Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrée les 21 février 2023, 21 juillet 2024 et 11 septembre 2024 et un mémoire non communiqué du 8 novembre 2024, la SARL Financière arverne, représentée par M^e Schatz, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision du 2 septembre 2022 par laquelle le maire de la commune de Dieppe a exercé son droit de préemption urbain sur un bien immobilier situé au 19 et 21 quai de l’Yser, sur les parcelles cadastrées AP n°109 et 111, ainsi que la décision de rejet de son recours gracieux du 21 décembre 2022 ;

2°) d’enjoindre à la commune de Dieppe de proposer, dans délai de quinze jours à compter de la notification du jugement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’ancien propriétaire du bien puis, le cas échéant, de lui proposer directement d’acquérir le bien en reprenant stricto sensu les clauses et conditions de la promesse de vente notariée signée le 4 juillet 2022 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Dieppe une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la décision attaquée est entachée d’incompétence du signataire dès lors que le conseil municipal n’avait pas autorisé le maire à exercer le droit de préemption au nom de la commune par une délibération devenue exécutoire ;

— elle est entachée d’un vice de procédure dès lors qu’il n’est pas établi que le procès-verbal de la visite ait été signé par les autorités compétentes, qui ne sont pas identifiables, et que la date de signature n’est pas mentionnée au procès-verbal ;

— elle est entachée d’un vice de forme dès lors qu’elle ne précise pas le numéro de la délibération du 11 septembre 2023 ;

— elle est dépourvue de base légale dès lors que la délibération du 11 septembre 2003 par laquelle le conseil municipal de la commune de Dieppe a renforcé le droit de préemption urbain n’a pas été affichée en mairie, ni fait l’objet d’une insertion dans des journaux diffusés dans le département ;

— elle méconnait les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme dès lors qu’elle ne fait pas état de la nature du projet, qu’elle ne repose sur aucun projet réel et qu’elle n’est pas justifiée par l’intérêt général ;

— elle est entachée d’un détournement de pouvoir.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 23 août 2023, le 16 août 2024 et le 30 octobre 2024, la commune de Dieppe, représentée par M^e Cereja, conclut au rejet de la requête et demande à ce que soit mise à la charge de la requérante une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 31 octobre 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 15 novembre 2024.

Le 20 mars 2025, la commune de Dieppe a été invitée, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire des éléments ou des pièces en vue de compléter l’instruction.

La commune de Dieppe a versé les pièces sollicitées le 25 mars 2025.

Le 30 mars 2025, la SARL Financière arverne a produit un mémoire complémentaire postérieurement à la clôture de l’instruction, qui n’a pas été communiqué.

La procédure a été communiquée à la société O.D.A. Finances, qui n’a pas produit à l’instance.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de l’urbanisme ;

— la loi n° 55-4 du 4 janvier 1955 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Esnol,

— les conclusions de M^me A,

— et les observations de M^e Peyrical, représentant la commune de Dieppe.

Considérant ce qui suit :

1. Le 4 juillet 2022, la société O.D.A. Finances, propriétaire de l’immeuble situé au 19 et 21 quai de l’Yser à Dieppe, sur les parcelles cadastrées AP n° 109 et 111, a signé une promesse de vente avec la SARL Financière arverne concernant cet immeuble. Une déclaration d’intention d’aliéner le bien a été notifiée en mairie le 4 juillet 2022. Par une décision du 2 septembre 2022, le maire de la commune de Dieppe a décidé d’exercer le droit de préemption urbain, au prix de 600 000 euros, inférieur à celui mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner. La SARL Financière arverne a présenté le 31 octobre 2022 un recours gracieux qui a été rejeté le 21 décembre 2022. Par sa requête, la SARL Financière arverne demande l’annulation de la décision du 2 septembre 2022, ainsi que la décision de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, l’arrêté en litige a été signé par le maire de Dieppe. Par une délibération du 4 juin 2020 n°42, le conseil municipal lui a donné délégation pour exercer « les droits de préemption » au nom de la commune pour un montant inférieur ou égal à la somme de 1 000 000 euros dans la zone où s’exerce le droit de préemption urbain renforcé, institué par délibération du 11 septembre 2003. Contrairement à ce que soutient la requérante, il ressort des mentions mêmes de la délibération du 4 juin 2020 que cette délibération a été régulièrement transmise au contrôle de légalité le 12 juin 2020, qu’un accusé a « certifié exécutoire » cette délibération et que le préfet a accusé réception de cette transmission le 12 juin 2020. Ces mentions font foi jusqu’à preuve du contraire, laquelle n’est pas apportée par la SARL Financière arverne. Par suite, cette dernière n’est pas fondée à soutenir que le maire de Dieppe n’avait pas compétence faute de délégation régulièrement transmise au contrôle de légalité.

3. En deuxième lieu, à supposer que la SARL Financière arverne entende invoquer l’existence d’une omission dans les visas de la décision attaquée dès lors que celle-ci vise une délibération du 11 septembre 2003 renforçant le droit de préemption de la ville de Dieppe, sans en préciser le numéro, cette imprécision, qui, au demeurant n’empêche pas l’identification de la délibération visée, est sans incidence sur la légalité de la décision de préemption attaquée.

4. En troisième lieu, aux termes de l’article D. 213-13-2 du code de l’urbanisme : « L’acceptation de la visite par le propriétaire est écrite. / Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l’article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. / La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l’acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. / Le propriétaire, son mandataire ou le notaire est tenu d’informer de l’acceptation de la visite les occupants de l’immeuble mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner. / Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. / L’absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu en application du cinquième alinéa de l’article L. 213-2 reprend son cours. »

5. Il ressort des pièces du dossier que la visite des lieux mentionnée aux dispositions citées au point précédent a été réalisée en l’espèce le 24 août 2022. Le procès-verbal versé à l’instance par la commune de Dieppe mentionne la date de la visite, les noms, prénoms et qualités des personnes présentes lors de la visite et a été signé par le représentant de la commune et le représentant du propriétaire et répond, ainsi, aux exigences de l’article D. 213-13-2 du code de l’urbanisme. La circonstance que d’autres mentions soient manquantes à savoir, le nom des signataires du procès-verbal et la date de la signature, qui ne sont pas des mentions obligatoires listées par les dispositions de l’article D. 213-13-2 précitées, est sans incidence sur la régularité de la procédure ayant conduit à l’édiction de la décision attaquée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article D. 231-13-2 du code de l’urbanisme doit, en tout état de cause, être écarté.

6. En quatrième lieu, aux termes de L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales dans sa version en vigueur au 11 septembre 2003 : « - Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement / Le maire certifie, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes. / La preuve de la réception des actes par le représentant de l’Etat dans le département ou son délégué dans l’arrondissement peut être apportée par tout moyen. L’accusé de réception, qui est immédiatement délivré, peut être utilisé à cet effet mais n’est pas une condition du caractère exécutoire des actes. » Aux termes de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme : « La délibération par laquelle le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l’article L. 211-1, d’instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d’en modifier le champ d’application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. »

7. Il résulte des articles L. 211-1 et R. 211-2 du code de l’urbanisme ainsi que des articles L. 2131-1 à L. 2131-3 et L. 5211-3 du code général des collectivités territoriales que la délibération par laquelle une commune institue un droit de préemption urbain est exécutoire dès qu’elle a fait l’objet des formalités de publicité prévues par ces dispositions du code général des collectivités territoriales et qu’elle a été transmise au représentant de l’Etat. S’il résulte de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme que la délibération instituant le droit de préemption urbain doit faire l’objet d’un affichage pendant un mois et que mention doit en être insérée dans deux journaux diffusés dans le département, le respect de cette durée d’affichage et celui de cette obligation d’information par voie de presse sont sans incidence sur la détermination de la date à laquelle cette délibération devient exécutoire. L’inscription sur la liste des journaux susceptibles de recevoir les annonces légales dans le département, qu’il incombe au préfet de fixer chaque année au mois de décembre pour l’année suivante en vertu de l’article 2 de la loi n° 55-4 du 4 janvier 1955, étant notamment subordonnée à la condition, vérifiée à cette occasion, d’une diffusion suffisante dans le département, il en résulte qu’une mention dans un journal figurant sur cette liste doit être regardée comme de nature à assurer l’information par voie de presse instituée par l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme.

8. Il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée trouve sa base légale dans la délibération du conseil municipal de la commune de Dieppe du 27 mai 1987 instituant au profit de la commune un droit de préemption sur les zones urbaines, les zones d’urbanisation futures et les zones d’aménagement concertées. La SARL Financière arverne ne conteste pas l’entrée en vigueur ni le caractère exécutoire de cette délibération. En tout état de cause, la commune de Dieppe verse à l’instance un certificat d’affichage du maire, faisant état d’un affichage, à compter du 19 septembre 2003, relatif à la mise à disposition du recueil des actes administratifs de la commune de Dieppe 2003 – n°7, et notamment des actes adoptés lors de la séance du conseil municipal du 11 septembre 2003 dont la délibération n°39 portant « renforcement du droit de préemption urbain de la ville de Dieppe », laquelle comporte un tampon faisant état d’une transmission au contrôle de légalité le 17 septembre 2003. Par suite, ces mentions qui font foi jusqu’à preuve du contraire sont de nature à établir le caractère exécutoire de la délibération du 11 septembre 2003 à la date de la décision attaquée. La société requérante ne peut se prévaloir utilement de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme pour remettre en cause les conditions d’entrée en vigueur de la délibération. Le moyen tiré du défaut de base légale ne peut, par suite, qu’être écarté.

9. En cinquième lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone ». Aux termes de l’article L. 300-1 du code précité alors applicable : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels ».

10. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

11. Il ressort des termes de la décision attaquée, que celle-ci mentionne que les parcelles d’assiette du projet sont comprises dans le périmètre de la convention cadre pluriannuelle du 5 juillet 2018 conclu entre la ville, l’Etat, l’agence nationale de l’habitat (AHAH) et la caisse des dépôts et consignations, relative au dispositif national « Action cœur de ville ». Elle indique que le développement, la rénovation et la restauration de l’Ile du Pollet, dont fait partie le quai de l’Yser, font l’objet d’actions prévues par la convention. La décision mentionne également que le bien préempté se situe dans les périmètres de l’opération de revitalisation du territoire, et de l’opération programmée pour l’amélioration de l’Habitat et du renouvellement urbain (OPAH-RU) qui vise à dans son volet immobilier la création d’une offre locative sociale par le conventionnement de logements locatifs, la remise sur le marché des logements de qualité par la réhabilitation et la rénovation du parc ancien ou la production de logements neufs dans les îlots en recomposition urbaine. Enfin, elle indique que « l’acquisition de ces immeubles participera à la réalisation d’une opération de restructuration de l’îlot à vocation d’un programme mixte de logements locatifs et de bureaux » et qu’il est procédé à l’acquisition en vue de mettre en œuvre un projet urbain permettant d’appréhender la vie sociale et économique de l’île de Pollet. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et particulièrement de la description de la vocation de l’opération de restructuration du secteur de l’îlot dans lequel s’inscrit le bien préempté, le maire de la commune de Dieppe a fait état, dans la motivation de la décision attaquée, de la nature du projet. Il s’ensuit que la première branche du moyen doit être écartée.

12. Il ressort des pièces du dossier que la convention du programme « action cœur de ville » du 8 février 2019 prévoit au titre des objectifs définis pour la ville de Dieppe la revitalisation des centres anciens et notamment d’assurer la mixité sociale et générationnelle tout en répondant aux besoins spécifiques de la population à savoir des logements adaptés à la demande de tous et de poursuivre la politique relative à l’habitat spécifique et mentionne, dans la liste des « immeubles adressés » le secteur de l’île du Pollet et particulièrement le quai de l’Yser. En outre, il ressort des pièces du dossier que le bien préempté est situé sur l’île Pollet, incluse dans le périmètre de l’OPAH-RU dont les finalités sont notamment d’offrir une offre locative de qualité à la population du centre-ville et lutter contre l’habitat indigne et remettre sur le marché des logements vacants. Par ailleurs, l’opération de revitalisation du territoire n°4, qui, d’après l’avenant n°1 du 25 juillet 2019 à la convention « cœur de ville » librement accessible en ligne, concerne le quartier du Pollet et détermine des actions « matures » et « suffisamment avancées » de réhabilitation de logement et de commerce dans le secteur d’implantation du bien litigieux. De plus, la commune fait valoir en défense que le projet s’inscrit également dans la politique de l’habitat de la commune de Dieppe, le plan local de l’habitat librement accessible en ligne prévoyant notamment au titre de ses orientations de « poursuivre et amplifier la réhabilitation du parc ancien pour traiter l’habitat indigne, massifier la rénovation énergétique et éviter les dévalorisations », d’ « améliorer le parc social existant, agir en faveur d’une plus grande mixite sociale et territoriales » ainsi que de « mieux répondre aux besoins en hébergement et en logement des ménages les plus fragiles en s’en appuyant sur des partenariats renforcées » et dont l’une des actions est de finaliser et mettre en œuvre la réhabilitation du parc ancien du cœur de Dieppe en articulation avec le projet urbain « cœur de ville ».

13. Il ressort ainsi des pièces du dossier que la préemption litigieuse permet, compte tenu de la localisation du bien préempté sur l’île Pollet, la réalisation d’opérations répondant à plusieurs objectifs de différents projets urbains relatifs à la réhabilitation et au renforcement du parc locatif dans le centre-ville de Dieppe et s’insère donc dans une politique communale cohérente. S’il est constant que l’acquisition de l’immeuble fera partie d’une opération de restructuration d’îlot à vocation mixte (logements locatifs sociaux et de bureau) qui n’était alors définie que de manière sommaire à la date de la décision attaquée, sans que la répartition entre ses composantes de développement économique et d’habitat n’ait encore été arrêtée, il était nécessaire de disposer de la maîtrise foncière pour préciser ce programme d’aménagement. Par suite, il existait en l’espèce un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, et permettant de justifier le recours à la préemption sur le fondement de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme. La deuxième branche du moyen doit ainsi être écartée.

14. Enfin, si la requérante se prévaut d’un rapport du 23 septembre 2021 de la chambre régionale des comptes de Normandie constatant l’endettement croissant de la commune de Dieppe, et du montant élevé du prix d’acquisition de la parcelle litigieuse ( 600 000 euros) qui serait de nature à aggraver l’endettement de la commune, il ressort des pièces du dossier que le rapport de la chambre régionale des comptes de Normandie retient au titre de sa synthèse que la commune « dispose de ressources suffisantes pour rembourser les emprunts et financer ses investissements nouveaux » alors que la SARL Financière arverne n’apporte aucun élément de nature à établir que le coût d’acquisition des parcelles en litige excédait les capacités financières de la commune de Dieppe. Par ailleurs, le projet consiste en la réalisation d’un programme de logements sociaux et de bureaux. Contrairement à ce que soutient la SARL Financière arverne, la seule circonstance, à la supposer établie, que la préemption pourrait permettre l’installation d’une partie des locaux de l’association voisine du terrain d’assiette du projet, dont l’objet, est, au demeurant, d’assurer un hébergement aux personnes en situation de handicap n’est pas de nature à priver le projet litigieux de sa finalité d’intérêt général. Dès lors, le projet en vue de la réalisation duquel le bien situé sur les parcelles cadastrées AP n°109 et 110 a été préempté répond, en dépit de son coût, à un intérêt général suffisant de nature à justifier légalement l’exercice du droit de préemption. La troisième branche du moyen doit ainsi être écartée.

15. En sixième lieu, compte tenu de l’intérêt général et de la nature du projet, alors qu’il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que la préemption aurait été réalisée dans le but de porter préjudice à la société requérante au bénéfice de l’association propriétaire du terrain voisin, le détournement de pouvoir n’est pas établi. Ce dernier moyen doit ainsi être écarté.

16. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions présentées par la SARL Financière arverne tendant à l’annulation de la décision de préemption du 2 septembre 2022, et de la décision de rejet de son recours gracieux doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions à fins d’injonction et d’astreinte.

Sur les frais d’instance :

17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Dieppe, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la requérante demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SARL Financière Arverne une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Dieppe, au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Financière arverne est rejetée.

Article 2 : La SARL Financière arverne versera une somme de 1 500 euros à la commune de Dieppe en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Financière arverne, à la commune de Dieppe et à la SARL O.D.A. Finances.

Délibéré après l’audience du 29 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Galle, présidente,

M. Bellec, premier conseiller,

M^me Esnol, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

La rapporteure,

Signé

B. Esnol

La présidente,

Signé

C. Galle La greffière

Signé

A. Hussein

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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