Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 et 26 février 2026, M^me B… C…, représentée par la Selarl Lexcap, demande au juge des référés :

1°) de suspendre, en application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, l’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Landujan du 30 mai 2025 portant refus du permis de construire n° PC 35143 25 00004 pour la reconstruction à l’identique d’une maison d’habitation partiellement détruite en août 2024 lors de la réalisation de travaux de consolidation, sur un terrain situé 9 lieu-dit « D… », parcelle cadastrée section C n° 1040 ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Landujan de statuer de nouveau sur sa demande de permis de construire, dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Landujan la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures que :

la condition tenant à l’urgence est légalement présumée, les dispositions de l’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme s’appliquant aux requêtes en référé introduites après le 27 novembre 2025 ; la commune de Landujan ne se prévaut d’aucune circonstance particulière justifiant de renverser la présomption d’urgence ; une procédure de mise en demeure de démolir les travaux réalisés, sous astreinte et sur le fondement des dispositions de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, a été annoncée ;

il existe un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté en litige, dès lors que :

il est entaché d’un défaut de motivation, les motifs opposés ne faisant pas référence aux dispositions applicables aux reconstructions à l’identique, objet du projet porté ;

il est entaché d’erreur de qualification de la construction existante, de sorte que les motifs de refus opposés sont erronés ; elle a toujours eu une destination d’habitation ; elle ne constitue pas une ruine mais une construction existante ; les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme ne peuvent faire obstacle au droit à reconstruction à l’identique ;

les conditions cumulatives de la reconstruction à l’identique sont satisfaites ; la destination d’habitation est justifiée dans le dossier de demande de permis de construire et est renseignée dans le formulaire cerfa ; l’acte de vente précise que le bien est à usage d’habitation et la destination agricole n’est pas démontrée par la commune ; en l’absence d’autorisation d’urbanisme déterminant la destination d’une construction, il est nécessaire de prendre en considération ses caractéristiques propres ; en l’espèce, les caractéristiques architecturales de la construction confirment la destination d’habitation ; le bâtiment ne peut être qualifié de ruine, comportant l’intégralité de ses façades et murs porteurs, de ses ouvertures avec menuiseries, de sa charpente et de sa toiture ; la reconstruction à l’identique tel que désormais définie par l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme, n’implique plus de démontrer l’existence d’un sinistre ; elle n’exclut pas que puissent être apportées des adaptations de faible importance à la construction, notamment de modification ou de création d’ouvertures ; les modifications projetées sont justifiées et matérialisées dans le dossier de demande ; les volumes, hauteurs et dimensions sont conservés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 février 2026, la commune de Landujan, représentée par la Selarl Avoxa, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M^me C… la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

la condition tenant à l’urgence n’est pas satisfaite, nonobstant la présomption légale issue des dispositions de la loi du 26 novembre 2025 ; M^me C… n’a formé un référé que huit mois après la décision en litige et six mois après la saisine du tribunal de son recours en annulation ;

aucun des moyens soulevés n’apparaît de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige ; en particulier :

il comporte les motifs de droit et de fait qui le fonde, notamment ceux pour lesquels le projet n’est pas considéré comme portant sur une reconstruction à l’identique ;

le bien a été identifié, dans l’acte de vente du 14 février 2023, comme constituant deux dépendances à usage d’exploitation ; les allégations selon lesquelles la construction aurait toujours eu un usage d’habitation ne sont étayées d’aucune pièce probante ; le projet emporte bien changement de destination, ce qui fait obstacle à ce que le projet puisse être qualifié de reconstruction à l’identique ;

l’état de ruine est établi, eu égard à la dégradation très avancée du bâtiment avant les travaux réalisés en 2024 ;

le droit à reconstruction à l’identique n’existe que pour les bâtiments détruits par un sinistre ; les démolitions liées à des travaux réalisés sur une construction ne constituent pas un sinistre autorisant une reconstruction à l’identique ; en toute hypothèse, un bâtiment à l’état de ruine ne constitue pas une construction existante dont la reconstruction à l’identique serait permise ;

le projet porte sur une construction très différente de l’état initial, en termes de façades, d’ouvertures, de hauteur et de toitures ;

le règlement du plan local d’urbanisme, en ses articles N1 et N2, interdit la construction de nouveaux logements en zone naturelle ;

le projet vise en réalité à régulariser les travaux réalisés en 2024 sans autorisation d’urbanisme et malgré un certificat d’urbanisme négatif.

Vu :

la requête au fond n° 2505139, enregistrée le 24 juillet 2025 ;

les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Thielen, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 27 février 2026 :

le rapport de M^me Thielen ;

les observations de M^e Guégan, représentant M^me C…, qui conclut aux mêmes fins que ses écritures, par les mêmes moyens développés ;

les observations de M^e Martineau, représentant la commune de Landujan qui persiste dans ses conclusions écrites, par les mêmes arguments développés ;

les explications de M. A…, maire de la commune de Landujan.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

Par arrêté du 30 mai 2025, le maire de la commune de Landujan a refusé de délivrer à M^me C… le permis de construire n° PC 35143 25 00004 qu’elle avait sollicité le 30 mai 2025, pour la reconstruction à l’identique d’une maison d’habitation partiellement détruite en août 2024 lors de la réalisation de travaux de consolidation, sur un terrain situé 9 lieu-dit « D… », parcelle cadastrée section C n° 1040. M^me C… a saisi le tribunal d’un recours en annulation contre cette décision et, dans l’attente du jugement au fond, demande au juge des référés d’en suspendre l’exécution.

Sur les conclusions aux fins de suspension :

Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ».

Pour refuser de délivrer le permis de construire sollicité par M^me C…, le maire de la commune de Landujan a opposé les motifs tirés de ce que le projet porte sur la rénovation d’un bâtiment agricole avec changement de destination en habitation alors que le bâtiment n’est pas repéré dans le règlement graphique du plan local d’urbanisme comme pouvant faire l’objet d’un tel changement, que le bâtiment doit, compte tenu de son état, être qualifié de ruine et non de construction existante, que le projet porte sur la construction d’un nouveau bâtiment annexe à destination de logement, interdite en zone N, que les plans annexés au dossier de demande de permis de construire ne transcrivent pas la description littérale d’un projet de reconstruction à l’identique, de sorte que le projet, dans sa globalité, méconnaît la réglementation en vigueur.

Aux termes de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

Si l’usage d’une construction résulte en principe de la destination figurant à son permis de construire, lorsqu’une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l’administration, saisie d’une demande d’autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l’usage initial de la construction.

Il lui incombe d’examiner si, compte tenu de l’usage qu’impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d’urbanisme applicables. Il appartient à cet égard au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur les caractéristiques propres de la construction ainsi que sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce.

Il ressort des pièces du dossier que la construction existante, objet du refus de permis de construire en litige, a été édifiée avant 1943, qu’elle n’est pas raccordée aux réseaux d’eau potable et d’électricité, ainsi que le précise la notice jointe au dossier de demande de permis de construire et qu’elle ne dispose pas davantage d’installation de chauffage, ainsi que cela ressort de l’acte authentique d’acquisition du 14 février 2023 de M^me C…. Si l’intéressée soutient que cette construction a toujours eu un usage d’habitation jusqu’en 2008, elle ne produit, à l’appui de son allégation, que des photographies d’intérieur d’un bâtiment montrant une pièce servant de débarras et dans laquelle sont installés des placards de cuisine, qui ne sont pas datées ni authentifiées et dont aucun élément du dossier ne permet d’assurer qu’il s’agit bien de l’intérieur de la construction en litige, ainsi que des extraits quasi illisibles d’origines de propriété qui feraient mention de l’identité des personnes ayant résidé « Ville Trémat », ce qui ne saurait suffire à établir la destination alléguée dès lors, précisément, que ce nom est celui du terrain d’implantation de la construction, qui supporte également deux maisons mitoyennes au Nord, dont la destination d’habitation n’est pas en débat et pour lesquelles un permis de construire a au demeurant été délivré, pour leur rénovation en logement à louer. Si, par ailleurs, l’acte authentique d’acquisition de 2023 indique que le bien est actuellement à usage d’habitation, cet acte porte, ainsi qu’il a été dit, sur toutes les constructions bâties sur le terrain « Ville Trémat », soit deux maisons mitoyennes implantées au Nord et « deux dépendances à usage d’exploitation » implantées au Sud, la construction en litige constituant, précisément, l’une des deux dépendances en cause. À cet égard, la seule circonstance que ce bâtiment comporte une cheminée ainsi que deux fenêtres et une ouverture principale de 83 cm ne saurait suffire à caractériser une architecture propre à un usage d’habitation, pas davantage qu’à exclure un usage agricole.

Compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce ainsi rappelées, la construction en litige ne peut être regardée comme ayant eu ni conservé un usage d’habitation et doit au contraire être regardée comme ayant eu un usage agricole, constituant sa destination au sens des dispositions de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme et dont aucun élément du dossier ne révèle qu’elle n’aurait pas été conservée depuis lors. Dès lors qu’il est constant que le projet porte sur la rénovation de la construction en litige en logement à louer, le seul motif tiré de ce qu’il emporte changement de destination de la construction permettait de légalement considérer, d’une part, que les conditions de la reconstruction à l’identique, telles que fixées par l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme n’étaient pas satisfaites et, d’autre part, que le projet méconnaissait les dispositions des articles N.1 et N.2 du règlement du plan local d’urbanisme, le bâtiment en cause n’étant pas repéré comme susceptible de faire l’objet d’un changement de destination. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme n’apparaît par suite pas propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté du maire de la commune de Landujan du 30 mai 2025 portant refus de permis de construire.

Aucun des autres moyens invoqués par M^me C… et analysés ci-dessus n’est davantage propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

Il résulte de ce qui précède que l’une des conditions auxquelles les dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative subordonnent la suspension d’une décision administrative n’est pas satisfaite. Les conclusions de M^me C… tendant à la suspension de l’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Landujan du 30 mai 2025 portant refus de permis de construire ne peuvent, par suite et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la condition tenant à l’urgence, qu’être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d’injonction :

La présente ordonnance n’appelle aucune mesure d’exécution. Par suite, les conclusions aux fins d’injonction présentées par Mme pattier ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de laisser à la charge de chaque partie les frais d’instance exposés et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de M^me C… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Landujan au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M^me B… C… et à la commune de Landujan.

Fait à Rennes, le 13 mars 2026.

Le juge des référés,

signé

O. ThielenLa greffière d’audience,

signé

E. Ramillet

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.