Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 24 décembre 2021, 19 septembre 2022, 13 octobre 2022, et 22 septembre 2023, la SCCV Rouvray Limeil, représentée par M^e Ferrand, demande au tribunal :

1°) de condamner la commune de Limeil-Brévannes à lui verser la somme de 689 383, 98 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021, au titre des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de l’illégalité de la décision de son maire du 17 février 2021 d’exercer le droit de préemption urbain sur le bien situé au 64 avenue des Tilleuls ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Limeil-Brévannes la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la décision de préemption du 17 février 2021 est illégale dès lors qu’elle est entachée d’un vice d’incompétence, d’un défaut de base légale, qu’elle est tardive, qu’elle n’est justifiée par aucun projet et qu’elle est entachée d’un détournement de pouvoir ; cette illégalité engage la responsabilité pour faute de la commune de Limeil-Brévannes ;

— cette illégalité lui a causé de nombreux préjudices ; en effet, elle a inutilement engagé des frais pour mener à bien son projet de construction pour un montant total de 115 820, 98 euros ; elle a subi un manque à gagner d’un montant de 563 563 euros et un préjudice moral évalué à 10 000 euros ;

— le lien de causalité entre l’illégalité de la décision de préemption et les préjudices subis est direct et certain.

Par des mémoires, enregistrés les 27 avril 2022, 30 septembre 2022, 2 novembre 2022, 26 septembre 2023 et 7 décembre 2023, la commune de Limeil-Brévannes, représentée par le cabinet Richer et associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la SCCV Rouvray Limeil la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la décision de préemption est légale ;

— les préjudices invoqués ne présentent pas de lien direct avec la décision de préemption ; la société requérante a manqué de diligence en engageant des frais pour la réalisation du projet de construction dès lors qu’elle ne s’est pas assurée de la certitude de la transaction alors que le terrain était situé dans le périmètre de l’exercice du droit de préemption ; la société requérante n’a, par ailleurs, fait aucun recours à l’encontre de la décision de préemption ; certains préjudices ne reposent sur aucune justification.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Cabal,

— les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

— et les observations de M^e Ferrand, représentant la SCCV Rouvray Limeil et de M^e Colombet, représentant la commune de Limeil-Brévannes.

Considérant ce qui suit :

1. Par une déclaration d’aliéner reçue par la commune de Limeil-Brévannes le 14 décembre 2020, la SCI Le Rouvray a déclaré vouloir vendre à la SCCV Rouvray Limeil un immeuble dont elle est propriétaire, situé au 64 avenue des Tilleuls. Par une décision du 17 février 2021, la commune a décidé d’exercer le droit de préemption urbain et d’acquérir l’immeuble pour un montant de 825 000 euros. Par un courrier du 10 septembre 2021 notifié le 14 septembre 2021, la SCCV Rouvray Limeil, en sa qualité d’acquéreur évincé, a demandé à la commune de Limeil-Brévannes de l’indemniser du préjudice qu’elle estime avoir subi du fait de l’illégalité de la décision de préemption. En l’absence de réponse à ce courrier, la SCCV Rouvray Limeil demande au tribunal de condamner la commune de Limeil-Brévannes à l’indemniser des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de l’illégalité de la décision de préemption.

Sur les conclusions à fin indemnitaire :

En ce qui concerne le fondement de responsabilité :

2. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. () ». Aux termes de l’article L. 300-1 de ce code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. () ».

3. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération et au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

4. Pour exercer le droit de préemption urbain, la maire de Limeil-Brévanne a pris en considération les circonstances que, sur la parcelle à préempter, est implanté un parc arboré faiblement bâti d’une contenance de 3 628m ² qui accueille trois arbres identifiés comme remarquables sur le plan de zonage du plan local d’urbanisme et protégés au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme et que les parcelles voisines bâties accueillent des immeubles repérés au plan de zonage du même plan comme étant des éléments remarquables du patrimoine protégés au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme. Elle s’est alors fondée sur les motifs tirés, d’une part, de ce que « l’acquisition du bien permettra la mise en valeur du patrimoine bâti et non-bâti tel que prévu par l’orientation du projet d’aménagement et de développement durables du plan local d’urbanisme de » révéler et mettre en valeur la qualité paysagère de la ville « en identifiant et en rendant plus lisible la trame verte communale, et en préservant les éléments remarquables du paysage et, d’autre part, de ce que le terrain forme avec les parcelles voisines un cœur d’îlot paysager permettant » une continuité de la trame verte de la commune depuis la forêt située au sud de la ville en passant par le parc Léon Bernard « répondant ainsi à l’orientation du projet d’aménagement et de développement durables de » Faire descendre la forêt au cœur de la ville « alors que la réalisation du projet a déjà été initiée par la commune, notamment avec l’aménagement du secteur des Regards se trouvant entre le Chemin des regards et les Rues Pasteur et Pierre Curie ainsi qu’autour du pigeonnier et de la villa de Sèze. Toutefois, il résulte de l’instruction, et notamment des documents graphiques joints au marché d’assistance à maîtrise d’ouvrage paysagiste et mission d’OPC pour la mise en œuvre du projet » descente de la forêt " que le terrain en litige se situe en dehors des rues délimitant le secteur d’intervention, et plus particulièrement des terrains identifiés pour constituer un réseau de corridors écologiques entre la forêt de la Grange et le centre-ville. Aucune autre pièce produite par la commune, et alors même qu’elle a mené une étude de faisabilité technique et juridique sur l’installation d’une ferme pédagogique sur le terrain en litige en août 2022, soit postérieurement à la décision de préemption du 17 février 202, ne permet d’établir qu’à la date de cette décision, la commune de Limeil-Brévanne avait décidé d’inclure la parcelle sise 64 avenue des Tilleuls dans le périmètre d’une action ou d’une opération répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, la réalité, à la date de la décision de préemption, du projet d’action ou d’opération d’aménagement l’ayant justifiée ne peut être regardée comme établie.

5. Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens, que la SCCV Rouvray Limeil est fondée à soutenir que la décision de préemption du 17 février 2021 est entachée d’illégalité et à engager la responsabilité pour faute de la commune de Limeil-Brévannes.

En ce qui concerne la faute de la victime et le droit à réparation :

6. La commune de Limeil-Brévannes soutient que la société a commis une faute par manque de diligence en réalisant les opérations liées à la construction de la parcelle sans s’être assurée préalablement de la certitude de la transaction alors que le bien était situé dans le périmètre d’exercice du droit de préemption.

7. Il ne résulte pas de l’instruction que le projet de construction envisagé par la SCCV Rouvray Limeil sur la parcelle préemptée se serait heurté à des dispositions d’urbanisme rendant impossible son autorisation dès lors que, par un arrêté du 19 février 2019, le maire de Limeil-Brévannes a accordé à cette société un permis de construire pour ce projet. La commune de Limeil-Brévannes ne fait, par ailleurs, état d’aucun autre motif qui aurait été de nature à justifier légalement sa décision de préempter, lequel ne saurait, ainsi qu’il a été au point 6, résulter de la seule étude de faisabilité pour l’installation d’une ferme pédagogique sur le secteur qui est datée d’août 2022, soit postérieurement à la décision de préemption. Dans ces conditions, compte tenu du motif d’illégalité retenu tenant à l’absence de projet sur la parcelle dont il s’agit, la commune de Limeil-Brévannes n’est pas fondée à soutenir que la société requérante aurait commis une faute d’imprudence en engageant des frais en vue de la réalisation de son projet préalablement à l’intervention de la déclaration d’intention d’aliéner et pour lequel elle avait obtenu un permis de construire. Dans ces conditions, les préjudices invoqués par la SCCV Rouvray Limeil et résultant de ce qu’elle a dû renoncer à son projet doivent être regardés comme étant la conséquence directe de la faute susmentionnée commise par la commune de Limeil-Brévannes, de sorte que cette commune est entièrement responsable des préjudices dont il s’agit.

En ce qui concerne les préjudices :

S’agissant des frais engagés inutilement engagés pour le projet de construction :

8. La SCCV Rouvray-Limeil établit, par les pièces qu’elle produit, avoir engagé pour la réalisation du projet immobilier qu’elle devait réaliser sur le bien illégalement préempté diverses dépenses consistant en des frais d’architectes pour un montant de 60 588 euros puis de 700 euros, des frais de géomètre pour un montant de 1 500 euros, des frais d’huissier pour un montant de 906,98 ainsi que des dépenses payés aux sociétés Amodev, Atlas Géotechnique et Adage pour des montants respectifs de 2 400 euros, 6 180 euros et 3 084 euros, ce qui représente une somme totale de 75 358,98 euros.

S’agissant du manque à gagner :

9. La SCCV Rouvray-Limeil soutient qu’elle a subi un manque à gagner qu’elle évalue à 563 563 euros dès lors qu’elle bénéficiait d’un permis de construire et avait conclu une vente en l’état d’achèvement avec la société Immobilière 3F qui s’était engagée à acquérir tous les logements construits. A l’appui de ses allégations, elle produit le contrat conclu le 14 décembre 2020 avec cette dernière société faisant état d’un prix de vente de 4 261 900 euros ainsi qu’un bilan prévisionnel mentionnant une marge de 12, 38 %. Toutefois, il résulte des termes du contrat qu’étaient prévues plusieurs conditions suspensives tenant à l’obtention d’un prêt par l’Immobilière 3F correspondant à la totalité du montant de la vente ainsi que d’un avis conforme de France Domaine. Par ailleurs, le bilan prévisionnel que la société requérante présente est sommaire et a été établi par ses propres soins sans qu’elle n’apporte de justification probante de nature à établir la sincérité de ce bilan prévisionnel, Dans ces conditions, ces pièces sont insuffisantes pour justifier du caractère certain du préjudice tiré du manque à gagner allégué par la société requérante. Par suite, ce chef de préjudice doit être écarté.

S’agissant du préjudice moral :

10. Si la société requérante soutient que la décision attaquée lui a causé un préjudice moral, elle n’apporte aucun élément permettant d’en établir l’existence. Dans ces conditions, ce chef de préjudice sera également écarté.

11. Il résulte de ce qui précède que la commune de Limeil-Brévannes doit être condamnée à verser à la SCCV Rouvray Limeil la somme totale de 75 358,98 euros au titre du préjudice subi du fait de l’illégalité de la décision de préemption du 17 février 2021.

Sur les intérêts :

12. La SCCV Rouvray Limeil a droit aux intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021, date de réception de sa demande par la commune de Limeil-Brévannes.

Sur les frais liés au litige :

13. Les dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCCV Rouvray Limeil, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Limeil-Brévannes demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Limeil-Brévannes une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCCV Rouvray Limeil et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La commune de Limeil-Brévannes est condamnée à verser à la SCCV Rouvray Limeil la somme totale de 75 358,98 euros (soixante-quinze-mille trois-cent-cinquante-huit euros et quatre-vingt-dix-huit centimes), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021.

Article 2 : La commune de Limeil-Brévannes versera une somme de 1 500 euros à la SCCV Rouvray Limeil au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV Rouvray Limeil et à la commune de Limeil-Brévannes.

Délibéré après l’audience du 23 janvier 2024, à laquelle siégeaient :

M. B, président,

M. Duhamel, premier conseiller,

M. Cabal, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 février 2024.

Le rapporteur,

P.Y. CABAL

Le président,

M. B La greffière,

M. A

La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,