Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 26 juin 2025 et le 18 février 2026, la SCCV La Borde, représentée par M^e Demaret, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 janvier 2025 par lequel le maire d’Ormes a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la construction de 16 maisons d’habitation sur un terrain situé rue de la Borde à Ormes et la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Ormes une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence ;

- le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article DC-3.6.3 du règlement du PLUm d’Orléans métropole est entaché d’une erreur de droit dès lors que le respect du coefficient d’emprise de pleine terre doit être apprécié au regard de l’ensemble du terrain d’assiette du projet ;

- les dispositions du programme local de l’habitat ne sont pas opposables à une autorisation individuelle d’urbanisme ;

- le motif tiré de l’absence d’identification du terrain d’assiette dans le secteur de mixité sociale délimité par le PLUm est illégal ;

- l’arrêté attaqué est entaché d’un détournement de pouvoir.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 5 septembre 2025 et le 13 mars 2026, la commune d’Ormes, représentée par M^e Madrid, conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable à défaut de preuve de sa notification à la commune ;

- les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 16 avril 2026, dont la requérante a accusé réception le même jour à 9h28, la clôture d’instruction a été prononcée à effet immédiat en application des dispositions des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, après que les parties aient été informées de la possibilité d’une clôture immédiate à partir du 13 mars 2026 et après la communication avec un délai d’un mois du dernier mémoire en défense le 13 mars 2026.

Un mémoire, présenté pour la société requérante, a été enregistré le 16 avril 2026 à 16h50, postérieurement à la clôture d’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Ploteau,

- les conclusions de M^me Best-De Gand, rapporteure publique,

- les observations de M^e Pensalfini, représentant la SCCV La Borde,

- et les observations de M^e Maite, représentant la commune d’Ormes.

Une note en délibéré, présentée pour la société requérante, a été enregistrée le 12 mai 2026.

Considérant ce qui suit :

Le 25 octobre 2024, la SCCV La Borde a déposé une demande de permis de construire pour la construction de 16 maisons situées rue de la Borde à Ormes (Loiret). Par un arrêté du 21 janvier 2025, le maire d’Ormes a refusé de délivrer le permis sollicité. Par un courrier du 17 mars 2025 reçu le 20 mars suivant par la commune d’Ormes, la SCCV La Borde a formé un recours gracieux contre cet arrêté. Une décision implicite de rejet est née le 20 mai 2025 en raison du silence gardé par la commune d’Ormes. Par la présente requête, la SCCV La Borde demande l’annulation de l’arrêté du maire d’Ormes du 21 janvier 2025 et du rejet implicite de son recours gracieux.

Sur les écritures et pièces produites en défense :

Il ressort des pièces du dossier que la commune d’Ormes, représentée par son maire dans la présente instance, n’a pas produit la délibération du conseil municipal autorisant son maire à ester en justice. Par suite, les écritures et pièces produites en défense doivent être écartées.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire (…) est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme (…) ». Il résulte de ces dispositions que le maire est également l’autorité compétente pour refuser un permis de construire.

En l’espèce, il ressort des mentions de l’arrêté attaqué que celui-ci a été signé par M. A… B…, maire d’Ormes, dont la qualité et la signature figurent dans l’arrêté. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de cet arrêté ne peut qu’être écarté.

En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme : « (…) Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. » et aux termes de l’article DC.8 du règlement du PLUm : « Dans le cas d’un lotissement ou celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contigües, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble des règles édictées par le PLUm est apprécié à chaque lot issu de la division, qu’il soit bâti ou non, à l’exclusion des voies de desserte. » Il résulte de ces dispositions que le respect de ce coefficient d’emprise de pleine-terre doit être apprécié, pour un terrain d’assiette qui doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, par rapport à chaque lot issu de la division.

D’autre part, aux termes de l’article DC-3.6.2 du même règlement : « (…) L’emprise de pleine-terre des parcelles ne peut être inférieure à la valeur résultant du pourcentage figurant au plan des emprises de pleine-terre, rapportée à la superficie du terrain. (…) » Le plan des emprises de pleine-terre fixe le coefficient d’emprise de pleine-terre à 40% pour le terrain d’assiette du projet.

Enfin, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par la pétitionnaire, l’autorité administrative n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

En l’espèce, pour refuser le permis de construire sollicité par la SCCV La Borde, le maire d’Ormes a notamment opposé la méconnaissance des dispositions de l’article DC-3.6.2 du règlement du PLUm relatives au coefficient de pleine-terre. La société pétitionnaire fait valoir que le projet ne prévoit pas de division, ainsi qu’elle l’a déclaré dans la notice du dossier de demande de permis de construire qui mentionne : « Le projet consiste en la construction d’une entité de 16 logements individuels revendus en bloc à un bailleur social, il n’y aura pas de division, l’unité foncière reste unique avec ses limites publiques et séparatives ». Toutefois, le dossier de demande du permis litigieux comporte un plan de division. En outre et surtout, il ressort du formulaire Cerfa joint au dossier de demande de permis de construire que le projet prévoit la réalisation de 5 logements locatifs sociaux et de 11 logements en accession sociale, impliquant nécessairement une division future en propriété et en jouissance pour les constructions issues du projet. Si la SCCV La Borde soutient que la division n’était pas intervenue à la date de délivrance du permis de construire et que, dès lors, l’appréciation de la règle d’emprise de pleine-terre, devrait être faite par rapport à l’ensemble de l’unité foncière, les dispositions de l’article DC.8 du règlement du PLUm n’imposent pas que la division ait été juridiquement réalisée avant la délivrance du permis de construire.

D’autre part, si, en cas de division primaire, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, une telle division primaire, prévue au a) de l’article R.* 442-1 du code de l’urbanisme, porte sur les « divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle ». En l’espèce, le projet litigieux ne s’inscrit pas davantage dans une opération de division primaire dès lors que la pétitionnaire a vocation à acquérir l’ensemble du terrain après l’obtention d’un permis de construire.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le maire d’Ormes a apprécié la condition d’emprise de pleine-terre par rapport à chaque lot de construction. Dès lors que la SCCV La Borde ne conteste pas que son projet ne respecte pas la règle de 40% d’emprise de pleine-terre pour plusieurs lots, elle n’est pas fondée à soutenir que le motif tiré de la méconnaissance de cette règle serait erroné. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme : « Dans le respect des objectifs du développement durable, l’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme vise à atteindre les objectifs suivants : (…) 3° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l’habitat (…) »

Pour refuser la délivrance du permis sollicité, le maire d’Ormes a également opposé un second motif tiré de ce que le projet, consistant en la réalisation de 16 logements à vocation sociale dans un tissu urbain essentiellement à vocation résidentielle privée, méconnaîtrait le PLUm dès lors que ses auteurs n’ont pas identifié le terrain d’assiette du projet comme un secteur de mixité sociale et serait incompatible avec le programme local de l’habitat dès lors que le projet litigieux n’est pas inclus dans celui-ci. Toutefois, la seule circonstance que le terrain d’assiette du projet n’a pas été identifié comme un secteur de mixité sociale n’implique pas une interdiction d’y construire des logements à vocation sociale. Dans ces conditions et dès lors que les dispositions de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme invoquées par la commune en défense s’imposent seulement aux auteurs des documents d’urbanisme et ne sont pas directement opposables à une autorisation individuelle d’urbanisme, la SCCV La Borde est fondée à soutenir que ce motif est illégal.

Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 10 que l’autorité administrative aurait pris la même décision de refus de permis de construire si elle s’était fondée uniquement sur le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article DC-3.6.2 du règlement du PLUm. Ainsi, l’irrégularité du second motif opposée à la demande de la société pétitionnaire est sans incidence sur la légalité du refus de permis de construire contesté.

En dernier lieu, le détournement de pouvoir allégué n’est pas établi.

Il résulte de ce qui précède, que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté portant refus de permis de construire doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la SCCV La Borde soit mise à la charge de la commune d’Ormes, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de SCCV La Borde est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV La Borde et à la commune d’Ormes.

Délibéré après l’audience du 7 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

M^me Bernard, première conseillère,

M^me Ploteau, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

La rapporteure,

Coralie PLOTEAU

Le président,

Denis LACASSAGNE

La greffière,

Marie-Josée PRÉCOPE

La République mande et ordonne au préfet du Loiret en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.