RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY JUGEMENT DU 11 Mars 2025

N° de RG : 2024F01588 N° MINUTE : 2025F00656 5ème Chambre

PARTIES A L’INSTANCE

DEMANDEUR(S)

 M. [Y] [X] [Adresse 4] comparant par M^e Shameer RUHOMAUN [Adresse 2] et par M^e MADELEINE SEEUWS [Adresse 3]

 Mme [U] [T] [Adresse 4] comparant par M^e Shameer RUHOMAUN [Adresse 2] et par M^e MADELEINE SEEUWS [Adresse 3]

DEFENDEUR(S) :

 SAS LEM IMMOBILIER [Adresse 7] Enseigne : [Adresse 7] Immobilier Représentant légal : M. [C] [H] ,Président, [Adresse 8] comparant par SCP HOURBLIN-PAPAZIAN [Adresse 1] (75J0017) et par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL [Adresse 5] (75C1922)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : M. LAUBREAUX, Juge Chargé d’instruire l’affaire Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal.

DEBATS

Audience publique du 16 Janvier 2025 devant le Juge chargé d’instruire l’affaire désigné par la formation de jugement.

JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 11 Mars 2025

et délibérée le 13/02/2025 par :

Président : M. Gilles DOUSPIS

Juges : M. Marc LAUBREAUX M. Bruno MAGNIN

La Minute est signée électroniquement par M. Gilles DOUSPIS, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté

FAITS

Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T], propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 6], reprochent à la société LEM IMMOBILIER (315 695 825 RCS Bobigny), agence immobilière exerçant sous l’enseigne « ORPI » sise au [Adresse 7], d’avoir commis des fautes dans l’exécution du mandat de gestion de bien immobilier qui lui était confié, fautes ayant causé aux demandeurs un préjudice estimé à 14 528,35 €. Les tentatives pour concilier ce litige se sont révélées vaines.

C’est ainsi qu’est née la présente instance.

PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, signifié à personne conformément à l’article 654 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] ont assigné la société LEM IMMOBILIER à comparaître devant le tribunal de commerce de Bobigny pour une audience fixée au 19 septembre 2024.

Dans leur assignation, les demandeurs sollicitent du tribunal :

« Vu l’article 1217 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

▪ Dire et juger que la société LEM IMMOBILIER a commis des fautes dans le cadre de l’exécution du mandat de gestion ;

En conséquence, Condamner la société LEM IMMOBILIER à verser à Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] la somme de 10.528,35 € en réparation du préjudice financier subi ; Condamner la société LEM IMMOBILIER à verser à Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] la somme de 4.000 € au titre de la réparation du préjudice moral subi ; Condamner la société LEM IMMOBILIER à verser à Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la Société LEM IMMOBILIER aux entiers dépens ;»

Cette affaire, inscrite au registre général sous le numéro 2024F01588, a été appelée pour mise en état à quatre audiences entre le 19 septembre et le 12 décembre 2024.

Le défendeur, la société LEM IMMOBILIER, dépose des conclusions à l’audience du 17 octobre 2024 et demande au tribunal de :

« Débouter Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] à payer à la société LEM IMMOBILIER la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] aux entiers dépens de l’instance ».

Les demandeurs déposent des conclusions « en réponse n°1 » à l’audience du 14 novembre 2024, reprenant leurs demandes initiales et, y ajoutant, demandent au tribunal de :

« A titre subsidiaire Condamner la société LEM IMMOBILIER à verser à Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] la somme de 9.475,51 € au titre de la perte de chance de percevoir régulièrement leurs loyers ; »

A l’audience du 12 décembre 2024, la formation de jugement, conformément aux articles 861 et suivants du code de procédure civile, les parties présentes ne s’y étant pas opposées, a confié le soin d’instruire l’affaire à l’un de ses membres et a convoqué les parties à l’audition de ce juge pour le 16 janvier 2025.

À cette date, le juge chargé d’instruire l’affaire a, conformément aux articles 869 et suivants du code de procédure civile, constaté la présence du demandeur et celle du défendeur, a régularisé lors de son audition le dépôt par le défendeur d’une demande subsidiaire de voir limiter à 4 000 € le préjudice financier né de son éventuelle responsabilité, les autres chefs de préjudice étant exclus, et s’est assuré du respect du caractère contradictoire de cette demande formée lors de son audition, l’avocat des demandeurs n’entendant pas y répliquer.

Le juge chargé de l’affaire a entendu les plaidoiries des parties, a clos les débats, a mis l’affaire en délibéré et a informé les parties qu’il rendra compte au tribunal et que le jugement à intervenir sera, en application du second alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, mis à disposition au greffe du tribunal de commerce le 11 mars 2025.

Le juge a fait rapport au tribunal.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance des moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs conclusions que dans leurs plaidoiries, appliquant les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera de la façon suivante :

Les demandeurs, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T], exposent qu’ils ont signé le 16 mars 2021 avec la société LEM IMMOBILIER un contrat de mandat de gestion concernant un bien immobilier situé [Adresse 6], qu’ils ont conclu le 12 mai 2021 par l’intermédiaire de la société LEM IMMOBILIER un bail d’habitation avec Monsieur [K] [P] pour un loyer mensuel de 650 €, que Monsieur [P] est entré dans les lieux le 18 mai 2021, mais que dès le mois de juin 2021 le locataire a cessé de payer les loyers, obligeant les demandeurs à saisir le Tribunal de proximité d’Aubervilliers qui par ordonnance de référé du 11 avril 2024 a condamné Monsieur [P] à leur verser à titre d’arriérés de loyers une somme de 7 196,72 €, somme qui n’a pu être recouvrée en raison de l’impécuniosité du locataire. Les demandeurs reprochent à la société LEM IMMOBILIER d’avoir commis des fautes dans l’exécution du mandat de gestion confié, à savoir ne pas s’être assuré de la solvabilité du locataire dont les revenus étaient aléatoires et insuffisants, de ne pas avoir sollicité de garanties telles que cautionnement ou assurance perte des loyers, alors que cela avait été expressément demandé par les demandeurs et enfin de ne pas avoir transmis au préalable aux demandeurs les éléments du dossier du locataire. Au titre de ces fautes contractuelles, les demandeurs sollicitent le paiement de 10 528,35 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier (somme ramenée à titre subsidiaire à 9.475,51 € au titre de la perte de chance de percevoir régulièrement des loyers) et de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Le défendeur, la société LEM IMMOBILIER, fait valoir que Monsieur [P] était salarié en CDI depuis plus d’un an d’une société de BTP de premier plan, que sa rémunération de 2 000 € mensuels sur 13 mois était suffisante pour payer un loyer de 650 € par mois, qu’en qualité de mandataire des demandeurs la société LEM IMMOBILIER a demandé et obtenu l’ensemble des documents pouvant être exigés d’un locataire, que le mandat signé ne prévoyait pas le cautionnement du locataire ou la garantie des loyers, que Monsieur [X] étant lui-même conseiller transaction d’une agence ORPI située à 20 mètres de l’agence ORPI, les mandants avaient une parfaite connaissance du cadre d’intervention de l’agence immobilière dans le traitement des dossiers des locataires. La société LEM IMMOBILIER estime avoir correctement exécuté le mandat qui lui était confié et conclut au débouté des demandeurs.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Connaissance prise du rapport du juge chargé d’instruire l’affaire et des pièces versées aux débats, vu l’acte introductif d’instance, les conclusions échangées entre les parties et les pièces versées aux débats, la présente instance sera déclarée recevable et le tribunal l’examinera.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont formés », l’article 1104 de ce même code précisant que ceux-ci « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Sur l’exécution du mandat confié à la société LEM IMMOBILIER

L’article 1991 du code civil prévoit que « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution », l’article 1992 du même code précisant que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »

En l’espèce, par contrat du 16 mars 2021 intitulé « Mandat de Gestion n° 1100 », Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T], « se déclarant mariés ensemble » et agissant en qualité de « mandant » ont autorisé la société LEM IMMOBILIER, agissant en qualité de « mandataire », à accomplir les actes de gestion courante concernant un bien immobilier leur appartenant de 22,40 m2 (lot n° 101 au RdC, 2ème porte à gauche, hall 45) situé au [Adresse 6]. Ce contrat de mandat a été signé par certificat de signature électronique par Monsieur [Y] [X], par Madame [U] [T] et par Madame [O] [L] pour la société LEM IMMOBILIER. Parmi les actes de gestion confiés au mandataire, figurent les missions suivantes :

« Rechercher des locataires » « Louer les biens ». Il est indiqué que le mandat signé « confère au mandataire une obligation de moyen et non de résultat ».

Les demandeurs soutiennent que la société LEM IMMOBILIER a commis trois fautes dans l’exécution du mandat confié :

1. Elle n’a pas vérifié la solvabilité du locataire,

2. Elle n’a pas mis en place de cautionnement ou de garantie de loyers malgré la demande faite en ce sens par les mandants,

3. Elle n’a pas soumis aux mandants le choix du locataire.

1/ Vérification de la solvabilité du locataire

La société LEM IMMOBILIER a demandé et obtenu une attestation de l’employeur du 6 mai 2021 (pièce n° 3, Défendeur) qui confirmait que Monsieur [P] n’était ni en période de préavis, ni en procédure de licenciement, ainsi qu’une copie complète du contrat de travail de Monsieur [P] du 10 février 2020 (pièce n° 4, Défendeur), les bulletins de salaire de Monsieur [P] pour les mois de février, mars et avril 2021 (pièce n° 5, Défendeur), une copie de sa carte d’identité et copie de son avis d’imposition sur les revenus 2019.

Ces documents figurent parmi ceux listés à titre de pièces justificatives des locataires par le Décret n°2015- 1437 du 5 novembre 2015. Ils manifestent l’existence de vérifications sérieuses de la solvabilité de Monsieur [P] de la part de l’agence immobilière.

Le tribunal constate que Monsieur [K] [P], terrassier, était salarié de la société SPIE Citynetworks depuis le 17 février 2020, depuis plus d’une année lorsqu’il a entrepris de louer le bien immobilier des époux [X] ; son contrat de travail, conclu avec une société de BTP de renom, était à durée indéterminée et indiquait un salaire mensuel de 2 000 € sur 13 mois, soit plus de 3 fois le montant du loyer mensuel de 650 € réclamé par les époux [X].

La société LEM IMMOBILIER a effectué les vérifications nécessaires concernant la solvabilité du locataire avant signature du bien d’habitation, a ainsi satisfait à son obligation de moyen mis à sa charge par le mandat et n’a commis aucune faute de nature à mettre en jeu sa responsabilité contractuelle.

2/ Absence de cautionnement ou de garantie de loyers

Les demandeurs font grief à la société LEM IMMOBILIER de ne pas avoir sollicité de cautionnement ou de garantie de loyers, alors qu’ils l’avaient expressément demandé.

Cependant, le contrat de mandat signé par les mandants le 16 mars 2021 indique très précisément à l’article Assurances que « Le mandant, informé des solutions d’assurance ORPI GESTION proposées par le mandataire, choisit de ne pas adhérer. » (Pièce n° 3, demandeurs). De surcroît, le mandat signé ne fait pas référence à la possibilité ou la nécessité d’un cautionnement.

Monsieur [X] qui était lui-même agent immobilier à l’époque des faits, était parfaitement informé des conséquences de ses choix. Les mandants ont ainsi choisi en toute connaissance de cause de ne pas avoir recours à l’assurance loyers proposée par la société LEM IMMOBILIER.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, les demandeurs ne produisent pas de pièce établissant qu’ils auraient sollicité en mai 2021 de leur mandataire une garantie complémentaire car ils avaient des doutes sur la solvabilité de Monsieur [P].

La seule pièce produite à cet effet est un message électronique du 26 avril 2024 de Madame [U] [T] épouse [X], au médiateur ORPI trois années après les faits, qui indique : « lorsque j’ai confié mon bien, j’ai demandé au conseiller Orpi que je voulais une assurance loyer impayé. Ça n’a pas été fait et ils l’ont reconnu ». Aucune autre pièce n’est produite pour établir que l’agence immobilière aurait refusé une garantie de loyers en mai 2021 ou aurait ultérieurement reconnu cette absence.

Les demandeurs échouent à rapporter la preuve que la société LEM IMMOBILIER était tenue d’obtenir du locataire une garantie de loyers qui avait été expressément exclue contractuellement ou qu’elle a refusé de le faire.

Le tribunal en conclura qu’aucune faute ne peut être retenue contre la société LEM IMMOBILIER au titre de l’absence de cautionnement ou de garantie de loyers.

3/ Absence de transmission préalable du dossier du locataire

Enfin, les demandeurs reprochent à la société LEM IMMOBILIER de ne pas leur avoir transmis au préalable le dossier de Monsieur [P].

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, le mandat ne comportait pas d’obligation explicite de transmission préalable aux propriétaires des dossiers des postulants à la location.

La société LEM IMMOBILIER a rempli précisément sa mission qui consistait à rechercher des locataires et à louer les biens.

En signant le bail, les propriétaires validaient le choix du locataire présenté par la société LEM IMMOBILIER.

En conclusion, le tribunal jugera que la société LEM IMMOBILIER n’a commis aucune faute dans l’exécution du mandat qui lui était confié et en conséquence,

Le tribunal déboutera les demandeurs, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T], de leur demande de dommages et intérêts pour faute formée à l‘encontre de la société LEM IMMOBILIER.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, la société LEM IMMOBILIER a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, en conséquence.

Le tribunal dispose d’éléments suffisants pour faire droit à la demande de la société LEM IMMOBILIER formée en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 € et déboutera la société LEM IMMOBILIER du surplus de sa demande.

Sur les dépens

Les demandeurs, Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T], succombant dans la présente instance,

le tribunal les condamnera solidairement aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025 :

Déboute Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] de leur demande de dommages et intérêts pour faute formée à l‘encontre de la société LEM IMMOBILIER ;

Condamne Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] à payer à la société LEM IMMOBILIER la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure

civile ;

Condamne solidairement Monsieur [Y] [X] et Madame [U] [T] aux dépens de l’instance ;

Liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 86,54 euros TTC (dont 14,22 euros de TVA).

La Minute est signée électroniquement par M. Gilles DOUSPIS, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté