Tribunal de commerce / TAE de Bordeaux, 3e chambre, 27 juin 2023, n° 2022F00540

TCOM Bordeaux 27 juin 2023

Arguments

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Rejeté
Concurrence déloyale
Le tribunal a estimé que les demanderesses n'ont pas prouvé l'existence d'actes de concurrence déloyale ni de débauchage abusif.
Rejeté
Préjudice économique et d'image
Le tribunal a jugé que les demanderesses n'ont pas apporté de preuves suffisantes pour établir le lien de causalité entre les départs et un acte de concurrence déloyale.
Rejeté
Visibilité du jugement
Le tribunal a rejeté cette demande en raison du rejet des demandes principales.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a jugé inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse ses frais irrépétibles, accordant une somme à titre de remboursement.

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Sur la décision

Référence :	T. com. Bordeaux, 3e ch., 27 juin 2023, n° 2022F00540
Juridiction :	Tribunal de commerce / TAE de Bordeaux
Numéro :	2022F00540

Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier CLEDATThomas RIVIERE

Texte intégral

TRIBUNAL DE COMMERCE

DE BORDEAUX

JUGEMENT DU MARDI 27 JUIN 2023 – N°

- 3ème Chambre -

N° RG: 2022F00540 société COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS société COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS

C/ société ACHETER DU NEUF.COM SARL

DEMANDERESSES

société COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS, 63

RUE CARON – 91200 ATHIS-MONS,

société COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS, 63 RUE CARON

-91200 ATHIS-MONS,

comparaissant par Maître Antoine FONTAINE, Avocat au Barreau de

PARIS, à la décharge de Maître Xavier CLEDAT, Avocat au Barreau de

PARIS, Associé de la SELAS LPA – CGR AVOCATS, Avocats associés au

Barreau de PARIS, 136 AVENUE DES CHAMPS-ELYSEES – 75008

PARIS,

DEFENDERESSE

société ACHETER DU NEUF.COM SARL, 36b COURS DE VERDUN

- 33000 BORDEAUX,

comparaissant par Maître Thomas RIVIERE, Avocat à la Cour,

L’affaire a été entendue en audience publique le 21 Février 2023 par Jacques MARCHAND, Juge chargé d’instruire l’affaire, conformément aux dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

- Maurice PERENNES, Président de Chambre, Jacques MARCHAND, Maurice CHATEL, Renaud PICOCHE, Benoît

PIERRE, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Maurice PERENNES, Président de Chambre,

Assisté d’Aurélie DULONG, Greffier assermenté,

A). W

2022F00540

JUGEMENT

FAITS ET PROCEDURE

La société COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS exerce une activité d’intermédiaire en investissements immobiliers.

La société COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS est spécialisée en courtage, en opérations de banque et en services de paiement.

Ces deux sociétés créées en 2008, officient sous le nom commercial

« Avantage Courtage » et ont mis en place un modèle d’entreprises innovant, fournissant à ses clients un accompagnement global dans leur investissement immobilier.

Leurs activités sont réalisées avec le concours de mandataires, personnes physiques exerçant avec un statut d’agent commercial pour la partie immobilière et un mandat d’intermédiation pour la partie opérations de banque.

La société ACHETER DU NEUF.COM SARL exerce une activité d’agence immobilière, de transactions, de gestion immobilière et de courtage de prêts immobiliers et assurance. Créée en 2012, elle a étendu son activité en 2016 aux activités de courtier en opérations de banque, en service de paiement, et de courtier en assurance afin de proposer à sa clientèle un accompagnement global. Son activité est ainsi similaire à celles des sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS

IMMOBILIERS SAS.

La société COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et la société COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS ont formé leurs mandataires sur leurs deux activités et, de 2008 jusqu’à 2020, ont connu un faible turn-over de leurs équipes.

De septembre 2020 à mai 2022, 16 de leurs mandataires et une de leurs salariés auraient rejoint le groupe ACHETER DU NEUF.COM.

La société COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et la société COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS ont alors reproché à la société ACHETER DU NEUF.COM SARL le débauchage de leurs mandataires avec un modus operandi consistant à utiliser la plateforme LinkedIn, le site ADN Family mais aussi leurs anciens collaborateurs afin qu’ils se rapprochent de leurs anciens collègues.

Elles ont adressé plusieurs mises en demeures au titre de la concurrence déloyale et de débauchage de leurs collaborateurs à la société ACHETER DU

NEUF.COM SARL qui ne leur a apporté aucune réponse.

Telles sont les raisons pour lesquelles les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS

IMMOBILIERS SAS ont saisi le présent tribunal.

Par assignation du 22 mars 2022 et conclusions développées à la barre, les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS demandent au tribunal de:

A).

2022F00540

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

Ordonner à la société ACHETER DU NEUF.COM SARL de cesser tous actes constitutifs de concurrence déloyale envers les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN

PRETS IMMOBILIERS SAS, notamment toute tentative de débauchage de leurs collaborateurs,

Assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 1.000,00 € par infraction constatée à compter de la signification du jugement à intervenir,

Se réserver la liquidation de l’astreinte,

Condamner la société ACHETER DU NEUF.COM SARL à verser à la société COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS la somme de 1.564.007,32 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner la société ACHETER DU NEUF.COM SARL à verser à la

société COURTIER EN PRÊTS IMMOBILIERS SAS la somme de 1.296.531,32 € à titre de dommages et intérêts,

Ordonner à la société ACHETER DU NEUF.COM SARL de publier le jugement à intervenir sur son site internet au sein d’un journal économique d’audience nationale ainsi que dans un journal spécialisé en matière immobilière,

Condamner la société ACHETER DU NEUF.COM SARL à verser à la société COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS la somme de 5.000,00 € et à la société COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société ACHETER DU NEUF.COM SARL aux entiers dépens,

Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions développées à la barre, la société ACHETER DU NEUF.COM SARL demande au tribunal de :

Vu l’absence de faute et l’absence de préjudice et de lien de causalité,

Débouter INVESTISSEMENTSles sociétés COURTIER EN

IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS de

l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Les condamner au paiement d’une somme de 5.000,00 € sur le fondement

de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens.

C’est sur ces éléments de faits et de droit que l’affaire vient à l’audience.

-3-

2022F00540

MOYENS ET MOTIVATION

Le tribunal statuera par jugement contradictoire et en premier ressort.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie à leurs conclusions écrites déposées à la barre.

➤ Les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS

Elles évoquent la concurrence déloyale et citent les articles 1240 et 1241 du code civil, ainsi qu’une jurisprudence de la cour de cassation du 8 juillet 2020 définissant la concurrence déloyale. Elles considèrent que cette jurisprudence relative à des salariés est transposable aux mandataires. Un autre arrêt de la cour de cassation du 23 juin 2021 ajoute que le recrutement d’un ou plusieurs collaborateurs par une entreprise concurrente qui s’inscrit dans une logique collective constitue un acte de concurrence déloyale.

Elles précisent que caractériser l’existence d’un acte de concurrence déloyale, il faut caractériser un procédé déloyal de débauchage et constater la désorganisation de l’entreprise cible qui en résulte sans qu’il soit nécessaire d’apporter la preuve d’un élément intentionnel.

Elles soutiennent que la société ACHETER DU NEUF.COM SARL a usé de manœuvres déloyales à leur encontre en utilisant le site LinkedIn et en s’adressant aux collaborateurs les plus performants. Un lien de connexion à une visio-conférence a été transmis pour leur présenter AdN Family. Ainsi, 17 de leurs collaborateurs ont rejoint la société ACHETER DU NEUF.COM SARL, ce qui représente 1/3 de leurs effectifs.

Elles soulignent que les attestations versées aux débats par certains mandataires de la société ACHETER DU NEUF.COM SARL contiennent toutes la même typologie de phrase, ce qui peut interroger. Sur ce point, elles citent l’article 1363 du code civil «< nul ne peut se constituer de preuve à soi- même ».

Selon les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS, la défenderesse évoque la qualité de ses logiciels et la gestion de la crise du covid-19. Pour leur part, les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS

IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS ont mis en place des mesures exceptionnelles pour permettre aux mandataires d’avoir une activité rentable. Elles confirment le caractère délictuel de la société ACHETER DU NEUF.COM SARL et accusent cette dernière d’avoir détourné ses éléments les plus performants. Elles demandent qu’il soit fait injonction à la société ACHETER DU NEUF.COM SARL de cesser tous actes de concurrence déloyale, et notamment toute tentative de débauchage de ses collaborateurs.

Au titre de son préjudice, la société COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS évoque la perte de 13 mandataires qu’elle n’a pu remplacer, elle évalue la marge nette perdue à 732.003,66 € par années, soit sur 2 ans 1.464.007,32 €. A ce montant, elles ajoute un préjudice d’image et de désorganisation estimé à 100.000,00 €.

Pour l’activité prêt immobilier, la société COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS évoque la perte de 15 mandataires et évalue la marge

AD.

-4-

2022F00540

nette perdue à 588.265,66 €, soit pour 2 ans 1.176.531,32 €, le préjudice d’image et de désorganisation est estimé à 120.0000,00 €.

- La société ACHETER DU NEUF.COM SARL

Elle apporte une définition tout autre de la concurrence, en précisant qu’elle est légitime, naturelle et souhaitable, ce qui peut être sanctionné ce n’est pas la concurrence mais l’usage de moyens déloyaux. En droit, la jurisprudence examine pour retenir ce caractère déloyal un cumul d’éléments: violation de la clause de non-concurrence, dénigrement, démarchage agressif, détournement de fichiers, ou de clientèle. La charge de la preuve des agissements allégués est à la charge du demandeur. Elle cite un arrêt de la cour de cassation du 26 novembre 2003 sur la concurrence déloyale, un arrêt de la cour d’appel de Rennes du 9 février 2021 sur la liberté du travail et sur l’utilisation de moyens déloyaux.

Elle précise qu’il est allégué le départ de 13 mandataires et d’une salariée sur une durée d’un peu plus d’un an, sans qu’il soit fait la démonstration de démarchage. Pour certains départs, il s’agissait de changer de région.

Elle rappelle que les mandataires sont des agents commerciaux, donc indépendants, ils n’ont jamais été attaqués par les demanderesses pour concurrence déloyale et ne détiennent aucun secret professionnel ou qualification technique. Certains mandataires sont partis en raison de l’arrivée du groupe Artémis au capital des sociétés demanderesses, d’autres pour des raisons d’outils non adaptés, de difficultés internes, de division au sein des équipes, voire de l’absence de respect de la parole donnée et soutient que les attestations produites n’ont pas été contredites.

Elle soutient qu’il n’est démontré aucun acte de démarchage et aucun moyen déloyal de démarchage, conditions cumulatives dans le cadre de démarchage déloyal. Tout le secteur immobilier communique sur internet via les réseaux sociaux, certains mandataires précisent qu’ils n’ont jamais été démarchés et que leur départ serait lié à la mauvaise gestion de leur contrat pendant le covid, mais également à des charges de locaux professionnels.

Le statut d’agent commercial a pour conséquence la réduction du lien avec l’entreprise et laisse une certaine liberté.

Elle précise qu’il n’y a aucune démonstration de formation spécifique de ce personnel et que les demandes d’information sur AdN Family sont des pratiques normales et ne peuvent être qualifiées d’hameçonnage.

Elle souligne les modifications du marché avec la baisse des taux d’intérêt qui ont amené les banques à prendre du recul avec les courtiers en baissant les taux de rémunération.

Il ne ressort aucun élément qui démontre le détournement de la clientèle ou de mandat et il n’est pas prouvé que les mandataires recrutés aient pu apporter à la société ACHETER DU NEUF.COM SARL de nouveaux fournisseurs, de mandats ou de nouveaux contacts financiers partenaires des sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et COURTIER

EN PRETS IMMOBILIERS SAS. Il n’est pas plus démontré la perte de clients justifiant la concurrence déloyale.

Au titre du préjudice, la société ACHETER DU NEUF.COM SARL précise que les tableaux Excel réalisés par les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS

AD. пр-⁵

2022F00540

IMMOBILIERS SAS ne sont pas constitutifs d’éléments d’expertise du préjudice, ils ne sont en rien une preuve recevable. Les tableaux démontrent sur l’activité courtage immobilier un chiffre en très forte baisse en 2019 1.244 KЄ, en 2020 600 KЄ et en 2021 558,7 KЄ malgré le rebond post covid, ces tableaux restant insuffisants pour démontrer le préjudice. La société ACHETER DU NEUF.COM SARL note l’absence d’éléments comptables sérieux, et précise la chute du résultat net de la société COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS qui passe de 287 K€ en 2017 à 45 K€ en 2019, soit la période antérieure aux faits évoqués.

Elle soutient qu’en dissimulant au tribunal tous éléments quant au fonctionnement global, les demanderesses ne permettent pas de savoir si ces départs ont été aisément contrebalancés et les chiffres maintenus ou s’il y a effectivement eu un préjudice.

Sur ce, le tribunal

➤ Sur la concurrence déloyale

Rappelle l’article 1240 du code civil: «< Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

S’appuiera sur la définition de la concurrence déloyale consistant en une pratique commerciale abusive d’une entreprise à l’encontre d’une autre entreprise. Elle repose sur trois principes: la faute, le préjudice, et le lien de cause à effet. Le mode de preuve le plus fréquent est le constat d’huissier, dans le cas présent, les sociétés demanderesses n’en produisent pas.

Parmi les causes les plus fréquentes, on note le parasitisme (tirer profit d’un concurrent, de son savoir-faire, s’inspirer d’une valeur économique), l’imitation, la confusion, le dénigrement, la désorganisation. Ce dernier cas pourrait s’apparenter à la présente instance en raison de débauchage ou de détournement de clientèle, voire de fichiers.

Note que les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS

IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS ne recrutaient que des mandataires ou agents commerciaux qui ne disposaient pas du statut de salariés et, à ce titre, conservaient une totale indépendance et liberté par rapport à leur mandant, tout en s’obligeant à respecter les clauses de leur contrat d’agent commercial mandataire en immobilier ou celles du mandat d’intermédiation en opérations de banque et services de paiement.

Selon l’article L. 134-1 du code de commerce : « L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale. Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières. »

L’article 134-3 du même code ajoute : « l’Agent commercial peut accepter sans autorisation la représentation de nouveaux mandants. Toutefois, il ne

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peut accepter la représentation d’une entreprise concurrente de celle de l’un de ses mandants sans accord de ce dernier. »>

Dans leur dispositif, les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS assignent la société ACHETER DU NEUF.COM SARL au motif que leurs mandataires ont quitté l’entreprise pour aller vers cette dernière. Comme le précise l’article L. 134-1 précité, les mandataires ont la possibilité, en respectant les clauses contractuelles, d’aller exercer leur activité comme ils le souhaitaient sans se justifier. Dans le cas présent, le réseau social LinkedIn a été un pourvoyeur pour la défenderesse comme le précisent et le démontrent les témoignages des 11 agents commerciaux joints aux pièces de cette dernière.

Les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et

COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS attestent d’une désorganisation de leurs effectifs à la suite du départ de 16 mandataires et d’une salariée, elles évoquent dans leur dispositif que le débauchage représente 1/3 de leurs effectifs sans aucun moment joindre les tableaux des effectifs sur les années concernées, à savoir 2019 à 2022. Le seul élément dont dispose le tribunal sur l’effectif se retrouve sur la photo relative à la présentation ^d^es sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS en

2022.

Les demanderesses n’apportent aucun élément sur les difficultés du recrutement sur le secteur de l’immobilier, en effet, selon la 3ème étude annuelle sur l’économie et les métiers de l’immobilier, il est mis en exergue les difficultés à recruter dans ce secteur. « Sur 83% des dirigeants qui cherchaient à recruter 74% avaient du mal à trouver des candidats ». Le tribunal notera également qu’elles ne démontrent pas que les mandataires qui ont quitté l’entreprise étaient les plus qualifiés.

Les témoignages de mandataires joints au dossier de la société ACHETER DU NEUF.COM SARL précisent certaines raisons: « arrivée du Groupe Artémis, ne dispose pas d’outils adaptés à la recherche de biens immobiliers, après recherche sur internet, manque d’outils, diminution des commissions bancaires pour l’activité courtier, tension entre les équipes et la direction, mise en contact par un tiers », et précisent ne pas avoir été démarchés par la société ACHETER DU NEUF.COM SARL.

Les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et

COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS n’apportent pas dans leurs pièces de justificatifs et de preuves qui permettraient de mettre en évidence la concurrence déloyale et de démontrer le démarchage abusif de la société ACHETER DU NEUF.COM SARL.

En conséquence, le tribunal

Des éléments supra et des pièces jointes au dossier, ne retiendra pas la concurrence déloyale et ne fera pas droit aux demandes des sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et COURTIER

EN PRETS IMMOBILIERS SAS qui seront déboutées de l’intégralité de leurs demandes.

AD. MR.

➤ Sur les frais irrépétibles

Estimant inéquitable de laisser à la charge de la société ACHETER DU NEUF.COM SARL ses frais irrépétibles, le tribunal fera droit à sa demande mais en réduira le quantum, et condamnera in solidum les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS SAS et COURTIER

EN PRETS IMMOBILIERS SAS à lui payer la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnera in solidum les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS

IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

INVESTISSEMENTSDéboute les sociétés COURTIER EN

IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS de

l’ensemble de leurs demandes,

Condamne in solidum les sociétés COURTIER EN INVESTISSEMENTS

IMMOBILIERS SAS et COURTIER EN PRETS IMMOBILIERS SAS à payer à la société ACHETER DU NEUF.COM SARL la somme de 2.500,00 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 90,98 €

Dont TVA 15,16 €

Aiko

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