TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU LUNDI 12 MARS 2018 N° – 1% Chambre -

N° RG : 2017F00301

société PHARMACIE DES CARMES SARL C/ société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL

DEMANDEUR

comparaissant par Maître Stanislas LAUDET, Avocat à la Cour, pour l’AARPI LAUDET-LAVAUD, Association d’Avocats,

DEFENDEUR

comparaissant par Maître Lucille AUBERTY JACOLIN, Avocat au Barreau de PARIS, 215bis BOULEVARD SAINT GERMAIN – […]

L’affaire a été entendue en audience publique le 4 Décembre 2017 par :

— Caroline RICOU-BOURDIN, Président de Chambre, – Marc FOUQUET, Christian JEANNE, Juges

Le présent jugement a été délibéré conformément à la Loi par les mêmes juges.

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Marc FOÜQUET, Juge,

Assisté de Fanny VOIZARD, Greffier d’audience,

JUGEMENT

FAITS ET PROCEDURE

La société PHARMACIE DES CARMES SARL est une pharmacie du centre de Bordeaux créée pendant la révolution française par un ancien religieux du couvent des Petits Carmes Saint-Louis-en-la-ville, à l’angle des rues Margaux et Castillon.

Le 21 juin 2012, les gestionnaires de cette officine, associés de la société PHARMACIE RULLIER SARL, cèdent celle-ci aux associés de la société PHARMACIE DES CARMES SARL.

Depuis les années 1950, le site de l’îlot Cheverus – compris entre les rues Porte-Dijeaux, Sainte-Catherine et Cheverus – est occupé par les locaux du journal Sud-Ouest. En 2000, les imprimeries du quotidien régional déménagent quai de Brazza, à la Bastide, puis un nouveau siège social est installé quai de Quevyries. Les vastes bâtiments de l’îlot Cheverus se retrouvent donc sans affectation.

En 2007, Île projet porté par la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL est sélectionné par le Groupe Sud-Ouest pour reprendre l’ilot Cheverus et en assurer la transformation suivant un projet (qui s’intitulera Promenade Sainte-Catherine) comprenant 15.000 m°? de commerce et 10.000 m° de logements. La société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL est maître d’ouvrage.

La destruction des anciens locaux du journal Sud-Ouest débute fin 2011 et se poursuit jusqu’à juillet 2012.

La société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL confie, le 20 juin 2012, la réalisation des travaux de construction de l’ensemble immobilier à plusieurs sociétés ayant constitué un Groupement momentané d’entreprises.

La société GCC SAS est désignée en qualité de mandataire commun du groupement momentané d’entreprises.

Après la démolition des anciens bâtiments, les travaux de construction de la Promenade Sainte-Catherine ont débuté le 17 juillet 2012 et l’inauguration de la Promenade Sainte-Catherine a lieu le 8 octobre 2012.

Parallèlement, et à partir de la fin 2013, deux autres chantiers de rénovation importants se déroulent à moins de 100 mètres de la société PHARMACIE DES CARMES SARL : la rénovation de l’hôtel Lecomte de la Tresne ainsi que celle du collège Cheverus. Ces travaux se sont déroulés respectivement jusqu’en novembre 2015 et mai 2015.

La société PHARMACIE DES CARMES SARL estime que la fermeture de la rue Margaux ainsi que le bruit, la poussière et la circulation des camions, sont à l’origine d’un préjudice pour elle.

Ainsi, par courrier recommandé avec avis de réception en date du 25 octobre 2013, la société PHARMACIE DES CARMES SARL se plaint des désagréments occasionnés par les travaux réalisés pour le compte de la

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société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL et formule à cette occasion une demande de réparation amiable de son préjudice, mais en vain.

La société PHARMACIE DES CARMES SARL assigne en référé le 6 juin 2014 la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL aux fins de désignation d’un expert, auquel incombe la charge d’évaluer son préjudice.

Le Tribunal de Céans nomme, par ordonnance du 23 septembre 2014, Madame X-Y Z, en qualité d’Expert.

Sur demande en référé de la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL, le Président du Tribunal de Commerce de Bordeaux rend commune les opérations d’expertise à la société GCC SAS, par ordonnance du 21 avril 2015.

Puis, sur demande en référé de la société GCC SAS, le Président du Tribunal de Commerce de Bordeaux rend communes les opérations d’expertise à la société OCCAMAT SAS, la société ZURICH INSURANCE PLC et la société XL INSURANCE COMPANY LIMITED par ordonnance du 8 décembre 2015.

Le 26 mai 2015, l’Expert dépose son rapport définitif.

Par Exploit du 27 Février 2017, la société PHARMACIE DES CARMES SARL assigne Ja société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL et demande au Tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil, Vu les articles 515 et 700 du code de procédure civile,

— recevoir la société PHARMACIE DES CARMES SARL en ses écritures et les déclarer bien fondées,

— prononcer la jonction des instances pendantes devant le Tribunal de Commerce,

[…],

— dire et juger que la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL est responsable du trouble anormal du voisinage causé à la société PHARMACIE DES CARMES SARL,

[…],

— dire et juger que la société GCC SAS est responsable du trouble anormal du voisinage causé à la société PHARMACIE DES CARMES SARL,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— condamner en conséquence à titre principal la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL et, à titre subsidiaire, la société GCC SAS à verser à la société PHARMACIE DES CARMES SARL les sommes suivantes :

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e 115.993,62 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial au titre de la perte de marge subie de 2013 à 2015 pendant les travaux,

e 57.000,98 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial au titre de la perte de marge de 2016 à 2017,

e 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, + les entiers dépens,

e les intérêts moratoires au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir,

— prononcer l’exécution provisoire du jugement sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions responsives et également développées à la barre, la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL demande au Tribunal de Céans de :

Vu l’article 544 du code civil, Vu l’article 700 du code de procédure civile,

[…],

— recevoir la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL dans ses écritures et les déclarer bien fondées,

— mettre hors de cause la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL,

[…],

— dire la société PHARMACIE DES CARMES SARL mal fondée et rejeter sa demande tendant à la condamnation de la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— condamner toute société succombante au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

C’est dans ces conditions de faits et de droits que l’affaire vient à

l’audience.

MOYENS ET MOTIFS

[…] :

La société PHARMACIE DES CARMES SARL demande au Tribunal de

joindre les affaires respectivement inscrites au Rôle sous le n° 2017F00301et le n° 2017F00618.

2017F00301

Sur ce, le Tribunal constate qu’il existe une clause de compétence de juridiction dans le contrat qui lie la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL et la société GCC SAS. En effet, dans le contrat signé entre la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL et la société GCC SAS, il est expressément prévue une clause attributive de compétence, le marché de travaux dispose en son article 22, intitulé « DIFFERENDS » :

« à l’exception des différends visés aux articles 6.3 PROVISIONS – INCORPORTATIONS et 15 GARANTIE DE CONTENANCE qui seront réglés dans les conditions visées auxdits articles, tout litige qui n’aura pu être réglé par accord amiable sera porté devant le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux ; ».

Le Tribunal constate que la société PHARMACIE DES CARMES SARL assigne en première demande la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL.

Le Tribunal observe que :

e La société PHARMACIE DES CARMES SARL demande à titre subsidiaire de condamner la société GCC SAS, mais n’appelle pas à la cause la société GCC SAS.

e La société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL demande à être relevée indemne par la société GCC SAS et assigne cette dernière par exploit du 1° juin 2017 (2017F00618).

Par jugement du 12 mars 2018, dans l’affaire opposant la société REDEVCO France DEVELOPPEMENT SARL à la société GCC SAS, le Tribunal s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux.

Par contre, le Tribunal retiendra sa compétence dans le présent litige opposant la société PHARMACIE DES CARMES SARL et la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL.

Ainsi, il ne sera pas fait droit à la demande de jonction.

AU FOND

Afin de voir condamner la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL à lui payer les sommes de :

e 115.993,62 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial au titre de la perte de marge subie de 2013 à 2015 pendant les travaux ;

e 57.000,98 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial au titre de la perte de marge de 2016 à 2017 ;

La société PHARMACIE DES CARMES SARL déclare :

Indépendamment de toute faute, le maître de l’ouvrage doit réparation à son voisin du préjudice causé par le trouble occasionné.

Un trouble anormal de voisinage peut-être tenu à réparer les désordres subis par le voisin sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ;

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Constituent ainsi un trouble anormal de voisinage, les fissures en façade et au sol constatées sur l’immeuble voisin à celui en construction, peu importe le caractère déjà ancien dudit immeuble et le fait qu’il était déjà fissuré, de sorte que le maître de l’ouvrage est tenu d’en assurer la réparation.

Les travaux exécutés aux environs de la pharmacie au profit de la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL ont eu tout d’abord pour conséquence la fermeture régulière des voies d’accès à la pharmacie de 2012 à 2015,et notamment de la rue Margaux, artère principale reliant la rue Sainte-Catherine à la pharmacie, qui a été totalement fermée depuis la fin de l’été 2013, contraignant ainsi les clients de la pharmacie à rebrousser chemin ou à effectuer un détour pour accéder à l’officine.

L’approvisionnement quotidien de la pharmacie en médicaments était également perturbé.

De plus, les décombres de démolition et le passage des engins de chantier ont occasionné d’important nuages de poussières salissant l’intérieur de la pharmacie et indisposant les clients, contraignant la pharmacie à augmenter la fréquence de nettoyage de ses locaux et à livrer à domicile ses clients les plus fragiles.

Par ailleurs, le va-et-vient incessant des camions le long de la pharmacie a occasionné une gêné sonore permanente pour les pharmaciens et les clients, ainsi que la vibration récurrente des murs.

L’huissier de justice mandaté par la société PHARMACIE DES CARMES SARL a ainsi effectué le constat suivant :

« je relève que la rue Margaux reliant la rue Sainte-Catherine à la rue de Castillon est fermée et inaccessible pour les voitures et piétons. Des camions et grues sont en place et effectuent des travaux.

La rue est relativement pleine de poussière, ce qui est très visible sur les fenêtres de la pharmacie.

Sur la façade de la partie requérante, je note que l’enseigne (la croix verte) est en biais et la base est décollée du mur.

À l’angle du mur, la pierre a été abîmée, et un enduit a été refait par la société conductrice des travaux.

Lors de ma présence sur place, environ 15 minutes, je relève le passage de camions à trois reprises, causant des vibrations et des nuisances sonores importantes. » .

Le cahier de phasage des travaux confirme le fait que l’accès des véhicules de chantier se faisait par la rue Margaux, ce qu’a d’ailleurs relevé l’expert judiciaire.

En outre, l’enseigne lumineuse de la pharmacie a été brisée à quatre reprises par les camions du chantier, laissant au total la pharmacie plus d’une année sans enseigne.

De plus, et contrairement à ce qu’indique la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL qui tente de s’exonérer en invoquant le bénéfice de pré occupation, comme le souligne elle-même la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL, les travaux ont comporté plusieurs phases, par définition différentes les unes des autres. L’activité du maître d’œuvre a donc évolué au fur et à mesure des phases des travaux, aggravant les nuisances. C’est en 2013 que la rue Margaux a

N

été totalement fermée, ce dont la société PHARMACIE DES CARMES SARL n’avait aucunement connaissance lors de la cession de l’officine.

Pour se défendre, la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL rappelle qu’elle a conduit ce chantier avec la plus grande transparence auprès des riverains ; des lettres d’informations ont été diffusées, une Maison du projet a été ouverte Impasse Sainte-Catherine en vue de permettre un suivi de l’avancée du chantier, les dirigeants du projet se sont rendus aux réunions de quartier pour s’expliquer.

Des mesures exceptionnelles ont été prises pour limiter les émissions de poussière et de bruit. Une charte a ainsi été signée par la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL et ses partenaires afin de limiter les travaux bruyants à des horaires raisonnables, et définir les mesures aptes à limiter les nuisances.

La société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL précise également que le principe fonde une action en responsabilité dirigée contre un voisin auquel on peut imputer un trouble, mais seulement à la condition que ce trouble excède les inconvénients normaux de voisinage.

Le caractère anormal du trouble est apprécié in concreto par les juges (Civ. 3°, 1% juin 1977, n° 75-15.604, Bull. civ. III, n°237), en tenant compte des circonstances de lieu et de temps, y compris du caractère de la zone considérée au regard des règles d’urbanisme qui la régissent.

Ainsi, il faut démontrer que ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Une appréciation du caractère anormal basée sur les seules nuisances du chantier cache un raisonnement en termes de faute, revenant à étudier si le chantier a été mené normalement ou non, alors que la notion de trouble de voisinage est en principe totalement indépendante de celle de faute.

La société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL indique qu’il est admis que tout chantier entraîne nécessairement des nuisances, particulièrement lorsque ce chantier est aussi vaste que celui de l’flot Cheverus, sans que cela n’engage nécessairement la responsabilité du maître de l’ouvrage ou des entreprises. L’enjeu ici pour la demanderesse consiste donc à démontrer les nuisances, mais aussi leur anormalité.

La date réglementaire d’ouverture des travaux (DROC) de l’îlot Cheverus était le 17 juillet 2012. L’officine a été cédée par la société PHARMACIE RULLIER SARL à la société PHARMACIE DES CARMES SARL le 21 juin 2012, soit quelques jours avant le début des travaux. I] ne fait pas de doute, et la défenderesse ne le conteste pas, que les cessionnaires comme les cédants étaient avertis de l’imminence des travaux en vue de l’édification de la promenade Sainte-Catherine.

Or, le bénéfice de la préoccupation est une cause d’exonération d’un trouble anormal d’un voisinage selon l’article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation.

Il dispose, en effet, que :

« les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales, entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à des nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités

[…]

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s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ».

Une analogie entre la situation régie par cet article et la situation de l’espèce mérite d’être esquissée.

Sachant que la première phase des travaux, consistant en la destruction des anciens locaux du journal Sud-Ouest, a été réalisée avant la cession de l’officine. En effet, les permis de démolition partielle ont été obtenus en février et décembre 2010, et les démolitions ont effectivement débuté en septembre 2011.

Par conséquent, avant l’installation dans les lieux de la société PHARMACIE DES CARMES SARL, l’activité de chantier de la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL était déjà entamée, de telle sorte que la demanderesse ne saurait tenir pour anormale une situation connue et donc nécessairement acceptée dès lors que la société a été créée en l’état de cette situation.

Enfin, il ne fait guère de doute non plus que la présence du chantier de la Promenade Sainte-Catherine à proximité de l’officine a été prise en compte dans le montant dans la cession, et que le projet de la société PHARMACIE DES CARMES SARL intégrait les années de travaux à venir dans le quartier, mais aussi et surtout la hausse d’attractivité qui en résulterait.

La société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL précise également que ce projet génère des retombées économiques très importantes, car la création d’un nouveau pôle économique au cœur de la rue Sainte-Catherine a attiré plus de 7 millions de personnes la première année. Il est ainsi normal que la société PHARMACIE DES CARMES SARL bénéficie d’une augmentation de son chiffre d’affaire à très court terme et ce, dès le début de la première année.

En l’espèce, il existe d’autres facteurs qui peuvent être à l’origine de la baisse du chiffre d’affaires de la société PHARMACIE DES CARMES SARL, la reprise de l’officine, les deux autres chantiers simultanément dans un rayon de 100 mètres autour de l’officine :

e le chantier de rénovation de l’hôtel Lecomte de la Tresne, e le chantier de restructuration du collège Cheverus,

Ces deux chantiers d’importance ayant eu lieu rue Cheverus, à une centaine de mètres de l’officine, ont nécessairement eu une influence majeure sur l’état du quartier (bruit, poussière, allées et venues de camions, circulation difficile, etc…) dont se plaint la société PHARMACIE DES CARMES SARL.

Une conjoncture économique défavorable, l’analyse produite par du cabinet KPMG démontre une baisse globale du chiffre d’affaires des pharmacies en 2013 et 2014.

Ainsi, la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL précise qu’il incombe à la demanderesse de démontrer que le préjudice prétendument subi par elle est imputable aux acteurs du chantier de l’îlot

Cheverus.

Sur ce :

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Le Tribunal constate que la société PHARMACIE DES CARMES SARL a acquis l’officine le 21 juin 2012.

En sa qualité de professionnel du commerce, la société PHARMACIE DES CARMES SARL ne pouvait ignorer les différents chantiers à proximité de l’exploitation de l’officine cible. Dans ces conditions, il ne peut y avoir un trouble anormal du voisinage.

Le Tribunal fait sien le rapport de l’expert qui déclare que le préjudice ne correspond pas à des désordres techniques.

Le Tribunal observe qu’il est certain que l’embellissement de la rue Sainte Catherine à Bordeaux a pour conséquence d’augmenter le nombre de clients potentiels pour les commerçants avec, d’une part, l’augmentation des habitations environnantes puis, d’autre part, une augmentation de la clientèle en raison de nombreux commerces supplémentaires. Le Tribunal rappelle que ce type d’amélioration passe dans un premier temps par un désagrément, puis se traduit par une valorisation supérieure des fonds de commerces, en raison de leur emplacement.

Le Tribunal constate qu’il existe plusieurs chantiers au même moment et à proximité de l’officine et-que le rapport de l’expert le confirme.

Le Tribunal remarque que la baisse de la marge, tant entre 2013 et 2015 que 2016 et 2017, est attestée par l’expert-comptable mais que l’origine et la cause ne sont pas démontrées par le demandeur.

En effet, plusieurs facteurs peuvent être à l’origine de cette baisse de marge :

e Le changement de propriétaire, impliquant une méthode différente de gestion, des produits différents et un relationnel différent, etc…,

Les travaux de l’îlot Sainte-Catherine,

L’hôtel Lecomte de la Tresne,

[…],

Le demandeur ne démontre pas non plus que la baisse revendiquée provient uniquement des travaux de l’îlot Sainte-Catherine.

En conséquence du tout, le Tribunal déboutera la société PHARMACIE DES CARMES SARL de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

Le Tribunal déboutera la société PHARMACIE DES CARMES SARL du surplus de ses demandes.

Estimant inéquitable de laisser à la charge de la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL les frais irrépétibles de l’instance, le Tribunal accueillera favorablement sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais en réduira le quantum et condamnera la société PHARMACIE DES CARMES SARL à payer la somme de 2.000,00 € à la société REDEVCO FRANCE DEVELOPPEMENT SARL.

Succombant à l’instance, le Tribunal condamnera la société PHARMACIE

DES CARMES SARL aux dépens. 4 Î |

2017F00301

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL, Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société PHARMACIE DES CARMES SARL de sa demande de jonction dans les affaires enrôlées RG 2017F00301 et RG 2017F00618,

Déboute la société PHARMACIE DES CARMES SARL de ses demandes, Condamne la société PHARMACIE DES CARMES SARL à payer la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) à la société REDEVCO

FRANCE DEVELOPPEMENT SARL au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société PHARMACIE DES CARMES SARL aux dépens.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 78,40 € Dont TVA : 13,06 €

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