Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 26 janvier 2024 et 10 juin 2024,

M^me A B, représentée par M^e Anselmino, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 5 juillet 2023 par lequel le maire de la Ville de Marseille a délivré à la société Erilia un permis de construire portant sur la modification d’une construction existante afin d’y aménager soixante-deux logements sur un terrain situé 92 rue Scaramelli ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 8 février 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire modificatif à la société Erilia ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la société Erilia une somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

En ce qui concerne le permis de construire du 5 juillet 2023 :

— sa requête est recevable ; en particulier, en sa qualité de voisine immédiate, elle justifie d’un intérêt pour agir ;

— le maire était tenu de rejeter la demande dès lors qu’elle ne portait pas sur l’intégralité des travaux réalisés sans autorisation ;

— l’arrêté en litige méconnaît les dispositions de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme dès lors que la délivrance du permis de construire n’a pas été précédée par la consultation de l’autorité ou du service gestionnaire de la voirie ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme dès lors que le plan de masse joint à la demande de permis de construire ne permet pas d’apprécier les modalités de raccordement du projet aux réseaux publics ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors que le dossier de demande de permis de construire ne comprenait pas de plan de façade Est après travaux ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme dès lors que n’a pas été joint au projet une pièce exprimant l’accord du gestionnaire de voirie pour engager la procédure d’autorisation temporaire du domaine public ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 dès lors que l’attestation certifiant de la réalisation d’une étude géotechnique n’a pas été jointe à la demande ;

— le projet autorisé, qui ne peut être regardé comme une construction existante, méconnaît les dispositions de l’article 4 applicable en zone UC du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que son emprise au sol est supérieure à 30 % de la surface du terrain ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 5 applicable en zone UC de ce règlement dès lors que sa hauteur est supérieure à 10 mètres ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 12 applicable en zone UC dès lors que l’accès au projet est de nature à créer un risque pour la sécurité publique ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 1.5 des dispositions générales de ce règlement dès lors que le reliquat issu de la division prévue aggrave la méconnaissance des dispositions applicables au stationnement et ne compte pas 25 % d’espaces végétalisés en pleine terre ;

En ce qui concerne le permis de construire modificatif du 8 février 2024 :

— il est incomplet pour ne pas préciser quelle part des logements sociaux est financée par un prêt aidé par l’Etat ;

— il était encore incomplet pour ne pas préciser la nature des logements locatifs sociaux prévus ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 4.4. des dispositions générales de ce règlement dès lors qu’il ne comprend pas suffisamment de places de stationnement pour les logements sociaux ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 11 applicable en zone UC du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu’il ne prévoit pas suffisamment de places de stationnement.

Par des mémoires en défense enregistrés les 11 avril 2024 et 13 août 2024, la société Erilia, représentée par M^e Blanchard, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M^me B une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt pour agir de M^me B ;

— les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 septembre 2024, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M^me B ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 7 novembre 2024, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Cabal, rapporteur,

— les conclusions de M. Trébuchet rapporteur public,

— de M^e Anselmino, représentant M^me B, de M^e Voskarides représentant la société Erilia, et de M^me C, représentant la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 5 juillet 2023, le maire de la Ville de Marseille a délivré à la société Erilia un permis de construire portant sur la modification d’une construction existante afin d’y aménager soixante-deux logements sur un terrain situé 92 rue Scaramelli. Par un courrier du 25 septembre 2023, M^me B a sollicité le retrait de cet arrêté. En l’absence de réponse à cette demande, son recours gracieux a été tacitement rejeté. Par un arrêté du 8 février 2024, le maire de Marseille a délivré au pétitionnaire un permis modificatif portant sur une modification du traitement des façades et des espaces libres rues Charlotte et Scaramelli, des surfaces de plancher, des espaces de stationnement, du local destiné aux ordures ménagères et l’installation de panneaux solaires sur la toiture. M^me B demande au tribunal d’annuler ces deux arrêtés, ainsi que de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Erilia

2. Aux termes des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M^me B est propriétaire d’une parcelle cadastrée section M n° 93 située 5 rue Charlotte et a, à ce titre, qualité de voisine immédiate du terrain d’assiette de la construction en litige. Elle se prévaut notamment de ce que le projet est susceptible d’entrainer des nuisances sonores et d’aggraver les difficultés de circulation automobile de nature à lui causer des troubles de jouissance. La société Erilia, qui se borne à soutenir qu’elle ne démontre pas la réalité de ces troubles, n’apporte aucun élément de nature à établir que les atteintes alléguées seraient dépourvues de réalité. M^me B justifie ainsi d’un intérêt à agir pour demander l’annulation de l’autorisation en litige. Il suit de là que la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir de la requérante doit être écarté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 5 juillet 2023 :

S’agissant de la régularité de la construction existante :

5. Lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation.

6. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de l’étude réalisée par le cabinet Matonti-Politi de juillet 2024, que l’ancienne usine dans laquelle le projet doit s’implanter existait avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, qui a posé le principe selon lequel toute personne qui entend édifier une construction doit obtenir une autorisation. Il ressort, en outre, de ces mêmes pièces que sa surélévation a été autorisée par un permis de construire du 11 août 1947. Dans ces conditions, la requérante n’établit pas que l’immeuble en litige ait été édifié en tout ou partie sans autorisation, et aurait dès lors dû être qualifié de construction nouvelle. Par suite, le moyen tiré de ce que le maire de Marseille était, pour ce motif, tenu de rejeter la demande de permis de construire doit être écarté.

S’agissant du contenu de la demande de permis de construire :

7. En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie. ». Par création ou modification d’un accès à une voie publique, il faut entendre tout changement dans la configuration matérielle des lieux ou dans l’usage qui en est fait permettant à un riverain d’utiliser cette voie avec un véhicule.

8. Il ressort des pièces du dossier que l’accès au projet doit s’effectuer par l’intermédiaire de la rampe existante, initialement destinée à permettre aux véhicules automobiles de se rendre dans les entrepôts. A cet égard, la seule augmentation de la circulation que le projet est susceptible d’entrainer n’est pas de nature à caractériser un changement d’usage. Par ailleurs, à la supposer établie, la circonstance que la largeur de cet accès serait diminuée ne constitue pas davantage un changement dans la configuration matérielle des lieux dès lors que le projet autorisé n’entraine aucune modification des caractéristiques du trottoir ou de la chaussée. Par suite, M^me B n’est pas fondée à soutenir que la délivrance du permis de construire en litige devait être précédée d’une consultation de l’autorité ou du service gestionnaire de la voirie.

9. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. ».

10. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif comprenait un plan intitulé « raccordement réseaux » faisant apparaître les modalités selon lesquelles le projet sera raccordé aux réseaux publics. Par suite, dès lors que le permis de construire modificatif a régularisé la méconnaissance de ces dispositions par le permis de construire initial, le moyen est inopérant.

11. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; () ".

12. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

13. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire initiale comprenait des plans de la façade Est existante et de la façade créée dans le patio intérieur. Si aucun plan de la façade implantée en limite séparative n’a été produit, il ressort des autres pièces jointes au dossier, notamment du document d’insertion et de la notice architecturale, que cette façade ne comporte aucune ouverture et qu’elle ne fait l’objet ni d’une extension, ni d’une surélévation. Par suite, la circonstance que ce plan n’a pas été joint n’a pas été de nature à fausser, sur ce point, l’appréciation du service instructeur. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme doit dès lors être écarté.

14. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. ». Il résulte de ces dispositions que, lorsqu’un projet de construction comprend des éléments en surplomb du domaine public, le dossier de demande de permis de construire doit comporter une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine public pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire de ce domaine.

15. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan « Façade Nord – Patio » que le projet comporte un élément décoratif en surplomb de la voie publique. Aucune pièce jointe à la demande n’exprime l’accord du gestionnaire du domaine, en l’espèce la métropole d’Aix-Marseille, pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

16. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () / f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; () ".

17. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est entièrement situé en zone bleu clair « retrait / gonflement argiles » correspondant « aux secteurs soumis aux aléas moyens et aux secteurs soumis aux aléas faibles ». Toutefois, les dispositions du titre III du plan de prévention des risques naturels n’imposent pas la réalisation d’une étude préalable en cas de travaux sur une construction existante. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne saurait être accueilli.

S’agissant des moyens tirés de la méconnaissance des dispositions relatives à l’emprise au sol et à la hauteur du projet :

18. Aux termes de l’article 2.1 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : " Lorsque rien n’est indiqué dans le règlement de la zone concernée : () / Les travaux sur une construction légale* mais non conforme au présent PLUi (c’est-à-dire qui ne respecte pas les articles de la zone concernée et leurs règles alternatives) sont admis à condition :/ qu’ils aient pour objet d’améliorer la conformité ou de ne pas aggraver la non-conformité de la construction avec les dispositions règlementaires méconnues ; / ou qu’ils soient étrangers à ces dispositions. () ". Il résulte de ce qui a été dit au point 6 que la construction existante a été régulièrement édifié et doit, par conséquent, être regardée comme une construction légale.

19. En premier lieu, aux termes de l’article 4 des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme applicables en zone UC : " a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi* de la totalité des constructions est inférieure ou égale à : / en UCt1, 20 % de la surface du terrain* ; / dans les autres zones, 30 % de la surface du terrain*. () ".

20. Il ressort des pièces du dossier que l’emprise au sol des entrepôts existants représente la quasi-totalité de la surface du terrain de 2 509 m². Le projet, qui prévoit notamment d’aménager des patios intérieurs, a pour effet de diminuer cette emprise au sol de 68,7 m² de sorte qu’il améliore la conformité de la construction aux dispositions de l’article 4 précité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut qu’être écarté.

21. En second lieu, l’article 5 des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme applicables en zone UC précise qu’en sous zone UCt2, les hauteurs totales et de façade des constructions à destination d’habitation ne peuvent dépasser 10 mètres. En l’espèce, la hauteur des entrepôts existants, qui est supérieure à 10 mètres, n’est pas modifiée. Par suite, le projet n’a pas pour effet d’aggraver la non-conformité de l’existant à ces dispositions et le moyen doit être écarté.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions relatives aux caractéristiques des accès :

22. Aux termes des dispositions de l’article 12 des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme applicables en zone UC : " Les accès* : / sont conçus en tenant compte de la topographie et de la configuration des lieux dans lesquels s’insère l’opération, en cherchant d’une part à réduire leur impact sur la fluidité de la circulation des voies de desserte, d’autre part la mutualisation des accès / présentent des caractéristiques répondant à la nature et à l’importance du projet ; / prennent en compte la nature des voies sur lesquelles ils sont susceptibles d’être aménagés afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic); / permettent d’assurer la sécurité des usagers des voies de desserte et de ceux utilisant ces accès. / Cette sécurité est appréciée compte tenu : / de la position des accès et de leur configuration, notamment vis à vis de leurs distances aux intersections à proximité ; / de la nature des voies, du type de trafic et de son intensité. () ".

23. Il ressort des pièces du dossier que l’accès au projet, situé sur la rue Charlotte, rue rectiligne à sens unique de circulation, doit permettre la desserte de 68 places de stationnement en rez-de-chaussée. La configuration de cet accès, qui apparaît suffisamment large pour desservir les espaces de stationnement, permet d’avoir une visibilité suffisante, tant sur la voie que sur le portail de la maison individuelle située à proximité appartenant à M^me B. En outre, il s’ouvre sur un trottoir permettant aux véhicules de stationner avant de s’insérer sur la voie publique. Dans ces conditions, il ne compromet pas la sécurité de la circulation générale, ni celle des usagers et des riverains. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 12 précité doit être écarté.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions applicables aux reliquats après division foncière :

24. Aux termes de l’article 1.5 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : " Nonobstant le point précédent, pour les divisions primaires relevant de l’article R.442-1 du code de l’urbanisme : / les règles de la zone concernée sont également appréciées au regard de l’unité foncière initiale ; / et les reliquats* qui résultent de ces divisions doivent respecter : / les surfaces d’espaces végétalisés et d’espaces de pleine terre exigées par l’article 10 de la zone concernée ; / et doivent respecter ou ne pas aggraver la non-conformité existante : / des dispositions règlementaires relatives à la partie « stationnement » de l’article 11 de la zone concernée ; / des dispositions règlementaires relatives à la partie « eaux pluviales » de l’article 13 de la zone concernée (). « . Le lexique du règlement précise que le reliquat désigne : » la partie du terrain* bâtie qui ne fait pas partie du détachement. "

25. Il ressort de la notice jointe à la demande de permis de construire qu’une " partie (730 m²) de la parcelle 875 M 92 est en cours de rétrocession et est sise en dehors du projet. (.) Cette portion du terrain n’est pas un reliquat au sens des dispositions précitées. Il suit de là que le moyen tiré de ce que le projet méconnaît les dispositions relatives à l’emprise au sol des construction et à la végétalisation des terrains est inopérant.

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 8 février 2024 :

S’agissant du contenu de la demande de permis de construire modificatif :

26. Aux termes de l’article R. 431-16-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la demande de permis de construire porte sur une opération de construction d’immeuble collectif de plus de douze logements ou de plus de huit cents mètres carrés de surface de plancher, située dans une commune faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, et en l’absence de dérogation préfectorale mentionnée à l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme, le dossier de demande est complété par un tableau indiquant le nombre de logements familiaux et la part de ces logements familiaux correspondant à des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5 du code la construction et de l’habitation hors logements financés avec un prêt locatif social. ». Aux termes de l’article R. 431-17 du même code : " Lorsque la demande de permis de construire porte sur des constructions dont une partie, ayant la destination de logements locatifs sociaux bénéficiant pour leur construction du concours financier de l’Etat, dépasse conformément au 2° de l’article L. 151-28 la densité résultant du coefficient d’occupation des sols, le dossier de la demande est complété par : () / a) La délimitation de cette partie des constructions ; () ".

27. En l’espèce, la Ville de Marseille n’est pas visée par un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du code de l’urbanisme et le projet ne prévoit pas de dépassement de la densité résultant du coefficient d’occupation des sols dans le cadre du 2° de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme. Par suite, M^me B ne peut utilement soutenir que la notice modifiée serait incomplète pour ne pas préciser le mode de financement des logements locatifs sociaux projetés.

S’agissant des moyens tirés de la méconnaissance du plan local d’urbanisme :

28. En premier lieu, aux termes de l’article 4.4 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme « tout programme de 60 logements ou plus comprend au moins 30 % de logement locatifs sociaux. () » en dehors des zones de bonne desserte " activité + habitat ". Le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, le service instructeur n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

29. Il ressort de la notice jointe à la demande de permis de construire modificatif que le projet prévoyait 20 logements qualifiés de « logements locatifs sociaux » et vingt-six logements à loyers réglementés inférieurs aux prix du marché. La requérante, en se bornant à soutenir qu’il ne serait pas établi que ces logements puissent être qualifiés de logements sociaux au sens du code de la construction et de l’habitation, n’établit ni le caractère inexact de ces déclarations, ni l’existence d’une fraude. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

30. En second lieu, aux termes de l’article 3.6 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : " Les articles 11a des règlements de chaque zone ne s’appliquent pas pour les constructions destinées à des : / Logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État ; / Logements locatifs intermédiaires mentionnés à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation ; () / Pour ces constructions, le nombre de places de stationnement à comptabiliser sur le terrain* ou dans son environnement immédiat (environ 500 mètres à pied) est déterminé dans les tableaux suivants () « . En dehors des zones de bonne desserte, il est exigé une place de stationnement destiné aux voitures par logement. Aux termes de l’article 11 des dispositions applicables en zone UC, pour les autres constructions à destination d’habitation, il est exigé » 1 place par tranche de 40 m² de surface de plancher créées, sans être inférieur à 1 place par logement créé. / Toutefois, pour les résidents, il n’est pas exigé plus de 2 places par logement créé ".

31. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du document « PC Scaramelli calcul des stationnements » joint à la demande de permis de construire modificatif que le projet comprend désormais « 39 logement aidés LLS / LLI » et 1 330,06 m² de surface de plancher de logements sous le régime du bail réel solidaire pour lesquels sont prévus 81 places de stationnement. La requérante n’établit pas, en se bornant à soutenir que les « logements locatifs sociaux » (LLS) ne pouvaient bénéficier des dispositions dérogatoires prévus à l’article 3.6 précitées au seul motif que ce document indique qu’il s’agit de logements « aidés » et non « financés par un prêt aidé par l’Etat », que ces déclarations seraient inexactes ou entachées de fraude. En tout état de cause, le permis de construire initial précisait le mode de financement de ces vingt logements, dont le nombre n’est pas modifié par le permis de construire modificatif. Dans ces conditions, le projet prévoit suffisamment de places de stationnement et le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

32. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

33. Il résulte de ce qui a été dit au point 15 que le permis de construire du 5 juillet 2023 n’est entaché d’illégalité qu’en tant qu’il méconnaît l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme.

34. Ce vice, qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même, étant susceptible d’être régularisé, il y a lieu en conséquence, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté en litige ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux des requérants en tant seulement qu’ils méconnaissent les dispositions précitées. En application de ces mêmes dispositions, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder au titulaire de l’autorisation un délai courant jusqu’au 13 septembre 2025 pour solliciter la régularisation du permis de construire.

35. Il résulte de tout ce qui précède que M^me B est fondée à demander l’annulation du permis de construire du 5 juillet 2023 ainsi que de la décision implicite de rejet de son recours gracieux seulement en tant qu’ils méconnaissent l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme et que ses conclusions à fin d’annulation du permis de construire modificatif du 8 février 2024 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

36. Les dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M^me B, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Erilia demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la société Erilia une somme de 1 800 euros à verser à M^me B au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire du 5 juillet 2023 ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux de M^me B sont annulés en tant qu’ils méconnaissent l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme.

Article 2 : Le délai accordé à la société Erilia pour solliciter la régularisation du vice indiqué à l’article 1 de la présente décision expirera le 13 septembre 2025.

Article 3 : La société Erilia versera à M^me B la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M^me A B, à la société Erilia et à la Ville de Marseille.

Délibéré après l’audience du 22 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M. Cabal, premier conseiller,

M^me Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

Le rapporteur,

Signé

P.Y. CABAL

Le président,

signé

F. SALVAGE

La greffière,

signé

F. FOURRIER

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,