Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 13 décembre 2022, le 29 décembre 2022, le 30 décembre 2022, le 30 juillet 2023, le 20 octobre 2023, le 19 avril 2024, le 12 septembre 2024 et le 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Gabriel Péri et 8/10 rue du Moulin à Igny et M^me A E, représentés par M^e Borderieux, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 juillet 2022 par lequel le maire d’Igny a délivré à M. F un permis de construire une maison individuelle sur la parcelle cadastrée AC 196, ensemble la décision rejetant le recours gracieux présenté le 16 septembre 2022 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 27 juin 2023 par lequel le maire d’Igny a délivré à M. F un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Igny et de M. F une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

En ce qui concerne les moyens communs au permis de construire initial et au permis de construire modificatif :

— les deux décisions ont été signées par une autorité incompétente ;

— le dossier des deux demandes de permis de construire ne comportait pas les informations exigées par l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

— ils méconnaissent l’article UA 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) d’Igny ;

En ce qui concerne le permis de construire initial :

— la décision comporte des prescriptions imprécises de nature à entraîner des modifications substantielles ;

— elle méconnaît les dispositions de l’article UA 4 du règlement du PLU ;

— elle méconnaît les dispositions de l’article UA 6.2 du règlement de PLU ;

— elle méconnaît les dispositions de l’article UA 11 du règlement du PLU ;

— elle méconnaît les dispositions de l’article UA 12.3 du règlement du PLU ;

— elle méconnaît les dispositions de l’article UA 16 du règlement du PLU.

Par des mémoires enregistrés le 24 mai 2023, le 25 août 2023, le 12 février 2024, le 20 août 2024, le 22 avril 2025 et des mémoires enregistrés le 16 octobre 2024 et le 6 mai 2025 non communiqués, M. F, représenté par M^e Cassin, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

La requête et les mémoires ont été communiqués à la commune d’Igny qui n’a pas présenté d’observations.

Par une ordonnance du 28 avril 2025, la clôture d’instruction a été fixée, en dernier lieu, au 13 mai 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code civil ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Marmier,

— les conclusions de M^me Benoit, rapporteure publique,

— les observations de M^e Borderieux, représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Gabriel Péri et 8/10 rue du Moulin à Igny et M^me A E, et de M^e Cassin, représentant M. F.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 21 juillet 2022, le maire d’Igny a délivré à M. F un permis de construire une maison individuelle sur la parcelle cadastrée AC 196 contre lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Gabriel Péri et 8/10 rue du Moulin à Igny et M^me E ont présenté un recours gracieux le 16 septembre 2022. M. F a sollicité un permis modificatif le 28 avril 2023 qui lui a été délivré le 27 juin 2023. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Gabriel Péri et 8/10 rue du Moulin à Igny et M^me E demandent l’annulation du permis initial, de la décision rejetant implicitement leur recours gracieux et du permis modificatif.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l’autorisation initiale.

En ce qui concerne les moyens communs au permis de construire initial et au permis de construire modificatif :

3. En premier lieu, le permis de construire initial et le permis de construire modificatif ont été signés par M. D B, adjoint au maire à la transition écologique et à l’urbanisme, qui disposait d’une délégation à cet effet suffisamment précise en application de l’arrêté du 8 février 2021 du maire de Igny transmis au contrôle de légalité et régulièrement publié le même jour. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de ces deux actes doit être écarté.

4. En deuxième lieu, d’une part, aux termes du troisième alinéa de l’article R*431-9 du code de l’urbanisme : « Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. »

5. D’autre part, aux termes de l’article 682 du code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

6. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle AC 196 n’est pas directement desservie par une voie ouverte à la circulation publique. Toutefois, le plan de masse et des toitures joint à la demande du permis de construire initial indique que l’accès à la rue Gabriel Péri, voie ouverte à la circulation publique, se fera par la cour cadastrée AC 210 sur laquelle M. F est titulaire de droits indivis ainsi que cela ressort de l’acte authentique d’acquisition du 6 décembre 2016. Dans ces conditions, les dossiers de demande des permis de construire initial et modificatif n’avaient pas à mentionner l’existence d’une servitude de passage. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R* 431-9 du code de l’urbanisme doit être écarté.

7. En troisième lieu, aux termes de l’article UA 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Igny : « Pour être constructible, tout terrain doit présenter un accès sur une voie publique ou privée à moins que son propriétaire ne justifie d’une servitude de passage suffisante, aménagée sur les fonds de ses voisins et instituée par un acte authentique ou par voie judiciaire, en application des articles 682 et 685-1 du code civil. ».

8. Il résulte de ce qui a été dit au point 6 que la parcelle AC 196 dispose d’un accès à une voie publique par la parcelle AC 210. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens propres au permis de construire initial :

9. En quatrième lieu, l’autorité administrative compétente dispose sans jamais y être tenue, de la faculté d’accorder le permis de construire ou de ne pas s’opposer à la déclaration préalable en assortissant sa décision de prescriptions spéciales qui, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

10. Afin de tenir compte de l’accord de l’architecte des bâtiments de France du 23 mai 2022 en raison de la localisation du projet aux abords d’un monument historique, l’article 2 de l’arrêté du 21 juillet 2022 énonce les prescriptions suivantes : « Le remodelage du terrain sera limité, en respectant le principe qu’à tout point » Terrain fini = terrain naturel + ou – 50 cm max. Afin de maintenir la perméabilité des sols aux eaux de pluie, la terrasse en bois ou en composite, sera réalisée sur plots bétons et une structure métallique ou en bois. Les châssis de toit seront de type « à encastrer », sans saillie par rapport au plan de la couverture. Ils seront sans volet roulant extérieur, ils seront axés soit sur les ouvertures de l’étage inférieur, soit sur le trumeau de maçonnerie entre deux ouvertures. Ils seront alignés sur la même rangée de tuiles. " L’arrêté municipal du 27 juin 2023 a maintenu l’ensemble de ces prescriptions.

11. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, ces prescriptions entraînent seulement des modifications sur des points précis et limités du projet qui ne nécessitaient pas la présentation d’un nouveau projet. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que ces prescriptions méconnaissent les principes énoncés au point 9 doit être écarté.

12. En cinquième lieu, aux termes de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme : « () A l’intérieur d’un même terrain, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément (). Afin de limiter les apports et le débit de fuite des eaux pluviales provenant de surfaces imperméabilisées vers le réseau public, des techniques dites alternatives doivent être mises en œuvre (noues, chaussées réservoirs, fossés drainants, bassins, rétention d’eau en terrasse, récupération). () Les aménagements réalisés doivent permettre le libre écoulement des eaux sur le terrain par des dispositifs adaptés à la construction, à la topographie du terrain et à la nature du sous-sol. () En cas d’extension ou d’aménagement d’une construction existante, comme pour toute construction nouvelle, les antennes et les paraboles doivent être localisées de façon à être le moins visible possible depuis l’espace public. Doivent être, par ailleurs, prévues dans les façades, les réservations pour les coffrets (EDF-GDF) pour l’éclairage public éventuellement et pour les réseaux de télécommunication. »

13. Il ressort du plan de masse et des toitures du permis de construire initial que le projet prévoit le branchement des eaux usées vers le réseau public d’eaux usées et le branchement des eaux pluviales vers le réseau public d’eaux pluviales traduisant ainsi un recueil séparé des eaux pluviales et des eaux usées sur la parcelle, aucune modification sur ce point n’étant apportée par le permis de construire modificatif. La notice architecturale mentionne en outre que les eaux pluviales seront infiltrées dans la parcelle par un puisard, ce qui constitue une technique dite alternative au sens des dispositions précitées. En outre, le permis de construire modificatif prévoit que la terrasse devant le séjour, façade est, sera en lame de bois ou résine sur sol filtrant, ce qui vise à assurer le libre écoulement des eaux. Enfin, le terrain d’implantation du projet ne se trouve pas en limite d’une voie publique ou d’un espace public qui ferait l’objet d’un éclairage public. Dans ces conditions, le projet ne méconnaît pas, pour ces éléments, les dispositions de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme. Toutefois, le projet tel qu’il résulte des deux permis en litige ne fait pas apparaître dans les façades de la construction les réservations pour les coffrets pour les réseaux de télécommunication. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit, sur ce seul point, être accueilli.

14. En sixième lieu, aux termes de l’article UA 6.1 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les dispositions du présent article s’appliquent aux constructions implantées, le long des voies de desserte et des emprises publiques (places, parcs et jardins publics, aires de stationnement publiques, cours communes). » Aux termes de l’article UA 6.2 du même plan : « Les constructions doivent être implantées soit à l’alignement soit avec un recul minimum de 3 mètres par rapport à l’alignement. ». Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme précise que la voie de desserte est celle donnant accès au terrain sur lequel la construction est projetée. Il s’agit des voies ouvertes à la circulation des véhicules qu’elles soient de statut public ou privé, à l’exception des pistes cyclables, des cheminements piétons, des sentiers.

15. Il ressort des pièces du dossier que le projet n’est pas implanté le long d’une voie de desserte ou d’une emprise publique. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 6.2 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté comme inopérant à l’encontre des deux permis.

16. En septième lieu, aux termes du 2) de l’article UA 11.5 du règlement du plan local d’urbanisme applicable aux clôtures en limites séparatives, « les clôtures doivent permettre le passage de la petite faune soit par un grillage à maille lâche soit par la création d’un passage d’une dimension minimum de 10 cm par 10 cm, disposés à intervalles fixes tous les 2 mètres minimum. ».

17. Il ressort du plan de masse et des toitures que la seule clôture projetée se situe en bordure d’une sente. Or, le permis modificatif a prévu une clôture comportant sept passages de 11 cm par 11 cm disposés à intervalles fixes tous les 1,9 mètres sur tout le linéaire. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du 2) de l’article UA 11.5 du règlement du plan local d’urbanisme est en tout état de cause, inopérant en tant qu’il est dirigé contre le permis de construire initial et infondé en tant qu’il est dirigé contre le permis de construire modificatif.

18. En huitième lieu, aux termes de l’article UA 12.3 du règlement du plan local d’urbanisme : «   » Les places de stationnement ne peuvent avoir une largeur inférieure à 2,5 mètres et une longueur inférieure à 5 mètres ".

19. Il ressort du plan de masse et des toitures du permis de construire modificatif que les deux places de stationnement du projet ont des dimensions conformes aux dispositions précitées du plan local d’urbanisme. Le moyen tiré de leur méconnaissance doit ainsi être écarté.

20. En dernier lieu, aux termes de l’article UA 16 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les constructions à destination d’habitation et les constructions à destination de bureaux et d’hébergement hôtelier devront intégrer la possibilité d’être reliées à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique de manière à respecter les dispositions inscrites à l’article R. 111-14 du Code de la construction et de l’habitation. »

21. Il ne ressort pas des plans de masse et des toitures des dossiers de demande des deux permis en litige qui prévoient la présence d’un réseau de téléphonie qu’il existerait un obstacle à ce que la construction soit reliée à un réseau de communication électronique. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 16 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

22. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis () d’aménager, () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations ».

23. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

24. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire initial méconnaît les dispositions de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qu’il ne prévoit pas de réservations dans les façades pour les coffrets (EDF-GDF) pour les réseaux de télécommunication. Ce vice, qui est régularisable par l’obtention d’un permis de construire modificatif, affecte une partie identifiable du projet. Dans ces conditions, dès lors que les autres moyens de la requête ont été écartés, il y a lieu, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté du 21 juillet 2022 du maire d’Igny et la décision rejetant le recours gracieux présenté le 16 septembre 2022 ainsi que l’arrêté du 27 juin 2023 dans cette seule mesure. Il s’ensuit que les conclusions présentées par M. F tendant à l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Sur les frais de justice :

25. Dans les circonstances de l’espèce, les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Gabriel Péri et 8/10 rue du Moulin à Igny et de M^me E ainsi que celles de M. F tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire d’Igny du 21 juillet 2022 et la décision rejetant le recours gracieux présenté le 16 septembre 2022 ainsi que l’arrêté du 27 juin 2023 sont annulés en tant que le projet autorisé méconnaît les dispositions de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme relatives aux réservations pour les coffrets destinés aux réseaux de télécommunication.

Article 2 : Les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Gabriel Péri et 8/10 rue du Moulin à Igny et de M^me E présentées au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Les conclusions de M. F tendant à l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Gabriel Péri et 8/10 rue du Moulin à Igny, à M^me A E, à M. C F et à la commune d’Igny.

Délibéré après l’audience du 26 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Rollet-Perraud, présidente,

M. Marmier, premier conseiller,

M^me Silvani, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025.

Le rapporteur,

Signé

A. Marmier

La présidente,

Signé

C. Rollet-PerraudLa greffière,

Signé

A. Lloria

La République mande et ordonne à la préfète de l’Essonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.