Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 13 mars et 22 octobre 2024 et le 5 février 2025, les sociétés civiles immobilières SILVER AVENIR et SILVER ONE, représentées par M^e Appremont et M^e Drouin, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 12 janvier 2024 par laquelle le directeur général des finances publiques (DGFIP), suivant l’avis du collège national de second examen des demandes de rescrit, a confirmé leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 8 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

la décision attaquée est insuffisamment motivée au regard des dispositions de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration ;

elle est entachée d’erreur de droit, dès lors que l’administration a, à tort, qualifié l’activité exercée d’activité de marchand de biens assujettie à l’impôt sur les sociétés en application des articles 206 et 35 du code général des impôts.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 septembre et 23 décembre 2024 et le 20 février 2025, la ministre chargée des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 20 février 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 7 mars 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Ostyn ;

- les conclusions de M. Pertuy, rapporteur public ;

- et les observations de M^e Appremont, représentant les sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE.

Considérant ce qui suit :

La société civile immobilière (SCI) SILVER AVENIR et sa filiale,

la SCI SILVER ONE, ont pour objet la réalisation d’achats d’immeubles en viager sans rente permettant le maintien à domicile de seniors ayant besoin de compléments de ressources pour financer leur retraite ou leur dépendance. Ces deux sociétés acquièrent auprès de propriétaires occupants des biens immobiliers, soit en pleine propriété avec droit d’usage et d’habitation, soit en nue-propriété, le prix d’acquisition étant déterminé en fonction de l’espérance de vie des vendeurs et à un prix inférieur à la valeur vénale du bien s’il était vendu libre de toute occupation. Les SCI SILVER AVENIR et SILVER ONE ont adressé, le 31 janvier 2023, une demande de rescrit à l’administration fiscale afin d’obtenir la confirmation de ce que la vente de biens immobiliers qu’elles réalisent n’est pas susceptible d’entraîner leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés sur le fondement de l’article 206 du code général des impôts. Ayant obtenu une réponse défavorable de l’administration fiscale le 1er juin 2023, qui a estimé que leur activité pouvait être qualifiée de marchand de biens, les requérantes ont saisi le collège national de second examen des rescrits en application de l’article L. 80 CB du livre des procédures fiscales, qui a confirmé, par un avis du 11 janvier 2024, la position initiale de l’administration. Par une décision du 12 janvier 2024, qui s’est substituée à la décision initiale, l’administration fiscale a confirmé sa décision de refus de délivrer ce rescrit, dont les sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE demandent, par la présente requête, l’annulation.

En premier lieu, les sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE font valoir que la décision attaquée est insuffisamment motivée, dès lors que le refus du rescrit sollicité est infondé. Toutefois, une telle circonstance se rattache à la contestation de la légalité interne de la décision attaquée et est sans incidence sur le respect de l’exigence formelle de motivation, de sorte que le présent moyen ne peut qu’être écarté.

En second lieu, aux termes de l’article 206 du code général des impôts : « (…) 2. Sous réserve des dispositions de l’article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu’elles ne revêtent pas l’une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35. (…) ». Aux termes de l’article 35 du même code : « I. – Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. (…) ». Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les sociétés civiles immobilières peuvent voir leurs opérations de cession immobilière soumises à l’impôt sur les sociétés à la double condition que celles-ci présentent un caractère habituel et procèdent d’une intention spéculative à la date d’acquisition des immeubles cédés.

Il ressort des pièces du dossier que, pour regarder l’activité de « viager sans rente » des sociétés requérantes comme une activité de marchand de biens au sens de l’article 35 du code général des impôts entrant dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés en application du 2 de l’article 206 du même code, l’administration s’est fondée, d’une part, sur le caractère habituel des opérations d’achat et de revente, matérialisé par l’acquisition et la revente régulière des biens au fil de leur libération par le vendeur, soulignant, s’agissant des seules acquisitions de biens affectés d’un droit d’usage et d’habitation limité dans le temps, que vingt-cinq biens devaient être revenus dans les cinq ans et trente biens à un horizon temporel compris entre six et dix années. D’autre part, s’agissant de l’intention spéculative, l’administration a relevé que les biens étaient, dès l’origine, destinés à être revendus au moment de leur libération, que leur location ne présentait qu’un caractère temporaire dans l’attente de leur cession programmée, qu’il ressortait de la brochure commerciale à destination des investisseurs que la politique d’investissement était fondée notamment sur la localisation et les caractéristiques de chaque bien ainsi que sur le dynamisme du marché, que la sélectivité des acquisitions réalisées était importante et que ces opérations s’inscrivaient clairement dans une logique de rendement financier à laquelle participaient les plus-values de cession.

En l’espèce, le caractère habituel des opérations d’acquisition et de vente de biens immobiliers des sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE n’est pas contesté. S’agissant de l’intention spéculative, les requérantes font valoir que les biens immobiliers ne sont pas acquis avec l’objectif de les revendre mais de les mettre à disposition de seniors pour réaliser leur activité de viager sans rente, que leur modèle économique ne repose pas sur la réalisation à court terme de plus-values de cession d’immeubles, que la circonstance qu’elles procèdent à des ventes de biens immobiliers ne peut caractériser à elle seule l’existence d’une activité de marchand de biens, que la revente des biens immobiliers n’est que la conséquence du fait qu’ils ne sont plus utilisables pour l’activité de viager sans rente et que la commission des sanctions de l’Autorité des marchés financiers a, par une décision du 25 mai 2022, regardé l’activité de deux sociétés, similaire à celle des sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE, comme ne présentant pas un caractère industriel et commercial. Comme le souligne à juste titre les requérantes, l’intention spéculative ne ressort pas de leurs statuts, aux termes desquels ces sociétés ont pour objet « l’acquisition par tous moyens (y compris en l’état futur d’achèvement), et la gestion de tous biens immobiliers à usage d’habitation ; Ces biens immobiliers pourront être acquis notamment en nue-propriété ou en pleine propriété avec réserve du droit d’usage et d’habitation au profit d’occupants afin notamment de leur permettre de financier leur retraites et/ou leur dépendance. / – le tout directement ou indirectement, soit seule, soit avec des tiers, par voie de création de sociétés nouvelles, d’apport, de fusion, de prise de participation dans toutes sociétés immobilières, / – et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières ayant un rapport direct ou indirect avec les objets ci-dessus spécifiés ou avec tous objets similaires ou connexes, pourvu qu’elles ne modifient pas le caractère civil de la Société. ». En revanche, il ressort des pièces du dossier que les requérantes procèdent à l’acquisition de biens immobiliers à un prix fixé au regard de leur valeur vénale à laquelle est appliquée une décote de 30 à 40% correspondant à la capitalisation des loyers futurs qu’elles auraient perçus en cas de location du bien sur la durée de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation. Les requérantes précisent, à l’appui de leurs écritures, que leur activité ne consiste pas en une activité de location standard mais de viager sans rente et qu’une fois libéré, le bien n’est plus susceptible d’être affecté à l’activité de viager sans rente et est ainsi revendu. Il en résulte que la revente des biens immobiliers acquis par les sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE constitue la conséquence nécessaire de leur activité de viager sans rente. A cet égard, la requérante indique dans ses écritures que la différence entre le prix d’acquisition des biens immobiliers, correspondant à leur valeur vénale à laquelle est appliquée une décote de 30 à 40%, et le prix de revente du bien immobilier libre de toute occupation, lui permet de financer l’acquisition de nouveaux biens et d’augmenter, par conséquent, la valeur de ses parts sociales. Dès lors, les biens immobiliers, dont il ressort de la brochure commerciale qu’ils sont sélectionnés avec soin, selon les critères d’investissement, la localisation et les caractéristiques de chaque bien, le profil du vendeur et le dynamisme du marché, achetés par les sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE n’ont pas vocation à demeurer dans leur portefeuille d’actifs immobiliers mais à en sortir, en tirant profit de l’appréciation de leur valeur, ce qui est de nature à démontrer l’existence d’une intention spéculative. Ainsi, la circonstance, relevée par la requérante, que les biens immobiliers seraient acquis en vue de les mettre à disposition de propriétaires seniors pour, dans un premier temps de l’opération, leur maintien à domicile n’est pas incompatible avec l’existence d’une intention spéculative au moment de l’acquisition. De la même manière, la circonstance que les sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE auraient intérêt à ce que la durée de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation soit la plus longue possible et, partant, que la revente soit la plus tardive possible, afin d’appliquer à la valeur vénale d’acquisition du bien une décote importante, n’est pas de nature à exclure l’existence d’une intention spéculative au moment de l’achat, l’importance de la décote lui permettant, d’ailleurs, de maximiser la plus-value réalisée au moment de la revente. Enfin, la décision de la commission des sanctions de l’Autorité des marchés financiers du 25 mai 2022, qui ne se rapporte au demeurant pas à la requérante et sa filiale, est sans incidence sur la qualification retenue par le juge de l’impôt au regard des dispositions citées au point précédent. Dans ces conditions, l’administration a pu, à bon droit, considérer que les sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE se livraient à une activité entrant dans le champ du 1° de l’article 35 du code général des impôts et relevant, à ce titre, de l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206 du même code.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation des sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions fondées sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête des sociétés SILVER AVENIR et SILVER ONE est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière SILVER AVENIR, à la société civile immobilière SILVER ONE et à la ministre de l’action et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 3 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Truilhé, président,

M^me Monteagle, première conseillère,

M^me Ostyn, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

La rapporteure,

signé

I. OSTYN

Le président,

signé

J.-C. TRUILHÉ

La greffière,

signé

S. RUBIRALTA

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.