Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 31 janvier 2024, M^me E… A…, divorcée B…, représentée par M^e Lacrouts, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 14 septembre 2023 par lequel le maire de Tourrette-Levens a délivré à la société civile immobilière de construction-vente Villa Sienna un permis de construire ayant pour objet la construction de deux maisons d’habitation sur un terrain situé Chemin des Molières à Tourrette-Levens sur la parcelle cadastrale A n°2000, ensemble la décision du maire de Tourrette-Levens du 4 décembre 2023 de rejet du recours gracieux du 10 novembre 2023 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Tourrette-Levens et la société Villa Sienna la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La requérante soutient que :

- la décision en litige est entachée d’un vice d’incompétence puisqu’elle n’est pas signée par le maire de la commune ;

- la société pétitionnaire devait réaliser une demande de permis de construire valant division parcellaire ;

- elle aurait dû demander un permis de construire pour chaque construction envisagée ;

- l’arrêté du 14 septembre 2023 ne précise pas les modifications apportées au projet à la suite du refus de permis de construire du 26 avril 2023 ;

- le dossier de permis de construire n’est pas conforme aux articles R. 431-8 et R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

- le projet méconnaît la règle de hauteur de l’article 2.1.2 de la sous-zone UFc4 du règlement du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur ;

- le projet méconnaît l’article 2.4 de ce même règlement ;

- enfin il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 avril 2024, la société civile immobilière de construction-vente Villa Sienna, prise en la personne de son représentant légal et représentée par M^e Szepetowski, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la requérante la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société fait valoir dans la requête qu’aucun moyen soulevé par la requérante n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 février 2025, la commune de Tourrette-Levens, pris en la personne de son maire en exercice, représentée par M^e Parriaux, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune fait valoir que la requête est irrecevable puisque la requérante ne dispose pas d’un intérêt à agir et qu’aucun moyen soulevé par la requérante n’est au demeurant fondé.

Par ordonnance du 14 avril 2024, la clôture d’instruction a été reportée au 14 mai 2025 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 2 avril 2026 :

le rapport de M. Bulit,

les conclusions de M^me Le Guennec, rapporteure publique,

et les observations de M^e Lacrouts, pour la requérante, et de M^e Sajous, substituant M^e Parriaux, pour la commune de Tourrette-Levens.

Considérant ce qui suit :

Le 10 novembre 2022, la société civile immobilière de construction-vente « Villa Sienna » a déposé une demande de permis de construire, complétée les 21 décembre 2022, 3 février, 20 juin et 25 juillet 2023, ayant pour objet la construction de deux maisons d’habitation sur un terrain situé chemin des Molières sur la parcelle cadastrale A n°2000. Par un arrêté du 14 septembre 2023, le maire de Tourrette-Levens a accordé ledit permis de construire. Par une décision du 4 décembre 2023, le maire de Tourrette-Levens a rejeté le recours gracieux du 10 novembre 2023 formé par M^me B… à l’encontre de l’autorisation susmentionnée. Cette dernière demande dès lors au tribunal l’annulation de la décision du 14 septembre 2023, ensemble la décision du 4 décembre 2023 de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 212-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Toute décision prise par une administration comporte la signature de son auteur ainsi que la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci ».

Il ressort de l’arrêté du 14 septembre 2023 qu’il comporte les prénom, nom, qualité et signature du maire de Tourrette-Levens, M. C… D…, ce qui permettait à la requérante d’identifier avec certitude le signataire de cet acte. De plus, la requérante ne conteste pas sérieusement qu’il ne s’agirait pas de la signature du maire alors même qu’une délibération du 2 juillet 2020 produit par la commune permet de constater que la signature du maire est identique. Dès lors, le moyen susmentionné doit être écarté comme manquant en fait.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ».

Le moyen formulé par la requérante en ce que la société pétitionnaire devait réaliser une demande de permis de construire valant division parcellaire est non assorti des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé et, en tout état de cause, la seule construction, par un seul maître d’ouvrage et sur un même terrain, de maisons d’habitation ne constitue pas en elle-même une division en jouissance de la propriété foncière au sens des dispositions de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen susmentionné doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes du premier alinéa de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 421-6 du même code : « Le permis de construire (…) ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords (…) ».

Il résulte de ces dispositions que le permis de construire a pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’il autorise avec la législation et la réglementation d’urbanisme. Il s’ensuit, d’une part, que si une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que, lorsque l’ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d’intervention de plusieurs maîtres d’ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés. Il s’ensuit, d’autre part, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment des différents plans produits, que les deux constructions envisagées situées sur la même propriété foncière sont physiquement reliées par des fondations communes avec deux garages reliant les deux constructions ainsi que des aménagements extérieurs communs. En outre, les deux maisons d’habitation, doivent dès lors être regardés comme interdépendants pour apprécier leur conformité aux règles d’urbanisme et comme présentant, par conséquent, un lien physique. En outre, la structure même de la construction, qui est commune au niveau sous-terrain où se situent les stationnements et qui est reliée physiquement par une toiture terrasse située au-dessus de l’entrée des garages, permet de regarder le projet comme un ensemble immobilier unique. Ainsi, dès lors, que ces deux constructions présentaient un lien physique entre elles, le service instructeur devait procéder à une appréciation globale du respect des règles d’urbanisme applicables. Ainsi, le moyen formulé à ce titre doit donc être écarté.

En quatrième lieu, la requérante ne peut utilement se prévaloir des éventuelles modifications apportées à la demande de permis de construire de la société pétitionnaire à la suite de son recours gracieux du 19 juin 2023 contre l’arrêté du 26 avril 2023 portant refus de permis de construire, afin de contester la légalité de l’arrêté du 14 septembre 2023 autorisant le projet litigieux envisagé. Dès lors, le moyen formulé à ce titre est inopérant.

En cinquième lieu, l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme dispose que : « Sont joints à la demande de permis de construire : / (…) b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 ». En outre, l’article R. 431-8 de ce code dispose que : « Le projet architectural comprend une notice précisant : (…) / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; (…) ». Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu ». Et aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : (..) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; (…) ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Il ressort des pièces du dossier de permis de construire, notamment de la notice architecturale du projet, que sont renseignés, contrairement à ce que soutient M^me B…, les caractéristiques de la voie d’accès au projet, les espaces végétalisés prévoyant la conservation de 6 arbres existants, le déplacement de 4 arbres et la plantation de 5 autres arbres ainsi que la plantation de massifs floraux de type méditerranéen et la réalisation de restanques en pierre du pays aux abords du chemin des Molières situé en limite du terrain d’assiette. Par ailleurs, la demande de permis était accompagnée d’un plan de masse de l’ensemble immobilier envisagé côté en trois dimensions conformément aux dispositions précitées. Enfin, les différentes photographies du dossier de permis de construire ainsi que le document graphique permettent d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ainsi que les constructions avoisinantes. Par suite, le moyen susmentionné doit être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article 2.1.2 du règlement de la sous-zone UFc4 du règlement plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur (ci-après « PLUm ») : « La hauteur maximale des constructions à l’égout est fixée à 7 m ». En outre, aux termes de l’article 37 des dispositions générales de ce même règlement : « (…) quel que soit le type de définition, les éléments de superstructures ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur, tels que notamment (…) les escaliers extérieurs (…) ». En outre, aux termes de ces mêmes dispositions : « De manière générale, le niveau du sol correspond au terrain naturel ou au terrain excavé et apparent à l’issue des travaux, (…). ».

Si la requérante soutient que la construction projetée ne respecterait pas les dispositions de l’article 2.1.2 du règlement de la sous-zone UFc4 du PLUm puisque la société pétitionnaire n’aurait pas correctement calculé la hauteur du projet du terrain naturel à l’égout du toit, il résulte cependant de la définition de l’article 37 du PLUm que le niveau du sol correspond au terrain naturel ou au terrain excavé et apparent à l’issue des travaux. Or, il ressort des plans de coupe que l’égout de toit des façades nord et sud des deux villas se situe pour toutes deux à la côte 433,20 mètres NGF et que le pied des deux façades à la hauteur du terrain naturel se situe à 427,10 mètres NGF soit une hauteur à l’égout de toit des façades nord et sud qui est de 6,10 mètres. Au demeurant, il résulte également des dispositions précitées que le service instructeur n’était pas tenu de prendre en compte les escaliers extérieurs accolés aux deux constructions principales permettant d’accéder à un garage séparant les deux constructions. En outre, le projet envisagé doit être regardé comme un ensemble immobilier unique, ainsi au regard de la configuration du projet, le point bas à retenir pour la façade ouest de la villa B et la façade est de la villa A ne correspond pas au niveau des garages en R-1, mais à celui de la toiture-terrasse située au-dessus de l’entrée du garage reliant les deux bâtiments. Dans ces conditions, ces deux façades présentent une hauteur inférieure à 7 mètres conformément aux dispositions précitées. En tout état de cause, l’entrée du garage pourrait être assimilée à une excavation nécessaire à l’aménagement de la rampe d’accès au sous-sol, de sorte qu’elle n’aurait pas à être prise en compte pour la détermination du niveau du sol. Ainsi, il ressort des pièces du dossier de permis de construire que la hauteur à l’égout de toit des différentes façades des constructions projetées n’excède pas la hauteur maximale de 7 mètres fixée par les dispositions de l’article 2.1.2 de la sous-zone UFc4 du règlement du PLUm. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

En septième lieu, aux termes de l’article 2.4 du règlement de la sous-zone UFc4 du règlement du PLUm : « 65% au moins de la superficie du terrain doit être aménagé en espaces verts de pleine terre. (…) Pour toute construction à usage d’habitation, ou dont l’usage produit des ordures ménagères fermentescibles, les espaces libres doivent comporter un dispositif de compostage adapté à ces productions ».

D’une part, il n’est pas démontré par M^me B… que moins de 65% de la superficie du terrain ne serait pas dédiée aux espaces verts de pleine terre alors qu’il ressort des différentes pièces du dossier de permis de construire qu’au contraire la quasi-totalité des espaces libres du terrain d’assiette soit dédiés à de tels espaces. D’autre part, il ressort du plan de masse que chaque maison d’habitation disposera d’un composteur, conformément aux dispositions précitées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

En huitième et dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme: « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Aux termes de l’article 2.2 du règlement de la zone UFc du règlement général du PLUm : « Dans les espaces concernés par la « trame verte et bleue », figurant au document n°5 des pièces réglementaires du PLUm, tous les projets d’aménagement devront conserver voire améliorer la qualité paysagère du site existant et prendre en compte la topographie et le profil existants afin de minimiser les mouvements de terres ». Ces dernières dispositions ont le même objet que celles, précitées, de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que le juge doit apprécier, au terme d’un contrôle normal, la légalité de la décision attaquée. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage ou aux lieux avoisinants au sens de ces dispositions, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du paysage ou des lieux dans lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce paysage ou ces lieux.

En l’espèce, et d’une part, il ressort tant des pièces du dossier que des prises de vues extraites du site Google Maps, accessibles tant aux juges qu’aux parties, que le projet litigieux a vocation à s’implanter sur une parcelle pavillonnaire entourée de différents pavillons de style provençal, sans réelle homogénéité architecturale et bordant une vaste zone boisée. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la construction de deux maisons individuelles sur deux niveaux, avec choix d’une architecture sobre avec des matériaux de pays et que les espaces végétalisés participe à la bonne insertion du projet dans son environnement. Enfin, la seule circonstance que les autres constructions avoisinantes ne comprennent pas un niveau R+1 à la différence du projet envisagé n’est pas de nature à démontrer une atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Dans ces conditions, le projet litigieux ne saurait être regardé comme portant atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée en défense, qu’il y a lieu de rejeter les conclusions susmentionnées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Tourrettes-Levens et de la société Villa Sienna, qui ne sont pas les parties perdantes, la somme que la requérante demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, en application de ces dispositions, de mettre à la charge de la requérante une somme de 2 000 euros, à verser à la société Villa Sienna, et une somme de 2 000 euros, à verser à la commune de Tourrettes-Levens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par M^me A…, divorcée B…, est rejetée.

Article 2 : M^me A…, divorcée B…, versera une somme de 2 000 euros à la société civile immobilière de construction-vente Villa Sienna et une somme de 2 000 euros à la commune de Tourrette-Levens, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me E… A…, divorcée B…, à la commune de Tourrette-Levens et à la société civile immobilière de construction-vente Villa Sienna.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Bulit, conseiller,

M^me Cueilleron, conseillère,

Assistés de M^me Suner, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 30 avril 2026.

Le rapporteur,

signé

J. Bulit

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa

La greffière,

signé

V. Suner

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière