Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement le 1er mars 2022, le 24 juillet 2023, le 30 avril 2024 et le 6 octobre 2025, ainsi qu’une pièce complémentaire, enregistrée le 3 mars 2022, M. F… A… et M^me E… D… épouse A…, représentés par M^e Ducourau, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 6 janvier 2022 par lequel le maire de la commune de Mimizan a déclaré ne pas s’opposer à la déclaration préalable en vue de la division en deux lots d’un terrain situé au 47 rue du Vieux Marché à Mimizan ;

2°) d’enjoindre au maire de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer ou faire assurer la sécurité de leur maison d’habitation en empêchant l’abattage de l’intégralité de la pinède dunaire et l’aplanissement de la dune séparant leur propriété de ce fond parcellaire ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mimizan la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’intervention de la société YSR2 est irrecevable dès lors qu’elle n’a pas intérêt à agir ;

- l’arrêté attaqué est illégal en ce qu’un permis d’aménager était nécessaire dès lors que :

* le fond à lotir ne bénéficie pas d’une servitude de passage existante, cette information étant constitutive d’une manœuvre frauduleuse ;

* le lotissement nécessite l’aménagement d’une voie de desserte commune ;

- l’arrêté attaqué a été pris en violation des dispositions de l’article II-1-4 du règlement du plan local d’urbanisme de la zone UBp dès lors que l’emprise au sol maximale est faussée et relève également d’une manœuvre frauduleuse ;

- il a été pris en violation des dispositions de l’article III-1-1 du même règlement dès lors que la configuration des lieux empêche les véhicules de secours et de lutte contre l’incendie de manœuvrer sur cette voie privée ;

- il méconnaît également les dispositions de l’article III-2-4 du même règlement en ce qu’aucun emplacement ou local de regroupement des conteneurs de déchets ménagers commun aux deux lots n’a été identifié par le lotisseur ;

- l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le projet de division présente un risque pour la sécurité des habitations voisines en raison d’un potentiel glissement de terrain ;

- il méconnaît également les dispositions de l’article R. 111-26 du même code, le projet de division étant de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 31 mai 2023, le 26 mai 2025 et le 4 septembre 2025, M. B… C…, gérant de la société civile immobilière (SCI) YSR2, représenté par M^e Cornille, conclut au rejet de la requête, ou, à défaut, au sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- la requête est irrecevable, dès lors qu’il n’est pas justifié de la notification prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme et que les requérants ne disposent d’aucun intérêt à agir, en application des dispositions de l’article L. 600-1-2 du même code ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 2 juin 2023 et le 27 juin 2025, la commune de Mimizan, représentée par M^e Savary, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt à agir des requérants ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Foulon,

- les conclusions de M^me Portès, rapporteure publique,

- les observations de M^e Ducourau, représentant M. et M^me A…, et celles de M^e Eizaga, représentant M. C….

Une note en délibéré, présentée pour les requérants, a été enregistrée le 14 janvier 2026 et n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 16 mars 2021, le maire de la commune de Mimizan a déclaré ne pas s’opposer au dossier de déclaration préalable de division déposé le 12 février 2021 par M. B… C…, qui prévoit la séparation de la parcelle cadastrée section AA n°39, située au 47 rue du Vieux Marché à Mimizan (Landes), en deux lots. Le terrain est situé en zone UBp du plan local d’urbanisme de la commune de Mimizan, secteur dense du centre-ville. Par deux arrêtés du 21 juin 2021, le maire a délivré un permis de construire sur chacun des deux lots, en vue de la construction de deux maisons individuelles à usage d’habitation puis, par un arrêté du 28 octobre 2021, le permis de construire délivré sur le lot n°2 a été retiré. M. C… a déposé le 3 décembre 2021 un deuxième dossier de déclaration préalable de division. Par un arrêté du 4 janvier 2022, le maire de Mimizan a retiré la déclaration préalable déposée le 12 février 2021 par M. C… puis par un arrêté du 6 janvier 2022, il a déclaré ne pas s’opposer au dossier de déclaration préalable déposé le 3 décembre 2021. M. et M^me A… demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 6 janvier 2022.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme : « Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : / a) Les lotissements : / -qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; (…) ». Aux termes de l’article R. 421-23 du même code : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : / a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l’article R. 421-19 ;(…) ».

Ainsi que le fait valoir la commune de Mimizan, la déclaration préalable en litige est destinée à régulariser le retrait d’une première déclaration préalable de division en deux lots, déposée le 12 février 2021. La présente déclaration prévoit une servitude de passage élargie à 3,50 mètres. La circonstance que le plan de masse de cette déclaration préalable mentionne, fut-ce à tort après retrait de la précédente autorisation, que la servitude est « existante » ne saurait être qualifiée de manœuvre frauduleuse. En outre, contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’institution d’une servitude grevant un fond, afin de permettre la desserte d’un autre fond, ne constitue pas et ne peut s’assimiler à une voie ou un espace commun à deux lots au sens et pour l’application des dispositions précitées. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet de division nécessitait le dépôt d’un permis d’aménager doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article II-1-4 du règlement du plan local d’urbanisme applicable aux zones urbaines : « L’emprise au sol des constructions ne peut excéder : / 50% de la superficie de l’unité foncière en zone UBp ; (…) ».

Il résulte des dispositions du code de l’urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

Les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions de l’article II-1-4 du plan local d’urbanisme qui concerne l’emprise au sol des constructions, dès lors que la déclaration préalable n’a pas pour objet un projet de construction et qu’il ne ressort d’aucune pièce du dossier qu’aucun projet de construction ne pourrait respecter ces dispositions. En outre, le projet en litige ne saurait constituer une manœuvre frauduleuse, dès lors que la division déclarée est sans ambiguïté. La circonstance que l’emprise au sol potentielle de la construction serait supérieure, par l’effet de la prise en compte de la superficie de la servitude de passage, ne relève pas plus d’une manœuvre. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article III-1-1 du règlement du plan local d’urbanisme applicable aux zones urbaines : « Les constructions et installations doivent être desservies par des voies dont les caractéristiques correspondent à leur destination et permettent notamment l’accès permanent en tout temps des véhicules de secours et de lutte contre l’incendie. Elles doivent, de même, permettre de satisfaire aux services de la collecte des déchets. / Dans le cas de création, tout terrain doit disposer d’un accès d’une largeur minimale de 3,50 mètres sur une voie ouverte à la circulation publique ou bénéficier d’une servitude de passage d’une largeur minimale de 3,50 mètres jusqu’à celle-ci. ».

Il ressort du plan joint à la déclaration préalable en litige que le lot n°2 a un accès à la voie publique d’une largeur de 3,50 mètres, conformément à ces dispositions. A cet égard, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir d’un extrait du guide pour la prise en compte du risque incendie de forêt dans le massif forestier des Landes de Gascogne de décembre 2011, ce document constituant seulement un guide pour les acteurs en charge de la réalisation des documents d’urbanisme. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article III-1-1 du règlement du plan local d’urbanisme ne peut qu’être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article III-2-4 du règlement du plan local d’urbanisme applicable aux zones urbaines : « Les lotissements et groupes d’habitations devront être pourvus d’un emplacement destiné à regrouper les conteneurs de déchets ménagers. / Les constructions d’habitat collectif devront être pourvues d’un local destiné à regrouper les conteneurs de déchets ménagers. / Cet emplacement ou ce local aura les dimensions nécessaires pour recevoir les conteneurs de déchets résiduels et les conteneurs de tri sélectif. Son aménagement devra être conforme aux prescriptions de l’autorité compétente en matière de gestion et de traitement des déchets et être d’accès facile, pour les usagers, et pour la sortie des conteneurs lors de la présentation à la collecte. ».

Il ressort du plan joint à la déclaration préalable déposée le 3 décembre 2021 qu’un emplacement, matérialisé par la mention « OM », est identifié pour la collecte des ordures ménagères, sur la rue du Vieux Marché. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article III-2-4 du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

Les requérants soutiennent que les travaux de terrassement et décaissement nécessaires à la construction sur le lot à bâtir, issu de la division, comportent un risque avéré de glissement de la dune, qui menace leur propriété située en partie haute de celle-ci. En l’espèce, le terrain d’assiette du projet est composé dans sa partie Ouest d’une dune partiellement recouverte d’un bosquet de pins maritimes. Il ressort du rapport d’expertise, du 10 juillet 2025, ordonnée par le juge judiciaire, que la société YSR2 a soumis un projet de construction comprenant une étude de sol, dont la dernière version présente des préconisations qui sont « suffisantes pour empêcher l’apparition de tous désordres sur les constructions du fond de M. et M^me A… ».

Dans ces conditions, en application des principes rappelés au point 5, et dès lors que le projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec l’article R. 111-2 peut être ultérieurement assurée, le moyen tiré de la méconnaissance de cet article au stade de la déclaration préalable et en l’état du projet doit être écarté.

D’autre part, aux termes de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l’article R. 181-43 du code de l’environnement. ».

L’article R. 111-26 du code de l’urbanisme ne permet pas à l’autorité administrative de refuser un permis de construire, mais seulement de l’accorder sous réserve du respect de prescriptions spéciales relevant de la police de l’urbanisme, telles que celles relatives à l’implantation ou aux caractéristiques des bâtiments et de leurs abords, si le projet de construction est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

Les requérants soutiennent que l’arrêté en litige aurait dû comporter des prescriptions dès lors qu’il induit la destruction d’une pinède implantée en limite séparative des parcelles section AA nos 39 et 584 qui participe selon eux à la biodiversité du territoire de Mimizan, « à l’atmosphère paisible des lieux et sert d’écran naturel à la limite séparative » entre les deux parcelles. En se bornant à invoquer de telles circonstances, les requérants ne démontrent aucunement une méconnaissance de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme. À cet égard, la circonstance que neuf arbres, situées sur un terrain classé en zone U, seraient abattus ne permet de déduire que le projet engendrera des conséquences dommageables pour l’environnement. Par suite, c’est sans méconnaître les dispositions de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme que le maire ne s’est pas opposé à la déclaration préalable en litige.

Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, les conclusions à fin d’annulation de la requête doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte :

L’exécution du présent jugement n’implique aucune mesure d’exécution. Dès lors, les conclusions de la requête aux fins d’injonction et d’astreinte doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. et Mme A… la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Mimizan et la même somme à verser à M. C…, au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu’une quelconque somme soit mise à la charge de la commune de Mimizan, qui n’est pas la partie perdante.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me A… est rejetée.

Article 2 : M. et M^me A… verseront la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à la commune de Mimizan ainsi que la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros à M. C…, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. F… A…, M^me E… D… épouse A…, à M. B… C… et à la commune de Mimizan.

Délibéré après l’audience du 14 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Triolet, présidente,

M^me Foulon, conseillère,

M. Buisson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026.

La rapporteure,

C. FOULON

La présidente,

A. TRIOLET

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Landes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière,