Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 juin 2024 et 30 décembre 2025, la société civile immobilière (SCI) Recycla’fer, représentée par M^e Lefaure puis par M^e Bouclier, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision du 16 mai 2024 rejetant sa réclamation préalable ;

2°) de la décharger des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge dans les rôles de la commune de Gouzon pour un montant de 48 194 euros au titre de l’année 2023 ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision portant rejet de sa réclamation est entachée d’incompétence ;

- les parcelles H33 et H32 sont inutilisées au 1er janvier 2023 de sorte que leur surface ne doit pas entrer dans l’assiette de la taxe foncière pour cette même année ;

- la valeur locative retenue par l’administration fiscale est disproportionnée dès lors que :

* elle a retenu un coefficient de pondération de 1 pour l’ensemble des surfaces des parcelles sans le différencier en fonction de leur affectation et de l’usage qui en est fait ;

* elle a appliqué un taux de 18 euros par mètre carré sans le différencier en fonction des années alors qu’il s’agit d’un taux évolutif et qu’elle aurait pu utiliser le taux applicable à la catégorie 5 (installation spécifique de stockage) ;

* elle n’a appliqué aucun coefficient de localisation ;

* elle n’a appliqué aucun coefficient de neutralisation ni de planchonnement ;

* elle aurait dû effectuer un calcul de la valeur locative révisée et fonder son estimation sur l’état du marché comme le prévoit l’article 1498 du code général des impôts ;

- l’expert judiciaire a estimé la valeur locative à une fourchette comprise en 13 500 et 15 000 euros par an au regard d’éléments factuels et du marché locatif des biens professionnels ;

- le principe d’égalité devant les charges publiques a été méconnu dès lors que le montant retenu de la taxe foncière est confiscatoire dès lors que, fixée à 48 000 euros, elle est nettement supérieure au loyer perçu par la SCI de 9 600 euros et correspond à près de la moitié de la valeur vénale de l’ensemble immobilier.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 décembre 2024, la directrice départementale des finances publiques de la Haute-Vienne conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens invoqués par la SCI Recycla’fer ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts ;

- le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Vu la décision de renvoi en formation collégiale.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique, à laquelle les parties n’étaient ni présentes ni représentées :

- le rapport de M. Vaillant ;

- les conclusions de M. Slimani, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

La SCI Recycla’fer, dont M. A… D…, gérant, et M^me C… B… sont les associés, est propriétaire d’un ensemble immobilier comprenant un bâtiment d’exploitation, un ancien bâtiment de stockage et un terrain clos situé sur les parcelles cadastrées section H n os31, 32, 33 et 38 à Gouzon. Par un bail commercial du 22 février 2018, elle a donné en location à la SAS Auto Casse D…, dont M. A… D… est l’associé unique et le gérant, les parcelles nos 31 et 38. Suite à la procédure de contrôle ayant visé la SAS Auto Casse D…, la SCI Recycla’fer a fait l’objet d’un contrôle puis d’une procédure de rectification non contradictoire en application de l’article 56 (1°) du livre des procédures fiscales et a été destinataire d’un avis de taxes foncières au titre de l’année 2023 lui réclamant la paiement de cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties de 48 194 euros. La société a formé une réclamation le 31 octobre 2023 auprès du service des impôts des entreprises de Guéret qui l’a rejetée par une décision du 16 mai 2024. Elle demande au tribunal de la décharger de la somme mise en recouvrement au titre des cotisations supplémentaires de taxes foncières auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2023.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

Les vices propres qui pourraient entacher la décision prise par l’administration sur la réclamation d’un contribuable sont dépourvus de toute influence sur la régularité de la procédure ou le bien-fondé de l’imposition. Ainsi, la SCI Recycla’fer ne peut utilement soutenir que la décision rejetant sa réclamation a été signée par une autorité incompétente. Par suite, son moyen ne peut qu’être écarté.

Sur le bien-fondé des impositions :

Aux termes de l’article 1381 du code général des impôts : « Sont également soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties : (…) / 5° A l’exception de ceux mentionnés au dernier alinéa de l’article 1393, les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu’il les fasse occuper par d’autres à titre gratuit ou onéreux (…) ». Aux termes de l’article 1415 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. ».

En ce qui concerne l’étendue des biens imposables :

S’agissant de la parcelle cadastrée section H n°33 :

Il résulte de l’instruction, notamment du procès-verbal de constat d’huissier du 2 novembre 2022, qu’à cette date la SAS Auto Casse D… n’exploitait plus la parcelle cadastrée n°33 pour les besoins de son activité dès lors qu’aucun véhicule hors d’usage ou autre ferraille diverse n’y est entreposé et que son sol ne présentait plus de trace substantielle de circulation. Si dans son plan de masse le géomètre expert requis par la SCI Recycla’fer identifie la parcelle comme « zone de stockage » à l’instar de la parcelle n°32, son plan de répartition des surfaces exploitées du 14 novembre 2022 confirme son inutilisation. Par conséquent, la parcelle n°33 n’était pas, au 1er janvier 2023, employée à un usage commercial au sens des dispositions du 5° de l’article 1381 du code général des impôts. Par suite, c’est à tort que l’administration fiscale a inclus la surface correspondante à la parcelle dans l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

S’agissant de la parcelle cadastrée section H n°32 :

Il résulte des deux pièces citées au point précédent de novembre 2022 qu’elles s’accordent sur le caractère partiel mais existant à leurs dates respectives de l’occupation et de l’utilisation de l’extrémité droite de la parcelle n°32, soit une surface de 1086 m². Si la SCI Recycla’fer démontre que les lieux bénéficient depuis le rachat du fonds de commerce au début de l’année 2018 de la SAS Auto Casse D… d’une dynamique de réduction de l’espace utilisé pour les besoins de son activité professionnelle, celle-ci demeure lente au regard des pièces versées à l’instruction puisque la libération de la parcelle n°33 s’est étalée sur presque cinq années. Cette lenteur ne permet pas de considérer comme plausible la possibilité que la surface utilisée de 1086 m² de la parcelle cadastrée n°32 ait été libérée de cette occupation entre le 14 novembre 2022 et le 1er janvier 2023, soit en un mois et demi. Par conséquent, il y a lieu de considérer que cette surface de la parcelle cadastrée H n°32 était employée à un usage commercial à la date du 1er janvier 2023 au sens des dispositions du 5° de l’article 1381 du code général des impôts. Toutefois, ainsi qu’il a été dit, cette surface ne représente qu’une partie de cette parcelle qui s’étend sur 5 931 m². Il résulte de l’instruction, notamment du procès-verbal de constat d’huissier précité, que le reste de la parcelle, soit 4 845 m², n’est plus utilisé à la date du 2 novembre 2022, par la SAS Auto Casse D… pour les besoins de son activité, ce qui a été confirmé au cours des opérations d’expertise qui se sont déroulées le 27 novembre 2023. Ainsi, cette surface de 4 845 m² n’était pas employée à un usage commercial à la date du 1er janvier 2023 au sens des dispositions du 5° de l’article 1381 du code général des impôts. Par suite, c’est à tort que l’administration fiscale a inclus cette surface dans l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Il résulte de ce qui précède que la SCI Recycla’fer n’est pas fondée à soutenir que l’administration a retenu à tort dans l’assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties la surface de 1 086 m² de la parcelle cadastrée section H n°32. Toutefois, elle est fondée à faire valoir qu’elle a inclus à tort dans cette assiette la surface restante de cette parcelle à savoir 4 845 m² ainsi que la surface correspondante à la totalité de la parcelle cadastrée section H n°33.

En ce qui concerne la valeur locative imposable :

Aux termes de l’article 1 494 du code général des impôts dans sa version applicable au litige : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, (…) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ».

Aux termes de l’article 1 498 du même code : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie (…) est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. (…) II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. (…) Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation. / C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. (…) ».

Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parc de stationnement : (…) Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. Catégorie 3 : parc de stationnement à ciel ouvert. Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts. Catégorie 5 : installation spécifique de stockage (…) ».

Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ».

Il résulte des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts précités, que la valeur locative révisée brute d’un local est égale au produit de la surface pondérée de ce local par un tarif correspondant à la catégorie de ce local prévue par l’article 310 Q de l’annexe II de ce code et, le cas échéant, pondéré par un coefficient de localisation tel que prévu à l’article 324 Z de l’annexe III audit code. Afin de déterminer la valeur locative d’un bien, la surface totale des locaux doit être pondérée en fonction de l’utilisation et des caractéristiques physiques de celui-ci pour l’activité exercée dans les lieux. Cette pondération est effectuée au coefficient 1 (pas de pondération) pour les surfaces principales (P1), les parties principales correspondant à celles essentielles à l’exercice de l’activité à laquelle le local est totalement ou principalement affecté. Cette pondération est effectuée au coefficient 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (P2) correspondant à des éléments utilisés pour l’activité, mais dont le potentiel commercial est plus faible. Cette pondération est effectuée au coefficient 0,2 pour les surfaces des parties secondaires non couvertes (P3) correspondant à des éléments utilisés pour l’activité, mais dont le potentiel commercial est plus faible. Chacun des locaux taxables doit être classé, conformément aux dispositions de l’article 310 Q à l’annexe II du code général des impôts, selon les sous-groupes et catégories en fonction de leur nature et de leur destination. Les coefficients de pondération de superficie ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé.

S’agissant de la pondération :

En l’espèce, la SCI Recycla’fer reproche à l’administration fiscale d’avoir classé la surface de 1 086 m² de la parcelle cadastrée section H n°32 en « partie principal (P1) » et retenu à son égard un coefficient de 1 au motif qu’elle constitue une surface essentielle à l’activité de la société. Toutefois, si les voies de circulation et les zones d’entreposage des véhicules ne répondent pas à la même utilité pour son activité que les lieux ouverts au public, il demeure que la surface de 1 086m² est directement affectée à la dimension principale de celle-ci consistant dans le démontage de véhicules hors d’usage et la revente de pièces détachées et est donc, de ce point de vue, essentielle pour celle-ci. Par suite, la SCI Recycla’fer n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration fiscale a appliqué un coefficient de 1 à la surface précitée.

S’agissant de la catégorie du local :

En l’espèce, la SCI Recycla’fer reproche à l’administration fiscale d’avoir classé la surface de 1 086 m² dans la catégorie 1 (lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel) du sous-groupe DEP (lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement), alors qu’elle aurait pu être classée dans la catégorie 5 (installations spécifiques de stockage) et bénéficier de l’application d’un tarif de 13,5 euros par m² au lieu du tarif unique de 18 euros par m² appliqué. Toutefois, il résulte de l’instruction que le classement de cette surface dans la catégorie DEP 1 effectué par l’administration fiscale correspond à sa nature et sa destination puisqu’il s’agit d’un lieu de dépôt à ciel ouvert et d’un terrain à usage commercial ou industriel. En outre, et eu égard à ce classement, elle a pu à bon droit retenir le tarif au m² correspondant soit 18 euros. Enfin, la société soutient que l’administration fiscale n’a pas tenu compte dans son tarif de « l’évolution tarifaire ». L’administration fiscale fait valoir qu’elle a appliqué l’article 1508 du code général des impôts, particulièrement son quatrième alinéa, et en particulier qu’elle a retenu le tarif applicable à l’année du rehaussement multiplié par le nombre d’années ayant suivi l’acquisition des parcelles par la SCI. Ce faisant, et alors qu’elle se limite à une argumentation résiduelle, la SCI n’est pas fondée à contester l’application faite par l’administration de ces dispositions. Par suite, la SCI Recycla’fer n’est pas fondée à contester le classement et le tarif retenu par l’administration fiscale.

S’agissant du coefficient de localisation :

Si la SCI Recycla’fer soutient qu’aucun coefficient de localisation n’a été appliqué, l’administration fiscale fait valoir sans être contredite qu’elle a appliqué le coefficient de localisation de 1 propre à la commune de Gouzon.

S’agissant du planchonnement et du lissage :

En l’espèce, l’administration fiscale fait valoir dans son mémoire en défense qu’elle a refusé l’application des mécanismes atténuateurs du « lissage » et du « planchonnement » prévus par les articles précités, au motif que la rectification effectuée par la direction spécialisée du contrôle fiscal a eu pour conséquence l’augmentation de la surface des biens immobiliers imposables dans une proportion supérieure à 10 % par rapport à celle initialement déclarée par la SCI Recycla’fer. La SCI Recycla’fer, en se bornant à regretter dans sa requête l’absence d’applications des deux mécanismes, ne conteste pas sérieusement l’exacte application des dispositions précitées par l’administration fiscale.

S’agissant de l’évaluation de la valeur locative par l’expert judiciaire :

La SCI Recycla’fer se prévaut du rapport d’expertise du 26 janvier 2024 aux termes duquel l’expert a évalué la valeur locative cadastrale des parcelles à une fourchette comprise entre 13 500 et 15 000 euros au moyen d’une « méthode par détermination fiscale » et d’une autre « par comparaison ». Toutefois, d’une part, il résulte de ce qui a été dit précédemment que la « méthode par détermination fiscale » prévue à l’article 1498 du code général des impôts, depuis sa version issue de l’entrée en vigueur de l’article 30 de la loi du 28 décembre 2017 de finances rectificatives pour 2017, a été correctement appliquée par l’administration fiscale. D’autre part, la « méthode par comparaison », prévue par les dispositions de l’article 1498 précédemment en vigueur, n’a plus lieu d’être appliquée pour l’évaluation de la valeur locative cadastrales des locaux professionnels dès lors que les éléments de calcul de cette valeur tiennent compte de l’état du marché locatif local.

Il résulte de ce qui précède que l’administration fiscale n’a pas commis d’erreurs dans la fixation de la valeur locative des locaux professionnels appartenant à la SCI Recycla’fer et utilisés par la SAS Auto Casse D… pour son activité.

En ce qui concerne la méconnaissance du principe d’égalité devant les charges publiques :

La SCI Recycla’fer ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance du principe d’égalité des contribuables devant les charges publiques, dès lors qu’ainsi qu’il a été dit précédemment, les impositions qui lui ont été assignées résultent de l’exacte application des dispositions législatives précitées du code général des impôts. En tout état de cause, si elle se prévaut du caractère confiscatoire de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie, elle n’apporte aucun commencement de preuve en ce sens. Par suite le moyen doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Recycla’fer est seulement fondée à solliciter la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge dans les rôles de la commune de Gouzon au titre de l’année 2023 dans la mesure énoncée aux points 5 et 6 du présent jugement. Il y a lieu de la renvoyer devant l’administration fiscale pour la détermination de la taxe foncière due. Il appartiendra à cette dernière d’y procéder en déduisant de l’assiette de l’impôt les surfaces correspondantes à la totalité de la parcelle n°33 et à 4 845 m² de la parcelle n°32. Toutefois, le surplus des conclusions à fin de décharge présentées par la SCI Recycla’fer doit être rejeté.

Sur les frais liés au litige :

Dans les circonstances de l’espèce, l’Etat versera à la SCI Recycla’fer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er

:

La SCI Recycla’fer est renvoyée devant l’administration fiscale pour la détermination de la taxe foncière due après recalcul de celle-ci selon les modalités prévues au point 18 du présent jugement. Le surplus des conclusions à fin de décharge présentées par la SCI Recycla’fer est rejeté.

Article 2

:

L’Etat versera à la SCI Recycla’fer la somme de 1 200 (mille deux cents) euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3

:

La présent jugement sera notifié à la SCI Recycla’fer et à la directrice départementale des finances publiques de la Haute-Vienne. Une copie sera transmise à M^e Bouclier.

Délibéré après l’audience du 27 janvier 2026 où siégeaient :

- M. Artus, président,

- M. Gillet, conseiller,

- M. Vaillant, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

Le rapporteur,

A. VAILLANT

Le président,

D. ARTUS

La greffière,

M. E…

La République mande et ordonne

au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision

Pour expédition conforme

Pour le Greffier en Chef

La greffière

M. E…