Jugement du 14 Janvier 2026

N°Minute: 26/00001

AFFAIRE:

La Société SCI ENERGIE,

C/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POINTE A PITRE AUDIENCE DES LOYERS COMMERCIAUX CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 14 Janvier 2026 N° RG 25/01876 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FNKH A l’audience publique tenue le : 17 Décembre 2025 Rendu par Madame Alice GLOT, Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE Assistée de Monsieur Patrice VARIEUX, Greffier, La Société ANTILLES Par jugement rendu au nom du peuple français, FRAIS,

AVOCATS:

M^e Caroline ALIX M^e Paul-Marie GAURY M^e Gérard PLUMASSEAU

Dans l’affaire opposant

DEMANDEUR:

La Société SCI ENERGIE, Société Civile Immobilière au capital de 1 524 euros, inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le N°391 404 178 et dont le siège social est situé Immeuble entre deux mer, Lot Moudong Sud -97122 BAIE-MAHAULT, agissant poursuites et diligences en la présence de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Ayant pour avoat postulant:

M^e Caroline ALIX, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et

Saint-Barthélemy Ayant pour avocat plaidant: M^e Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

DÉFENDEUR:

La Société ANTILLES FRAIS, société par actions simplifiée au capital de 144 000 euros, inscrite au RCS de Pointe-à-Pitre sous le n°391 991 825 et dont le siège social est situé ZI Jarry, Rue Alfred Lumière-97122 BAIE-MAHAULT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et pris en la personne de son Président Monsieur X Y, Représentée par M^e Gérard PLUMASSEAU substitué par M^e Katty FRIGERE, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint- Barthélemy

D’AUTRE PART

N° RG 25/01876-N° Portalis DB3W-W-B7J-FNKH page 1/6

Débats à l’audience du 17 Décembre 2025 Délibéré et rendu le 14 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 juin 1993, modifié par avenant du 15 juin 2001, la SCI Energie a donné à bail à la SAS Antilles frais deux locaux (lot […] et lot […]) à usage commercial […], […], moyennant un loyer mensuel de 4796,16 euros hors taxe s’agissant du lot […] et de 6742,75 euros hors taxe s’agissant du lot […]. Par actes du 31 mars 2025, la SCI Energie a fait délivrer deux congés avec offres de renouvellement, sollicitant de voir porter le loyer du bail renouvelé à compter du 1" octobre 2025 à la somme annuelle de 76 000 euros hors taxe concernant le lot […] et à la somme annuelle de 114 000 euros hors taxe concernant le lot […]. Par exploit de commisaire de justice du 5 septembre 2025, la société Energie a fait assigner la société Antilles frais devant le président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, statuant en matière de loyers commerciaux, afin de fixer le montant du loyer en vertu du bail renouvelé. Au dernier état de la procédure, aux termes de son mémoire reçu le 13 décembre 2024, la société Energie demande au juge de :

A titre principal:

— Fixer le montant du loyer annuel des locaux à usage commercial concernés à 76 000 euros hors taxe à compter du 1" octobre 2025 concernant le lot […], -Fixer le montant du loyer annuel des locaux à usage commercial concernés à 114 000 euros hors taxe à compter du 1er octobre 2025 concernant le lot […],

A titre subsidiaire:

— Designer tel expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux avec mission de donner son avis sur la valeur locative dudit local; -Condamner la société Antilles frais à lui rembourser les frais d’expertise exposés: -Juger que le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance sera égal à la somme de 76 000 euros hors taxe pour le lot […] et 114 000 euros hors taxe pour el lot […];

En tout état de cause:

— Debouter la société Antilles frais de ses prétentions, -Condamner la société Antilles frais à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Au soutien de sa demande principale en révision du loyer, la société Energie soutient que les affirmations de la défenderesse reposent sur un document établi de manière non contradictoire et pour les besoins de ses prétentions; que les éléments d’analyse s’avèrent en-dessous du marché que le document comporte une erreur grossière concernant la valeur vénale du bien. Au dernier état de la procédure, aux termes de son mémoire reçu le 16 décembre 2025, la société Antilles frais demande au juge de :

A titre principal:

— Débouter la société Energie de ses prétentions;

A titre subsidiaire: -Ordonner une expertise judiciaire;

— Mettre à la charge de la société Energie les frais relatifs à cette mesure d’instruction;

En tout état de cause:

— Condamner la société Energie à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Antilles frais soutient que les locaux commerciaux de référence proposés par la demanderesse sont sans commune mesure avec le descriptif de son bien dégradé, non conforme aux règles d’urbanisme, situé dans un environnement vulnérable et dangereux.

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A l’audience du 17 décembre 2025, les sociétés Energie et Antilles frais ont repris oralement leurs demandes et leurs prétentions. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré au 14 janvier

2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en fixation du loyer et la nécessité d’une mesure d’instruction L’article L.145-33 du code de commerce dispose que "le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après

:

1. Les caractéristiques du local considéré; 2. La destination des lieux; 3. Les obligations respectives des parties; 4. Les facteurs locaux de commercialité; 5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage." L’article R.145-6 du code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Aux termes de l’article R.145-7 du même code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.[…].145-6; à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, les parties ont convenu selon un acte sous-seing privé du 25 juin 1993, modifié par avenant le 15 juin 2001, de la location de deux locaux (lot […] et lot […]) à usage commercial […], […], destiné à toute activité commerciale, pour des loyers mensuels de 4 796,16 euros s’agissant du lot […] et de 6 742,75 euros s’agissant du lot […] hors taxe, in fine. Le bail est renouvelé depuis le 1" octobre 2025, sans que les parties ne se soient accordées sur le montant du prix du loyer du bail ainsi renouvelé. La société Energie sollicite la fixation du loyer au prix de 76 000 euros hors taxe concernant le lot […] et à la somme annuelle de 114 000 euros hors taxe concernant le lot […], estimant que cela correspond à la valeur locative du local, au regard de l’évolution des facteurs locaux de commercialité dans la zone. Au soutien de sa demande, la société Energie produit notamment un rapport d’expertise amiable du 17 février 2025. Toutefois, ces éléments ne sont pas assez précis pour permettre de déterminer l’évolution des facteurs locaux de commercialité, s’agissant précisément du local pris à bail par la société Antilles frais. En outre, il n’est pas possible en l’état d’apprécier les facteurs locaux de commercialité tels que décrits à l’article R.145-6 du code de commerce. Il convient donc de considérer que les éléments de comparaison produits ne sont pas suffisants pour permettre au juge d’appréhender la valeur locative du local loué et de fixer le montant du loyer du bail

renouvelé.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des

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parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder." Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. […].145-7, L.145-34, R.145-9, R.[…].145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Compte tenu des développements précédents, en l’absence d’éléments relatifs aux critères locaux de commercialité du bien loué à la société Antilles frais ainsi qu’à l’éventuelle évolution (favorable ou défavorable) de ces critères depuis le renouvellement du bail en octobre 2025, le juge ne dispose pas en l’état d’éléments suffisants pour apprécier la valeur locative du local litigieux. Dès lors, au regard de ce qui précède et du caractère technique du litige, seule une expertise fournira à la juridiction des éléments précis et contradictoires pour apprécier les différentes données à prendre en considération dans la fixation de la valeur locative du bien. S’agissant de la date à laquelle doit être estimée la valeur locative du bien, il est rappelé qu’aux termes de l’article L.145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L.145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L.145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement selon des dispositions définies par décret en Conseil d’Etat. En l’espèce, l’accord pour renouvellement du bail commercial délivré le 31 mars 2025 comporte bien le montant du loyer que le bailleur propose au titre du renouvellement du contrat de bail. La valeur locative du local commercial devra donc être évaluée à la date du 1er octobre 2025, date du renouvellement du bail.

La société Energie, demanderesse à l’instance en modification du montant du loyer ainsi qu’à la mesure d’expertise, fera l’avance des frais de la mesure d’instruction dont la réalisation s’avère nécessaire pour permettre à la présente juridiction de statuer sur les demandes. Il est rappelé que les frais d’expertises seront compris dans les dépens de l’instance sur le sort desquels il sera statué à la fin de la procédure, en fonction de l’issue du litige. Provisoirement, il convient de faire application du principe selon lequel le montant provisionnel du loyer durant la procédure doit être fixé au loyer actuel.

Sur les autres demandes

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des autres demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Avant dire droit sur le montant du loyer.

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire concernant les locaux commerciaux (lot […] et lot […]) […], […], donnés à bail par la SCI Energie à la SAS Antilles

frais;

DÉSIGNE pour y procéder: Madame Z AA […],

expert régulièrement inscrit sur la liste de la cour d’appel de Basse-Terre, avec pour mission de :

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Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats et tous sachants: -Se faire remettre tous documents utiles;

— Visiter les lieux […], […], et les décrire; – Entendre les parties et toutes personnes informées, en leurs dires et explications; -Rechercher si les facteurs locaux de commercialité ont évolué au cours du bail expiré et préciser le sens (favorable et/ou défavorable) et l’importance de cette évolution; -Examiner l’évolution de la taxe foncière au cours du bail expiré et établir le ratio entre cette évolution et celle du loyer contractuel; -Fournir tous les éléments permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juin 2023, date de prise d’effet du bail à renouveler, sur la base des critères définis aux articles L.145-33 et suivants et R.145-2 et suivants du code de commerce, à savoir:

les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux,

les obligations respectives des parties et plus spécifiquement le transfert au locataire des charges exorbitantes du droit commun, avec, dans cette hypothèse, évaluation ou indication du montant de la charge transférée,

les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage; -Donner connaissance de ses conclusions aux parties; – Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission; – Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige; – Du tout, dresser un rapport qui devra être déposé au greffe du tribunal judiciaire au plus tard le 14 juillet 2026;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission;

DIT que:

.

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine;" en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise; l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations; l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission; l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties; fexpert devra remettre un pré-rapport aux parties et leur impartir un délai pour déposer leurs dires et y répondre; l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de quatre mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties; DIT que les frais d’expertise seront avancés par la SCI Energie, demandeur à l’instance et à la mesure, qui devra consigner la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000,00 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre avant le 31 mars 2026 à peine de caducité étant précisé que : qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner; chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus:

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RAPPELLE que conformément aux instructions codificatrices n°93-75A-B-K-O-P-R du 29 juin 1993 et B2- A6 du 10 juin 1983: – le règlement des consignations peut être effectué en chèque de banque ou virement à privilégier – pour tout virement bancaire les coordonnées bancaires à utiliser sont les suivantes IBAN FR76 1007 1971 0000 0010 0689 893/BIC TRPUFRP1; -le virement est à effectuer avant la date limite de consignation; -un courriel devra obligatoirement être adressé sur la boîte mail regie1.ti-pointe-a-pitre@justice.fr avec en pièce jointe l’avis de virement et la copie complète de la décision; tout virement non identifié sera rejeté. Aucune consignation ne sera acceptée après le délai imparti sauf présentation d’une ordonnance de prolongation de consignation ou de relevé de caducité: DÉSIGNE, pour surveiller les opérations d’expertise, le magistrat chargé du service central du contrôle des expertises; FIXE provisoirement le loyer du bail renouvelé au montant du loyer actuel ; SURSEOIT à statuer sur les autres demandes ;

RÉSERVE les dépens;

RENVOIE l’affaire à l’audience du 16 septembre 2026 à 10 heures 00 à laquelle les parties devront se présenter sans nouvelle convocation.

Le Greffler

Pour expédition conforme: collationnée, scellée et délivrée à Pointe-à-Pitre, le 14/04/2026 Le Directeur de Gralle

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La Présidente