Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 26 août 2024 et 11 février 2025, M. I B, M. J M, M. D et M^me G A, M^me L C, représentés par la SERLARL Nicolas Cavalier Avocat, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 2 mai 2024 par lequel le maire de Loupian a délivré à la société 3K un permis de construire un bâtiment à usage d’habitation de 4 logements ainsi que les décisions de rejet de leurs recours gracieux en date des 26 juin et 7 août 2024 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Loupian une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté a été signé par une autorité incompétente ; il n’est pas démontré la publication de l’arrêté de délégation ni sa retranscription aux registres de la commune ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet car les réseaux d’eau pluviales et eaux usées ne sont mentionnés que dans le seul plan de masse et le raccordement au réseau électrique ne figure pas parmi les plans produits, en méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

— le dossier n’a pas été complété de la pièce exigée par l’architecte des bâtiments de France dans son avis rendu sous réserve de prescriptions ;

— en méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, le service instructeur ne s’est pas assuré du caractère suffisant des conditions de desserte des engins de sécurité et de secours ; l’avis du SDIS aurait dû être requis ; l’accès méconnaît l’article UA 3.1 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— en méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, le dossier est insuffisant quant à la représentation de l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel et le traitement des accès et du terrain, et ne comprend pas de documents photographiques permettant de se représenter le terrain respectivement dans l’environnement proche et lointain, le pétitionnaire a voulu tromper les services instructeurs ;

— la construction projetée méconnaît l’article UA 11.1 du règlement du PLU, l’immeuble de 10,14 mètres étant en rupture avec le bâti avoisinant et la qualité du tissu urbain environnant ;

— le projet méconnaît l’exigence par l’article UA12 de quatre places de stationnement ; les places n’apparaissent pas sur les plans produits et il n’est pas possible de vérifier leur surface et leur configuration ;

— le projet méconnaît la règle de hauteur fixée en site patrimonial remarquable.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 9 janvier et 1er avril 2025, la société civile immobilière 3K, représentée par la SELAS AGN Avocats Montpellier, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que soit prononcée une annulation partielle ou qu’il soit sursis à statuer au titre des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce que soit mise à la charge de M. B et autres une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 janvier et 3 juin 2025, la commune de Loupian, représentée par Territoires Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. B et autres une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. B et autres ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport N Crampe,

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

— et les observations de M^e Benbetka, représentant les requérants, de M^e D’Audigier, représentant la commune de Loupian et de M^e Calas, représentant la société 3K.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière 3K a déposé le 25 novembre 2023 une demande de permis de construire pour édifier un immeuble comportant 4 logements sur un terrain sis 152 rue des Horts. Par arrêté du 2 mai 2024, le maire de la commune de Loupian a délivré ce permis de construire. Par courriers en date des 11 juin, 25 juin et 26 juin 2024, M. A, M^me C et M. B ont respectivement sollicité le retrait de l’arrêté attaqué et par décisions des 26 juin 2024 et 7 août 2024, le maire de Loupian a rejeté leurs recours gracieux. Ils demandent par leur requête l’annulation du permis de construire du 2 mai 2024 et des décisions de rejet de leurs recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, par arrêté du 11 juin 2020, le maire de la commune de Loupian a délégué à M. E K, la signature des autorisations d’urbanisme. Il ressort des mentions figurant sur l’arrêté de délégation que l’acte a été transmis au contrôle de légalité, le 30 juin 2020 et de l’attestation établie par le maire de Loupian le 8 avril 2025 qu’il a été publié par voie d’affichage réglementaire. Ainsi, il présentait un caractère exécutoire, et le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être écarté.

3. En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. D’une part, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. () indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. () ».

5. Il ressort des pièces du dossier que le plan de masse coté PC2, joint au dossier de demande de permis de construire fait figurer les points de raccordement aux réseaux eaux usées (EU/EV) et pluvial (AEP) ainsi qu’au réseau EDF/Telecom, situés sur la rue des Horts. Par ailleurs la notice architecturale détaille les modalités de raccordement aux réseaux. Ainsi, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire s’agissant de l’indication des modalités de raccordement doit être écarté.

6. D’autre part, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme: " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. () ".

7. Il ressort des pièces du dossier qu’outre une vue aérienne PC1, le dossier se compose de 6 clichés photographiques, représentant les vues de l’environnement proche et lointain, sous les cotes PC7 et PC8. Le terrain est ainsi visible sur ses quatre faces, ainsi que le bâti qui l’environne. La notice architecturale en précise par ailleurs la nature, soit un faubourg du village datant du 19e siècle dont le type de bâti s’apparente à la maison de ville dite « vigneronne », assorti de discontinuités, dues notamment à la présence de la cour d’école d’un côté et à la dent creuse dont fait partie le terrain de l’autre. Par ailleurs, les vues d’insertion, PC6-1 et PC-6 2 forment une représentation réaliste et en couleur, en vues proches et lointaines, du projet lorsqu’il sera réalisé, et il ne ressort pas des pièces du dossier, contrairement à ce qui est soutenu, que ces projections seraient insincères ou de nature à tromper le service instructeur.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 632-1 du code du patrimoine : « Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l’état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis. / () / L’autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du site patrimonial remarquable ». L’article R.425-2 du code de l’urbanisme dispose que : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 632-1 du code du patrimoine si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine ».

9. Il ressort des pièces du dossier que le projet se situe dans le secteur « centre ancien et faubourg » du site patrimonial remarquable. L’architecte des bâtiments de France a rendu le 19 décembre 2023 un avis constatant que le projet n’était pas conforme aux règles applicables dans ce secteur, mais qu’il pouvait être remédié à cette non-conformité par des prescriptions qu’elle énumère, et que le maire a repris dans l’arrêté de permis de construire. Parmi celle-ci, l’une a trait à la réduction des proportions des quatre baies de la façade droite sur rue, dont l’architecte des bâtiments de France a prescrit qu’elles soient de proportion plus petite afin de mieux équilibrer les pleins et les vides, en ajoutant une mention selon laquelle : « il serait préférable de fournir un nouveau dessin de façade et pièce complémentaire pour validation ». Toutefois, ce document n’entre pas dans la liste des pièces exigibles en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme, qui fixe la composition du dossier de demande de permis de construire. Le moyen tiré de ce que la commune a omis de réclamer cette pièce au pétitionnaire doit dès lors être écarté.

10. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Aux termes de l’article R. 111-5 de ce code : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. / Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. ».

11. D’une part, la commune étant couverte par un plan local d’urbanisme, l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme n’est pas applicable.

12. D’autre part, il ne résulte d’aucune disposition l’obligation pour la commune de consulter les services d’incendie et de secours avant la délivrance de l’autorisation en litige. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écarté.

13. En cinquième lieu, aux termes de l’article UA 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) : « () Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. () »

14. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, composé de seulement 4 logements, et 2 portails d’accès aux garages, induirait un risque particulier ni qu’il méconnaîtrait les dispositions de l’article UA 3 du règlement du PLU du fait qu’il débouche sur la rue des Horts, d’une largeur de 4,34 mètres et ce alors même que les entrées et sorties produiraient une retenue temporaire de la circulation sur cette voie à sens unique.

15. En sixième lieu, l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme dispose que « La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 11 mètres au faîtage. / Pour conserver le caractère du vieux village, une tolérance peut être admise, s’il y a lieu, pour un dépassement de la hauteur maximale autorisée en vue d’atteindre le gabarit de la construction mitoyenne la plus élevée. Cependant, le dépassement doit être minime afin de respecter une ligne de perspective des faîtes des façades et éviter des décrochements verticaux importants même si un point haut mitoyen existe () ». L’article UA11 de ce règlement dispose que « Sous réserve des dispositions résultant de la servitude de protection du patrimoine architectural de type AC4, les dispositions suivantes sont applicables. / Par leur aspect extérieur, les constructions et autres modes d’occupation du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages urbains. L’ordonnancement des constructions et les plans de masse doivent s’inscrire dans une démarche raisonnée d’urbanisation et faire l’objet d’une étude particulière d’insertion paysagère. () ». Enfin, l’article 2 du règlement du SPR consacré à la hauteur des constructions dispose que « Les hauteurs maximales à l’égout sont fixées par les règles de hauteur du PLU. / Afin de faciliter l’insertion de surélévation ou construction nouvelle dans le centre ancien, il faut choisir une hauteur à l’alignement égale ou présentant une différence de plus ou moins 1 m avec les constructions existantes. »

16. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet, d’une hauteur de 10,14 mètres, ne dépasse pas la hauteur maximale autorisée. Le pétitionnaire a pris comme bâti de référence pour le choix de la volumétrie et de la hauteur de son projet, les constructions situées à proximité et sur l’alignement. A cet égard, il fait valoir sans être contredit qu’il a aligné la hauteur du projet à l’égout à 7,80 mètres en similitude avec ce bâti de référence. En outre, le projet ne présente pas une rupture avec le bâti environnant de type maison vigneronne, dont il adopte une volumétrie et une apparence insusceptible de porter atteinte au caractère du secteur. Les requérants, qui se bornent à procéder par allégations, n’apportent ainsi pas la démonstration d’une méconnaissance par le projet des dispositions précitées ni de la méconnaissance de la règle de hauteur fixée en site patrimonial remarquable.

17. En septième lieu, l’article UA12 du règlement du PLU exige « une place par tranche de 60 m² de surface de plancher de l’habitation, dans la limite de deux places par logement () » ainsi qu’une place dédiée au stationnement des vélos par logement.

18. Il ressort des pièces du dossier que la surface de plancher du projet en litige est de 220 m². Selon les dispositions précitées, quatre emplacements de stationnement sont exigibles. Le projet prévoit que « le rez de chaussée du projet sera réservé aux stationnements » / – Garage 1 : 57 m² – Garage 2 : 53 m² / H de garage totale 110 m² " et il comprend un plan de masse. Il ressort ainsi des pièces du dossier, d’une part, que les surfaces dédiées au stationnement pouvaient être contrôlées par le service instructeur, même si les plans, qui représentaient les portes de garage donnant accès à ces surfaces, n’incluaient pas le détail de la configuration des emplacements qui occupent intégralement le rez-de-chaussée et d’autre part, que les surfaces consacrées au stationnement respectent les dispositions précitées.

19. Il résulte de ce qui précède que M. B et autres ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 2 mai 2024 par lequel la maire de Loupian a délivré un permis de construire en vue de la construction d’un bâtiment à usage d’habitation de 4 logements à la société 3K ni des décisions de rejets de leurs recours gracieux en date des 26 juin et 7 août 2024.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Loupian, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par M. B et autres, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

21. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. B et autres une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés respectivement par la commune de Loupian et la société 3K.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B, M. M, M. et M^me A et N M^me C est rejetée.

Article 2 : M. B et autres verseront respectivement à la commune de Loupian et à la SCI 3K une somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. I B, premièrement désigné dans la requête, à la SCI 3K et à la commune de Loupian.

Délibéré après l’audience du 5 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Corneloup, présidente,

M^me Couegnat, première conseillère,

M^me Crampe, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

La rapporteure

S. Crampe La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. F

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 24 juin 2025.

La greffière,

M. F

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