Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 février 2022 et 15 juin 2024, M. C B, représenté par M^e Pitti-Ferrandi, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 27 septembre 2021 par lequel le maire de la commune de Châtelaillon-Plage (Charente-Maritime) ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de lotissement de la parcelle cadastrée section AD n°192 et a délivré à M. D A un permis pour la démolition de bâtiments et la construction une maison individuelle avec piscine sur la nouvelle parcelle cadastrée section AD n° 1499, située 22 rue de Niort ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Châtelaillon-Plage une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

Sur la recevabilité de sa requête :

— il justifie d’un intérêt à agir dès lors, d’une part, que la construction projetée crée des vues directes sur la cour intérieur de son habitation ainsi que sur les chambres et salles de bain et, d’autre part, que le projet prévoit de concentrer les eaux pluviales du terrain sur deux petites zones en fond de parcelle laissées perméables et développant une superficie totale de seulement 48 m² à proximité de son habitation qui sera, de la sorte, exposée à un risque de fragilisation de ses fondations et d’inondations ;

Sur l’arrêté pris dans son ensemble :

— il est entaché d’incompétence ;

Sur la décision portant non-opposition à déclaration préalable de lotissement :

—  elle méconnait l’article UV4.2.5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de La Rochelle relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives en ce que la division a pour effet de placer la construction existante à moins de 3 mètres de la limite séparant les parcelles AD nos 1499 et 1498 ;

— elle méconnait l’article 1.8.1 du règlement applicable à toutes les zones du PLUi relatif aux places de stationnement dès lors que le logement situé sur la parcelle AD n° 1498 nouvellement créée ne dispose pas de deux places de stationnement ;

Sur la décision portant délivrance d’un permis de construire :

—  elle est entachée d’illégalité par voie de conséquence de l’illégalité entachant la décision portant non-opposition à la déclaration préalable de lotissement ;

— le classement du terrain d’assiette du projet dans la zone UV4 par le PLUi de La Rochelle est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation en ce que, si l’ancienne parcelle AD n°192, avant division, était classée en zone UV4, ce qui s’expliquait par le fait que cette parcelle donnait directement sur le boulevard de la Libération, la nouvelle parcelle AD n°1499 créée à la suite de la division de la parcelle AD n°192 a automatiquement été classée en zone UV4 et non en zone UM3, alors même que, contrairement à la parcelle AD n°1498, elle ne donne pas sur le boulevard de la Libération mais sur la rue de Niort ;

— elle méconnait, à ce titre, les dispositions de l’article 3.3 du règlement du PLUi de La Rochelle applicable à la zone UM, dans laquelle le terrain d’assiette du projet doit être classé, en vertu desquelles la hauteur des constructions est limitée à 11 mètres dès lors que le projet de construction envisagé prévoit que la maison atteindra une hauteur de 11,66 mètres ;

— la décision contestée méconnait l’article 1.11.1 des dispositions communes du règlement du PLUi relatif à l’évacuation des eaux pluviales dès lors que si la notice d’urbanisme prévoit que les eaux pluviales seront conduites dans le sol par des drains et puits perdants favorisants l’infiltration, le plan de masse ne fait pas apparaître la construction de puits perdants et indiquent que les drains vont concentrer toutes les eaux de pluie du terrain sur les petites zones laissées perméables en fond de parcelle dont l’une d’elle est en contact direct avec le bâti de sa propre parcelle ce qui aurait justifié que le permis de construire impose le stockage des eaux de pluie sur la parcelle puis leur rejet via le réseau public ;

— elle méconnait les articles UM4.1.7 et UV 4.1.6 du règlement du PLUi relatif à l’implantation des bâtiments donnant pignon sur rue ;

— elle méconnait l’article 2.6.2.1 du règlement du plan de prévention des risques naturels (PPRN) relatif à l’emprise au sol hydraulique maximale en ce que le calcul du pétitionnaire ne prend pas en compte la surface de la terrasse ni celle de la piscine, alors même que ces éléments sont pourtant bien apparents sur le plan de masse ;

— elle méconnait l’article 1.6.1 des dispositions communes à toutes les zones du règlement du PLUi relatif à l’aspect extérieur des constructions ainsi que la charte architecturale de la commune de Châtelaillon-Plage en ce que les teintes RAL 9001 et RAL 9003 retenues pour les enduits, et la teinte RAL 7012 retenue pour la porte de garage et les menuiseries, ne figurent pas parmi les teintes du nuancier de la charte architecturale et en ce que la très grosse et très haute bâtisse de trois étages, implantée directement sur la voie publique qui est projetée constitue une rupture totale avec l’esthétisme de la rue de Niort qui est composée de petites villas dites « style 1930 » implantées sur la voie publique, ou de grandes demeures implantées en retrait dans un jardin, et dont les façades sont peintes dans des tons sable, et comportent des éléments de décors colorés (rouges, orange, bleu, etc.).

Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 mai et 27 juillet 2024, M. D A, représenté par M^e Baudry, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— M. B ne justifie pas d’un intérêt à agir contre l’arrêté contesté en ce que les constructions projetées n’ont pas pour effet de porter atteinte à son intimité, que le dispositif d’assainissement répond aux besoins de la parcelle et que l’aspect extérieur de la construction n’est pas de nature à lui causer un préjudice esthétique ;

— les moyens qu’il soulève ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 17 juin 2024, la commune de Châtelaillon-Plage, représentée par M^e Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. B en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— M. B ne justifie pas que le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien et, par conséquent, ne justifie pas d’un intérêt à agir ;

— les moyens qu’il soulève ne sont pas fondés.

Vu :

— l’ordonnance n° 2300337 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Poitiers a suspendu l’exécution de l’arrêté du 27 septembre 2024 jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur sa légalité ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Bréjeon,

— les conclusions de M. Pipart, rapporteur public,

— et les observations de M^e Giard, représentant M. B, et de M^e Raux, représentant M. A.

Considérant ce qui suit :

1. Le 30 juillet 2021, M. D A a déposé une demande de permis pour la démolition des constructions existantes et la construction d’une maison d’habitation ainsi que d’une piscine sur la parcelle cadastrée section AD n° 1499, située 22 rue de Niort à Châtelaillon-Plage (Charente-Maritime), issue de la division en deux parcelles de l’ancienne parcelle cadastrée section AD n°192 qui était située 32 boulevard de la Libération. Par un arrêté du 27 septembre 2021, le maire de cette commune a délivré les autorisations d’urbanisme sollicitées. Le 8 novembre 2021, M. C B a présenté un recours gracieux contre cet arrêté. Du silence du maire sur ce recours est née une décision implicite de rejet. M. B demande l’annulation de l’arrêté du 27 septembre 2021 en tant qu’il ne s’oppose pas à la déclaration préalable de lotissement de la parcelle cadastrée section AD n°192 et qu’il délivre à M. D A le permis de construire sollicité.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement () ».

3. En application de ces dispositions, il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un référé tendant à la suspension d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. En l’espèce, M. B, qui est propriétaire indivis d’une maison d’habitation située 20 rue de Niort à Châtelaillon-Plage sur la parcelle cadastrée section AD n°193, contigüe à la parcelle terrain d’assiette du projet, justifie de sa qualité de voisin immédiat de ce projet. La construction projetée, d’une hauteur de 11,66 mètres, comporte trois niveaux dont le dernier comprend une verrière donnant sur sa propriété. Le projet litigieux étant ainsi de nature à créer un préjudice visuel et à affecter les conditions de jouissance du bien de M. B, celui-ci justifie d’un intérêt à agir à l’encontre de l’acte attaqué.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la décision portant non-opposition à déclaration préalable de lotissement :

5. D’une part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article L. 442-3 de ce code : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. ». Aux termes de l’article R. 442-2 du même code : « Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division. ».

6. Il ressort du dossier de demande de permis de construire de M. A que le terrain d’assiette du projet est issu d’une division parcellaire, de sorte que cette demande tient lieu de déclaration préalable de lotissement en application de l’article R. 442-2 du code de l’urbanisme.

7. D’autre part, les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

8. L’article 4.2.5 du règlement du PLUi de La Rochelle, applicable à la zone UV4 et relatif à l’implantation par rapport aux limites séparatives, précise que : « R égal 0 sur au moins une limite séparative. / Par rapport aux autres limites séparatives laissées libres : R supérieur ou égal à () 3 m à Châtelaillon-Plage. ». L’article 2.1 des dispositions communes du règlement du PLUi aux zones U et AU précise que : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, les dispositions du présent règlement s’appliquent à chaque terrain issu d’une division foncière en propriété ou en jouissance, sauf mention contraire indiquée dans les articles du règlement. »

9. L’article R. 151-21 du code de l’urbanisme dispose que : « Dans les zones U et AU, le règlement peut, à l’intérieur d’une même zone, délimiter des secteurs dans lesquels les projets de constructions situés sur plusieurs unités foncières contiguës qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’aménager conjointe sont appréciés comme un projet d’ensemble et auxquels il est fait application de règles alternatives édictées à leur bénéfice par le plan local d’urbanisme. () Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. » Il résulte de ces dernières dispositions, applicables notamment aux permis de construire, que si les règles d’un plan local d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s’appliquent à l’ensemble des constructions d’un lotissement dans leurs relations avec les parcelles situées à l’extérieur du périmètre de ce lotissement, elles ne sont pas, sauf prescription contraire du plan, applicables à l’implantation des constructions à l’intérieur de ce périmètre.

10. Il résulte de la combinaison des dispositions du règlement du PLUi citées au point 8 que les règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s’appliquent, s’agissant d’un lotissement, à chaque terrain issu de la division foncière. Si le pétitionnaire et la commune de Châtelaillon-Plage invoquent, à cet égard, l’article 4.3.1 du rapport de présentation du PLUi de La Rochelle relatif à l’application de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme, en vertu duquel les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives fixées par l’article 4.2 s’apprécient à l’échelle de l’assiette de l’ensemble du projet et non lot par lot, les indications contenues dans le rapport de présentation d’un plan local d’urbanisme peuvent être prises en considération par le juge pour interpréter les dispositions d’un règlement du plan local d’urbanisme lorsque cette interprétation ne ressort pas clairement de la seule lecture du texte de ces dispositions. En l’espèce, le contenu du rapport de présentation du PLUi n’a pas, sur ce point, à être pris en considération dès lors que les dispositions citées au point 8 ne posent aucune difficulté d’interprétation. Il s’ensuit que l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s’applique, non à l’ensemble du projet, mais lot par lot.

11. Dans ces conditions, dès lors qu’il ressort des pièces du dossier que, à la suite de la division de la parcelle cadastrée section AD n° 192, la construction implantée sur la parcelle nouvellement créée cadastrée section AD n° 1498 sera implantée à moins de trois mètres de la limite séparative avec la parcelle cadastrée section AD n° 1499, M. B est fondé à soutenir que la décision en litige méconnait les dispositions de l’article 4.2.5 du règlement du PLUi de La Rochelle.

En ce qui concerne la décision portant délivrance du permis de construire :

12. Une autorisation de travaux ne peut être légalement délivrée pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé, à moins que ce lotissement n’ait fait l’objet d’une régularisation ultérieure, sous l’empire des dispositions législatives ou réglementaires intervenues postérieurement. Dans l’hypothèse où les textes postérieurs retiennent une définition plus restrictive du lotissement, celle-ci ne saurait rétroactivement régulariser les opérations de divisions ayant constitué un lotissement de fait non autorisé.

13. Il résulte de ce qui a été dit au point 11 que la décision par laquelle le maire de Châtelaillon-Plage ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de lotissement dont tenait lieu la demande de permis de construire de M. A est entachée d’illégalité. Il suit de là que le permis de construire en litige délivré à M. A par l’arrêté du 27 septembre 2021 est également entaché d’illégalité, faute de délivrance préalable de l’autorisation de lotir.

14. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que M. B est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 27 septembre 2021 par lequel le maire de Châtelaillon-Plage a délivré un permis de construire à M. A.

15. Pour l’application de l’article L. 600-4 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible de fonder l’annulation des décisions attaquées.

Sur les frais liés au litige :

16. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par M. B sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

17. Il n’y a pas non plus lieu de faire droit aux conclusions présentées sur ce fondement par la commune de Châtelaillon-Plage et par M. A sur ce fondement.

D É C I D E :

Article 1 : L’arrêté du 27 septembre 2021 du maire de la commune de Châtelaillon-Plage est annulé.

Article 2 : Les conclusions présentées par M. B, M. A et par la commune de Châtelaillon-Plage sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C B, à M. D A et à la commune de Châtelaillon-Plage.

Copie en sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de La Rochelle.

Délibéré après l’audience du 10 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Campoy, président,

M. Henry, premier conseiller,

M^me Bréjeon, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024.

La rapporteure,

signé

R. BRÉJEON

Le président,

signé

L. CAMPOYLa greffière,

signé

D. GERVIER

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

signé

D. GERVIER