REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BELFORT JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

Code affaire : Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix (50B)

PARTIES EN CAUSE

ENTRE :

La société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES, ci-après la société ISG, société à responsabilité limitée unipersonnelle, au capital de 30 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 492 651 567, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par l’association MOSAIK Avocats, agissant par Maître Pascal-André GERINIER, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS,

Et Maître Elodie DE ALMEIDA, avocat postulant inscrit au barreau de BELFORT,

Demanderesse, D’une part,

ET :

1 – La société AVAC-IMMOBILIER, ci-après la société AVAC, société à responsabilité limitée, au capital de 5 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 805 375 334, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

ET ENCORE :

2 – La société L’ECRIN, société par actions simplifiée, au capital de 653 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 428 905 707, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 5], prise en la personne son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

Venant aux droits de la société HABITAT RESIDENCES (306 093 162 RCS [Localité 3]) suite à transmission universelle de patrimoine en application d’un traité de fusion absorption enregistrée le 22 mars 2021,

3 – La société IMMO PRO [Localité 3] (Établissement LAFORET [Localité 3]), ci-après la société IMMO PRO, société à responsabilité limitée, au capital de 3 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 792 054 470, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

4 – Monsieur [L] [V], de nationalité française, né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] à [Localité 5],

5 – Monsieur [M] [A], de nationalité française, né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6] à [Localité 9],

Tous cinq représentés par Maître Alexandre BERGELIN, avocat inscrit au barreau de MONTBELIARD,

Défendeurs, D’autre part.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LE 03.06.2025 LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Président : Monsieur Christian REYNAUD Juges : Messieurs Karim LOUESLATI et Thierry LANDBECK Assistés lors des débats par Madame Tanja MILJUS, commis – greffier

L’affaire plaidée à l’audience du 03 juin 2025, a été mise en délibéré au 29 juillet 2025, prorogée au 02 septembre 2025. Les parties ont été avisées qu’à cette date le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe.

Assignation en date du 26 novembre 2020 délivrée à la société AVAC à la requête de la société ISG dont l’objet de la demande est de :

Vu les articles 1101 et suivants du code civil,

* Condamner la société AVAC à lui payer :

* une somme de 265 599,60 euros TTC au titre des frais de recherche de locataire commercial et de la réussite totale de cette mission,

* une somme de 180 000 euros TTC au titre de l’assistance à maîtrise d’ouvrage,

* une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner la société AVAC aux entiers dépens.

Assignation en intervention forcée en date du 16 décembre 2022 délivrée à la société L’ECRIN, à la société IMMO PRO [Localité 3] (Établissement LAFORET [Localité 3]), à Monsieur [L] [V] et à Monsieur [M] [A], à la requête de la société ISG dont l’objet de la demande est de :

Vu l’article 331 du code de procédure civile,

Sur l’intervention forcée,

* Distribuer cette affaire devant le tribunal de commerce de BELFORT devant laquelle est actuellement pendante l’instance principale opposant la société ISG à la société AVAC, enregistrée sous le numéro RG 2020/004064 et qui sera appelée à l’audience de procédure de ladite chambre le 31 janvier 2023 (10h00),

* Ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale intentée par la société ISG par assignation délivrée le 26 novembre 2021 afin qu’il soit statué par une seule et même décision,

* Réserver les dépens,

Sur la demande principale,

* Recevoir la société ISG en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence :

* Condamner in solidum la société AVAC, les sociétés L’ÉCRIN, IMMO PRO [Localité 3] ainsi que Messieurs [L] [V] et [M] [A] à titre personnel à payer à la société ISG les sommes suivantes :

A titre principal, au titre de sa responsabilité contractuelle :

* 350 000 euros HT (420 000 euros TTC) au titre de la rémunération due pour la cession de l’ensemble immobilier,

* 221 333 euros HT (265 599,60 euros TTC) au titre de la rémunération due pour la conclusion d’un bail avec un locataire preneur, gérant le bien immobilier,

A titre subsidiaire, au titre de sa responsabilité délictuelle :

* 350 000 euros HT (420 000 euros TTC) au titre de la rémunération due pour la cession de l’ensemble immobilier,

* 221 333 euros HT (265 599,60 euros TTC) au titre de la rémunération due pour la conclusion d’un bail avec un locataire preneur, gérant le bien immobilier,

* 150 000 euros HT (180 000 euros TTC) au titre de l’assistance à maîtrise d’ouvrage, et

En toute hypothèse :

* 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

* Condamner in solidum la société AVAC, les sociétés L’ÉCRIN, IMMO PRO [Localité 3] ainsi que Messieurs [L] [V] et [M] [A] à titre personnel à payer à la société ISG la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Dire que l’ensemble de ces condamnations portera intérêt au taux légal augmenté de ses majorations de droit, à compter de la mise en demeure par assignation délivrée en date du 26 novembre 2020,

* Prononcer l’anatocisme,

* Condamner in solidum la société AVAC, les sociétés L’ÉCRIN, IMMO PRO [Localité 3] ainsi que Messieurs [L] [V] et [M] [A] à titre personnel aux entiers dépens de l’instance,

* Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire et sans aucune constitution de garantie financière quelle qu’elle soit.

Faits, procédure et prétentions des parties :

La société ISG expose qu’elle a une activité de développement, promotion, coordination d’opérations immobilières, étude, conseil et audit immobilier.

Elle indique avoir été mise en relation par la mairie de [Localité 10] avec la société AVAC, qui avait acquis l’ancien hôpital de [Localité 10], afin de réaliser une résidence seniors sur une partie du site.

La société ISG affirme avoir reçu une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage et de mise en relation pour la vente du bien et sa mise en location à un gestionnaire professionnel.

Elle soutient avoir accompagné la société AVAC dans les différentes étapes du projet, notamment l’étude de marché, la préparation des plans, la réalisation de documents de promotion, la définition d’une stratégie de promotion immobilière, la mise en relation avec des acquéreurs et gestionnaires potentiels, la mise à disposition d’un cahier des charges et la prévision financière du projet.

La société ISG indique avoir présenté plusieurs investisseurs, dont la société VILLAVIE qui a finalement été retenue.

Elle affirme que sa rémunération devait être composée d’une partie fixe de 350 000 euros HT pour la cession du foncier et d’une partie variable estimée à 221 333 euros HT basée sur le loyer annuel.

La société ISG soutient avoir appris par la presse en octobre 2019 que le projet avait abouti avec la société VILLAVIE, sans qu’elle n’ait été rémunérée.

Elle dénonce un montage opaque réalisé par la société AVAC et ses associés pour l’évincer, impliquant notamment la cession du bien à la société HABITAT RESIDENCE [Adresse 7] dirigée par M. [V], puis la revente à la société PIERVAL SANTE.

La société ISG considère que ce montage caractérise des manœuvres frauduleuses destinées à la priver de sa rémunération.

Dans ses dernières conclusions n° 4 du 14 avril 2025, la société ISG demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats, Vu les articles 1165, 1172 et 1240 du code civil,

* Recevoir la société ISG en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

* Condamner in solidum la société AVAC ainsi que les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, Monsieur [L] [V] et Monsieur [M] [A] à payer, à titre principal, au titre de la responsabilité contractuelle et, à titre subsidiaire, au titre de la responsabilité délictuelle, à la société ISG les sommes suivantes :

* 350 000 euros HT (420 000 euros TTC) au titre de la rémunération due pour la cession de l’ensemble immobilier,

* 221 333 euros HT (265 599,60 euros TTC) au titre de la rémunération due pour la conclusion d’un bail avec un locataire preneur, gérant le bien immobilier,

* 150 000 euros HT (180 000 euros TTC) au titre de l’assistance à maîtrise d’ouvrage,

* Dire que l’ensemble de ces condamnations portera intérêt au taux légal augmenté de ses majorations de droit, à compter de la mise en demeure, par assignation délivrée en date du 26 novembre 2020,

* Prononcer l’anatocisme,

* Condamner in solidum la société AVAC ainsi que les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, Monsieur [L] [V] et Monsieur [M] [A] à payer à la société ISG la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

En toute hypothèse :

* Débouter la société AVAC, ainsi que les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, Monsieur [L] [V] et Monsieur [M] [A] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

* Condamner in solidum la société AVAC ainsi que les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, Monsieur [L] [V] et Monsieur [M] [A] à payer à la société ISG la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner in solidum la société AVAC ainsi que les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, Monsieur [L] [V] et Monsieur [M] [A] aux entiers dépens,

* Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à

intervenir dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire et sans aucune constitution de garantie financière quelle qu’elle soit et l’écarter, le cas échéant, si par extraordinaire il devait y avoir une condamnation à l’encontre de la société ISG.

La société AVAC, Monsieur [L] [V], Monsieur [M] [A], la société IMMO PRO, la société L’ÉCRIN, quant à eux, soutiennent que la société ISG n’a jamais reçu de mandat écrit, ce qui serait obligatoire en application de la loi HOGUET pour percevoir une rémunération.

Ils affirment que la mission confiée ne relevait pas d’une mission complexe justifiant une dérogation à cette obligation d’écrit.

Ils contestent avoir réalisé un montage frauduleux et soutiennent que les cessions successives du bien immobilier correspondent à des opérations distinctes et légitimes.

Ils nient toute volonté d’évincer la société ISG et affirment que le projet a finalement abouti avec des tiers, sans son intervention.

Ils considèrent que la mise en cause des différentes sociétés et personnes physiques présente un caractère abusif.

Ils demandent en conséquence au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « Loi HOGUET »,

* Déclarer irrecevable et mal fondé l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société ISG,

* L’en débouter tant sur un plan contractuel que sur un plan délictuel,

* La condamner à payer à la société AVAC la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi que les entiers dépens,

* La condamner encore à payer à la société IMMO PRO, à la société L’ECRIN, à Monsieur [L] [V] et à Monsieur [M] [A] la somme de 5 000 euros chacun en application des dispositions de l’article 32-1,

* La condamner encore à payer à la société IMMO PRO, à la société L’ECRIN, à Monsieur [L] [V] et à Monsieur [M] [A] la somme de 3 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI LE TRIBUNAL,

Vu l’assignation en date du 26 novembre 2020,

Vu l’assignation en intervention forcée en date du 16 décembre 2022,

Vu le dossier de la procédure,

Vu les conclusions des parties déposées en prévision de l’audience du 03 juin 2025, auxquels il est référé en application de l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les annexes régulièrement déposées, Leurs arguments entendus.

Sur l’existence d’une relation contractuelle entre les parties :

L’article 1172 du code civil dispose :

« Les contrats sont par principe consensuels.

Par exception, la validité des contrats solennels est subordonnée à l’observation de formes déterminées par la loi à défaut de laquelle le contrat est nul, sauf possible régularisation. ».

La demanderesse soutient que les échanges entre les parties (pièces demanderesse n° 4 à 6) attestent d’une rencontre de la volonté des parties établissant de fait un lien contractuel entre elles, nonobstant l’absence d’un mandat signé.

En réplique, les défendeurs fondent leur réfutation sur la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, dont les dispositions sont d’ordre public, et qui impose un mandat écrit pour toute mission d’entremise relative notamment à « l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ».

Par de nombreuses décisions, la cour de cassation a rappelé le caractère d’ordre public des dispositions de la loi HOGUET.

Toutefois, la jurisprudence a également considéré que ladite loi n’a pas vocation à s’appliquer aux missions complexes, mais uniquement aux simples missions d’entremise.

Ainsi, la cour de cassation a refusé l’application de la loi HOGUET à une mission d’études, d’assistance, d’administration et de commercialisation d’un programme immobilier (Civ 1ère 20 févr. 2001, n° 98-22.830), à un contrat portant sur la prospection et la négociation de sites commerciaux lorsque l’intermédiaire a été chargé d’effectuer des études de marché (Civ 1ère 16 juill. 1998, n° 96-15.535), ou encore à une mission de conception, d’assistance et de commercialisation d’un ensemble immobilier (Civ 1ère, 16 novembre 2004, n°02-11.136).

En l’espèce, la société ISG soutient qu’elle était investie d’une mission complexe allant au-delà d’une simple entremise, arguant pour cela des prestations qu’elle allègue avoir réalisées : étude de marché et d’implantation comprenant une analyse du foncier, cartographie des transports, commerces et accès aux soins locaux, étude des loisirs et associations pour seniors, analyse statistique de la population et des revenus, une étude de la concurrence, mise à disposition d’un cahier des charges spécifique au projet, assistance à la réalisation des plans avec corrections, contrôle du tableau de surface et l’établissement du bilan prévisionnel financier de l’opération, nombreux échanges avec la société AVAC pour adapter le projet à ses attentes et au marché local, assistance à la constitution du dossier de demande de permis de construire.

En réplique, la société AVAC et ses codéfendeurs contestent cette qualification de mission complexe et soutiennent que la société ISG n’avait qu’une simple mission d’entremise soumise à l’obligation d’un mandat écrit.

A l’examen des missions que la demanderesse soutient avoir réalisées, le tribunal a pu constater :

* Sur l’étude de marché : la société ISG produit en pièce n° 8 une étude d’implantation et de marché,

* Sur les prévisions financières : les échanges de courriels entre Monsieur [M] [A] et Monsieur [Q] [F], regroupés en pièces n° 4 et 5 de la demanderesse, montrent clairement une participation de Monsieur [Q] [F] à l’élaboration des bilans financiers de l’opération.

Il appert des constatations ci-avants que les actions réalisées par la société ISG allaient au-delà d’une simple mission d’entremise.

Dès lors, la mission réalisée par la société ISG peut être qualifiée de complexe et à ce titre sort du champ d’application de la loi HOGUET.

Les partie demanderesse peut se prévaloir d’un contrat consensuel découlant des propositions du mandat de vente et de location (pièces n° 2 et 12 demanderesse) soumises à la société AVAC et que celle-ci n’a jamais retournés signés.

En conséquence, le tribunal dira :

* Que les dispositions de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 ne trouvent à s’appliquer au cas d’espèce,

* Que la société ISG est bien fondée à se prévaloir des négociations précontractuelles.

Sur la demande, à titre principal, de la société ISG tendant à voir condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 350 000 euros HT au titre de la cession de l’immobilier sur le fondement de leur responsabilité contractuelle :

A titre liminaire, le tribunal constate qu’il n’existe pas de lien contractuel entre la société ISG et les sociétés IMMO PRO, L’ECRIN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [M] [A]; qu’ainsi toute demande à titre contractuel à leur encontre se trouve mal fondée.

La société ISG rappelle dans ses écritures avoir présenté et soumis à la société AVAC plusieurs investisseurs pour la réalisation de l’opération, à savoir : la société RESIDE ETUDES, la société France Séniors et la société VILLAVIE.

Il est constant que l’acquisition du foncier par l’une de ces trois sociétés n’a pas aboutie.

C’est finalement la société PIERVAL SANTE qui a pu porter le volet foncier de l’opération.

Les parties s’opposent quant à l’origine de l’intervention de la société PIERVAL SANTE.

La société AVAC indique qu’après avoir revendu le bâtiment à la société HABITAT RESIDENCES 21, c’est la société LA FORET, agent immobilier mandaté par celle-ci, qui a noué contact avec la société PIERVAL SANTE, permettant la finalisation du projet.

En réplique, la demanderesse soutient avoir indirectement, « par ricochet », introduit la société PIERVAL SANTE par le fait qu’elle avait préalablement convaincu la société VILLAVIE de s’engager dans la gestion locative du projet.

Toutefois, la société ISG n’apporte pas d’élément probant à l’appui de cette assertion, rien ne prouvant à priori que ce soit l’intérêt de la société VILLAVIE pour la gestion de la résidence qui ait amené la société PIERVAL SANTE à se porter acquéreur de l’immeuble.

La demanderesse se trouve défaillante à justifier de son droit à commission dans la transaction intervenue entre les sociétés HABITAT RESIDENCES 21 et PIERVAL SANTE.

En conséquence, le tribunal :

* Déclarera la société ISG mal fondée en sa demande à titre contractuel à l’encontre de la société IMMO PRO, de la société L’ECRIN, de Monsieur [L] [V] et de Monsieur [M] [A],

* Déboutera la société ISG de sa demande tendant à voir condamner la société AVAC à lui payer la somme de 350 000 euros HT au titre de la cession de l’immobilier, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle.

Sur la demande, à titre subsidiaire, de la société ISG tendant à voir condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 350 000 euros HT au titre de la cession de l’immobilier, sur le fondement de leur responsabilité délictuelle :

La société ISG soutient que les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, ainsi que Messieurs [V] et [A] ont participé à un montage frauduleux visant à l’évincer et à la priver de sa rémunération; à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, elle demande à voir condamner in solidum les défendeurs à lui payer les honoraires qu’elle estime lui être dus.

Les défendeurs, tout en contestant une quelconque manœuvre frauduleuse de leur part dans la revente de l’immeuble à la société HABITAT RESIDENCES 21, rappellent le principe de non-cumul des responsabilités délictuelles et contractuelles, sur le fondement duquel ils concluent au débouté de la demanderesse.

La société ISG argue que le principe de non-cumul des responsabilités délictuelles et contractuelles n’est pas un principe d’ordre public, lequel se trouve remis en cause par la cour de cassation.

Pour étayer cette assertion, elle s’appuie sur l’arrêt de la chambre commerciale, 13 juill. 2010, n° 09-14.985.

Toutefois, ledit arrêt rappelle dans ses attendus que « ce principe interdit seulement au créancier d’une obligation contractuelle de se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle », alors que tel n’était pas le cas du jugement attaqué.

En l’espèce, la société ISG qui se prévaut à bon droit d’un contrat consensuel la liant à la société AVAC et se trouve à ce titre créancière de celle-ci, ne peut se prévaloir contre cette même société AVAC, et pour la même demande, des règles de la responsabilité délictuelle.

Les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, ainsi que Messieurs [V] et [A] n’ont pas de lien contractuel avec la société ISG, laquelle, non créancière d’une obligation à leur égard, peut se prévaloir des règles de la responsabilité délictuelle à leur encontre.

La société ISG fonde sa demande sur l’article 1200 du code civil qui dispose « Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat. » et sur l’article 1240 du même code qui dispose « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’application des dispositions de l’article 1240 du code civil ne nécessite pas que le fait dommageable soit de nature frauduleuse ou encore que son auteur ait agi avec une intention de nuire, le texte visant « tout fait quelconque ».

En l’espèce, la revente en cascade de l’ensemble immobilier a modifié la situation juridique entre les parties, violant ainsi les dispositions de l’article 1200 du code civil.

L’indemnisation d’un préjudice nécessite l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

Sur l’existence d’une faute :

La société ISG soutient que la revente en cascade de l’ensemble immobilier procèderait d’une collusion organisée entre les différentes entités afin de faire échec à l’obligation contractualisée de rémunérer la société ISG au titre de sa mission d’intermédiaire.

En réplique, les défendeurs arguent que la revente de l’immeuble par la société AVAC à la société HABITAT RESIDENCES 21 dirigée par Monsieur [M] [A] ne procède d’aucune fraude, mais simplement du fait que la société HABITAT RESIDENCES 21 disposait de ressources propres plus importantes lui permettant, le cas échéant, de porter l’immobilier du projet, ce qui n’était pas le cas de la société AVAC.

Toutefois, outre que les défendeurs n’apportent aucun élément comptable probant à l’appui de cette assertion, il appert que le montage financier consistant à revendre l’ensemble immobilier auquel ont participé les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, ainsi que

Messieurs [V] et [A], a de facto privé la société ISG de la rémunération fixée dans le projet de mandat de vente sans exclusivité (pièce demanderesse n° 13).

Le fait dommageable est ainsi caractérisé de même que la faute des sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, et de Messieurs [V] et [A].

Sur le dommage en découlant :

Ledit projet de mandat fixait à 350 000 euros la commission à percevoir par la demanderesse pour la présentation d’un acquéreur.

Le préjudice de la société ISG est équivalent à la rémunération dont elle a été privée.

En conséquence, le tribunal :

* Déboutera la société ISG de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner la société AVAC à lui payer la somme de 350 000 euros HT au titre de la cession de l’immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle alléguée,

* Condamnera in solidum, sur le fondement de leur responsabilité délictuelle, les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, ainsi que Messieurs [L] [V] et [M] [A] à payer à la société ISG la somme de 350 000 euros HT au titre de la cession de l’immobilier, outre intérêts au taux légal augmenté de ses majorations de droit à compter du 26 novembre 2020, date de la mise en demeure par assignation.

Sur la demande, à titre principal, de la société ISG tendant à voir condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 221 333 euros HT au titre de la conclusion du bail sur le fondement de leur responsabilité contractuelle :

La société ISG soutient que les parties étaient convenues, au titre de la présentation d’un locataire par la demanderesse, d’une rémunération assise sur l’exploitation, rémunération variable estimée à la somme de 221 333 euros HT correspondant à 30 % du loyer annuel HT (pièce demanderesse n° 2, article 3).

Il n’est pas contesté que la société ISG a présenté initialement la société VILLAVIE comme un opérateur global supposé capable à la fois de porter l’investissement immobilier et d’assurer la gestion locative de la résidence.

L’investissement immobilier ayant finalement été réalisé par la société PIERVAL SANTE, la société AVAC argue que la société VILLAVIE a été retenue en tant que locatairegestionnaire par la société PIERVAL SANTE pour l’unique raison qu’une de ses nombreuses résidences était déjà exploitée par la société VILLAVIE.

Outre que la société AVAC n’apporte pas la preuve de cette allégation, il n’est pas contesté que c’est par l’entremise de la société ISG que la société VILLAVIE se trouvait intégrée à l’avancement du projet dès le mois de septembre 2018, comme en atteste le mail de Monsieur [L] [V] en date du 26 septembre 2018 (pièce demanderesse n° 12).

C’est à bon droit que la société ISG demande que lui soit payée la rémunération prévue et dont elle s’est trouvée privée par les reventes successives de l’immeuble.

En conséquence, le tribunal :

* Déclarera la société ISG mal fondée en sa demande à titre contractuel à l’encontre de la société IMMO PRO, de la société L’ECRIN, de Monsieur [L] [V] et de Monsieur [M] [A],

* Condamnera, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, la société AVAC à payer à la société ISG la somme de 221 333 euros HT au titre de la conclusion du bail, outre intérêts au taux légal augmenté de ses majorations de droit à compter du 26 novembre 2020, date de la mise en demeure par assignation.

Sur la demande à titre subsidiaire de la société ISG tendant à voir condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 150 000 euros HT au titre d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage, sur le fondement de leur responsabilité délictuelle :

Dans ses dernières conclusions, la société ISG demande que lui soit allouée une somme supplémentaire de 150 000 euros HT à titre de rémunération du temps consacré à l’exécution de la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage alléguée « si les accords par lesquels elle y avait implicitement renoncé n’étaient pas considérés comme valables. ».

La somme de 350 000 euros HT prévue par le mandat de vente se trouvant mise à la charge des sociétés L’ECRIN, IMMO PRO, ainsi que de Messieurs [L] [V] et [M] [A] au titre de leur responsabilité délictuelle, et la somme de 221 333 euros prévue par le mandat de location se trouvant mise à la charge de la société AVAC au titre de sa responsabilité contractuelle, la demande subsidiaire de la société ISG devient sans objet.

En conséquence, le tribunal déboutera la société ISG de sa demande tendant à voir condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 150 000 euros HT au titre d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage.

Sur la demande de la société ISG tendant à voir condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Pour justifier de cette demande, la société ISG fait valoir que le comportement des défendeurs aurait fortement porté atteinte à sa crédibilité, son image de marque et sa notoriété professionnelle de sorte qu’elle se serait retrouvée écartée, sans raison, par ses partenaires.

Toutefois, la société ISG ne démontre pas de pertes de marchés pas plus qu’elle ne prouve une perte de confiance de ses clients qui l’auraient délaissée.

En conséquence, le tribunal déboutera la société ISG de sa demande tendant à voir condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur la demande d’anatocisme :

La société ISG sollicite, sur l’ensemble des condamnations à intervenir, la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Lesdites dispositions étant d’ordre public, il y a lieu de recevoir sa demande.

En conséquence, le tribunal ordonnera la capitalisation des intérêts dus par année entière :

* sur la somme de 350 000 euros HT due in solidum par les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO et Messieurs [L] [V] et [M] [A],

* sur la somme de 221 333 euros HT due par la société AVAC au titre de la conclusion du bail.

Sur la demande reconventionnelle de la société IMMO PRO, de la société L’ECRIN, de Monsieur [L] [V] et de Monsieur [M] [A] tendant à voir condamner la société ISG à dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros chacun pour procédure abusive :

La mise en cause des sociétés L’ECRIN, IMMO PRO et de Messieurs [L] [V] et [M] [A], ayant amené une condamnation de ceux-ci au titre de leur responsabilité délictuelle, ne saurait constituer une procédure abusive.

En conséquence, le tribunal déboutera la société IMMO PRO, la société L’ECRIN, Monsieur [L] [V] et Monsieur [M] [A] de leur demande tendant à voir condamner la société ISG à dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros chacun pour procédure abusive.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Les sociétés AVAC, L’ECRIN, IMMO PRO, Monsieur [L] [V] et Monsieur [M] [A] qui succombent supporteront les entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Pour faire connaître ses droits, la société ISG a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ; il y a donc lieu de condamner in solidum les sociétés AVAC, L’ECRIN, IMMO PRO, ainsi que Messieurs [L] [V] et [M] [A] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter du surplus de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Le tribunal rappellera l’exécution provisoire de droit du présent jugement en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’assignation en date du 26 novembre 2020,

Vu l’assignation en intervention forcée en date du 16 décembre 2022,

Vu les jugements du tribunal de commerce de BELFORT du 27 juin 2023,

Vu l’arrêt, 1 ère chambre civile et commerciale, cour d’appel de BESANCON du 06 février 2024,

Vu le jugement de jonction du tribunal de commerce de BELFORT du 27 août 2024,

Vu la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970,

Vu les articles 1165, 1172, 1200, 1240 et 1343-2 du code civil,

Vu le dossier de la procédure et les annexes régulièrement déposées,

* Dit que les dispositions de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 ne trouvent à s’appliquer au cas d’espèce,

* Dit que la société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES est bien fondée à se prévaloir des négociations précontractuelles,

* Déclare la société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES mal fondée en ses demandes à titre contractuel à l’encontre de la société IMMO PRO [Localité 3], de la société L’ECRIN, de Monsieur [L] [V] et de Monsieur [M] [A], et l’en déboute,

* Déboute la société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES de sa demande tendant à voir condamner la société AVAC-IMMOBILIER à lui payer la somme de 350 000 euros HT au titre de la cession de l’immobilier, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle,

* Déboute la société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner la société AVAC-IMMOBILIER à lui payer la somme de 350 000 euros HT au titre de la cession de l’immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

* Condamne in solidum, sur le fondement de leur responsabilité délictuelle, les sociétés L’ECRIN, IMMO PRO [Localité 3], ainsi que Messieurs [L] [V] et [M] [A] à payer à la société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES la somme de 350 000 euros HT au titre de la cession de l’immobilier, outre intérêts au taux légal augmenté de ses majorations de droit à compter du 26 novembre 2020, date de la mise en demeure par assignation

* Condamne, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, la société AVAC-IMMOBILIER à payer à la société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES

la somme de 221 333 euros HT au titre de la conclusion du bail, outre intérêts au taux légal augmenté de ses majorations de droit à compter du 26 novembre 2020, date de la mise en demeure par assignation,

* Déboute la société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES de sa demande tendant à voir condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 150 000 euros HT au titre d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage,

* Déboute la société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES de sa demande tendant à voir condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* Ordonne la capitalisation des intérêts dus par année entière :

* sur la somme de 350 000 euros HT mis à la charge in solidum de la société L’ECRIN, de la société IMMO PRO [Localité 3], de Monsieur [L] [V] et [M] [A],

sur la somme de 221 333euros HT mis à la charge de la société AVAC-IMMOBILIER,

* Déboute la société L’ECRIN, la société IMMO PRO [Localité 3], Monsieur [L] [V] et Monsieur [M] [A] de leur demande tendant à voir condamner la société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES à dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros chacun pour procédure abusive,

* Condamne in solidum les sociétés AVAC-IMMOBILIER, L’ECRIN, IMMO PRO [Localité 3], ainsi que Messieurs [L] [V] et [M] [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais de greffe du présent jugement s’élevant à la somme de 142,50 euros,

* Condamne in solidum les sociétés AVAC-IMMOBILIER, L’ECRIN, IMMO PRO [Localité 3], ainsi que Messieurs [L] [V] et [M] [A] à payer à la société IMMOBILIERE SAINT-GEORGES la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la déboute du surplus de sa demande à ce titre,

* Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ledit jugement a été prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal de commerce de BELFORT à la date du 02 septembre 2025, conformément à l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Christian REYNAUD, président, ayant participé au délibéré et par Madame Tanja MILJUS, commis – greffier.