Vu les procédures suivantes :

I) Par une requête et un mémoire, enregistrés les 25 septembre 2024 et 2 septembre 2025 sous le numéro 2405538, M. B… A…, représenté par M^e Joseph-Barloy, demande au tribunal :

1°) d’annuler la délibération du 25 juin 2024 par laquelle la commune de Brézilhac a préempté les parcelles cadastrées B 0111, B 0442 et B 0773, route de Mirepoix ;

2°) de joindre la présente requête à la requête n°2405950 et d’annuler la délibération du 15 mai 2024 ;

3°) dans l’hypothèse où le tribunal considérerait que la mention signée par le maire le 4 avril 2024 constitue une décision, d’annuler cette décision ;

4°) de condamner la commune de Brézilhac à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a intérêt à agir contre la délibération contestée en sa qualité de preneur à bail et signataire d’un compromis de vente des parcelles concernées par la décision de préemption ;

- il a agi dans le délai du recours contentieux fixé à l’article R. 421-1 du code de justice administrative dès lors que la délibération du 25 juin 2024 lui a été notifiée le 26 juillet 2024 ;

- le conseil municipal n’était pas compétent pour prendre la délibération contestée, compte tenu de la délégation accordée au maire par délibération du 25 mai 2020 ;

- la délibération du 25 juin 2024, intervenue après l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, est tardive et par suite illégale ;

- cette délibération constitue la seule décision de préempter : la mention figurant sur l’exemplaire de la déclaration d’intention d’aliéner signée par le maire, indiquant que la commune exerce son droit de préemption sur les parcelles B111, B442, B773 ne constitue pas une décision ; à supposer qu’elle puisse être soumise au contrôle du juge administratif, elle est illégale compte tenu de son absence de motivation en violation de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme et de l’absence de précision concernant le prix auquel la commune souhaite préempter ; aucune décision de préemption n’est intervenue de ce fait ; quant à la délibération du 15 mai 2024, qui a été annulée et remplacée par la délibération contestée, elle n’a pas été transmise en préfecture et ne lui a pas été notifiée ; elle est nulle compte tenu de son absence de motivation ; si elle a été notifiée au notaire le 6 juin 2024, cette transmission est également tardive ; les deux délibérations doivent être annulées ;

- la délibération, qui ne porte pas sur un projet précis, existant à la date de son édiction et dont le motif avancé ne répond pas à un intérêt général suffisant, méconnaît les dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 août 2025, la commune de Brézilhac, représentée par M^e Merland, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M. A… à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. A… ne sont pas fondés.

II) Par une requête et un mémoire, enregistrés les 16 octobre 2024 et 2 septembre 2025 sous le numéro 2405950, M. B… A…, représenté par M^e Joseph-Barloy, demande au tribunal :

1°) de joindre cette requête à la requête enregistrée sous le numéro 2405538 ;

2°) d’annuler la délibération du 15 mai 2024 par laquelle la commune de Brézilhac a préempté les parcelles cadastrées B 0111, B 0442 et B 0773, route de Mirepoix ;

3°) d’annuler la délibération du 25 juin 2024 ;

4°) dans l’hypothèse où le tribunal considérerait que la mention signée par le maire le 4 avril 2024 constitue une décision, d’annuler cette décision ;

5°) de condamner la commune de Brézilhac à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a intérêt à agir contre la délibération du 15 mai 2024 en sa qualité de preneur à bail et signataire d’un compromis de vente des parcelles concernées par la décision de préemption ;

- sa requête est recevable à raison des délais, la délibération du 15 mai 2024 ne lui ayant pas été notifiée et le délai raisonnable étant respecté, et, il a agi dans le délai du recours contentieux dès lors que la délibération du 25 juin 2024 lui a été notifiée le 26 juillet 2024 ;

- le conseil municipal n’était pas compétent pour prendre les délibérations contestées, compte tenu de la délégation accordée au maire par délibération du 25 mai 2020 ;

- la délibération du 15 mai 2024, qui n’a été notifiée au notaire, par mail, que le 6 juin 2024 selon l’attestation produite par celui-ci, sans que la commune ne démontre la réalité de son envoi, soit après l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, est tardive et par suite illégale ;

- la délibération du 15 mai 2024 n’est pas motivée, en violation de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, ce qui constitue un vice substantiel que le conseil municipal ne pouvait réparer par une délibération qui l’annule et la remplace ;

- en ce qui concerne la délibération du 25 juin 2024, que le tribunal annulera par voie de conséquence, il rappelle également, conformément aux moyens invoqués dans la requête n°2405538, que cette délibération est tardive et non motivée par un projet précis répondant à l’intérêt général ; la mention figurant sur la déclaration d’intention d’aliéner signée par le maire ne constitue pas une décision ;

- la délibération non motivée, ne permet pas de savoir pour quel objet la décision de préemption est exercée, elle ne porte donc pas sur un projet précis, existant à la date de son édiction et répondant à un intérêt général suffisant, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 août 2025, la commune de Brézilhac, représentée par M^e Merland, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M. A… à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable compte tenu de sa tardiveté, le notaire qui en a été destinataire le 6 juin 2024 l’ayant nécessairement, en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme transmise au locataire actuel du bien et la délibération du 25 juin 2024, qui en fait état, a été valablement notifiée à M. A… et a nécessairement été portée à sa connaissance au moins deux mois avant l’introduction de sa requête du 25 septembre 2024 ;

- les moyens soulevés par M. A… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

-le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me E…,

- les conclusions de M^me Sarraute, rapporteure publique,

- les observations de M^e Gimenez, substituant M^e Joseph-Barloy, représentant M. A…,

- et les observations de M^e Roumestan, représentant la commune de Brézilhac, en présence de son maire.

Considérant ce qui suit :

1. M. A… a signé le 15 mars 2024 un compromis de vente en vue d’acquérir les parcelles cadastrées B 0111, B 0442 et B 0773, sises route de Mirepoix à Brézilhac. Le notaire chargé de la vente a adressé à la commune une déclaration d’intention d’aliéner, reçue par la commune le 26 mars 2024. Par courrier recommandé réceptionné le 12 avril 2024, le maire de Brézilhac a retourné la déclaration d’intention d’aliéner au notaire avec la mention, dans le cadre réservé au titulaire du droit de préemption, que la commune de Brézilhac exerce son droit de préemption sur les trois parcelles désignées. Par délibération du 15 mai 2024, notifiée au notaire du compromis de vente qui indique l’avoir reçue le 6 juin 2024, le conseil municipal de Brézilhac a décidé de préempter ces parcelles. Par une seconde délibération du 25 juin 2024, le conseil municipal a pris la même décision, en la motivant, et en précisant que cette délibération « annule et remplace » la délibération du 15 mai 2024.

2. Par une première requête, enregistrée le 25 septembre 2024 sous le numéro 2405538, initialement dirigée contre la délibération du 25 juin 2024 et l’acte comprenant la mention signée par le maire le 4 avril 2024, M. A… demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, d’annuler les délibérations du conseil municipal de Brézilhac du 25 juin 2024 et du 15 mai 2024, ainsi que, dans l’hypothèse où elle constituerait une décision faisant grief, la mention signée du maire en avril 2024. Par une seconde requête, enregistrée le 16 octobre 2024 sous le numéro 2405590, initialement dirigée contre la délibération du 15 mai 2024 et l’acte comprenant la mention signée par le maire le 4 avril 2024, M. A… demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, d’annuler les délibérations du conseil municipal de Brézilhac du 15 mai 2024 et du 25 juin 2024, ainsi que, dans l’hypothèse où elle constituerait une décision faisant grief, la mention signée du maire en avril 2024.

Sur la jonction :

3. Les requêtes susvisées sont dirigées contre les mêmes décisions, qui ont un objet identique, et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un même jugement.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la fin de non-recevoir opposée par la commune dans l’instance n°2405950 à l’encontre des conclusions dirigées contre la délibération du conseil municipal du 15 mai 2024 :

4. Le principe de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l’effet du temps, fait obstacle à ce que puisse être contestée indéfiniment une décision administrative individuelle qui a été notifiée à son destinataire, ou dont il est établi, à défaut d’une telle notification, que celui-ci a eu connaissance. En une telle hypothèse, si le non-respect de l’obligation d’informer l’intéressé sur les voies et les délais de recours, ou l’absence de preuve qu’une telle information a bien été fournie, ne permet pas que lui soient opposés les délais de recours fixés par le code de justice administrative, le destinataire de la décision ne peut exercer de recours juridictionnel au-delà d’un délai raisonnable. En règle générale et sauf circonstances particulières dont se prévaudrait le requérant, ce délai ne saurait, sous réserve de l’exercice de recours administratifs pour lesquels les textes prévoient des délais particuliers, excéder un an à compter de la date à laquelle une décision expresse lui a été notifiée ou de la date à laquelle il est établi qu’il en a eu connaissance.

5. Il est constant que la délibération du 15 mai 2024 n’a pas été notifiée à M. A…, qui a la qualité d’acquéreur évincé. Il n’est pas établi qu’il en aurait acquis connaissance, notamment en sa qualité de conseiller municipal, avant l’instance qu’il a introduite le 25 septembre 2024 afin d’obtenir l’annulation de la délibération du 25 juin 2024, ni, à supposer que tel soit le cas, qu’il aurait acquis connaissance des voies et délais de recours contre cette délibération du 15 mai 2024. Par conséquent, et dès lors que sa requête en annulation a été introduite avant l’expiration du délai raisonnable mentionné au paragraphe précédent, la fin de non-recevoir opposée aux conclusions à fin d’annulation dirigées, dans l’instance 2405950 contre la délibération du 15 mai 2024 et tirée de la tardiveté de la requête doit être écartée.

En ce qui concerne la légalité des délibérations du 15 mai et du 25 juin 2024 :

6. A titre liminaire, si le conseil municipal a pris une délibération le 25 juin 2024, qui prévoit qu’elle « annule et remplace » la délibération du 15 mai 2024, cette seconde délibération reprend l’intégralité des dispositions de la première et n’a d’autre objet que de la motiver conformément aux dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme. Elle ne constitue, dès lors, qu’une décision modificative de la première décision de préemption, qu’elle n’a eu ni pour objet, ni pour effet de retirer.

S’agissant de la compétence du conseil municipal :

7. Aux termes de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : « Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : (…) 15° D’exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l’urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l’exercice de ces droits à l’occasion de l’aliénation d’un bien selon les dispositions prévues à l’article L. 211-2 ou au premier alinéa de l’article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal ;(…) ».

8. Il ressort des pièces du dossier que, par une délibération du 25 mai 2020, le conseil municipal a délégué au maire, sur le fondement des dispositions de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales citées au point précédent, la compétence « d’exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l’urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, et déléguer l’exercice de ces droits à l’occasion de l’aliénation d’un bien dont la limite est fixée à 50 000 euros. ». Il résulte des termes de cette délibération que la compétence pour l’exercice du droit de préemption est déléguée au maire, sans limite de valeur du bien à préempter, une telle limite n’ayant été fixée par le conseil municipal que pour la possibilité accordée au maire de déléguer l’exercice du droit de préemption à l’occasion de l’aliénation d’un bien. Dans ces conditions, et alors qu’il n’est pas allégué que le maire aurait été empêché, les délibérations attaquées des 15 mai et 25 juin 2024 ont été prises par une autorité qui ne disposait plus du pouvoir de les édicter. Il y a lieu, par suite, d’accueillir le moyen tiré de l’incompétence du conseil municipal pour exercer le droit de préemption urbain sur le territoire de la commune.

S’agissant de la tardiveté de la décision de préemption :

9. Aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « (…) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. (…) Lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner.(…) ». Aux termes de l’article R. 213-7 du même code : « I.-Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l’article L. 213-2 vaut renonciation à l’exercice de ce droit. / Ce délai court à compter de la date de l’avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration, ou de la décharge de la déclaration faite en application de l’article R. 213-5.(…) ».

10. Il résulte des dispositions de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption. La signature de la déclaration d’intention d’aliéner par le notaire établit, en principe, en l’absence d’expression d’une volonté contraire du vendeur, le mandat confié par le vendeur au notaire pour l’ensemble de la procédure se rapportant à l’exercice du droit de préemption mentionné à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme et, à ce titre, en particulier, pour la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption.

11. Il est constant que la déclaration d’intention d’aliéner a été reçue par la commune le 26 mars 2024, faisant courir le délai de deux mois prévu à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, qui n’a pas fait l’objet d’une suspension en application de l’article R. 213-7 du même code. S’il ressort des pièces du dossier et notamment de la mention apposée sur la délibération du 15 mai 2024, que celle-ci a été transmise au représentant de l’Etat le 21 mai 2024, elle n’a été reçue par le notaire signataire de la déclaration d’intention d’aliéner que le 6 juin 2024, selon l’attestation produite en défense, soit après l’expiration du délai de deux mois. Si la commune fait valoir que son maire avait informé le notaire, dès le 12 avril 2024, de l’intention de la commune de préempter les parcelles faisant l’objet de la déclaration d’intention d’aliéner, une telle information, donnée dans l’attente de la prise d’une décision qu’elle ne saurait en elle-même constituer, ne saurait compenser l’absence de notification de la décision de préempter prise par délibération du conseil municipal du 15 mai 2024 dans le délai fixé par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme. Ainsi, le requérant est fondé à soutenir que la délibération du 15 mai 2024, qui n’a pas été notifiée au notaire, ni au propriétaire, avant le 27 mai 2024, est entachée d’illégalité, compte tenu de cette tardiveté, laquelle entache nécessairement également la délibération du 25 juin 2024, prise au-delà du délai de deux mois et qui a pour seul objet de motiver la délibération du 15 mai 2024. Le moyen tiré de la tardiveté des délibérations des 15 mai et 25 juin 2024 doit donc être accueilli.

S’agissant de la motivation et du motif de la décision de préemption au regard de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme :

12. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme  : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / (…) / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. (…) ». Aux termes de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. (…) »

13. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

14. Il ressort des pièces du dossier que la délibération du 15 mai 2024 se borne à indiquer que la commune exerce son droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section B n°0111, 0442 et 0773 au prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, sans préciser l’opération en vue de laquelle la préemption est décidée, et ne satisfait dès lors pas aux prescriptions précitées de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme. En outre, cette illégalité n’a pu être couverte rétroactivement par le fait que, par sa délibération ultérieure du 25 juin 2024, la commune de Brézilhac a entendu compléter sa précédente délibération en indiquant les motifs de la préemption. Par suite, le moyen tiré du défaut de motivation de la délibération du 15 mai 2024 doit être accueilli.

15. La délibération du 25 juin 2024 mentionne que la préemption est justifiée par un projet d’intérêt général consistant à regrouper à un même endroit l’ensemble des services municipaux, le déménagement de la mairie dans l’actuelle maison de M^me C… veuve D… permettant de rapprocher celle-ci de l’espace socio-culturel, qui est le centre d’animation du village, et également de créer dans le même bâtiment une bibliothèque municipale à destination de tous. Elle souligne par ailleurs que les hangars jouxtant la maison seront affectés à l’entreposage des matériels utilisés par les services techniques et que cette nouvelle localisation de la mairie permettra un accès plus facile à celle-ci du fait de l’existence d’un parking. Elle mentionne également que ce déplacement lui permettra de transformer l’ancienne mairie en appartement social locatif, ce qui lui procurera une nouvelle source de recettes. Toutefois si la commune intègre ce projet, qu’elle précise simplement « envisager », dans le cadre du développement et de l’organisation territoriale de la commune, les éléments auxquels elle se réfère, issus de la réflexion et des études ayant conduit à l’élaboration d’une orientation d’aménagement et de programmation d’entrée de village au sein de son document d’urbanisme ne font nullement référence à de tels projets immobiliers pour la commune. Dans ces conditions, la commune de Brézilhac ne peut être regardée comme justifiant, à la date des décisions de préemption contestées, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme doit donc être accueilli.

16. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation des décisions attaquées.

17. Il résulte de tout ce qui précède que les délibérations du conseil municipal de Brézilhac des 15 mai et 25 juin 2024 doivent être annulées.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A…, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la commune de Brézilhac au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Brézilhac la somme de 750 euros à verser à M. A… dans chacune des instances.

D E C I D E :

Article 1er : Les délibérations du conseil municipal de Brézilhac des 15 mai et 25 juin 2024 sont annulées.

Article 2 : La commune de Brézilhac versera à M. B… A… la somme de 750 euros dans chacune des instances au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des requêtes et les conclusions présentées par la commune de Brézilhac au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B… A…, à la commune de Brézilhac à M^me D… G….

Délibéré après l’audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

La rapporteure

M. E… La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. F…

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 20 novembre 2025.

La greffière,

M. F…