Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 12 février 2021, le 19 mai 2022, le 11 mai 2023 et le 6 juin 2023, les copropriétaires du centre commercial de la voie de Briis, représentés par M^e Schiano Gentiletti, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2019, à raison des parkings et des parties communes dont ils sont copropriétaires au centre commercial de la voie de Briis à Massy (Essonne) ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat les entiers dépens ainsi qu’une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative

Ils soutiennent que :

Sur la valeur locative non révisée :

— les parkings et le mail sont évalués à tort par comparaison au local-type n°27 de la commune de Massy, au tarif unitaire de 18,29 euros/m² pondéré, qui correspond à une boutique de vente d’électroménager sur 134 m² de superficie, ce qui ne correspond pas aux caractéristiques du parking et du mail en cause ; une pondération de -20%, identique à celui pratiqué aux boutiques de grandes surface de la galerie marchande, doit en conséquence être appliquée sur le tarif de ce local-type, afin de prendre en compte les caractéristiques et les différences de surface en cause, conformément à l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts ;

— en application de la doctrine administrative exprimée au BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n°270 du 10 décembre 2012 qui distingue la pondération selon la valeur d’utilisation et la valeur commerciale, une pondération de 0.05 doit être appliquée aux voies de circulation du parking, compte tenu de leur faible valeur commerciale

Sur la valeur locative révisée :

— afin de tenir compte de la valeur différenciée d’utilisation, la surface des parkings extérieurs doit répartie en une surface principale pondérée à 1 pour les emplacements de stationnement et la surface secondaire pondérée à 0,2 pour les voies de circulation, conformément aux dispositions de l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts ;

— le mail est actuellement évalué à tort en catégorie MAG3, en méconnaissance de l’article 310 Q de l’annexe III du code général des impôts compte tenu de ses caractéristiques et de sa surface qui relèvent de la catégorie MAG5 ;

— la valeur locative appliquée au mail en raison de ce classement MAG3 est excessive au regard de la valeur commerciale de cet espace, moindre que les boutiques du centre commercial elles-mêmes et son utilisation ; il y a lieu de le classer dans la catégorie prépondérante des commerces qu’il dessert, au regard de leurs surfaces, soit la catégorie MAG5.

Par un mémoire en défense, enregistré le 17 juin 2021, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu :

—  les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. de Miguel, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. de Miguel, magistrat désigné,

— et les conclusions de M. Armand, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Les copropriétaires du centre commercial -X% situé au 9025/9026 Voie de Briis situé à Massy (Essonne), ont été imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre de l’année 2019, à raison de parkings et des parties communes dont ils sont propriétaires dans ce centre commercial. Une première réclamation du 14 novembre 2018 a fait l’objet d’une acceptation partielle par une décision du 28 mai 2019. Par une nouvelle réclamation du 1er juillet 2020, ils ont contesté le bien-fondé de la détermination de la base d’imposition à la taxe foncière des biens et sollicité le dégrèvement correspondant. Par une décision du 17 décembre 2020, l’administration a rejeté leur demande. Les requérants demandent au tribunal de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d’enlèvement des ordures ménagères en litige.

2. Aux termes de l’article 1498 du CGI dans sa version applicable aux impositions en litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501 est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. () / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. / A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation. / A défaut d’éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d’évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. / Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation. / C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ». Aux termes de l’article 1518 A quinquies du même code : " 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. () / III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence () « . Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III de ce code : » Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ".

Sur la valeur locative non révisée :

En ce qui concerne l’ajustement au regard du local-type :

3. Il résulte de l’instruction que l’administration a retenu comme terme de comparaison, pour procéder à l’évaluation des parkings et du mail du centre commercial, l’immeuble correspondant au local-type portant le n° 27 issu du procès-verbal initial des locaux commerciaux de la commune de Massy, qui consiste en un magasin d’électroménager au tarif de 18,29 euros/m².

4. Pour solliciter l’application d’un abattement supplémentaire à celui accordé par la décision d’acceptation partielle du 28 mai 2019, les copropriétaires soutiennent que le local-type n°27 ne correspond pas aux caractéristiques du parking ni à celles du mail en cause, par la superficie totale et par l’usage qui en est fait. Il résulte toutefois de l’instruction d’une part que le tarif du lot 27 est identique au local-type n°23 utilisé pour l’évaluation des locaux commerciaux du même centre commercial. D’autre part, les parties communes en cause bénéficient d’une pondération allant de 0,20 à 0,30 appliquée depuis la décision d’acceptation partielle du 28 mai 2019, permettant de porter la surface pondérée à 1 232 m² pour une surface réelle de 4 233 m². Par suite, il n’est pas démontré que la pondération de -20% sollicitée serait plus pertinente que celle appliquée par l’administration.

En ce qui concerne les voies de circulation du parking :

5. Les copropriétaires requérants sollicitent la dissociation du parking entre les surfaces dédiées aux emplacements de stationnement de 14 620 m² et celles constituées par les voies de circulation représentant 14 620 m².

6. Il résulte de l’instruction qu’une pondération de 0,10 est déjà appliquée par l’administration au parking du centre commercial, tandis que contrairement à ce que soutiennent les requérants, les emplacements de stationnement et les voies pour y accéder constituent une unité indissociable, dès lors que les voies sont indispensables aux usagers pour accéder aux emplacements de stationnement. Par suite, la dissociation entre la valeur d’utilisation et la valeur commerciale n’étant pas démontrée, la pondération sollicitée pour les voies de circulation du parking ne peut qu’être écartée.

Sur la valeur locative révisée :

En ce qui concerne le classement des parties communes :

7. Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II du code général des impôts : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () / Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. / Catégorie 4 : magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m2), / Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m2) () ». Pour l’application de ces dispositions, il convient, au sein d’un centre commercial, d’imposer le mail, qui est une propriété bâtie, dans la catégorie prépondérante, au regard de leurs surfaces, des magasins qu’il dessert. La circonstance que la valeur locative du mail puisse être économiquement prise en compte dans le loyer de ces magasins est sans incidence sur cette imposition. L’appréciation du caractère prépondérant de la catégorie de magasin desservie par le mail doit s’effectuer, non pas au niveau de la parcelle sur laquelle est située ce mail mais au regard de l’unité topographique constituée par le centre commercial.

8. Les copropriétaires soutiennent que la valeur locative appliquée au mail, d’une surface de 4 233 m² et classé à tort en catégorie « MAG3 », est excessive au regard de la valeur commerciale de cet espace, moindre que les boutiques du centre commercial elles-mêmes et de son utilisation, et sollicite le classement en catégorie « MAG5 » dans le dernier état de ses écritures, afin de tenir compte de la catégorie prépondérante des surfaces desservies.

9. Il résulte de l’instruction que le mail litigieux dessert un ensemble commercial de magasins dont les surfaces pondérées sont classées en catégorie « MAG3 » pour 15 373 m², en catégorie « MAG4 » pour 8 836 m², 27 362 m² classés en catégorie « MAG5 ». Ainsi la surface prédominante desservie par le mail litigieux appartient à la catégorie « MAG 5 ». Dans ces conditions, alors que l’administration a retenu la catégorie « MAG 3 » pour évaluer le mail commercial litigieux, les copropriétaires du centre commercial La Voie de Briis sont fondés à solliciter la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2019 à raison de ce mail, à concurrence de la différence entre l’imposition résultant du classement de cette galerie dans la catégorie « MAG 3 » et celle résultant de son classement dans la catégorie « MAG 5 ».

En ce qui concerne la pondération des voies de circulation :

10. Les requérants sollicitent le classement en catégorie P3 des voies de circulation de parking assortie d’une pondération à 0,20, et le classement en P1 des espaces de stationnements. Il résulte toutefois de l’instruction d’une part, que le parking en cause est un espace non couvert, relevant ainsi de la catégorie DEP3 et non P1. D’autre part, les emplacements de stationnement et les voies pour y accéder constituent une unité indissociable, dès lors que les voies sont indispensables aux usagers pour accéder aux emplacements de stationnement. Par suite, la modification de catégorie sollicitée pour les voies de circulation du parking ne peut qu’être écartée.

11. En dernier lieu, les copropriétaires du centre commercial La voie de Briis ne sont pas fondés à se prévaloir de l’interprétation administrative de la loi fiscale référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n°270 du 10 décembre 2012, qui ne donne pas de la loi une interprétation différente de celle dont il est ici fait application.

12. Il résulte de tout ce qui précède que les copropriétaires du centre commercial La Voie de Briis sont seulement fondés à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2019 à raison du mail du centre commercial dont ils sont propriétaires dans le centre commercial La Voie de Briis sur la commune de Massy, à concurrence de la différence entre l’imposition résultant du classement de ce mail dans la catégorie « MAG 3 » et celle résultant de son classement dans la catégorie « MAG 5 ».

Sur les conclusions relatives à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

13. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens () ».

14 Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 000 euros à verser aux copropriétaires du centre commercial La Voie de Briis à Massy, sur le fondement de ces dispositions.

D E C I D E :

Article 1er: Il est accordé aux copropriétaires du centre commercial La Vois de Briis à Massy la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2019 à raison du mail du centre commercial dont ils sont propriétaires dans le centre commercial La Voie de Briis sur la commune de Massy, à concurrence de la différence entre l’imposition résultant du classement de ce mail dans la catégorie « MAG 3 » et celle résultant de son classement dans la catégorie « MAG 5 ».

Article 2 : L’Etat versera une somme de 1 000 euros aux copropriétaires du centre commercial La Voie de Briis, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié aux copropriétaires de centre commercial La voie de Briis et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 juin 2023.

Le magistrat désigné,

F-X de Miguel

La greffière,

C. Benoit-LamaitrieLa République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.