Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 13 mars 2023, le 14 septembre 2023 et le 27 novembre 2024, M. B et M^me C A, représentés par l’AARPI Mathieu/Vernet Avocats, dans le dernier état de leurs écritures demandent au tribunal :

1°) d’annuler les arrêtés des 6 octobre 2022 et 23 novembre 2022 par lesquels le maire de Choisy-le-Roi a accordé à la SAS Sogeax un permis de construire pour un immeuble en R+7 de 85 logements sur un terrain sis 17-23 avenue de la République sur des parcelles cadastrées section N, n°s 27 à 31, ensemble la décision du 30 décembre 2022 par lequel le maire de Choisy-le-Roi a rejeté leur recours gracieux ;

2°) de mettre solidairement à la charge de la commune et de la société Sogeax la somme de 8 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— les arrêtés contestés sont entachés d’incompétence dès lors que l’architecte des bâtiments de France a émis un avis simple alors qu’il aurait dû donner son accord en application des articles L. 621-30 du code du patrimoine et R. 423-54 du code de l’urbanisme. Les travaux sont situés dans un périmètre de protection adapté ou modifié ; en tout état de cause ils se situent dans un rayon de 500 mètres dans le champ de visibilité d’un monument historique, en l’occurrence deux pavillons Louis XV situés avenue de la République.

— le dossier de demande de permis de construire est entaché d’insuffisances ou d’omissions ;

— le projet autorisé méconnait les dispositions des articles UA2-2.5, UA7, UA9, UA10, UA11 et UA13 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— le projet autorisé méconnait les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 mai 2023, le 26 février 2024, et le 12 février 2025, la société Sogeax représentée par la SCP d’avocats Tirard et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par des mémoires en défense enregistrés les 18 juillet 2023 et 4 septembre 2024, la commune de Choisy-le-Roi conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par un courrier du 28 mars 2025 les parties ont informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal était susceptible de surseoir à statuer pendant un délai de six mois afin de permettre la régularisation des vices tirés :

— de l’incompétence en l’absence d’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France ;

— de la méconnaissance de l’article UA2-2.5 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) relatif aux occupations et utilisations des sols soumises à conditions particulières dans sa version applicable au litige, au motif que le projet prévoit une proportion insuffisante d’appartement de type T3 et plus ;

— de la méconnaissance de l’article UA7 du règlement du PLU relatif à l’implantation des constructions, au motif qu’une portion de la façade Est de l’immeuble projeté ne peut être regardée comme aveugle et est implantée à une distance inférieure à huit mètres de la limite séparative latérale en méconnaissance de l’article UA7-3.1 du règlement du PLU ;

— de la méconnaissance de l’article UA10 du règlement du PLU relatif à la hauteur des constructions au motif que les deux portions façades en décroché du plan des autres façades Ouest de l’immeuble projeté méconnaissent la règle de hauteur de façade prévue à l’article UA10-2 du règlement du PLU ;

— de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article UA11-1.6 du règlement du PLU au motif que l’immeuble projeté, mitoyen d’un bâtiment comportant une toiture, est doté d’un toit terrasse en méconnaissance de l’article UA11-1.6 du règlement du PLU dans sa version applicable à la date de la décision contestée.

Des observations ont été présentées pour la société Sogeax le 31 mars 2025 et le 3 avril 2025. Elles ont été communiquées.

Des observations ont été présentées pour les époux A le 2 avril 2025. Elles ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code du patrimoine ;

— la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 modifiée ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Combier,

— les conclusions de M. Duhamel, rapporteur public,

— les observations de M^e Mathieu, représentant M. et M^me A, D, représentant la commune de Choisy-le-Roi et de M^e Baysan, représentant la SAS Sogeax.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 6 octobre 2022 le maire de Choisy-le-Roi a délivré à la société Sogeax un permis pour la construction d’un immeuble en R+7 de 85 logements sur les parcelles cadastrées section N, nos 27 à 31, sises 17-23 avenue de la République en zone UAa du plan local d’urbanisme de Choisy-le-Roi. Par un second arrêté du 23 novembre 2022, le maire de Choisy-le-Roi a rectifié une erreur matérielle de l’arrêté du 6 octobre 2022, qui ne mentionnait pas le bon nombre de logements. Par un courrier du 14 décembre 2022 M. B et M^me C A ont formé un recours gracieux, que le maire a rejeté par un courrier du 30 décembre 2022 notifié le 19 janvier 2023. M. et M^me A demandent au tribunal d’annuler les arrêtés des 6 octobre et 23 novembre 2022, ensemble le rejet de leur recours gracieux.

Sur la légalité de la décision attaquée :

En ce qui concerne le vice d’incompétence :

2. Aux termes de l’article R.423-54 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé () dans les abords des monuments historiques, l’autorité compétente recueille l’accord () de l’architecte des Bâtiments de France. » Selon l’article R. 425-1 du même code : " Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, [] la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 621-32 du code du patrimoine si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées « . Aux termes de l’article L. 621-30 du code du patrimoine : » I. – Les immeubles ou ensembles d’immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords (). / II. – La protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l’autorité administrative dans les conditions fixées à l’article L. 621-31 (). / En l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci (). / Les servitudes d’utilité publique instituées en application de l’article L. 341-1 du code de l’environnement ne sont pas applicables aux immeubles protégés au titre des abords. « Aux termes de l’article L. 621-32 du même code : » Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. / L’autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d’un monument historique ou des abords. ". Il résulte de la combinaison de ces dispositions que ne peuvent être délivrés qu’avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France (ABF) les autorisations d’urbanisme portant sur des immeubles situés, en l’absence de périmètre délimité, à moins de 500 mètres d’un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques, s’ils sont visibles à l’œil nu de cet édifice ou en même temps que lui depuis un lieu normalement accessible au public, y compris lorsque ce lieu est situé en dehors du périmètre de cinq cents mètres entourant l’édifice en cause. Par ailleurs, c’est à l’ABF qu’il appartient d’apprécier, sous le contrôle du juge, si un immeuble implanté à moins de 500 mètres d’un immeuble classé est ou non situé dans le champ de visibilité de ce dernier.

3. Il ressort des pièces du dossier que les arrêtés contestés ont été rendus au visa de deux avis du service métropolitain de l’architecture et du patrimoine des 26 avril 2022 et 28 juin 2022. Ces avis mentionnent que l’immeuble projeté n’est pas situé dans le champ de visibilité d’un monument historique et qu’en conséquence l’accord de l’architecte des bâtiments de France n’est pas obligatoire. Les requérants soutiennent que le bâtiment projeté serait implanté dans un périmètre délimité des abords de deux pavillons Louis XV et de la grille du parc du XVIIIe siècle qui les entoure en soulignant qu’en application de l’article 112 alinéa II de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l’architecture et au patrimoine modifié les périmètres de protection adaptés et modifiés deviennent de plein droit des périmètres délimités des abords au sens du premier alinéa de l’article L. 621-30 du code du patrimoine et en se prévalant du plan des servitudes publiques de 2011 annexé au règlement du plan local d’urbanisme (PLU) et de l’Atlas des patrimoines du ministère de la Culture. Toutefois, contrairement à ce qu’ils soutiennent il ne ressort pas de ces pièces que ces bâtiments seraient en périmètre délimité au sens de l’article L. 621-30 du code du patrimoine, précité. En outre, il ressort des données du site « Géoportail de l’urbanisme », librement accessibles, que ces monuments ne sont pas en périmètre délimité au sens des dispositions précitées du code du patrimoine. En revanche les requérants démontrent que l’immeuble projeté sera implanté à moins de 500 mètres des deux pavillons Louis XV ainsi que des grilles XVIIIe du parc, édifices protégés au titre des monuments historiques. Si les défenderesses font valoir que dès lors que sont notamment implantés des immeubles en R+3 et en R+5 bloquant la vue entre l’immeuble projeté et les édifices protégés ils ne pourraient être regardés comme étant en situation de co-visibilité, il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment d’un procès-verbal de constatation dressé par une commissaire de justice le 5 septembre 2023, que l’immeuble projeté sera visible à l’œil nu en même temps que les édifices protégés depuis la voie publique. Par suite, en ne faisant pas état de l’existence d’une co-visibilité du projet avec ces édifices, l’ABF a donné à son avis le caractère d’un avis simple, alors que compte tenu de cette co-visibilité, son avis devait revêtir, en vertu des dispositions précitées, le caractère d’un avis conforme. Par conséquent, les requérants sont fondés à soutenir qu’en l’absence d’avis conforme de l’ABF, l’autorisation attaquée est entachée d’un vice d’incompétence.

En ce qui concerne l’insuffisance ou l’incomplétude du dossier de demande :

4. Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant :/ 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants » Et selon l’article R.431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. () / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ». Et aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; ".

5. En premier lieu, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le dossier de demande ne comporte pas de plan de masse faisant apparaitre l’état initial du terrain, les dispositions précitées ne prévoyant pas que le plan de masse comporte une description de l’état initial du terrain, description qui au demeurant ressort bien de la notice du projet architectural, comme l’exige l’article R. 431-8 précité du code de l’urbanisme.

6. En deuxième lieu les requérants soutiennent que le plan de masse ne comprend aucun cote NGF. Toutefois, la mention des cotes altimétriques sur le plan de masse n’est imposée par les dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme précitées que lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques. En l’espèce il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet serait implanté dans une telle zone. En outre si les requérants soutiennent qu’en l’absence de cote altimétrique il serait impossible de s’assurer du respect des règles de hauteur, ils relèvent eux-mêmes que les plans de masse et de coupe sont cotés en hauteur par référence à un niveau zéro qui correspond au niveau du terrain naturel à l’angle Nord-Ouest du terrain d’assiette du projet.

7. En troisième lieu, les requérants soutiennent que le plan de masse joint au dossier de demande ne montre pas les arbres abattus et conservés. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. Il ressort des pièces du dossier que le plan de masse joint au dossier de demande ne précise pas les arbres qui seront abattus et conservés. Toutefois, le plan du rez-de-chaussée joint au dossier de demande comporte ces précisions. En outre la notice architecturale indique expressément que les arbres existants situés dans les zones construites seront abattus et que ceux situés hors de la zone du projet seront conservés. Enfin, le rapprochement entre ces documents et la pièce cotée PC1b – Vue aérienne 1 du dossier de demande permet d’identifier les arbres maintenus supprimés et plantés. Par suite cette insuffisance du plan de masse n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet aux règles d’urbanisme et le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande d’autorisation sur ce point doit, par suite, être écarté.

9. En quatrième lieu, si les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme citées au point 4 imposent que les plans de coupe fassent apparaitre l’état initial du terrain ce n’est qu’à la condition que les travaux envisagés aient pour effet de modifier le profil du terrain. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les plans de coupes ne seraient pas conformes à ces dispositions alors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier, et qu’ils n’allèguent d’ailleurs pas, que le projet autorisé implique une modification du profil du terrain.

10. En cinquième lieu, d’une part contrairement à ce que soutiennent les requérants le plan de masse indique les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics. Les requérants ne sont pas davantage fondés à soutenir qu’aucune pièce du dossier ne ferait état des conditions d’alimentation en eau et d’assainissement en se prévalant d’un avis favorable de Veolia joint au dossier de demande mentionnant à propos d’éventuels équipements propres « qu’aucun renseignement n’était disponible dans le cadre de la demande de permis. » alors qu’il ressort des pièces du dossier que l’immeuble projeté sera raccordé aux réseaux collectifs publics.

11. En sixième lieu, les requérants soutiennent que le dossier de demande ne comporte aucune information sur les caractéristiques des pare-vues de la terrasse du niveau R+4 en façade Nord-Est, de sorte qu’il serait impossible de vérifier que la façade est bien aveugle. Toutefois, le plan en élévation de la façade Nord-Est mentionne que les pare-vue installés seront en verre dépoli et atteindront la hauteur de 1,80 mètre. Si la mention de ces caractéristiques désigne par une flèche seulement l’un des pare-vues du cinquième étage, il ne ressort pas des pièces du dossier que les autres pare-vues seraient traités différemment. En outre, le plan à l’échelle permet de s’assurer de l’identité de hauteur entre l’ensemble des pare-vues quel que soit l’étage envisagé.

12. En septième lieu, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le calcul du taux d’emprise du projet n’est pas explicité ni démontré alors d’une part, qu’il ressort de leurs propres écritures que le dossier mentionne que l’emprise au sol de la construction serait de 959 m² pour une surface de terrain de 2398 m² soit 39,99 % d’emprise et d’autre part que le service instructeur est appelé à se prononcer sur la conformité du projet au regard des plans et indications fournies par le pétitionnaire. En outre le rapprochement du plan de masse et de la définition de l’emprise précisée au lexique du plan local d’urbanisme (PLU) permettait de s’assurer de la conformité du projet aux règles d’emprise.

13. En huitième et dernier lieu, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande ne permettrait pas de comprendre quelles surfaces ont été prises en compte pour le calcul de la proportion de surface totale plantée définie alors, d’une part, qu’il ressort de leurs propres écritures que les surfaces déclarées par la société pétitionnaire permettaient de s’assurer de la conformité du projet au regard des règles relatives aux surfaces plantées définies par le PLU et d’autre part que le service instructeur est appelé à se prononcer sur la conformité du projet au regard des plans et indications fournies par le pétitionnaire.

14. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le moyen tiré des insuffisances ou des omissions du dossier de demande d’autorisation doit être écarté en toutes ses branches.

En ce qui concerne l’article UA2-2.5 du règlement du PLU :

15. Aux termes de l’article UA2 relatif aux occupations et utilisations des sols soumises à conditions particulières, dans sa version applicable au litige : « 2.5. Les opérations de plus de 1600 m² de surface de plancher de logement ou de plus de 20 / logements, dans la mesure où : /- au moins 66% du nombre de logements de l’opération globale sont réservés / aux logements de trois pièces et plus d’une superficie minimale de 60 m² /- et au moins 25% du nombre total de logements de l’opération sont réservés / aux logements de quatre pièces et plus / Cette disposition ne s’applique pas aux résidences sociales et spécifiques. »

16. Il ressort des mentions de la notice architecturale que l’immeuble envisagé comporte trente-trois logements de type T3 et vingt-trois de type T4 sur les quatre-vingt-cinq logements projetés. Il ressort en outre des plans de niveau joints au dossier de demande que l’un des appartements de type T3 a une surface inférieure à 60 m². Il ressort ainsi des pièces du dossier que le projet envisagé ne comporte que 64,7 % de logement de trois pièces et plus d’une superficie minimale de 60 m². Si les défenderesses font valoir qu’il ressort des mentions de la notice architecturale que l’immeuble projeté comporterait 66 % de logement T3 et plus dont trente-trois T3 de 63 m² en moyenne, il ne ressort pas des dispositions de l’article UA2-2.5 précitées que l’appréciation de la conformité du projet se calcule en prenant en compte la surface moyenne des appartements. En outre, à supposer même que l’ensemble des appartements de type T3 et plus aient une superficie minimale de 60 m², leur proportion n’atteindrait que 65,88 % alors que les dispositions précitées prévoient expressément que cette proportion doit être d’au moins 66 %. Dans ces conditions les requérants sont fondés à soutenir que l’arrêté contesté méconnait les dispositions de l’article UA2-2.5 du règlement du PLU.

En ce qui concerne l’article UA7 du règlement du PLU :

17. Aux termes de l’article UA7.1 du règlement du PLU relatif à l’implantation par rapport aux limites séparatives latérales ou à la limite de fond de parcelle dans une bande de 20 mètres : « Dans une bande de 20 m de profondeur mesurée à partir de l’alignement de la voie de desserte : / 7.1.1. Les constructions peuvent être implantées sur les limites séparatives latérales, 7.1.2. En cas de retrait des constructions sur limite séparative latérale, les marges définies à l’article 7.3. ci-après doivent être respectées. » Aux termes de l’article 7.3 relatif à l’implantation en retrait des limites séparatives latérales et de fond de parcelle avec marge d’isolement : " 7.3.1 Sur toute la longueur des limites séparatives, la marge d’isolement (L) d’une construction qui ne serait pas édifiée sur ces limites doit être telle que la différence de niveau entre l’égout du toit de la construction projetée (H) et le point bas le plus proche de la limite séparative n’excède pas deux fois la distance comptée horizontalement entre ces deux points : L=H sans pouvoir être inférieure à 8 m minimum. () / 7.3.2. Toutefois, lorsque la façade de la construction en vis-à-vis de la limite séparative latérale ou de fond de parcelle est un mur aveugle ou ne comporte que des jours aux sens de l’article 676 Code Civil respectant les dispositions de l’article 677 du même Code, la marge d’isolement peut être ramenée à L=H/2 sans pouvoir être inférieure à 5 mètres minimum. () "

18. Les requérants soutiennent que la portion de la façade Est implantée à moins de huit mètres de la limite séparative latérale qui lui fait face, méconnait les dispositions de l’article UA7 du règlement du PLU. Il ressort des pièces du dossier que la portion de façade en cause est implantée au plus proche à 7,33 mètres d’une limite séparative latérale, et ne comporte aucune autre ouverture qu’une terrasse en R+4 dotée de pare-vues d’une hauteur de 1,80 mètre. Si les défenderesses font valoir que cette façade doit être regardée comme un mur aveugle au sens des dispositions de l’article UA7.3.2 précité, et qu’ainsi le projet est conforme à ces prévisions spéciales fixant à 5 mètres la distance minimale, en l’absence de définition par le règlement du PLU de cette notion, eu égard à ses caractéristiques, la façade litigieuse ne peut être regardée comme un mur aveugle. Par suite les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnait les dispositions de l’article UA 7 du règlement du PLU.

En ce qui concerne l’article UA9 du règlement du PLU :

19. Aux termes de l’article UA-9 relatif à l’emprise au sol des constructions : « 9.1. Dispositions générales / 9.1.1 L’emprise au sol des constructions est limitée à 40% de la superficie de l’unité foncière »

20. En se bornant à souligner que le dossier de demande d’autorisation n’explicite pas le calcul d’emprise au sol les requérants ne démontrent pas que le projet méconnaitrait les dispositions de l’article UA9 du règlement du PLU.

En ce qui concerne l’article UA10 du règlement du PLU :

21. Aux termes de l’article UA10 du règlement du PLU : « 10.1. Définition et mode de calcul de la hauteur / 10.1.1. La hauteur maximale (ou absolue) des constructions est mesurée à partir du sol avant aménagement jusqu’au point le plus élevé du bâtiment : faîtage de la toiture ou l’acrotère en cas de toiture terrasse. /10.1.2. La hauteur façade est mesurée à partir du sol avant aménagement jusqu’au point le plus élevé de la façade ». Le paragraphe 10.2 relatif aux dispositions générales dispose que « La hauteur maximale des constructions est fixée à 21 mètres. / La hauteur façade est fixée à 18 mètres. ». En outre, le paragraphe 10.3.2 relatif aux dispositions particulières applicables à l’avenue de la République dispose que « La hauteur maximale des constructions est fixée à 24 mètres ». Par ailleurs le lexique du PLU définit les façades comme « chacune des faces verticales en élévation d’un bâtiment. » et précise que tout décroché de façade supérieur à 80 centimètres constitue une nouvelle façade. Il ressort en outre d’un schéma inséré dans le lexique du PLU que la hauteur de façade est comptée verticalement à partir du sol naturel et jusqu’à l’égout du toit ou a l’acrotère en cas de toit terrasse et est limitée le cas échéant au niveau d’un retrait si celui est d’au moins deux mètres.

22. Il ressort des pièces du dossier que la façade Ouest de l’immeuble projeté, parallèle à l’avenue de la République comporte des décrochés de façade de deux mètres de sorte qu’elle doit être regardée, conformément au lexique du PLU, comme composée de cinq façades distinctes. Parmi celles-ci deux façades ne comportent aucun retrait et leur hauteur doit être mesurée à l’acrotère du toit terrasse. Il ressort des pièces du dossier que la hauteur de ces façades coïncide avec la hauteur maximale de l’immeuble soit 23,08 mètres. Si les défenderesses font valoir que la dérogation de l’article UA 10.3.2 précité autorise une hauteur maximale de 24 mètres il ne résulte pas de l’économie du texte règlement du PLU que l’article 10.3.2 qui instaure seulement une dérogation à la règle de hauteur maximale des constructions permette aussi une dérogation à la règle de hauteur de façade. Par suite, alors que la hauteur maximale de façade applicable aux deux façades sans retrait est la hauteur prévue par les dispositions générales applicables à la zone UA, soit 18 mètres, les requérants sont fondés à soutenir que le projet qui comporte deux hauteurs de façades supérieures méconnait les dispositions de l’article UA10 du règlement du PLU.

En ce qui concerne l’article UA11.1.5 et l’article R.111-27 du code de l’urbanisme :

23. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. » Et selon l’article 11.1.5 du règlement du PLU : « Les constructions nouvelles devront s’harmoniser avec les constructions voisines. »

24. L’absence, relevée aux points 2 et 3 du présent jugement, d’avis conforme de l’ABF ne permet pas au tribunal d’apprécier la conformité du projet aux dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme et UA11.1.5 précitées du règlement du plan local d’urbanisme. Il s’ensuit que dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de réserver l’examen de ce moyen.

En ce qui concerne l’article UA11.1.6 du règlement du PLU :

25. Aux termes de l’article UA11.1.6 du règlement du PLU : « Lorsqu’une nouvelle construction est accolée à un bâtiment comportant une toiture, la réalisation d’une toiture est obligatoire, cette toiture devant être en harmonie avec celle de la construction voisine. »

26. D’une part, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, la circonstance que les toitures en cause aient des hauteurs distinctes est indifférente pour l’appréciation du caractère « accolé » des constructions. D’autre part, il ressort en revanche des pièces du dossier que l’immeuble projeté, doté d’un toit terrasse, est mitoyen du pavillon des requérants doté d’un toit en pente. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnait les dispositions de l’article UA 11.1.6 du règlement du PLU.

En ce qui concerne l’article UA13 du règlement du PLU :

27. Aux termes de l’article UA13.2 relatif à l’obligation de planter : « 13.2.1. Principes généraux : On entend par espaces libres, la surface du terrain constructible non affectée aux constructions, aux aires de stationnement, à la desserte. () ». Il résulte en outre de cet article que la surface totale plantée est constituée par la somme de la surface de pleine terre, de la surface de végétation plantée sur un substrat d’au-moins 15 centimètres à laquelle est appliquée un coefficient de 0,5 et de la surface de mur végétalisé à laquelle est appliqué un coefficient de 0,2. Par ailleurs l’article UA13.2.2 dispose que « la surface totale plantée doit être au minimum de 30% de la superficie totale de l’unité foncière ».

28. En se bornant à soutenir que le dossier de demande ne permettrait pas de comprendre quelles sont les surfaces qui ont été prises en compte pour le calcul de la surface totale plantée ni de s’assurer que ce minimum est respecté, les requérants n’établissent pas que l’arrêté contesté méconnaitrait les dispositions de l’article UA 13 du règlement du PLU.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 et du code de l’urbanisme :

29. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

30. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme si les conditions posées par cet article sont réunies ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

31. Les vices entachant l’arrêté du 6 octobre 2022 modifié par arrêté du 23 novembre 2022 par lequel le maire de Choisy-le-Roi a délivré à la société Sogeax un permis de construire tirés, en premier lieu, de l’incompétence en l’absence d’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France, en deuxième lieu, de la méconnaissance de l’article UA2-2.5 du règlement du PLU relatif aux occupations et utilisations des sols soumises à conditions particulières dans sa version applicable au litige, au motif que le projet prévoit une proportion insuffisante d’appartement de type T3 et plus, en troisième lieu, de la méconnaissance de l’article UA7 du règlement du PLU relatif à l’implantation des constructions, au motif qu’une portion de la façade Est de l’immeuble projeté ne peut être regardée comme un mur aveugle et est implantée à une distance inférieure à huit mètres de la limite séparative latérale, en quatrième lieu, de la méconnaissance de l’article UA10 du règlement du PLU relatif à la hauteur des constructions au motif que les deux portions de façades en décroché du plan des autres façades Ouest de l’immeuble projeté méconnaissent la règle de hauteur de façade, en cinquième et dernier lieu, de la méconnaissance de l’article UA11-1.6 du règlement du PLU au motif que l’immeuble projeté, mitoyen d’un bâtiment comportant une toiture, est doté d’un toit terrasse, sont susceptibles d’être régularisés. Il y a donc lieu de faire usage des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête de M. et M^me A, pendant une période de six mois, afin de permettre la régularisation de cet arrêté.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. et M^me A, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la société Sogeax et au maire de Choisy-le-Roi pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les illégalités tirées du vice d’incompétence en l’absence d’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France, de la méconnaissance des articles UA2-2.5, UA7, UA10 et UA11-1.6 du règlement du PLU.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B A et M^me C A, à la société Sogeax, et à la commune de Choisy-le-Roi.

Délibéré après l’audience du 8 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025.

Le rapporteur,

D. COMBIER

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

G. AUMOND

La République mande et ordonne au préfet du Val­de­Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,