Vu la procédure suivante :

Par un déféré, enregistré le 15 décembre 2023, le préfet de la Haute-Garonne demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 20 juin 2023 par lequel le maire de Baziège a délivré à la société civile de construction-vente (SCCV) European Homes 148 un permis de construire douze maisons individuelles sur le macro-lot n° 7 du lotissement situé Avenue de l’Hers, au lieu-dit « Boulbène ».

Il soutient que :

- le déféré est recevable ;

- le permis de construire ne pouvait être accordé sur le fondement du c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme dès lors que les constructions sont des maisons individuelles au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 juin 2024, la société European Homes 148, représentée par M^e Soler-Couteaux, conclut au rejet du déféré et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que le moyen soulevé par le préfet n’est pas fondé.

Le déféré a été communiqué à la commune de Baziège qui n’a pas produit de mémoire.

Par une ordonnance du 11 juin 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 3 juillet 2025.

Par un courrier du 14 janvier 2026, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal était susceptible de surseoir à statuer pour permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance du c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Michel,

- et les conclusions de M. Leymarie, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 22 décembre 2020, le maire de Baziège a accordé à la société civile de construction-vente (SCCV) European Homes 148 un permis d’aménager pour la création d’un lotissement de sept macro-lots, divisibles en soixante-treize lots, destinés à la construction de logements individuels et collectifs sur des parcelles situées Avenue de l’Hers, au lieu-dit « Boulbène ». Des permis d’aménager modificatifs ont été délivrés les 17 février 2021, 23 février 2022 et 6 juin 2023. Par un arrêté du 20 juin 2023, le maire de Baziège a délivré à la même société, sur le fondement du c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme, un permis de construire pour la réalisation de douze maisons individuelles sur le macro-lot n° 7 du lotissement. Par le présent déféré, le préfet de la Haute-Garonne demande l’annulation de l’arrêté du 20 juin 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé : / a) Soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ; (…) / b) Soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis ; / c) Soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation. ». Aux termes de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation : « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2. / Cette obligation est également imposée : / a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ; / b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent. / Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil. »

3. Il résulte de ces dispositions que le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut, sous certaines conditions, être accordé dès la délivrance du permis d’aménager, cette possibilité n’étant, toutefois, pas ouverte lorsque la construction autorisée est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation. Pour l’application de ces dispositions, constitue une maison individuelle un immeuble dont les surfaces sont exclusivement ou principalement affectées à un usage d’habitation et qui ne comporte pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage.

4. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est situé au sein du macro-lot n° 7 du lotissement situé Avenue de l’Hers, ayant donné lieu à la délivrance d’un permis d’aménager le 22 décembre 2020. Le projet objet du permis litigieux, qui prévoit la réalisation de douze logements individuels groupés sur un unique macro-lot, porte sur la construction de maisons individuelles au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, sans qu’il y ait lieu de rechercher si l’opération doit ou non donner lieu à la conclusion du contrat que l’article L. 231-1 de ce code a pour objet de définir, et n’entre ainsi pas dans le champ des dispositions précitées du c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme. En outre, la circonstance que ces maisons soient édifiées en première intention pour un seul maître d’ouvrage qui est la société pétitionnaire ne saurait faire obstacle à la qualification de maison individuelle pour chacun des bâtiments projetés. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier, et n’est pas même allégué, que le projet entrerait dans le cadre des prévisions des dispositions des a) ou b) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme.

5. Il résulte de ce qui précède que le préfet de la Haute-Garonne est fondé à soutenir que le maire de Baziège a méconnu les dispositions précitées du c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme en délivrant à la société European Homes 148 un permis de construire dès la délivrance du permis d’aménager.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

6. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. »

7. Il résulte de l’instruction que le vice constaté au point 4 et tiré de la méconnaissance du c) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme est susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation. Dès lors, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et d’impartir à la société European Homes 148 un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire délivré le 20 juin 2023 jusqu’à l’expiration du délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement imparti à la société European Homes 148 pour notifier au tribunal une mesure de régularisation.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par la présente décision sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au préfet de la Haute-Garonne, à la commune de Baziège et à la société European Homes 148.

Délibéré après l’audience du 21 janvier 2026 à laquelle siégeaient :

M^me Meunier-Garner, présidente,

M^me Michel, première conseillère,

M^me Camorali, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.

La rapporteure,

L. MICHEL

La présidente,

M.-O. MEUNIER-GARNER

La greffière,

B. RODRIGUEZ

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière en chef :