Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 14 décembre 2022, M. et M^me A, représentés par M^e Silva, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 22 juin 2022, par laquelle le président d’Orléans Métropole a exercé son droit de préemption urbain sur le bien situé sur la parcelle cadastrée section AD n°507 à Fleury-les-Aubrais et la décision du 13 octobre 2022 rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge d’Orléans Métropole une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la décision est privée de base légale en ce que la délibération du 7 avril 2022 n’a pas été régulièrement transmise au représentant de l’État et affichée dans les conditions prévues à l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme ;

— la décision de préemption n’est pas intervenue avant l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 213-5 du code de l’urbanisme dès lors qu’elle n’a pas été notifiée à chacun des indivisaires vendeurs mais seulement au notaire qui ne disposait pas d’un mandat à ce titre ;

— la décision n’est pas justifiée par la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ; contrairement à ce que relève la décision attaquée, le bien n’est pas libre de toute occupation mais fait l’objet d’un bail commercial qui n’a pas été résilié de sorte que la décision est entachée d’erreur manifeste d’appréciation.

Par un mémoire en défense enregistré le 11 septembre 2023, Orléans Métropole, représentée par M^e Azogui, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Gasnier, rapporteur,

— les conclusions de M^me Best-de Gand rapporteure publique,

— et les observations de M^e Azogui, représentant Orléans Métropole.

Considérant ce qui suit :

1. L’indivision C a conclu un compromis de vente le 25 mars 2022 avec M. et M^me A pour un bien situé 45 rue Victor Hugo sur une parcelle cadastrée section AD n°507, à Fleury-les-Aubrais (Loiret). Par décision du 22 juin 2022, Orléans Métropole a exercé son droit de préemption sur ce bien. M. et M^me A ont formé un recours gracieux à l’encontre de cette décision le 26 août 2022, lequel a été rejeté expressément par décision du 13 octobre 2022. M. et M^me A, acquéreurs évincés, demandent l’annulation de ces décisions.

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme : « La délibération par laquelle le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l’article L. 211-1, d’instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d’en modifier le champ d’application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. () ». Les obligations prévues à cet article constituent des formalités nécessaires à l’entrée en vigueur des actes instituant le droit de préemption urbain.

3. Il ressort des pièces du dossier que Orléans Métropole a instauré le droit de préemption urbain sur le territoire de la commune de Fleury-les-Aubrais par une délibération du conseil métropolitain n°2018-09-27-COM-20 du 27 septembre 2018. Par une délibération n°2022-04-07-COM-18 en date du 7 avril 2022, le conseil métropolitain a abrogé la précédente délibération et a à nouveau instauré le droit de préemption urbain sur les secteurs du territoire de la commune de Fleury-les-Aubrais visés en annexe de cette dernière. Cette délibération mentionne qu’elle a été envoyée et réceptionnée en préfecture le 12 avril 2022 et qu’elle a été régulièrement affichée, mentions qui font foi jusqu’à preuve du contraire. Orléans Métropole apporte par ailleurs la preuve de la publication de cette délibération dans les journaux d’annonces légales. Par suite, la délibération du 12 avril 2022, sur laquelle est fondée la décision de préemption attaquée, était bien exécutoire. Il s’ensuit que le moyen tiré du défaut de base légale doit être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. () Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d’être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d’Etat. () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption () ».

5. L’article A. 213-1 du code de l’urbanisme dispose que : « Les déclarations prévues par les articles L. 213-2, R. 213-5 et R. 213-15 doivent être établies conformément au modèle annexé au présent article ». Ce modèle a été créé par l’arrêté du 13 avril 2012 fixant le modèle de déclaration d’intention d’aliéner ou de demande d’acquisition d’un bien soumis à l’un des droits de préemption prévus par le code de l’urbanisme. Le formulaire cerfa n° 10072*02, en vigueur à la date de la déclaration d’intention d’aliéner, comporte une rubrique H à remplir lorsque le signataire n’est pas le propriétaire, laquelle doit comporter le nom, l’adresse et la qualité du signataire. Ce formulaire comporte par ailleurs une rubrique I relative à la notification des décisions du titulaire du droit de préemption, selon laquelle le signataire du document doit cocher l’une ou l’autre (ou l’une et l’autre) des cases suivantes : notification « à l’adresse du (des) propriétaire (s) » ; « notification à l’adresse du mandataire mentionnée à la rubrique H ».

6. Les requérants soutiennent que la décision de préemption est tardive en ce qu’elle n’a jamais été notifiée à chaque indivisaire-vendeur du bien faisant l’objet de la décision de préemption litigieuse.

7. Toutefois, d’une part, Maître Bellia-Maugas, notaire devant laquelle a été conclue la promesse de vente, a signé la déclaration d’intention d’aliéner, reçue par Orléans Métropole le 12 avril 2022, en indiquant son nom, prénom, adresse et sa qualité à la rubrique H. Elle a en outre renseigné, dans la rubrique I, que la décision de préemption devait être notifiée « à l’adresse du mandataire mentionnée à la rubrique H, adresse ou le(s) propriétaire (s) ont fait élection de domicile », en cochant la case correspondante. Il en résulte que les propriétaires indivis vendeurs du bien ont confié à Maître Bellia-Maugas un mandat, valant élection de domicile à son étude, pour recevoir la décision de préemption et les éventuels courriers préalables à cette décision. Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la décision ne devait pas être notifiée aux indivisaires vendeurs.

8. D’autre part, il n’est pas contesté que la demande de communication de documents notifiée à Maître Bellia-Maugas le 2 juin 2022, a, conformément à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, suspendu le délai de préemption qui a recommencé à courir le même jour, date à laquelle les documents demandés ont été transmis à Orléans Métropole par le notaire.

9. Dans ces conditions, la notification de la décision de préemption à Maître Bellia-Maugas, le 29 juin 2022 n’était par tardive. Le moyen doit donc être écarté.

10. En dernier lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. () Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé () ».

11. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

12. D’autre part, aux termes de l’article L. 213-10 du code de l’urbanisme : " Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, les preneurs de biens ruraux, les locataires ou occupants de bonne foi de locaux à usage d’habitation ainsi que les locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal situés dans un bien acquis par la voie de la préemption ou en application des articles L. 211-5 ou L. 212-3 ne peuvent s’opposer à l’exécution des travaux de restauration ou de transformation intérieure ni à la démolition de ces locaux. / Si l’exécution des travaux l’exige, ils sont tenus d’évacuer tout ou partie de ces locaux ; le nouveau propriétaire du bien est alors tenu aux obligations prévues aux articles L. 314-1 et suivants / Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, ils peuvent à tout moment déclarer au titulaire du droit de préemption leur intention de quitter les lieux et de résilier le bail. Celui-ci, qui ne peut ni s’y opposer ni leur réclamer une indemnité à ce titre, est tenu de leur verser les indemnités auxquelles ils peuvent prétendre, notamment celles qui peuvent leur être dues à raison des améliorations qu’ils ont apportées au fonds loué () ".

13. Il ressort des pièces du dossier que l’immeuble objet de la préemption en litige est grevé de deux emplacements réservés institués par le plan local d’urbanisme métropolitain d’Orléans Métropole et visant à requalifier et élargir la rue Victor Hugo aux fins d’aménagement de transports collectifs comportant un volet paysager. Ce projet s’inscrit dans le cadre d’une opération plus large, d’ambition métropolitaine dénommée « Interives » dont l’objet est le développement d’un centre de vie et d’activités au nord d’Orléans et à proximité de la gare des Aubrais, à Fleury-les-Aubrais.

14. D’une part, la légalité d’une décision de préemption s’apprécie dans les conditions rappelées au point 11 du présent jugement. Dès lors, la circonstance que la décision attaquée indique que le bien serait libre d’occupation alors qu’il ferait l’objet d’un bail commercial et serait occupé, est sans incidence sur sa légalité. Il résulte d’ailleurs des dispositions de l’article L. 213-10 du code de l’urbanisme que la circonstance, à la supposer établie, que le bien ferait l’objet d’un bail commercial et serait occupé ne fait pas obstacle à l’exercice du droit de préemption. D’autre part, en se bornant à se prévaloir de cette seule circonstance, les requérants n’établissent pas l’absence de réalité du projet d’action et d’opération d’aménagement objet de la préemption, tel que rappelé au point précédent. Par suite, les moyens tirés de l’erreur d’appréciation et de l’absence de réalité du projet d’action et d’opération d’aménagement doivent être écartés.

15. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fins d’annulation de M. et M^me A doivent être rejetées.

Sur les frais d’instance :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge d’Orléans Métropole, la somme demandée par M. et M^me A au titre des frais non compris dans les dépens.

17. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de M. et M^me A une somme globale de 1 500 euros à verser à Orléans Métropole en application de ces dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me A est rejetée.

Article 2 : M. et M^me A verseront à Orléans Métropole une somme globale de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me A, à Orléans Métropole à M^me D C, à M^me E C et à M. B C.

Délibéré après l’audience du 21 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

M. Gasnier, conseiller,

M^me Ploteau conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025.

Le rapporteur,

Paul GASNIER

Le président,

Denis LACASSAGNELa greffière,

Frédérique GAUTHIER

La République mande et ordonne à la préfète du Loiret en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.