Vu la procédure suivante :

Statuant sur la requête présentée par M. et M^me B… et autres et tendant à l’annulation des arrêtés des 10 février 2023 et 15 juillet 2024 par lesquels le maire de l’Etang-la-Ville a accordé à la SA d’HLM du Moulin Vert un permis de construire et un permis de construire modificatif n° PC 078 224 22 E 0004, le tribunal a, par un jugement avant-dire droit du 18 février 2025, décidé, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, pour permettre la notification au tribunal d’une mesure régularisant les vices retenus aux points 20 et 35 de son jugement, tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’était pas expressément statué par ce jugement étant réservés jusqu’en fin d’instance.

Par des mémoires enregistrés le 4 août 2025 et 8 décembre 2026, la SA d’HLM du Moulin Vert, représentée par M^e Rochmann-Sacksick, a transmis au tribunal l’arrêté du maire de l’Etang-la-Ville du 25 juillet 2025 portant permis de construire modificatif.

Par des mémoires enregistrés le 4 novembre 2025 et le 7 janvier 2026, les requérants, représentés par M^e Davy, persistent dans les conclusions de leur requête, demandent en outre au tribunal d’annuler l’arrêté du 25 juillet 2025 et portent à 12 000 euros la somme réclamée au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

les vices constatés ne sont pas régularisés ; le plan topographique de l’état initial du terrain dressé par un géomètre expert le 16 septembre 2021 n’a pas été produit ; les mesures et niveaux du terrain naturel ont été modifiés par rapport au dossier initial et à celui du premier permis de construire modificatif ; la pente du terrain naturel au droit de la limite séparative Nord-Est est passée de 14,3 à 14,9 % et l’angle et la pente du terrain naturel au niveau de la limite séparative Sud-Ouest ont été modifiés ; le niveau du terrain naturel n’est donc pas restitué dans une marge de 2,5 mètres sur l’ensemble des limites séparatives ;

le permis de construire modificatif n° 2 est entaché de vices propres ; seule la production du plan topographique réalisé en 2021 permettrait de connaître exactement le niveau du terrain naturel et, par suite, la hauteur des constructions ; le niveau du sol n’a pas été correctement pris en compte dès lors qu’il n’est pas tenu compte des rampes d’accès extérieures des maisons existantes ; la hauteur du bâtiment C n’est pas précisée et le dossier ne permet donc pas de s’assurer du respect des règles du PLU (hauteur maximale utilisée sur 75 % maximum de l’emprise au sol et hauteur maximale des 25 % restant fixée à 4 mètres) ; le terrain naturel a été mal apprécié en tout point du terrain d’assiette ; le projet est contraire aux règles de hauteur du règlement du PLU ;

conformément aux dispositions du plan local d’urbanisme (PLU), « le terrain naturel est celui qui existe à la date de l’autorisation de construire (…) même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée » ; il y a donc lieu de tenir compte des rampes d’accès aux garages et de la terrasse ; le terrain naturel est donc le niveau bas des garages et rez-de-chaussée semi-enterrés ;

le niveau réel du sol naturel n’a pas été pris en compte pour calculer la hauteur des constructions ;

la société pétitionnaire aurait dû faire application de la RE2020 à son projet de modification, le permis initial étant soumis à cette règlementation.

Par des mémoires enregistrés le 4 août 2025 et le 6 février 2026, la SA d’HLM du Moulin Vert, représentée par M^e Rochmann-Sacksick, demande au tribunal de rejeter la requête et de mettre à la charge des requérants une somme de 12 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les vices ont été régularisés par le permis de construire modificatif du 25 juillet 2025 dont la notice prévoit expressément que « le terrain naturel sera inchangé dans la bande des 2,50 mètres par rapport aux limites séparatives » ; les variations de la pente et du niveau du terrain naturel notées par les requérants sont infimes ; le terrain naturel entre les bâtiments A et B et au niveau des façades des bâtiments A et C n’a pas été modifié ;

- il n’y a pas lieu de tenir compte des rampes d’accès aux garages existants pour déterminer le niveau du terrain naturel ; ces garages sont des sous-sols et non des rez-de-chaussée ;

- la coupe BB’ fait correctement apparaître un dénivelé de 0,57 mètres ;

- la terrasse de la construction existante ne constitue pas le terrain naturel ; la hauteur des deux parties concernées du bâtiment C est inférieure à 4 mètres par rapport au terrain naturel et même par rapport à la terrasse en cause ;

- le permis de construire modificatif n° 2 n’était pas soumis à la RE2020 ; ce moyen est irrecevable au regard de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme et du champ de la discussion après un jugement avant-dire droit ; le permis de construire initial n’était pas soumis à cette règlementation.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Doré,

- les conclusions de M. Fraisseix, rapporteur public,

- et les observations de M^e Robert, représentant les requérants, ainsi que les observations de M^e Rochmann-Sasick, représentant la société pétitionnaire, et les observations de M^e Baron, représentant la commune de l’Etang-la-Ville.

Considérant ce qui suit :

1. La SA d’HLM du Moulin Vert a déposé une demande de permis de construire pour la démolition de deux maisons individuelles et la réalisation de 17 logements sociaux d’une surface de plancher de 779,87 m² sur une parcelle cadastrée section AH n° 109 au 35, chemin de la côte du Moulin à l’Etang-la-Ville (78620). Par un arrêté du 10 février 2023, le maire de l’Etang-la-Ville a accordé le permis de construire n° PC 078 224 22 E 0004. Le 26 avril 2024, la SA d’HLM du Moulin Vert a déposé une demande de permis de construire modificatif ayant pour objet la modification du nombre de places de stationnement, passant de 23 à 19, du nombre de logements projetées, passant de 17 à 15 logements locatifs sociaux, pour une surface de plancher de 693,34 m², de leur volumétrie, de l’emprise au sol et de la nature des revêtements de sol extérieurs. Par un arrêté du 15 juillet 2024, le maire de l’Etang-la-Ville a accordé le permis de construire modificatif n° PC 078 224 22 E 0004-M01.

2. Le tribunal a, par un jugement avant-dire droit du 18 février 2025, décidé, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, pour permettre la notification au tribunal d’une mesure régularisant les vices tirés, d’une part, de la méconnaissance des dispositions du 2 du chapitre 2 des dispositions spécifiques du règlement du PLU de la commune de l’Etang-la-Ville applicables aux constructions situées en zone UR2 pour ce qui concerne l’aménagement du chemin d’accès aux places de stationnement des bâtiments B et C prévu sur la limite séparative Nord-Est et du chemin piétonnier longeant les bâtiments B et C, qui ne respectaient pas l’obligation de conservation ou de restitution après travaux du terrain naturel dans une marge de 2,50 mètres par rapport aux limites séparatives et, d’autre part, de la méconnaissance, par le bâtiment A, des dispositions du 2 du chapitre 2 des dispositions générales du règlement du PLU applicables à toutes les zones imposant que les toitures en pente présentent une « simplicité de volume et de conception ».

3. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

Sur la régularisation des vices constatés par le jugement avant dire-droit :

4. Le 2 du chapitre 2 des dispositions spécifiques du règlement du PLU applicables aux constructions situées en zone UR2 prévoit : « Dans une marge de 2,50 mètres par rapport aux limites séparatives, le terrain naturel avant travaux doit être conservé ou restitué après travaux, sauf cas particulier lié à la réalisation d’une voie d’accès ». Le règlement du PLU définit le « terrain naturel » comme suit : « Le terrain naturel est regardé comme celui qui existe à la date de l’autorisation de construire avant tout travaux d’adaptations du sol liés à cette autorisation (notamment les travaux d’exhaussement ou d’affouillement et les travaux de nivellement quel que soit leur dimension), même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement. / En cas de différence de niveau entre terrains contigus, le niveau retenu est celui du plus haut ».

5. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice architecturale et des plans de coupe du dossier de demande de permis de construire modificatif, que le projet modifié prévoit la conservation du terrain naturel au niveau des chemins d’accès prévus le long des limites séparatives Nord-Est et Sud-Ouest. Si les requérants font valoir qu’il existe des erreurs sur le niveau du terrain naturel retenu par la société pétitionnaire, ils ne l’établissent pas en se bornant à invoquer des différences minimes et non significatives entre les dossiers de demande de permis de construire successifs s’agissant du degré de pente du terrain naturel au droit de la limite séparative Nord-Est et de l’angle et de la pente du terrain naturel au droit de la limite séparative Sud-Ouest. Il ressort ainsi des pièces du dossier que le vice tiré de la méconnaissance des dispositions précitées a été régularisé.

6. En second lieu, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif que la toiture du bâtiment A présente désormais une simplicité de volume et de conception. Par suite, le vice tiré de la méconnaissance des dispositions relatives aux toitures en pentes du 2 du chapitre 2 des dispositions générales du règlement du PLU applicables à toutes les zones a été régularisé.

Sur les vices propres de l’arrêté de permis de régularisation :

7. En premier lieu, aux termes du 5 du chapitre 2 des dispositions spécifiques du règlement du PLU applicable aux constructions situées en zone UR 2 : « La hauteur maximale des constructions est fixée à R+1+C ou R+1+A soit 6 mètres à l’égout du toit et 9 mètres au point le plus haut et 7 mètres à l’acrotère en cas de toiture terrasse. / La hauteur maximale ne pourra être utilisée que sur 75 % de l’emprise au sol maximale du terrain d’assiette du projet. Pour les 25 % d’emprise au sol restants, la hauteur maximale est fixée à 4 mètres ». Les dispositions générales du règlement du PLU applicable à toutes les zones prévoit : « La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle est calculée en tout point de la construction au droit de la construction projetée après travaux par rapport au niveau du terrain naturel existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Ne sont pas pris en compte pour définir cette hauteur : / – les balustrades et garde-corps à claire voie ; / – la partie ajourée des acrotères ; / – les pergolas ; / – les souches de cheminée ; / – les locaux techniques de machinerie d’ascenseur ; / – les accès aux toitures terrasses ».

8. Si la forme des toitures du bâtiment A a été modifiée dans le cadre du permis de régularisation en litige, il ne ressort pas des pièces du dossier que la hauteur à l’acrotère de ce bâtiment par rapport au terrain naturel ait été également modifiée. De même, s’il ressort des plans au dossier que les emprises au sol des bâtiments B et C projetés ont été partiellement modifiées, il ne ressort pas des pièces du dossier que la hauteur de ces bâtiments par rapport au terrain naturel ait été modifiée. En particulier, il n’en ressort pas que le niveau du terrain naturel retenu pour l’application des dispositions du PLU aurait été modifié, autrement que de manière non significative, ainsi qu’il a été dit ci-dessus au point 5. En effet, l’existence de rampes de garage et d’une terrasse sur le terrain d’assiette du projet invoquée par les requérants ne peut être regardée comme révélée par la procédure de régularisation ou la production d’un plan topographique dans le cadre de la présente instance. Par suite, il résulte de ce qui a été dit ci-dessus au point 3 que le moyen tiré de ce que le niveau du sol naturel n’aurait pas été correctement pris en compte, notamment pour l’application des dispositions précitées du PLU relatives à la hauteur des bâtiments, ne peut pas être utilement invoqué par les requérants.

9. Au demeurant, il résulte des pièces du dossier, notamment des photographies reproduites par les parties, que les garages des constructions présentes sur le terrain d’assiette du projet sont enterrés et que les rampes d’accès sont en excavation par rapport à la pente du terrain. Par suite, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le point bas de ces rampes, situé en sous-sol, ne peut être regardé comme constituant le niveau du terrain naturel pour l’application des dispositions précitées du PLU. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que la terrasse de la construction existante en second rideau, dont la cote est d’environ 107.59 NGF, serait inférieure au niveau du terrain naturel retenu par la société pétitionnaire. Les moyens tirés de la hauteur des constructions par rapport au niveau du terrain naturel et de la détermination de celui-ci doivent donc, en tout état de cause, être écartés.

10. En second lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend (…) j) L’attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation (…) ». Aux termes de l’article R. 172-1 de ce code : « I.- Les dispositions de la présente section s’appliquent à la construction, au sens de l’article L. 122-2, de bâtiments ou parties de bâtiments d’habitation qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1erjanvier 2022, à l’exclusion des cas où la construction a donné lieu à la signature, avant le 1er octobre 2021, d’un contrat de louage d’ouvrage, au sens de l’ article 1787 du code civil et dont la demande de permis de construire ou la déclaration préalable est déposée avant le 1er septembre 2022 (…) ».

11. D’une part, si les requérants soutiennent qu’une attestation de performance énergique et environnementale dite RE2020 aurait dû être produite dès le stade du permis de construire initial, ce moyen, qui ne porte ni sur le vice objet de la mesure de régularisation, ni sur des vices propres à cette mesure et n’est pas fondé sur des éléments révélés par celle-ci, est, eu égard à sa teneur, un moyen nouveau au sens des principes rappelés au point 3. Dans ces conditions, ainsi que le fait valoir la société pétitionnaire en défense, ce moyen ne peut qu’être écarté comme inopérant.

12. D’autre part, les modifications apportées au projet n’ont pas eu pour conséquence de subordonner l’octroi du permis modificatif à la production d’une attestation de performance énergétique et environnementale qui n’était pas requise pour la délivrance du permis initial eu égard à la date à laquelle la demande a été déposée par le pétitionnaire. Dans ces conditions, les requérants ne peuvent valablement soutenir que la demande de permis de construire modificatif devait comporter une attestation RE 2020. En conséquence, ce moyen doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que M. B… et les autres requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation des arrêtés du maire de l’Etang-la-Ville des 10 février 2023, 15 juillet 2024 et 25 juillet 2025.

Sur les frais liés au litige :

13. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Elle peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

14. Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

15. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de rejeter l’ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… et autres est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de l’Etang-la-Ville et la SA d’HLM du Moulin Vert sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B…, désigné représentant unique des requérants en application des dispositions de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de l’Etang-la-Ville et à la SA d’HLM du Moulin Vert.

Délibéré après l’audience du 28 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Doré, président,

M^me Benoit, première conseillère,

M^me Hardy, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

Le président-rapporteur,

signé

F. Doré

L’assesseure la plus ancienne,

signé

C. Benoit

La greffière,

signé

S. Paulin

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.