TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE NICE

N° 1404299

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SA RHODODENDRON

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M^me Rita Amslem

Rapporteur

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M. Didier Faÿ

Rapporteur public

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Audience du 18 avril 2016

Lecture du 11 mai 2016

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19-04-02-01-04-082

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le tribunal administratif de Nice

(4^e chambre)

C

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 16 octobre 2014, 3 avril 2015 et 13 mai 2015, la SA Rhododendron, représentée par M^e Modas, puis par Me de l’Estoile-Campi, demande au tribunal :

1° ) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires à l’impôt sur les sociétés, à la contribution annuelle sur les revenus locatifs, à la retenue à la source ainsi que des pénalités dont elles ont été assorties, auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 et 2011 par un avis de mise en recouvrement du 17 juillet 2013 établi par le service des impôts des entreprises de Nice-Extérieur,

2°) de rétablir les déficits reportables nés au cours des exercices antérieurs à l’exercice 2010,

3°) et de mettre à la charge de l’Etat les dépens et la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la charge de la preuve pèse sur l’administration dès lors qu’elle a contesté dans les délais les rectifications ;

— l’administration ne justifie pas du taux appliqué à la valeur vénale du bien en contradiction avec les prescriptions de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales ; elle ne motive pas, par ailleurs, suffisamment son choix d’écarter la méthode suivie par l’expert ;

— il n’y a plus de litige sur les charges déductibles ;

— la méthode de rendement suivie par l’administration, qui ne peut être que subsidiaire, n’est ni pertinente, ni justifiée ;

— la hausse annuelle des loyers qui résulte de l’application de cette méthode est très supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers pour la même période ;

— le montant des loyers qu’elle a facturé se situe au-delà des valeurs locatives déterminées par l’expert et dans la fourchette de rendement qu’il a indiqué ;

— le taux de rendement retenu par l’administration n’est pas justifié ;

— les loyers qu’elle a facturés sont justifiés compte tenu des caractéristiques des biens loués ;

— les éléments apportés par l’expert démontrent le caractère normal des loyers qu’elle a perçus ;

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 février 2015, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au non-lieu à statuer à concurrence d’une somme de 5 996 euros et au rejet du surplus des conclusions de la requête.

Il soutient que :

— un dégrèvement a été prononcé en cours d’instance,

— les moyens soulevés par la société requérante à l’encontre des impositions qui subsistent ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 20 novembre 2015, la clôture d’instruction a été fixée au 21 décembre 2015.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts, ensemble le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Amslem, premier conseiller,

— les conclusions de M. Faÿ, rapporteur public,

— et les observations de Me de L’Estoile-Campi, représentant la SA Rhododendron.

1. Considérant que la société anonyme de droit luxembourgeois Rhododendron a acquis, sur le territoire de la commune de Saint-A B C, une propriété située dans un endroit prestigieux, à proximité de la plage de la Paloma et du sentier des douaniers, lequel est situé en contrebas du tènement de la villa ; que ce bien immobilier, dont le terrain d’assiette a une superficie de 8 263 mètres carrés, est composé d’une maison de maître de 354 mètres carrés édifiée en bordure du chemin maritime et d’une villa d’architecte de 290 mètres carrés ; qu’il bénéfice d’une vue imprenable sur la mer ; que par des contrats de bail du 30 septembre 2009, la société requérante a mis les deux villas en location pour une période de trois ans tacitement renouvelable ; que la maison de maître a été pris à bail par M^me Y Z, associée majoritaire de la société requérante, pour un loyer annuel de 104 600 euros ; que l’autre villa a été donnée en location à M^me X pour un loyer annuel de 102 700 euros ; que la SA Rhododendron a fait l’objet d’une vérification de comptabilité qui a porté sur les exercices 2009, 2010 et 2011 et au terme de laquelle l’administration, qui a mis en œuvre la procédure contradictoire, a réintégré dans les résultats passibles de l’impôt sur les sociétés des années 2010 et 2011 le montant des loyers auquel la société requérante avait, selon elle, anormalement renoncé ainsi que celui de diverses charges ; qu’elle a estimé la valeur locative réelle de la propriété en appliquant à la valeur vénale déterminée par un expert immobilier un taux de rendement de 3 % ; qu’elle a également remis en cause, à raison de l’existence d’un acte anormal de gestion, la déduction des déficits constatés sur les exercices 2008 et 2009 ; que les cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés qui ont découlé de ces rectifications ont été mises en recouvrement le 17 juillet 2013 ainsi que les rappels de contribution annuelle sur les revenus locatifs procédant de la réévaluation des loyers des deux villas ; que, par ailleurs, l’administration fiscale a rappelé, sur le montant des revenus réputés distribués, la retenue à la source au taux de 5 % ; que la SA Rhododendron demande la décharge des droits qui lui ont été ainsi réclamés et des pénalités qui les assortissent ;

Sur l’étendue du litige :

2. Considérant, d’une part, que le vérificateur a refusé d’admettre en déduction des résultats sociaux de l’exercice 2011 une somme de 35 803 euros correspondant à des honoraires ; que l’administration a toutefois admis, en cours d’instance, le caractère déductible de la somme de 15 531 euros ; qu’elle a donc, par une décision en date du 3 février 2015, prononcé le dégrèvement, en droits et pénalités, à concurrence d’une somme de 5 405 euros, de la cotisation d’impôt sur les sociétés à laquelle la société requérante a été assujettie au titre de l’année 2011 ainsi que le dégrèvement de la retenue à la source de l’année 2011 et des pénalités y afférentes à concurrence d’une somme de 591 euros ; que les conclusions de la requête relatives à ces impositions sont, dans cette mesure, devenues sans objet ;

3. Considérant, d’autre part, que la SA Rhododendron a renoncé, dans son mémoire du 3 avril 2015, à contester les rappels de droits assis sur la réintégration de la somme de 20 272 euros dans ses résultats passibles de l’impôt sur les sociétés ; qu’il n’existe donc plus aucun litige sur les charges d’exploitation ;

Sur le bien-fondé des impositions :

En ce qui concerne l’impôt sur les sociétés :

S’agissant de la procédure d’imposition :

4. Considérant qu’aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. » ; qu’il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une proposition de rectification doit comporter, lorsque l’administration met en œuvre la procédure contradictoire, la désignation de l’impôt concerné, de l’année d’imposition et de la base d’imposition, et énoncer les motifs sur lesquels elle entend se fonder pour justifier les rectifications envisagées, de façon à permettre au contribuable de formuler utilement ses observations ;

5. Considérant que la SA Rhododendron fait valoir que le service n’a pas motivé, en méconnaissance des prescriptions de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales, le taux de rendement de 3 % qu’il a retenu pour effectuer son estimation ; qu’elle ajoute que ce dernier n’a pas, par ailleurs, suffisamment motivé sa décision d’écarter la méthode utilisée par l’expert près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence pour évaluer la valeur locative des constructions en litige ; que le vérificateur a toutefois indiqué de manière suffisamment précise, dans la proposition de rectification du 31 mars 2013, la méthode qu’il a mise en œuvre pour évaluer la valeur locative réelle de la propriété dénommée « Villa Alapia » et, partant, le montant de la renonciation à recettes qu’il a réintégré dans les bases imposables du contribuable ; qu’il a notamment mentionné qu’il s’était appuyé, pour déterminer la valeur vénale de l’ensemble de la propriété, sur le rapport de l’expert immobilier et qu’il avait appliqué, compte tenu de la situation géographique exceptionnelle du bien, de sa nature et de sa valeur, un taux de rendement annuel moyen de 3 %, lequel est inférieur à la fourchette allant de 4 % à 5%, voire 7% dont la jurisprudence fait application ; que le vérificateur, qui n’était pas tenu d’exposer les motifs pour lesquels il avait écarté d’autres méthodes d’évaluation et qui a suffisamment exposé celle qu’il a utilisée, a ainsi mis la société requérante à même de présenter ses observations de manière entièrement utile ; que cette dernière fait en réalité grief à l’administration de ne pas avoir justifié de la pertinence de la méthode mise en œuvre et du taux de rendement 3 % ; que sa critique se rattache en fait au bien-fondé de l’imposition ;

S’agissant de la charge de la preuve :

6. Considérant qu’il résulte des dispositions combinées des articles L. 11 et L. 57 du livre des procédures fiscales que le contribuable a la faculté de demander à bénéficier d’un délai supplémentaire de 30 jours pour présenter ses observations sur la proposition de rectification que l’administration lui a adressée, à la condition toutefois qu’il en fasse la demande dans le délai de trente jours courant à compter de la réception de cette proposition de rectification ;

7. Considérant qu’il ressort des pièces versées aux débats que la proposition de rectification du 31 mars 2013 a été envoyée par l’administration à la SA Rhododendron le 11 avril 2013 et qu’elle a été réceptionnée par son destinataire le 17 avril suivant ; que la société requérante a demandé, le 24 avril 2013, à bénéficier, en application des dispositions du 2^e alinéa de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales, de la prolongation du délai de 30 jours ; qu’il suit de là que le délai de réponse dont elle disposait pour adresser sa réponse à l’administration s’achevait le lundi 17 juin 2013 à minuit ; que si la société requérante soutient qu’elle a adressé ses observations par télécopie à l’administration à cette même date, elle n’en justifie pas ; qu’en effet, si elle produit à l’instance un message électronique qui mentionne la date du 17 juin 2013 et dans lequel son conseil indique qu’il est contraint, en raison de la taille de la boîte e-mail du vérificateur, d’ envoyer les pièces par télécopie, elle n’établit ni l’envoi de sa réponse par courriel ou télécopie, ni la réception de celle-ci par l’administration, laquelle dément avoir reçu les observations du contribuable ; que la SA Rhododendron, qui ne démontre pas avoir accompli les diligences nécessaires pour adresser à l’administration, le 17 juin 2013 au plus tard, ses observations, doit être regardée comme ayant accepté les rectifications litigieuses ; qu’il lui incombe dès lors, en application des dispositions de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales, d’établir le caractère infondé ou exagéré des droits qu’elle conteste ;

S’agissant de l’acte anormal de gestion :

8. Considérant qu’en vertu des dispositions de l’article 38 du code général des impôts, applicables aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés sur le fondement des dispositions de l’article 209 du même code, le bénéfice imposable est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale ;

9. Considérant que la SA Rhododendron fait valoir que la méthode d’évaluation par le rendement que l’administration a retenu pour déterminer la valeur locative de la propriété dénommée « Villa Alapia » a un caractère subsidiaire et qu’elle est dépourvue de pertinence ; qu’elle propose de prendre en compte l’estimation à laquelle l’expert immobilier a procédé dans son rapport du 18 janvier 2013 ; que cet expert, qui a constaté qu’il était très difficile, voire impossible, d’obtenir des références de loyers pour des propriétés de prestige, a relevé huit offres de location concernant des propriétés situées au B d’Antibes, à Eze, à Villefranche-sur-Mer et à Cannes ; que les éléments de comparaison auxquels il se réfère font apparaître une valeur locative au mètre carré qui varie de 18 euros à 44 euros ; que pour procéder à l’estimation de la valeur locative de l’immeuble litigieux au titre de l’année 2013, l’expert a finalement retenu un montant de 20 euros au mètre carré habitable, qu’il a ensuite réajusté, par désindexation des indices de référence des loyers publiés par l’INSEE, pour déterminer les valeurs locatives des années en litige ; que cette évaluation, qui correspond à un immeuble de bon standing, et qui est inférieure de 30 % au montant des loyers fixés par la société requérante elle-même dans les baux du 30 septembre 2009, ne peut toutefois être regardée comme étant en rapport, nonobstant l’existence de prestations désuètes, avec le caractère exceptionnel de la propriété de la société requérante dû à son environnement remarquable et à son emplacement prestigieux ; que l’expert propose ainsi, pour l’année 2010, une valeur locative de 146 456 euros alors que les loyers conventionnels s’établissent à la somme de 207 300 euros ; que, d’une manière générale, les offres de location, choisies comme termes de comparaison, ne sont pas situées dans un environnement comparable à celui de la « Villa Alapia » ; qu’elles portent sur des immeubles présentant des caractéristiques qui ne correspondent pas à celles de la propriété de la société requérante, laquelle constitue un produit rare sur le marché immobilier, et ne permettent pas de dégager, compte tenu du caractère confidentiel du marché pour ce type de bien et de l’hétérogénéité des éléments de comparaison sélectionnés par l’expert, une valeur locative au mètre carré suffisamment significative pour permettre de fixer, par voie de comparaison, la valeur locative réelle de la « Villa Alapia » ;

10. Considérant qu’en l’absence de termes de comparaison permettant d’arrêter la valeur locative de la « Villa Alapia », l’administration a pu recourir à la méthode d’évaluation par le taux de rendement ; que ce dernier, qui correspond au rapport existant entre le revenu susceptible d’être généré par le bien immobilier dans les conditions normales du marché et la valeur vénale du celui-ci, permet une évaluation suffisamment fine des valeurs locatives ; qu’en l’espèce, l’administration fiscale a appliqué à la valeur vénale de l’immeuble litigieux fixée par l’expert dans son rapport du 18 janvier 2013 un taux de rendement de 3 % ; que la valeur vénale du bien, qui a été arrêtée après application d’un coefficient de minoration de 20 % destiné à tenir compte de la circonstance que les villas étaient occupées, n’est pas critiquée par la société requérante ; que cette dernière conteste, en revanche, le taux de rendement retenu par le service dont elle soutient qu’il est arbitraire ; qu’elle se réfère, pour sa part, au taux de rendement invoqué par l’expert dans son rapport ; que si ce dernier relève que le taux de rendement des propriétés de prestige se situe en règle générale entre 0,5 % et 2 %, il ne procède, dans son rapport, à aucune analyse du marché et ne documente pas son estimation ; que si un taux de rendement de 3 % s’inscrit dans le bas de la fourchette des taux de rendement habituellement utilisés pour déterminer les valeurs locatives des immeubles, la forte augmentation de la valeur vénale de la propriété en litige a nécessairement eu un impact sur son taux de capitalisation, les loyers progressant moins vite que les prix ; qu’il en va de même de l’existence de prestations en retrait par rapport au caractère exceptionnel du site sur lequel la propriété a été édifiée ; qu’il y a donc lieu de retenir, eu égard aux caractéristiques de cette propriété tenant à sa situation, à son environnement et à la qualité de ses prestations, un taux de rendement de 2 % ; que compte tenu de la valeur vénale de la propriété, fixée à 25 500 000 euros pour l’année 2010, il sera fait une juste appréciation de sa valeur locative en l’arrêtant pour cette même année à la somme de 510 000 euros et pour l’année 2011, après prise en compte de l’évolution de l’indice de référence des loyers, à la somme de 517 000 euros ; que les loyers auxquels la SA Rhododendron a anormalement renoncé s’établissent par suite à la somme de 302 700 euros pour l’année 2010 et à celle de 309 700 pour l’année 2011 ; que la société requérante est dès lors fondée à demander une réduction de ses bases imposables à l’impôt sur les sociétés à concurrence d’une somme de 255 000 euros au titre de l’année 2010 et d’une somme de 297 500 au titre de l’année 2011 ;

En ce qui concerne la retenue à la source :

11. Considérant que la SA Rhododendron ne présente aucun moyen spécifique pour contester le bien-fondé de la retenue à la source qui lui a été réclamée à raison des sommes réputées distribuées ; qu’elle se borne à contester le bien-fondé de cette imposition par voie de conséquence du caractère infondé des rectifications opérées en matière d’impôt sur les sociétés ; que, par suite, eu égard à ce qui vient d’être dit au paragraphe 10, il y a lieu de réduire les bases imposables à la retenue à la source d’une somme de 255 000 euros au titre de l’année 2010 et d’une somme de 297 500 au titre de l’année 2011 ;

En ce qui concerne la contribution annuelle sur les revenus locatifs :

12. Considérant que compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de prononcer la décharge de la contribution annuelle sur les revenus locatifs à concurrence d’une somme de 6 375 euros au titre de l’année 2010 et d’une somme de 7 438 euros au titre de l’année 2011 ;

Sur la demande de rétablissement des déficits nés sur les exercices antérieurs à l’exercice 2010 :

13. Considérant qu’en vertu du troisième alinéa de l’article 209, I du code général des impôts, le déficit subi pendant un exercice est considéré comme une charge de l’exercice suivant et déduit du bénéfice réalisé durant cet exercice et, le cas échéant, des suivants ; que, dès lors, le vérificateur, qui a considéré que les déficits déclarés par la société requérante au titre des exercices 2008 et 2009 n’étaient pas justifiés et ne pouvaient dès lors être imputés sur les bénéfices de la période vérifiée, s’est borné à refuser la déduction d’une charge à concurrence d’une somme totale de 71 356 euros ; qu’il ne peut être regardé comme ayant corrigé les résultats déficitaires desdits exercices, lesquels étaient prescrits en application des dispositions de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales ; que, par suite, la demande présentée par la société requérante tendant au rétablissement des déficits nés sur les exercices 2008 et 2009 n’entre pas dans le champ d’application des dispositions du 2^e alinéa de l’article L. 190 du livre des procédures fiscales, lequel permet au contribuable de demander la réparation des erreurs commises par l’administration dans la détermination d’un résultat déficitaire ; que par ailleurs et en tout état de cause, dans la mesure où la valeur locative réelle de la « Villa Alapia » au cours des années 2008 et 2009, déterminée comme il a été dit ci-avant par application du taux de rendement de 2% à la valeur vénale, excède de plus de 71 356 euros le montant des loyers déclarés, cette dernière somme, qui ne peut être regardée comme correspondant à un déficit justifié, ne peut être admise en déduction des résultats de l’exercice 2010 ;

14. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la SA Rhododendron est fondée à demander une réduction de ses bases imposables à l’impôt sur les sociétés et à la retenue à la source à concurrence d’une somme de 255 000 euros au titre de l’année 2010 et d’une somme de 297 500 euros au titre de l’année 2011, ainsi que la décharge des droits et pénalités correspondants ; qu’elle est également fondée à demander la décharge de la contribution annuelle sur les revenus locatifs à concurrence d’une somme de 6 375 euros au titre de l’année 2010 et d’une somme de 7 438 euros au titre de l’année 2011 ;

Sur les dépens :

15. Considérant qu’en application des dispositions de l’article R. 761-1 du code de justice administrative, les dépens comprennent les frais d’expertise, d’enquête et de toute autre mesure d’instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l’Etat ;

16. Considérant qu’en l’espèce, aucune mesure ayant la nature de celles visées à l’article R. 761-1 précité n’ayant été ordonnée par le tribunal, la demande présentée par la société requérante tendant à ce que celui-ci mette à la charge de l’Etat les dépens est, en tout état de cause, sans objet et doit, par suite, être rejetée ;

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

17. Considérant qu’aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » ;

18. Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros à payer à la société requérante au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1^er : Il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête à concurrence de la somme de 5 996 euros.

Article 2 : Les bases imposables à l’impôt sur les sociétés assignées à la SA Rhododendron au titre des années 2010 et 2011 sont réduites respectivement d’une somme de 255 000 euros et d’une somme de 297 500 euros.

Article 3 : Les bases imposables à la retenue à la source assignées à la SA Rhododendron au titre des années 2010 et 2011 sont réduites respectivement d’une somme de 255 000 euros et 297 500 euros.

Article 4 : La SA Rhododendron est déchargée des droits et pénalités correspondant aux réductions de bases définies aux articles 2 et 3 ci-dessus.

Article 5 : La SA Rhododendron est déchargée de la contribution annuelle sur les revenus locatifs à concurrence d’une somme de 6 375 euros au titre de l’année 2010 et d’une somme de 7 438 euros au titre de l’année 2011 et des pénalités y afférentes.

Article 6: L’Etat versera une somme de 1 500 euros à la SA Rhododendron au titre des frais de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 7 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 8 : Le présent jugement sera notifié à la SA Rhododendron et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 18 avril 2016, à laquelle siégeaient :

M. Lemaitre, président,

M^me Amslem, premier conseiller,

M^me Mahé, premier conseiller,

assistés de M^me Labeau, greffier.

Lu en audience publique le 11 mai 2016.

Le rapporteur Le président

R. AMSLEM D. LEMAITRE

Le greffier

V. LABEAU

La République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier