COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 JANVIER 2025

N° RG 21/04159 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MHGN

[M] [R]

c/

[U], [E] [P]

[L] [B] épouse [P]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] (RG : 19/00667) suivant déclaration d’appel du 19 juillet 2021

APPELANTE :

[M] [R]

née le 05 Mars 1967 à [Localité 4]

de nationalté française

Profession : Gérante de société

demeurant '[Adresse 5]

Représentée par M^e Delphine CHUDZIAK de la SELARL CHUDZIAK & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉS :

[U], [E] [P]

né le 25 Avril 1955 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

[L] [B] épouse [P]

née le 17 Juillet 1957 à [Localité 7] (ESPAGNE)

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Mélina MASSIAS, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 25 novembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [R] a acquis le 8 mars 2017 auprès de Monsieur [U] [P] et son épouse Madame [L] [B] une maison d’habitation située à [Localité 2], au prix de 185.000€ net vendeur.

Ayant constaté des désordres, Madame [R] a sollicité une expertise judiciaire auprès du juge des référés qui l’a déboutée de sa demande par ordonnance du 18 juin 2018 au motif qu’une expertise ne s’avérait pas nécessaire pour rapporter la preuve des désordres invoqués.

Par exploit d’huissier en date du 6 juin 2019, Madame [M] [R] a fait assigner Monsieur [U] [P] et son épouse Madame [L] [B] devant le Tribunal de Libourne afin d’obtenir, au visa des articles 1625 et 1641 et suivants du Code civil, et au bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation à lui restituer la somme de 100.000€, à lui verser la somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts et la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a :

— Débouté Madame [M] [R] de ses demandes ;

— Débouté Monsieur [U] [P] et son épouse Madame [L] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Rejeté les demandes contraires ou plus amples ;

— Condamné Madame [M] [R] à payer à Monsieur [U] [P] et son épouse Madame [L] [B] la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Madame [M] [R] aux entiers dépens ;

Par déclaration électronique du 19 juillet 2021, Madame [M] [R] a relevé appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 23 octobre 2024, Madame [M] [R] demande à la cour de :

— Déclarer recevable et fondé son appel et y faire droit ;

— Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de Libourne ;

— Condamner Monsieur et Madame [P] à lui restituer la somme de 100.000€ nécessaire aux réparations indispensables à l’immeuble en raison des vices cachés affectant la vente du 8 mars 2017 ainsi que de l’inobservation de l’article 1112-1 du Code civil ;

— Les condamner à payer 30.000€ de dommages et intérêts sur le fondement du dol ;

— Débouter les consorts [P] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Dans leurs dernières conclusions du 5 novembre 2024, Monsieur [U] [P] et Madame [L] [P] demandent à la cour de :

— Les déclarer recevables et bien fondés ;

— Débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [R] de ses demandes, la condamnant à verser la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

— Faire droit à leur appel incident et réformer le jugement entrepris en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner Madame [R] à verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner Madame [R] à leur régler la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [M] [R] fait grief au jugement du 3 juin 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Libourne de l’avoir déboutée de ses demandes relatives aux vices qui affectent l’immeuble dont elle a fait l’acquisition le 8 mars 2017.

Plus précisément, elle indique que l’immeuble se fissure et qu’un puits se trouve sous la salle de bains. Sur la base de ces deux types de désordres, elle invoque, s’agissant de l’immeuble, la garantie des vices cachés et s’agissant des vendeurs, le dol par réticence.

Sur la garantie des vices cachés

Il ressort de l’acte authentique de vente du 8 mars 2017 que 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre Environnement – Santé publique. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance'.

L’article 1641 du Code civil prévoit que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

L’article 1645 du Code civil prévoit quant à lui que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'.

Il ressort de l’acte authentique de vente du 8 mars 2017 que 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre Environnement – Santé publique. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance'.

Ainsi, au-delà de la connaissance du vice par les époux [P], trois conditions doivent être réunies pour appliquer la garantie des vices cachés. D’abord, le défaut doit être caché, c’est-à-dire non apparent lors de l’achat ; ensuite, le défaut doit rendre le bien inutilisable ou diminuer très fortement son usage ; enfin, le défaut doit exister au moment de l’achat.

Sur les fissures

Madame [R] fait valoir qu’après l’acquisition, elle a constaté la présence de nombreuses fissures. Face à l’étendue de ces dernières, une entreprise a été mandatée pour vérifier l’état du bien et a édité un devis de 106.939,80 euros pour réparer les désordres. Lors des visites, elle n’aurait vu que trois fissures horizontales. Elle estime que les époux [P] lui ont caché l’ampleur des fissurations. Elle avance plusieurs éléments, à savoir le fait que certaines fissures ont été rebouchées et camouflées, ou simplement cachées par des meubles et la pénombre.

En réponse, les époux [P] font valoir que les fissures étaient apparentes au moment des visites et de la vente et qu’ils n’ont jamais cherché à dissimuler leur existence. En effet, ils rappellent que l’agent immobilier avait avisé Madame [R] sur ce sujet. De plus, l’acte authentique de vente précise que le bien se trouve en zone de retrait et de gonflement des sols argileux.

Ils ajoutent que les photographies prises au moment de la vente permettaient immédiatement d’apprécier l’existence de fissures (pièce 7 du dossier [P]).

Aussi, l’agence immobilière en charge de la vente a informé Madame [R] sur l’existence de fissures horizontales et sur leur rebouchage.

De plus, les époux [P] évoquent le fait que ces fissures étaient dues à un épisode de sécheresse. Cet épisode avait donné lieu au dépôt d’un dossier à la mairie.

Enfin, ils vont valoir qu’ils ont tenu compte de ces éléments s’agissant de la détermination du prix de vente. C’est la raison pour laquelle le bien a été vendu 185.000 euros nets vendeur, alors qu’il était estimé aux environs de 250.000 euros.

La cour relève que s’agissant des fissures, il ne peut être contesté que Madame [R] a bénéficié d’informations, délivrées tant par les époux [P] que par l’agence immobilière en charge de la vente du bien. Il ressort ainsi que Madame [R] a été avertie et qu’elle a pu, elle-même, constater l’existence de fissures.

Toutefois, si Madame [R] a bien été informée de l’existence de fissures, il ressort aussi des pièces versées aux débats que leur ampleur était très largement inconnue de l’acquéreur tandis que si les vendeurs ne l’ont pas sciemment dissimulé, ils en avaient en tout cas nécessairement connaissance..

Ainsi sur le caractère non-apparent du vice, il convient de relever que Madame [R] signait l’acte authentique de vente le 8 mars 2017. Six mois plus tard, c’est-à-dire le 8 septembre 2017, Maître [V], huissier de justice, dressait un procès-verbal particulièrement évocateur. Il ressort des photographies de l’huissier de justice l’existence de fissures au sol et sur les murs. Les fissures sont tant verticales qu’horizontales.

Le 17 septembre 2021, le cabinet d’expertise Agir’Expert Bâtiment, mandaté par Madame [R] relevait que les fissures du bâtiment avaient été reprises selon un procédé consistant à calfeutrer le vide de la fissure à la mousse polyuréthanne, puis à appliquer, par dessus la mousse, un mortier fortement dosé, lui-même recouvert d’un enduit de façade, l’ensemble étant enfin recouvert d’une peinture.

Ainsi, l’ampleur réelle de ces fissurations, très nombreuses et parfois très importantes, ne pouvait apparaître à l’acquéreur lors des visites préalables à la vente et seul le temps, du fait des mouvements du terrain et du bâtiment pouvaient conduire à les faire réapparaître. En effet, la cour relève que s’agissant des fissures qui n’étaient pas visibles lors de la vente, l’utilisation d’une peinture permettait de faire disparaître les différents travaux de reprise qui auraient été forcément décelables sans cette couche de peinture. Les mortiers et enduits sèchent différemment et sans application d’une peinture, Madame [R] aurait pu remarquer des différences de teinte à des endroits localisés, reprenant forcément le tracé des fissures. C’est d’ailleurs sur la base de ces éléments que l’expert estime que seul un oeil averti pouvait 's’en interpeller'. Aussi, il conclut que l’immeuble connaît des désordres importants de fissuration. La reprise des désordres n’a pas été faite dans les règles de l’art et ne suffisait pas à la stabilité de l’ouvrage.

Enfin, la cour relève que l’immeuble avait été estimé à une somme allant de 245.000 à 250.000 euros les 7 et 8 juillet 2016 (pièces 5 et 6 – Dossier [P]). Si la première évaluation évoque des travaux à prévoir, elle fait aussi état de trois pièces à aménager. Les fissures ne sont ainsi pas évoquées directement alors que leur présence pourrait être un élément alarmant à signaler. La deuxième attestation évoque quant à elle une partie attenante à restaurer, sans, une fois encore, alarmer les acquéreurs potentiels sur l’existence de fissures qui peuvent engendrer un surcoût non négligeable.

En conséquence, il ressort que les fissures ont été cachées par les époux [P] dans une proportion sans commune mesure avec les quelques fissures présentes et visibles lors des visites et de la signature de l’acte authentique de vente qui ne peuvent suffire à considérer que le vice était apparent.

S’agissant de la condition selon laquelle le bien doit être inutilisable ou que son usage doit être fortement diminué, il ressort de l’expertise amiable que l’immeuble 'a subi des désordres importants de fissuration’ et que ce dernier est affaibli. Le devis versé par Madame [R] aux débats (pièce 6 – Dossier Madame [R]) afin de le stabiliser permet de constater la nécessité d’engager d’importants travaux, pour un montant élevé de 106.939,80 euros. De même, il est précisé sur ce devis que 'la première phase consiste à réaliser une longrine de raidissement. Si toutefois les désordres venaient à réapparaître dans le temps, il faudra prévoir une étude de sol et envisager une reprise en sous oeuvre des fondations'. Ainsi, il n’est pas à exclure que l’exécution de la longrine extérieure, qui correspond à un ceinturage de l’immeuble, et le matage et harpage des fissures pourraient ne pas être suffisants. Le défaut dont est affecté l’immeuble acquis par Madame [R] conduit inévitablement à un usage fortement diminué. Si les fissures venaient à s’aggraver, l’immeuble est voué à s’effondrer, le rendant inutilisable.

Enfin, il ne fait nul doute que le défaut existait au moment de l’achat. En effet, les époux [P] ont vécu vingt-deux années dans le bien objet de la vente. Ils avaient nécessairement connaissance des fissures et de l’ampleur de ces dernières puisqu’ils ont eux-même recouvert, ou ont fait recouvrir les fissures selon le procédé décrit supra. Dès lors, le défaut existait nécessairement au moment de l’achat.

Le rapport d’expertise unilatérale versé aux débats par Madame [R] est un élément de preuve comme un autre. Son opposabilité ne peut lui déniée dès lors qu’il a été régulièrement produit aux débats et soumis à la libre discussion des parties. S’il ne peut à lui seul emporter la conviction du juge bien qu’il soit particulièrement circonstancié et détaillé, il s’avère que les éléments qu’il contient sont corroborés par d’autres éléments, en l’espèce le constat d’huissier et le devis de l’entreprise Soltechnic et les diverses photographies versées aux débats. De plus, il ne peut être fait grief à Madame [R] de ne pas s’appuyer sur une expertise judiciaire qu’elle avait pourtant sollicitée et alors que les époux [P] s’y étaient opposés, expertise qui lui a été refusée au motif justement qu’elle disposait déjà d’éléments de preuve suffisants!

En conséquence, le jugement doit être infirmé sur ce point puisque les conditions de l’action en réduction du prix sont réunies.

Sur le système d’assainissement

Madame [R] affirme qu’il avait été porté à sa connaissance que l’immeuble était desservi par une installation d’assainissement individuel non conforme. Elle acceptait d’ailleurs d’en faire son affaire. Elle fait valoir que dans les actes, le diagnostic ou même par déclaration, il n’a était fait mention de cette 'fosse sceptique', de la pompe de relevage et de son fonctionnement.

Elle estime que les époux [P] ont caché au diagnostiqueur la réalité de l’installation.

Elle indique que, si elle a accepté la présence d’une installation non conforme, elle n’a pas pour autant accepté la présence d’un puits, qui capte de l’eau.

En réponse, les époux [P] indiquent que la fosse se vidait via une pompe de relevage, que ce système avait été signalé à Madame [R] et à l’agence immobilière. Ils estiment que l’expert indique qu’il ' n’est pas à même de le qualifier en l’état de puits ou fosse septique ou autre'. Ils estiment que peu importe la qualification, Madame [R] a procédé au retrait de la pompe de relevage, ce qui conduit à ce que l’eau ne puisse plus s’évacuer. Ils font valoir qu’il s’agit d’un collecteur avec pompe de relevage permettant de diriger les eaux usées de la baignoire et que son existence avait été signalée et que par ailleurs, un interrupteur permet d’actionner la pompe. Aussi, indiquent-ils que Madame [R] avait procédé à la vidange de la fosse (pièce 9).

Il ressort des éléments versés aux débats par les parties qu’il existe effectivement une incertitude sur la nature du système d’assainissement. L’expert mandaté par Madame [R] indiquait ainsi qu’il n’était pas 'à même de le qualifier en l’état de puits ou fosse septique ou autre'. Il n’est pas possible de savoir si le système où l’eau s’évacue est un puits (il capte de l’eau, et l’eau de la salle de bains se déverse dedans), ou s’il s’agit d’un puisard (il recueille seulement l’eau de la salle de bains).

L’expert relevait d’ailleurs que le déversement des eaux vannes et des eaux grises ne pouvait à lui seul justifier un tel niveau d’eau. Au-delà de cette incertitude, la cour remarque que Madame [R] a été informée, à chaque étape de son acquisition, que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées et bénéficiait d’une installation individuelle non conforme. Elle était informée que des travaux devaient être entrepris. Par ailleurs, dans l’acte authentique de vente du 8 mars 2017, elle indiquait faire son affaire personnelle des conséquences éventuelles de cette non conformité.

Par ailleurs, il apparaît que Madame [R] a procédé à l’enlèvement de la pompe de relevage qui servait à évacuer l’eau du système d’assainissement, que celui-ci soit un puits ou un puisard. En procédant ainsi, l’eau ne s’évacuant plus du fait de l’absence de pompe, le niveau de l’eau du puits ou du puisard s’élève nécessairement, créant de l’humidité.

C’est ainsi à bon droit que le tribunal a débouté Madame [R] de sa demande tendant à reconnaître l’existence d’un vice caché s’agissant du système d’assainissement.

Sur l’indemnisation

Madame [R], au regard des vices dont l’immeuble est affecté, sollicite la restitution d’une partie du prix payé lors de son acquisition, à savoir 100.000 euros. Au soutien de sa prétention, elle verse aux débats un devis de l’entreprise Soltechnic d’un montant de 106.939,80 euros.

En outre, elle sollicite la somme de 30.000 euros de dommages intérêts sur le fondement du dol.

La cour relève que les fissurations, cachées par les époux [P], diminuent fortement la valeur de l’immeuble acquis par Madame [R] et que s’ils n’avaient pas procédé au camouflage de ces dernières, l’immeuble n’aurait pas été vendu pour la somme de 185.000 euros net vendeur. Toutefois, la demande de réduction du prix présentée par Madame [R], pour un montant de 100.000 euros, concerne tant les fissures que le système d’assainissement.

Dans la mesure où l’action en réduction du prix ne peut se fonder que sur les vices cachés relatifs aux fissures, c’est en fonction de celles-ci seulement qu’il convient d’évaluer le prix qui aurait pu être obtenu si Mme [R] avait eu connaissance de ces fissures.

Il sera tenu compte certes du coût des travaux qui seraient nécessaires pour remédier au vice mais force est de noter que Mme [R] s’abstient de produire le moindre élément, comme des attestations immobilières, permettant d’évaluer la valeur vénale de l’immeuble telle qu’elle serait au jour de la vente compte tenu de la présence des fissures.

Sachant que l’immeuble a été acquis pour 185 000 € et qu’il a donné lieu à une réduction importante par rapport au prix envisagé au départ de 260 000 €, iI y aura donc lieu d’arbitrer la réduction du prix à 80 000 €.

Sur le fondement des articles 1137 et 1112-1 du Code civil, Madame [R] sollicite le versement de la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts. La cour relève que Madame [R], qui invoque l’existence d’un dol, n’explique en rien quel est la nature et le quantum du préjudice spécifique qu’elle subirait à ce titre. En conséquence elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Madame [R] à verser aux époux [P] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les époux [P] seront ainsi condamnés à verser à Madame [R] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700.

Ils seront de même condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Libourne du 3 juin 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Condamne Monsieur [U] [P] et son épouse, Madame [L] [P] à restituer à Madame [M] [R] la somme de 80.000 euros sur le fondement de la garantie des vices cachés

— Déboute Mme [R] de sa demande en dommages et intérêts fondée sur le dol

— Condamne Monsieur [U] [P] et son épouse, Madame [L] [P] à verser à Madame [R] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamne Monsieur [U] [P] et son épouse, Madame [L] [P] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,