Vu les procédures suivantes :

I/ Par une requête enregistrée le 21 mai 2021 sous le n° 2104634, et un mémoire, enregistré le 14 février 2022, les copropriétaires des parcelles BS64, représentés par le cabinet Berger Thiry Associés, agissant par M^e Thiry, demandent au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et majorations, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de la commune d’Aix-en-Provence, à raison de la résidence étudiante « Bellefontaine », sise 1340 avenue de l’Arc de Meyran, (13100) ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat les dépens de l’instance ainsi que la somme de 1500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que :

— les surfaces communes doivent être imposées au nom de chacun des copropriétaires de l’indivision propriétaire de l’immeuble en cause ;

— les locaux communs de l’immeuble en cause doivent être évalués comme des locaux d’habitation et non comme des locaux professionnels, l’administration fiscale ayant commis une appréciation erronée en estimant que la résidence étudiante caractérise une activité « para-hôtelière » ;

— l’administration fiscale a commis une appréciation erronée dans la détermination des surfaces retenues comme base d’imposition à la taxe foncière.

Par un mémoire en défense enregistré le 26 novembre 2021, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

— les conclusions afférentes à l’année 2019 sont tardives ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

II/ Par une requête enregistrée le 15 mars 2023 sous le n° 2302531, et des mémoires enregistrés les 27 mars 2023 et 15 décembre 2023, les copropriétaires des parcelles BS64, représentés par le cabinet Berger Thiry Associés, agissant par M^e Thiry, demandent au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et majorations, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2021 dans les rôles de la commune d’Aix-en-Provence, à raison de la résidence étudiante « Bellefontaine », sise 1340 avenue de l’Arc de Meyran, (13100) ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat les dépens de l’instance ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que :

— les surfaces communes doivent être imposées au nom de chacun des copropriétaires de l’indivision propriétaire de l’immeuble en cause ;

— les locaux communs de l’immeuble en cause doivent être évalués comme des locaux d’habitation et non comme des locaux professionnels, l’administration fiscale ayant commis une appréciation erronée en estimant que la résidence étudiante caractérise une activité « para-hôtelière » ;

— l’administration fiscale a commis une appréciation erronée dans la détermination des surfaces retenues comme base d’imposition à la taxe foncière.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 octobre 2023, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Brossier, vice-président, pour statuer sur les litiges visés à l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le rapporteur public a été, sur sa proposition, dispensé de prononcer ses conclusions sur cette affaire en application des dispositions de l’article R. 732-1-1 du code de justice administrative.

A été entendu au cours de l’audience publique le rapport de M. Brossier.

Considérant ce qui suit :

1. Sur la parcelle cadastrée section BS n° 64, sise 1340 avenue de l’Arc de Meyran à Aix-en-Provence, est implantée la résidence étudiante « Bellefontaine », qui est louée par la société « Student Factory » laquelle sous-loue les logements à des étudiants pour une durée minimale d’un an. Par l’intermédiaire de leur syndic, la société Vinci Immobilier Property Management, les copropriétaires de l’immeuble en cause demandent la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) auxquelles ils ont été assujettis à raison des parties communes de cet immeuble, au titre des années 2019, 2020 et 2021, pour des montants respectifs de 13 061 euros, 12 952 euros et 13 174 euros, outre majorations. Les requêtes susvisées n° 2104634 et n° 2302531 concernent les mêmes copropriétaires, présentent à juger des questions identiques et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

2. En premier lieu, les requérants soutiennent que les locaux communs de l’immeuble en cause, constitutifs de surfaces accessoires aux logements, notamment les dégagements intérieurs, doivent être évalués comme des locaux d’habitation, et non comme des locaux professionnels dans la catégorie HOT5 comme l’a estimé l’administration fiscale.

3. Aux termes de l’article 261 D du code général des impôts : « Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : / () 4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. / Toutefois, l’exonération ne s’applique pas : () / b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle /c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction. () ».

4. Ces dispositions, qui fixent les critères de la taxation des prestations de location de logements meublés, doivent être interprétées de manière à garantir que ne soient exonérés du paiement de la taxe que des assujettis dont l’activité ne remplit pas la ou les fonctions essentielles d’une entreprise hôtelière et qui ne sont donc pas en concurrence potentielle avec ces dernières entreprises. Les critères définis par la loi et précisés par la jurisprudence n’exigent pas que les prestations para-hôtelières soient effectivement rendues mais seulement que le loueur en meublé dispose des moyens nécessaires pour répondre aux éventuelles demandes. Pour apprécier si des prestations para-hôtelières sont proposées dans des conditions plaçant le loueur en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, les conditions de qualité et de prix caractérisant ces prestations peuvent, notamment, être prises en compte. La circonstance que le loueur d’un logement meublé délègue à un tiers la fourniture des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts ne fait pas obstacle à ce qu’il soit soumis à la taxe en application de ces dispositions lorsque la prestation est proposée dans des conditions similaires à celles proposées dans le secteur hôtelier et que l’exploitant demeure seul responsable de cette prestation vis-à-vis de ses clients.

5. Il résulte de l’instruction que les locaux en cause sont constitués de communs, tels que laverie, cafétaria, local vélo, salle d’accueil et le logement du gardien de l’immeuble. Il résulte également de l’instruction que les services proposés par la résidence étudiante se divisent entre les services « inclus », comme l’accueil, et les services « à la carte », comme la laverie, la cafétéria/snacking, le petit-déjeuner, le ménage et le kit-linge.

6. D’abord, si les requérants invoquent le caractère optionnel de tels services, qui ne sont certes pas mentionnés dans les contrats de sous-location, toutefois et ainsi qu’il a été dit, les critères définis par la loi et précisés par la jurisprudence n’exigent pas que ces prestations para-hôtelières soient effectivement rendues, mais seulement que le loueur en meublé puisse en disposer.

7. Ensuite, si les requérants font valoir que la plupart des prestations susmentionnées ne répondraient pas à une offre permanente caractéristique d’un établissement hôtelier, ils n’établissent pas leur allégation de façon suffisamment probante en se bornant à produire des captures d’écrans du site internet de la résidence ou un modèle-type de contrat de sous-location ou un extrait du règlement de copropriété. A cet égard, si les conditions de qualité et de prix des prestations peuvent être prises en compte pour apprécier si elles sont proposées dans des conditions plaçant le loueur en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, en l’espèce, aucun élément du dossier ne permet de démontrer que les services en cause ne s’assimileraient pas à des prestations type para-hôtelière.

8. Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que l’administration fiscale a qualifié les parties communes de la résidence de « locaux professionnels » relevant du b) de l’alinéa 2 de l’article 261 D du code général des impôts, en excluant ainsi l’exonération à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

9. En deuxième lieu, si les requérants soutiennent que l’administration fiscale aurait commis une erreur dans la détermination des surfaces retenues comme base d’imposition à la taxe foncière, il résulte de l’instruction qu’ils ne produisent aucun élément probant permettant d’établir leur allégation.

10. En troisième lieu, si les requérants soutiennent que les surfaces communes doivent être imposées au nom de chacun des copropriétaires de l’indivision propriétaire de l’immeuble, ils n’assortissent leur moyen d’aucune précision juridique permettant d’en apprécier le bien-fondé, alors que l’administration fiscale soutient qu’il n’existe aucun texte prévoyant que les locaux communs doivent être imposés au nom de chacun des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes.

11. Il résulte de tout ce qui précède que les copropriétaires de la parcelle « BS64 » ne sont pas fondés à demander la décharge des cotisations de taxes foncières en litige, sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée au titre de l’année 2019. Leurs conclusions subséquentes formées sur le fondement des articles L. 761-1 et R. 761-21 du code de justice administrative doivent par suite être rejetées, l’Etat n’étant pas partie perdante.

D E C I D E :

Article 1er : La requête enregistrée sous le n° 2104634 est rejetée.

Article 2 : La requête enregistrée sous le n° 2302531 est rejetée.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié aux copropriétaires de la parcelle BS64 et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône.

Copie en sera adressée au syndic de la copropriété, la société Vinci Immobilier Property Management.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024.

Le magistrat désigné,

Signé

J.B. Brossier

La greffière,

Signé

C. Croce

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,

N°s 2104634, 2302531