Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 18 juin 2024 et le 2 août 2024, M. M G, M^me N G, M. B C, M^me E D, M. I F, M^me O F, M. H A, M^me J K et M. M L, représentés par M^e Consalvi, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 19 décembre 2023 par lequel la maire de la commune de Toulon a délivré à la SAS Nexity IR Programme région Sud un permis de construire, valant permis de démolir, afin de réaliser une résidence étudiante, sur une parcelle située sur le territoire de la commune, ensemble la décision du 20 avril 2024 rejetant leur recours gracieux en date du 20 février 2024 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Toulon une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

— le projet méconnaît les dispositions des articles UB3 et R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que la desserte de l’immeuble se fera par la rue Alfred de Musset qui est d’une largeur de 3,40 mètres et dépourvue, par endroit, de trottoirs de telle sorte que, eu égard à l’accroissement de la fréquentation de ladite rue générée par le projet en litige, un risque d’accident avec les piétons est important ;

— ledit projet ne dispose pas de suffisamment d’aires de stationnement en méconnaissance de l’article UB12 ;

— ledit projet ne s’insère pas de manière harmonieuse avec son environnement, en méconnaissance de l’article UB11 et de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense enregistrés le 8 juillet 2024 et 17 octobre 2024, la SAS Nexity IR Programmes région Sud, représentée par M^e Lopasso, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des consorts G et autres la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir suffisant ;

— à titre subsidiaire, les moyens invoqués sont infondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 25 juillet 2024, la commune de Toulon, représentée par M^e Parisi, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des consorts G et autres la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir suffisant ;

— à titre subsidiaire, les moyens invoqués sont infondés.

Par courrier du 2 août 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et de la date à partir de laquelle l’instruction était susceptible d’être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1.

Par une ordonnance du 21 février 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée à effet immédiat.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 25 avril 2025 :

— le rapport de M. Quaglierini, rapporteur,

— les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Consalvi pour les consorts G et autres, celles de M^e Parisi pour la commune de Toulon et celle de M^e Lopasso pour la SAS Nexity IR Programmes région Sud.

Une note en délibéré présentée par les consorts G et autres a été enregistrée le 28 avril 2025 et non communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande déposée le 22 juin 2023, la SAS Nexity IR Programmes région Sud (SAS Nexity) a sollicité auprès de la commune de Toulon un permis de construire en vue de réaliser une résidence étudiante, sur une parcelle cadastrée 137 CE 283 située sur le territoire de ladite commune. Par un arrêté du 19 décembre 2023, complété par un arrêté du 22 janvier 2024, la maire de la commune de Toulon a délivré à la société pétitionnaire l’autorisation d’urbanisme demandée et, par un courrier du 14 février 2024, un collectif de voisins du terrain d’assiette du projet a demandé au maire de retirer sa décision. En l’absence de réponse de la maire de Toulon, une décision implicite de rejet est née le 20 avril 2024. Par leur requête, les consorts G et autres demandent l’annulation de l’arrêté du 19 décembre 2023 et de la décision implicite de rejet de leur recours administratif.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

2. D’une part, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, un projet « peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

3. D’autre part, aux termes de l’article UB3 du plan local d’urbanisme : « 2°/ Desserte : () – La largeur des voies nouvelle desservant des constructions à usage d’habitation est fixée à 4m minimum ou 3,50m lorsqu’elles sont à sens unique. Pour les opérations de plus de 4 logements, elles devront en plus de ces 4m ou 3,50m comporter la réalisation d’aménagements (cheminement piétons, circulation des personnes à mobilité réduites, etc. ) ».

4. Les requérants soutiennent que la rue Alfred de Musset, qui dessert le terrain d’assiette du projet et le jouxte au Nord et à l’Est, constitue un risque d’accident entre les véhicules qui y circulent et les piétons qui s’y acheminent, eu égard à sa largeur, son tracé et l’augmentation de son utilisation par le projet en litige.

5. Tout d’abord, il est constant que la rue Alfred de Musset, à sens unique, dessert déjà la parcelle en cause et que le projet prévoit d’augmenter sa largeur à l’Est de ladite parcelle.

6. Ensuite, il résulte du site internet Géoportail, tant accessible au juge qu’aux parties, qu’au Nord du terrain d’assiette du projet, la largeur de la voie excède les 4m et est pourvue, de part et d’autre, d’un trottoir. Si à l’Est dudit terrain, le trottoir disparaît, un cheminement piéton jouxte toutefois la limite de propriété de la parcelle en cause, lequel cheminement est également matérialisé sur le plan de masse du projet. En toute hypothèse, il ressort des pièces du dossier que les accès et sorties des piétons se feront exclusivement au Nord du projet, tandis que ceux des véhicules se feront exclusivement à l’Est de ce dernier. Ainsi, en dépit d’un accroissement de la fréquentation de la route engendré par le projet, les véhicules et les piétons accédant à la résidence n’auront pas vocation à se croiser, de telle sorte qu’un risque pour la sécurité de ces derniers n’est pas établi.

7. Enfin, bien que les requérants soutiennent qu’à la fin de cette voie, un virage de 90° à gauche est dangereux dès lors que, sans empiéter sur la parcelle des consorts F, la voie n’a qu’une largeur de 3,75m, il résulte toutefois des dispositions du point 3 qu’une telle largeur excède les 3,50m exigés au minimum pour les voies à sens unique. En outre, il résulte des pièces du dossier que l’empiètement dont font état les requérants procède, en réalité, d’une ouverture à la circulation publique d’une bande de 2 mètres non bâtie de la parcelle des consorts F, pourvue du même revêtement que la chaussée, de telle sorte que cette dernière peut être regardée comme ayant sa largeur augmentée. Par ailleurs, si les requérants précisent que ce virage présente un risque pour la sécurité des usagers, il résulte de ce qui a été dit au point 4 que cette voie dessert déjà la parcelle en litige et l’accroissement limité des véhicules qui l’emprunteront ne suffit pas à établir un risque particulier pour leur sécurité.

8. Il résulte ainsi de tout ce qui précède que les requérants ne démontrent pas un risque suffisant pour la sécurité publique, même à supposer que le projet en litige augmente l’utilisation de la rue Alfred de Musset dès lors que, tel qu’il vient d’être dit, les piétons disposent d’un cheminement ou d’un trottoir selon l’entrée choisie. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté comme n’étant pas fondé.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article UB12 :

9. En premier lieu, aux termes du premier alinéa de l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation : « La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. À titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. / () Les immeubles entièrement consacrés au logement des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage et faisant l’objet, à la date de publication de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 peuvent, après agrément du projet de l’organisme et sans qu’un nouveau concours financier de l’État puisse être sollicité, bénéficier du présent article ».

10. Les requérants soutiennent que le projet ne satisfait pas à la définition d’une résidence universitaire telle que la prévoit l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation précité dès lors qu’il ne comprend qu’un seul local affecté à la vie commune. Toutefois, indépendamment de la qualification de résidence universitaire d’un établissement, l’article L. 631-12 dudit code prévoit également que bénéficie de ses dispositions un immeuble entièrement consacré, notamment, au logement des étudiants et faisant l’objet, après agrément, d’une convention concernant l’aide personnalisée au logement. Or, il est constant que le projet en litige a pour vocation exclusive la construction d’une résidence pour étudiants. En outre, il ressort de l’attestation du

22 juillet 2024, établie par le directeur interrégional de CDC habitat social SA d’habitations à loyer modéré, ayant conclu un contrat de réservation avec la SAS Nexity sur le projet en litige, que ce dernier fera l’objet d’un conventionnement au titre des logements locatifs sociaux, ainsi que de l’obtention de l’agrément au titre de résidence universitaire, conformément à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation. Dans ces circonstances, le projet en litige remplit les conditions énoncées par les dispositions de l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation précité et cette branche du moyen doit, ainsi, être écartée comme n’étant pas fondée.

11. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 151-34 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable à la date de la décision attaquée : « Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction : / () 3° Des résidences universitaires mentionnées à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation ». Aux termes de l’article L. 151-35 du même code : « Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement. () Pour la mise en œuvre des plafonds mentionnés aux premier et deuxième alinéas, la définition des établissements assurant l’hébergement des personnes âgées et des résidences universitaires mentionnés aux 2° et 3° de l’article L. 151-34 est précisée par décret en Conseil d’État ». Aux termes de l’article R. 151-46 du même code : « Pour l’application de l’article L. 151-35, trois places d’hébergement d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou d’une résidence universitaire équivalent à un logement. / Lorsque le quotient résultant de l’application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n’est pas pris en compte ».

12. Pour soutenir que le calcul réalisé par la société pétitionnaire dans son dossier de demande de permis de construire est erroné, les requérants relèvent que si le projet mentionne la construction d’un bâtiment regroupant 56 unités d’hébergement, les plans de niveau font apparaître quatre hébergements plus volumineux, constitués d’une chambre double, et qu’ainsi il emporte 60 places d’hébergement. Partant, les requérants soutiennent qu’après avoir divisé le nombre de places d’hébergement obtenu par 3, en application de l’article R. 151-46 du code de l’urbanisme, le projet aurait dû comporter 20 aires de stationnement (60/3). Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, conformément à la notice descriptive du projet, la construction comportera 53 unités d’hébergement de type T1, soit 53 habitants, et 3 unités d’hébergement de type T2, soit 6 habitants. Si une chambre au dernier étage (R+4) est plus volumineuse, elle n’est constituée que d’une seule pièce, de telle sorte qu’elle ne saurait être comptabilisée comme un hébergement de type T2, tel que l’allèguent les requérants. La circonstance que le plan fasse apparaître un lit double étant d’ailleurs sans incidence sur la détermination du type d’hébergement. Il s’ensuit que cette branche du moyen doit être écartée comme n’étant pas fondée.

13. En troisième et dernier lieu, aux termes de l’article 3 du règlement du plan local d’urbanisme : « Pour les constructions à usage d’habitation, les places commandées sont autorisées pour autant qu’elles soient affectées à un même logement ».

14. Les requérants soutiennent que les places de stationnement mises en œuvre par le procédé « Parklift », prévu par le projet, correspondent à des places commandées qui, en application de l’article 3 du RPLU, doivent nécessairement être affectées à un même logement. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le procédé en litige assure un stationnement indépendant qui, selon les informations données par le constructeur dudit procédé, produit par la SAS Nexity, permet de " garer deux à quatre voitures les unes sur les autres et récupérer le véhicule de [son] choix indépendamment de sa position ". Dans ces circonstances, cette dernière branche du moyen doit être écartée comme n’étant pas fondée.

15. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB12 doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article UB13 du règlement de plan local d’urbanisme :

16. Aux termes de l’article UB13 du règlement du plan local d’urbanisme : « Au moins 15% de la superficie totale de l’unité foncière doivent être aménagés en espaces verts de pleine terre (). / () Les surfaces non construites ou non aménagées seront structurées en espaces verts () ».

17. Les requérants soutiennent que la surface en « Evergreen » n’est ni construite, ni aménagée, de telle sorte qu’elle aurait dû être aménagée en espaces verts de pleine terre, conformément aux dispositions de l’article UB13 précité. Toutefois, d’une part, il est constant que le projet comporte 15% de la superficie totale de son unité foncière aménagés en espaces verts de pleine terre, d’autre part, tel que le font valoir les parties défenderesses, il ressort de la notice descriptive insérée dans le dossier déposé par la SAS Nexity que la surface en litige est destinée « au stationnement aérien N°19 et à l’aire de manœuvre ». Dans ces circonstances, la surface en litige, aménagée, n’avait pas à être structurée en espaces verts et, ainsi, le moyen doit être écarté comme n’étant pas fondé.

En ce qui concerne la méconnaissance des articles UB11 du règlement de plan local d’urbanisme et R. 111-27 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article UB11 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les constructions, installations et aménagements devront être étudiés afin de ne pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, au site, paysage naturel ou urbain, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Les gabarits des bâtiments seront étudiés en fonction des proportions des bâtiments composant l’environnement. Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux, en harmonie avec leur environnement bâti et naturel ». Dès lors que les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme invoquées par le requérant ont le même objet que celles, également invoquées, d’un article du code de l’urbanisme posant les règles nationales d’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée.

18. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe dans le quartier Saint-Jean du Var, au cœur d’une zone densément urbanisée. Si les requérants soutiennent que le secteur est composé de maisons individuelles et de petits immeubles collectifs, il ressort des pièces du dossier et du site Géoportail, tant accessible au juge qu’aux parties, que la parcelle voisine du projet comporte un immeuble collectif ayant des caractéristiques similaires à la résidence étudiante en litige. En outre, des immeubles collectifs en R+5 sont situés plus à l’Est, à l’intersection entre la rue Alfred de Musset et le boulevard du 11 novembre 1918. Dans ces conditions, le projet en litige, dont le style architectural urbain s’inscrit dans l’environnement décrit précédemment, ne méconnaît pas les dispositions de l’article UB11 du règlement du plan local d’urbanisme. Il s’ensuit que le moyen doit être écarté comme n’étant pas fondé.

19. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête, les consorts G et autres ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 19 décembre 2023 et de la décision implicite de rejet de leur recours administratif.

Sur les frais liés à l’instance :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par les consorts G et autres au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Toulon, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance.

21. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des consorts G et autres la somme demandée par la commune de Toulon et par la SAS Nexity IR Programmes région Sud au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête des consorts G et autres est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Toulon et de la SAS Nexity IR Programmes région Sud présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié aux consorts G et autres, à la SAS Nexity IR Programmes région Sud et à la commune de Toulon.

Délibéré après l’audience du 25 avril 2025 à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M. Quaglierini, premier conseiller,

M^me Martin, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025.

Le rapporteur,

Signé

B. Quaglierini

Le président,

Signé

J.-F. Sauton

La greffière,

Signé

B. Ballestracci

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier

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