie 5 du sous-groupe V, retenue par l’administration, mais du sous-groupe X.

7. Si la société requérante fait valoir que des chambres ont été vendues, il résulte de l’instruction que l’administration a ramené la surface pondérée à 4.412 m² et a prononcé en conséquence un dégrèvement de 4.757 euros le 31 mai 2024.

8. En dernier lieu, aux termes du 1 du I de l’article 1517 du code général des impôts : « Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu’à la constatation des changements d’utilisation des locaux mentionnés au I de l’article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement ». Des occupations illégales, récentes et répétées, d’un bâtiment, assorties de dégradations significatives sont au nombre des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement à prendre en compte pour la mise à jour de la valeur locative de cet immeuble.

9. Aux termes du paragraphe C du II de l’article 1498 du code général des impôts : « La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au même code : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, (…), des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. (…) Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0.5 lorsque cette partie est couverte (…) ».

10. La société requérante sollicite l’affectation du coefficient de 0,5 à la surface pondérée des chambres compte tenu des occupations illégales et répétées de l’immeuble et des actes de vandalisme dont il a fait l’objet. Toutefois, pour le calcul de la valeur locative d’une propriété bâtie relevant de l’article 1498 du code général des impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l’article 324 Z de l’annexe III ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé. En tout état de cause, la société requérante ne justifie pas des occupations illégales et répétées et des actes de vandalisme dont l’immeuble aurait récemment fait l’objet.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la société Batipro n’est pas fondée à demander la décharge des impositions en litige.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Batipro est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Franklin Bach, agissant ès qualité de représentant légal de la société Batipro, et au directeur régional des finances publiques de La Réunion.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026.

Le magistrat désigné,

M. T. LACAU

La greffière,

C. JUSSY

La République mande et ordonne au ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision

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