TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU VENDREDI 5 SEPTEMBRE 2025 – 7ème Chambre -

N° RG : 2024F01214

SCI HOTEL DU DECISIUM C / SAS GROUPE REAUMUR FRANCE SAS RE HOTEL [Localité 1]

DEMANDERESSE

SCI HOTEL DU DECISIUM, [Adresse 1]

comparaissant par Maître Eric BAGNOLI, Avocat au Barreau de Marseille, membre de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIES, [Adresse 2]

DEFENDERESSSES

* SAS GROUPE REAUMUR FRANCE, [Adresse 3]

* SAS RE HOTEL [Localité 1], [Adresse 3]

comparaissant par Maître Virginie STEVA-TOUZERY, Avocat au Barreau de Toulouse, membre de la SELARL STV AVOCATS, [Adresse 4]

L’affaire a été entendue en audience publique le 18 avril 2025 par Thierry PIECHAUD, Juge chargé d’instruire l’affaire, conformément aux dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

* Jean-François BLOC’H, Président de Chambre, – Christian JEANNE, Thierry PIECHAUD, Juliane CAPS PUPIN, Patrick BEGUERIE, Nathalie PRUVOST, Olivier DEVEZE, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Jean-François BLOC’H, Président de Chambre,

Assisté de Johanna LISSARRE. Greffier assermenté.

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

La société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS est spécialisée dans la gestion d’hôtels et développe des activités au travers de filiales indépendantes, dont la société RE HOTEL [Localité 1] (société par actions simplifiée au capital de 10.000,00 € dont l’objet est l’exploitation de complexes hôteliers).

La société FINAREAL est une société par actions simplifiée au capital de 10.000.000,00 € ayant pour activité de marchand de biens et promotion immobilière, gestion et location d’immeubles bâtis et non bâtis dont elle est propriétaire, vente si nécessaire, placements de valeurs mobilières recherches études et préfinancement d’opérations immobilières.

La société FINAREAL SAS et la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS sont associées avec la Caisse des Dépôts au sein d’une société commune dénommée LODGING INVEST 2 SAS (société par actions simplifiée au capital de 3.500.000,00 €, capital détenu à 50 % par la société FINAREAL SAS, 40 % pour la Caisse des Dépôts et 10 % pour la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS), dont l’objet social est le financement, l’acquisition, la détention et à la mise en location d’un immeuble à usage d’hôtel situé [Adresse 5] (acquis le 28 décembre 2022 au prix de 21.304.500,00 €), pour la maitrise d’ouvrage de l’HOTEL DU DECISIUM (société civile immobilière au capital de 100.000,00 € dont l’objet est la prise à bail à construction de terrain à bâtir et la construction d’un ensemble hôtelier gestion administration et exploitation de l’immeuble).

Un contrat de bail commercial en l’état futur d’achèvement est conclu le 23 novembre 2022 entre la société HOTEL DU DECISIUM SCI et la société RE HOTEL [Localité 1] SAS afin d’y exploiter une activité d’hôtel, avec mise à disposition anticipée des lieux donnés à bail pour lui permettre d’y réaliser certains travaux et agencements intérieurs avant son achèvement.

Le contrat de bail est transféré à la société LODGING INVEST 2 SAS suite à la signature des contrats de vente en VEFA, aux termes duquel il est stipulé que :

* La date de prise d’effet du bail est fixée à la date de l’obtention de l’arrêté d’ouverture de l’établissement,

* La date de mise à disposition est fixée à la date à laquelle les travaux seraient réputés achevés, soit lorsque les ouvrages seront exécutés et les éléments d’équipement prévus à l’annexe 1 du BEFA seront installés,

* La mise à disposition anticipée de l’immeuble au profit du preneur est fixée au 15 décembre 2022,

* Le bailleur et le preneur devront faire le nécessaire pour obtenir l’arrêté d’ouverture dans les 3 mois à compter de la date de mise à disposition,

* Un état des lieux d’entrée des locaux sera établi de façon contradictoire à la date de mise à disposition des locaux et à la date de prise d’effet du bail,

* Le bailleur devra remette au preneur le jour de la prise d’effet du bail une liste de pièces, telles que visées à l’article 5.4 du bail,

* Le preneur à bail doit verser un dépôt de garantie, fixé à la somme de 230.425,00 €, à la date de prise d’effet du bail.

Le preneur à bail doit remettre au bailleur, au jour de la prise d’effet du bail, une garantie à première demande au profit du bailleur par le preneur d’un montant couvrant le paiement de trois années de loyer minimum garantie hors taxe hors charge, soit 2.765.100,00 € émanant de la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS.

Le financement de l’hôtel est réalisé pour partie au moyen d’une augmentation de capital de la société LODGING INVEST 2 SAS et pour partie, d’apports en comptes courants d’associés.

La société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS devait donc, dans le cadre de cette opération, investir dans la société LODGING INVEST 2 SAS, une somme de 1.200.000,00 €, mais en raison d’importants surcoûts dans ses autres investissements, la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS renonce à s’associer au sein de la société LODGING INVEST 2 SAS.

Une convention de portage avait été régularisée le 16 décembre 2022, antérieurement à la vente, entre la société FINANCEMENT REALISATION (FINAREAL) SAS et la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS par laquelle :

* La société FINANCEMENT REALISATION (FINAREAL) SAS accepte d’avancer à la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS la somme de 1.260.000,00 € à l’effet que celle-ci souscrive à une augmentation de capital de la société LODGING INVEST 2 SAS à hauteur de 350.000,00 € et apporte la somme de 910.000,00 € en compte courant,

* La société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS promet de céder à la société FINAREAL SAS, qui l’accepte, les titres de la société devant être souscrits par elle et la créance dont elle sera titulaire dans la société (conformément aux stipulations contenues dans ladite convention), l’option devant être levée à tout moment entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2023.

La société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS n’ayant pas remboursé l’avance faite par la société FINAREAL SAS, l’option d’achat est levée le 9 novembre 2023.

La convention de portage stipulait en son article 1.5 Travaux supplémentaires : « Par ailleurs la société GROUPE REAUMUR FRANCE et sa filiale RE HOTEL [Localité 1] s’obligent de supporter le coût des travaux supplémentaires connus à ce jour de 817.281 euros HT et à s’en acquitter pour moitié lors de la première Mise à Disposition Anticipée, sans que ce paiement ne puisse intervenir antérieurement au 15 février 2023 et pour l’autre moitié à l’avis favorable de la Commission de Sécurité de l’Hôtel ainsi que du montant qui résultera des travaux dont la liste est également jointe (ci-après les « travaux ») et à s’en acquitter selon les accords avec les fournisseurs concernés ».

Les travaux supplémentaires ont été réglés par la société HOTEL DU DECISIUM SCI aux divers intervenants à l’acte de construire, à l’exception de certains d’entre eux, réglés directement par la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS à la société LES TRAVAUX DU MIDI.

Le montant de ces travaux supplémentaires s’est finalement élevé à la somme de 822.281,00 € HT, soit 986.738,05 € TTC pour tenir compte des travaux supplémentaires relatifs au brouillard d’eau (6.000,00 € TTC) non réglée par la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et a fait l’objet d’une facture

adressée par la société HOTEL DU DECISIUM SCI à la société RE HOTEL [Localité 1] SAS le 20 janvier 2023.

A cette somme s’ajoutait ensuite des travaux supplémentaires pour un montant de 41.893,08 € HT, soit 50.271,90 € TTC acceptés par la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et repris dans une correspondance du 10 mai 2023.

La mise à disposition anticipée est intervenue le 28 février 2023 comme en a convenu la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS par courrier du même jour.

A cette date, la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et sa filiale, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS étaient redevables à l’égard de la société HOTEL DU DECISIUM SCI de la somme de 493.368,60 € TTC (moitié des travaux supplémentaires avant réajustement du 10 mai 2023).

Un premier versement est adressé le 15 mai 2023 par la BPCE LEASE (pour compte de la société RE HOTEL [Localité 1] SAS) d’un montant de 240.000,00 € laissant apparaître un solde exigible au 28 février 2023 d’un montant de 253.368,60 €.

Le solde des travaux supplémentaires devait être acquitté par la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et sa filiale, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS à la transmission de l’avis favorable de la commission de sécurité de l’hôtel.

Cet avis a été rendu le 12 mai 2023 et a été transmis le 15 mai 2023 à la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et sa filiale, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS.

A cette date, la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et sa filiale, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS étaient redevables :

* Du solde de la première échéance des travaux supplémentaires pour un montant de 253.368,60 € TTC,

De la deuxième échéance des travaux supplémentaires d’un montant de 493.368,60 € TTC,

* Outre la somme de 50.271,90 € TTC correspondant aux travaux listés dans la correspondance du 10 mai 2023,

soit la somme totale de 797.009,10 € TTC.

Par courriers en date des 3 et 22 mai 2023, la société HOTEL DU DECISIUM SCI relance la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS ; cette dernière répondant « qu’un premier versement de 240 000 € a été effectué, qu’un autre virement sera fait d’ici la fin du mois et le reste en suivant… ».

La ville de [Localité 1] notifie le 17 mai 2023 un arrêté d’ouverture pour l’hôtel rendant son exploitation possible.

Les parties se rapprochent et le 19 juin 2023, le conseil de la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS confirme l’accord de sa cliente pour un règlement du solde des travaux supplémentaires fixé d’un commun accord entre les parties à la somme de 797.009,74 € selon les modalités suivantes :

* 150.000,00 € immédiatement, par virement réalisé avant le 22 juin 2023,

* 215.670,00 € par virement à effectuer au 31 juillet 2023 au plus tard,

* 215.670,00 € par virement effectué au 31 aout 2023 au plus tard,

* 215.669,74 € par virement effectué au plus tard le 30 septembre 2023.

En précisant que ces sommes « devront être réglées par virement bancaire sur le compte de la SCI HOTEL DU DECISIUM », échéancier accepté par la société HOTEL DU DECISIUM SCI en date du 20 juin 2023 et un premier virement de 150.000,00 € étant effectué par la société RE HOTEL [Localité 1] SAS.

Lors de l’état des lieux d’entrée, intervenu le 23 juin 2023, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS remet 3 lettres de changes avalisées par la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS des montants convenus dans l’échéancier proposé le 19 juin 2023 à l’ordre de la société LODGING INVEST 2 SAS, et non à l’ordre de la société HOTEL DU DECISIUM SCI.

Le 1 er août 2023, la société LODGING INVEST 2 SAS remet la première lettre de change à l’encaissement qui revient impayée et un virement du même montant est effectué par la société LODGING INVEST 2 SAS sur le compte bancaire de la société HOTEL DU DECISIUM SCI.

Deux virements pour un total de 215.670,00 € sont ensuite effectués par la société RE HOTEL [Localité 1] SAS le 7 août 2023 sur le compte bancaire de la société LODGING INVEST 2 SAS soldant cette première échéance.

En revanche les deux lettres de changes, remises à l’encaissement les 31 août et 30 septembre 2023, sont impayées.

La société HOTEL DU DECISIUM SCI soutient être créancière des sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS de la somme totale de 431.339,74 € TTC en vertu de la convention de portage du 16 décembre 2022 (engageant la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et sa filiale, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS), puis par courriers des 19 et 20 juin 2023, en réclame le paiement.

Par assignation en date du 25 octobre 2023, la société HOTEL DU DECISIUM SCI saisit le Président des référés du tribunal judiciaire de Marseille des demandes suivantes à l’encontre des sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS pour voir :

« CONDAMNER solidairement les sociétés RE HOTEL [Localité 1] et GROUPE REAUMUR FRANCE à payer à la société HOTEL DU DECISIUM les sommes suivantes :

431.339,74 € à titre de provision à valoir sur les sommes dues au titre des travaux supplémentaires avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023 sur la somme de 215.670,00 € et du 31 septembre 2023 sur la somme de 215.669,74 €;

6.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du CPC ;

* Les entiers dépens. »

Par des conclusions en réponse, notifiées le 20 février 2024, les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS contestent les sommes réclamées et sollicitent du Président du tribunal judiciaire de Marseille :

* « Qu’il se déclare incompétent au profit du tribunal de Commerce de BORDEAUX ;

* Qu’il constate l’irrecevabilité des demandes de la SCI HOTEL DU DECISIUM faute d’avoir intérêt à agir ;

* Qu’il constate à tout le moins l’existence de contestations sérieuses. »

Le Juge des référés, par ordonnance rendue le 22 avril 2024, dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 juin 2024, la SCI HOTEL DU DECISIUM assigne les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS devant le tribunal de commerce de Bordeaux.

Par conclusions développées à la barre, la SCI HOTEL DU DECISIUM demande au tribunal de :

Vu les articles 42 et 48 du code de procédure civile, Vu l’article L. 110-1 2 e du code de commerce, Vu l’article 1200, 1103, 1104, 1231-1 du code civil, Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, Vu les pièces versées au débat,

Déclarer la SCI HOTEL DU DECISIUM recevable et bien fondée en ses demandes,

Rejeter l’exception d’incompétence formulée par les sociétés RE HOTEL [Localité 1] et GROUPE REAUMUR FRANCE,

Débouter les sociétés RE HOTEL [Localité 1] et GROUPE REAUMUR FRANCE de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

Juger que les sociétés RE HOTEL [Localité 1] et GROUPE REAUMUR FRANCE sont débitrices solidairement à l’égard de la SCI HOTEL DU DECISIUM de la somme de 431.339,74 €,

En conséquence,

Condamner solidairement les sociétés RE HOTEL [Localité 1] et GROUPE REAUMUR FRANCE à payer à la SCI HOTEL DU DECISIUM la somme de 431.339,74 €, augmentée des intérêts de droit à compter du 31 août 2023 sur la somme de 215.670,00 € et du 31 septembre 2023 sur la somme de 215.699,74 €,

Condamner solidairement les sociétés RE HOTEL [Localité 1] et GROUPE REAUMUR FRANCE, au paiement, de la somme de 40.000,00 € à verser à la société civile immobilière HOTEL DU DECISIUM, à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive,

Condamner solidairement les sociétés RE HOTEL [Localité 1] et GROUPE REAUMUR FRANCE au paiement de la somme de 10.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les sociétés RE HOTEL [Localité 1] et GROUPE REAUMUR FRANCE aux entiers dépens.

En réponse et par conclusions développées à la barre, les sociétés GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et RE HOTEL [Localité 1] SAS demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 31 et 122 du code de procédure civile, Vu les dispositions des article L. 511-1 et suivants du code de commerce, Vu les dispositions de l’article 1219 et 1719 du code civil,

A titre liminaire,

Se déclarer incompétent au profit du tribunal de commerce ou du tribunal judiciaire de Marseille,

A titre principal,

Juger irrecevables les demandes de la SCI HOTEL DU DECISIUM, dépourvue d’intérêt à agir,

En conséquence,

Débouter la SCI HOTEL DU DECISIUM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

Débouter la SCI HOTEL DU DECISIUM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

Accorder aux sociétés RE HOTEL [Localité 1] et GROUPE REAUMUR FRANCE des délais de grâce pour s’acquitter de toutes condamnations prononcées par le tribunal de commerce de Bordeaux, dans le cadre de la présente instance, pour une durée de 24 mois, à compter de la notification de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

Condamner la SCI HOTEL DU DECISIUM à payer la somme de 7.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des sociétés RE HOTEL [Localité 1] et GROUPE REAUMUR FRANCE,

La condamner aux entiers dépens.

C’est en l’état de fait et de droit que l’affaire vient à l’audience.

In limine litis,

Sur l’incompétence du tribunal de commerce de Bordeaux

MOYENS DES PARTIES

La société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS soutient que la société HOTEL DU DECISIUM SCI fonde ses demandes de condamnation des sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS sur la convention de portage conclue le 16 décembre 2022 entre les sociétés GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et FINAREAL SAS.

Or, la convention de portage prévoit en son article 3-6 que les différends qui viendraient à naître à propos de sa validité, son interprétation, son exécution ou ses suites seront soumises à la compétence du tribunal de commerce de Marseille.

Dans le cadre de l’instance engagée devant le Président du tribunal judiciaire de Marseille, selon assignation du 25 octobre 2023, la société HOTEL DU DECISIUM SCI a soutenu qu’en application du BEFA, le tribunal judiciaire

de Marseille était compétent, contestait la compétence du tribunal de commerce de Bordeaux, et sollicitait que l’exception d’incompétence soulevée par les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS soit rejetée.

Dans ses conclusions notifiées le 27 février 2025 et considérant qu’elle n’a pas la qualité de commerçante, la société HOTEL DU DECISIUM SCI soutient que la clause attributive de compétence invoquée serait nulle, en application de l’article 48 du code de procédure civile.

Pourtant, dans le cadre de la procédure de référé qu’elle a préalablement engagée devant le tribunal judiciaire de Marseille, la société HOTEL DU DECISIUM SCI a justifié la saisine de la juridiction marseillaise en application de la clause attributive de compétence visée au BEFA du 23 novembre 2022, sans soulever l’absence de qualité de commerçante et soutenant que le bail commercial en l’état futur d’achèvement signé entre la société HOTEL DU DECISIUM SCI et la société RE HOTEL [Localité 1] SAS précise que tout litige résultant de son existence, de sa validité, de son interprétation ou de son exécution sera de la compétence du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

La société HOTEL DU DECISIUM SCI n’est pas le bénéficiaire des lettres de changes tirées par la société RE HOTEL [Localité 1] SAS et, en conséquence, se trouve bien fondée à poursuivre son action en paiement à l’encontre de la société RE HOTEL [Localité 1] SAS devant le tribunal judiciaire de Marseille, juridiction compétente en vertu des termes du contrat de bail en état futur d’achèvement signé entre les parties le 23 novembre 2022.

D’ailleurs, selon l’ordonnance de référé en date du 22 avril 2024, le tribunal judiciaire de Marseille s’est déclaré compétent, considérant que la société HOTEL DU DECISIUM SCI fondait sa demande sur le BEFA du 23 novembre 2022 et que le bail prévoyait une clause attributive de compétence désignant le tribunal judiciaire de Marseille compétent en cas de litige.

En conséquence, et au regard de l’existence de ces clauses attributives de compétence et de la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, le tribunal de commerce de Bordeaux est incompétent au profit du tribunal des activités économiques ou judiciaire de Marseille, conformément aux stipulations contractuelles de la convention de portage du 16 décembre 2022 ou du BEFA du 23 novembre 2022.

A rebours, la société HOTEL DU DECISIUM SCI soutient :

* Qu’elle n’est pas commerçante et que la clause attributive de compétence est nulle,

* Que les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS ont soulevé dans l’instance engagée à Marseille que c’était le tribunal de commerce qui était compétent,

* Que n’étant pas commerçante, elle était tout à fait légitime à choisir d’ester devant le tribunal du siège social de la défenderesse, en l’occurrence Bordeaux.

MOTIFS

L’article 48 du code de procédure civile dispose : « Toute clause qui, directement ou indirectement déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant (…). »

L’article L. 110-1 2e du code de commerce dispose que la loi définit les actes de commerce : « 2° Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux. »

La société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS a demandé au tribunal judiciaire de Marseille de se déclarer incompétent au profit du tribunal de céans ; par ailleurs, la société HOTEL DU DECISIUM SCI n’a pas qualité de commerçant au regard des dispositions de l’article L.110-1 2° du code du commerce.

Dès lors, le tribunal de commerce de Bordeaux jugera qu’il est bien compétent territorialement pour connaitre du présent litige, les sociétés GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et RE HOTEL [Localité 1] SAS ayant leur siège social à Bordeaux.

Sur la fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt et de qualité à agir

MOYENS DES PARTIES

Les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS soutiennent que la société HOTEL DU DECISIUM SCI n’aurait pas de qualité à agir aux motifs qu’elle se prétend créancière d’une somme de 431.339,74 €, créance qui selon elle ressort de la convention de portage signée le 16 décembre 2022 et des lettres de change établies le 21 juin 2023 par la société RE HOTEL [Localité 1] SAS, qu’elle ne serait pas partie à la convention de portage et qu’elle ne serait pas la bénéficiaire des lettres de change.

De même, le tribunal de céans constatera à la lecture des lettres de change établies le 21 juin 2023, que le bénéficiaire est la société LODGING INVEST 2 SAS et non pas la société HOTEL DU DECISIUM SCI, qui n’est donc titulaire d’aucune action cambiaire.

La société HOTEL DU DECISIUM SCI ne démontre pas que les sociétés GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et RE HOTEL [Localité 1] SAS sont débitrices de quelques sommes qu’ils soient à son encontre, au titre de la convention de portage du 16 décembre 2022, puisqu’elle n’y est pas partie.

N’étant pas la bénéficiaire des lettres de change sur la base desquelles elle revendique le paiement, la société HOTEL DU DECISIUM SCI n’a ni intérêt, ni qualité pour agir.

Au rebours, la société HOTEL DU DECISIUM SCI répond que la convention de portage du 16 décembre 2022 a été conclue entre les sociétés FINAREAL SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS.

Or, les demandes formées par la société HOTEL DU DECISIUM SCI devant la juridiction de céans reposent sur les stipulations de la convention de portage du 16 décembre 2022, qui prévoit en son article 1.5 que les sociétés GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et RE HOTEL [Localité 1] SAS s’obligent de supporter le coût des travaux supplémentaires.

Or, l’obligation au paiement des travaux supplémentaires, mentionnée dans la convention de portage régularisée le 16 décembre 2022, profite exclusivement à la société HOTEL DU DECISIUM SCI, qui a réalisé les

travaux de construction de l’immeuble et constitue un engagement conjoint du locataire, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS, et de son actionnaire, la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS, vis-à-vis du bailleur en état futur d’achèvement.

Cet engagement n’est pas contesté et la somme de 794.009,74 € pour solde de tout compte, après imputation du premier règlement de 240.000,00 € par la BPCE LEASE, a d’ailleurs été rappelé dans le cadre des courriers échangés entre les conseils des parties les 19 et 20 juin 2023 pour permettre à la société RE HOTEL [Localité 1] SAS de bénéficier d’un échéancier pour procéder au règlement des travaux supplémentaires.

La société HOTEL DU DECISIUM SCI n’était pas le bénéficiaire des lettres de changes tirées malicieusement par la société RE HOTEL [Localité 1] SAS et c’est la raison pour laquelle deux virements pour un total de 215.670,00 € ont été effectués par la société RE HOTEL [Localité 1] SAS le 7 août 2023 sur le compte bancaire de la société LODGING INVEST 2 SAS.

En conséquence, société HOTEL DU DECISIUM SCI se trouve bien fondée à poursuivre son action en paiement à l’encontre des sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS devant le tribunal de commerce de Bordeaux, juridiction du lieu du siège social des sociétés susvisées.

MOTIFS

Le tribunal rappelle les dispositions de l’article 1200 du code civil dispose (version en vigueur depuis l’ordonnance du 10 février 2016) : « Les tiers doivent respecter la situation juridique crée par le contrat. Ils peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait. »

Le tribunal rappelle que « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ».

Aux termes des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Le tribunal rappelle que l’intérêt à agir est l’avantage ou l’utilité de la prétention à la supposer fondée. Et en matière contentieuse, a intérêt à agir la personne dont la prétention constitue un moyen de faire cesser le dommage qu’elle subit. L’intérêt existe pour une personne lorsque la situation litigieuse lui cause un trouble et lorsque le jugement sollicité serait de nature à le faire cesser pour elle.

Le tribunal dira qu’au-delà de la convention de portage et des bénéficiaires des traites, c’est bien la société HOTEL DU DECISIUM SCI qui peut, avant toute défense au fond, prétendre être créancière de la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et qu’elle a donc un intérêt légitime à ester à son encontre: le tribunal rejettera donc l’exception soulevée par les sociétés GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et RE HOTEL [Localité 1] SAS.

Au fond,

Sur la nullité des lettres de change et la reconnaissance de la dette

MOYENS DES PARTIES

La société HOTEL DU DECISIUM SCI soutient que l’immeuble a été vendu (en s’engageant à terminer les travaux) à la société LOGGING INVEST 2 SAS qui, en vertu de la convention de portage, devait lui rétrocéder le paiement qu’elle devait recevoir correspondant aux travaux supplémentaires de la part de la société GROUPE REAMUR FRANCE SAS.

La société LODGING INVEST 2 SAS était consciente qu’elle ne pouvait être bénéficiaire des lettres de change, tirées malicieusement par la société RE HOTEL [Localité 1] SAS, en règlement des travaux supplémentaires effectués par la société HOTEL DU DECISIUM SCI.

Elle a donc, tout naturellement, procédé au virement sur le compte bancaire de la société HOTEL DU DECISIUM SCI de l’intégralité des sommes reçues en paiement de ces travaux.

Les loyers ne sont pas payés par la société RE HOTEL [Localité 1] SAS.

Le 15 mai, cette dernière a accepté de payer les travaux supplémentaires et s’est engagée par le protocole d’accord du 20 juin 2023, accord concrétisé par l’établissement ses 3 traites au profit de la société LOGGNG INVEST 2 SAS.

La première a été payée mais les deux autres non, la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS arguant de malfaçons.

Or, l’exploitation de l’hôtel est tout à fait possible ; d’ailleurs, il est occupé et on ne peut pas y pénétrer.

La société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS soutient, à rebours, que, suivant l’acte notarié en date du 28 décembre 2022, la société HOTEL DU DECISIUM SCI a vendu, et n’était d’ailleurs pas partie à la convention de portage.

Aux termes de cet acte du 16 décembre 2022, la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS prenait également l’engagement de supporter le coût de travaux supplémentaires d’un montant connu de 817.281,00 € HT devant être acquitté pour moitié lors de la première mise à disposition anticipée et pour l’autre moitié à l’avis favorable de la Commission de Sécurité de l’Hôtel auxquels devaient s’ajouter le montant des travaux non chiffrés devant être réglés selon les accords intervenus avec les fournisseurs concernés.

Le 20 janvier 2023, la société HOTEL DU DECISIUM SCI a facturé à la société RE HOTEL [Localité 1] SAS des charges d’aménagements, honoraires de décoration et travaux divers pour un montant de 822.281,71 € HT, soit 986.738,05 € TTC.

Prévue dans le BEFA au 15 décembre 2022, la mise à disposition anticipée des locaux à la société RE HOTEL [Localité 1] SAS a été différée au 28 février 2023 et réalisée sous diverses réserves.

La livraison de l’immeuble n’est pas intervenue au 31 mars 2023 comme prévu au contrat de BEFA ou dans l’acte de VEFA repoussée.

En raison des litiges concernant le retard, les réserves etc…, en date des 19 et 20 juin 2023, les sociétés GROUPE REAUMUR FRANCE SAS, FINAREAL SAS, RE HOTEL [Localité 1] SAS et LODGING INVEST 2 SAS ont conclu un accord reposant sur :

* Engagement de la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS de régler la somme de 794.009,74 € pour solde de tout compte de la façon suivante :

* 150.000,00 € immédiatement, par virement bancaire,

* 215.670,00 € par virement au plus tard le 31 juillet 2023,

* 215.670,00 € par virement au plus tard le 31 août 2023,

* 215.669,74 € par virement au plus tard le 30 septembre 2023,

* En contrepartie de cet engagement, fixation du rendez-vous pour dresser l’état des lieux d’entrée de la société RE HOTEL [Localité 1] SAS au 23 juin 2023 au cours duquel devait être dressée la liste des réserves restant à lever, et à la condition qu’aucune réserve ne rende les ouvrages impropres à leur destination conformément à ce qui est prévu à l’article 5.1 du BEFA, et que soient remis les documents prévus à l’article 5.4 du BEFA,

* Le paiement de la somme de 150.000,00 € a été réalisé aussitôt par la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et trois lettres de changes ont été émises. La prise de possession de l’immeuble est finalement intervenue le 23 juin 2023 et un état des lieux et de réserves a été signé entre les parties listant de nombreuses réserves et prévoyant un délai de 30 jours pour la levée de celles-ci.

Le 31 juillet 2023, de nombreuses réserves n’étaient pas levées et notamment la GTC pourtant élément indispensable pour la commission de sécurité.

La société RE HOTEL [Localité 1] SAS a adressé à son bailleur une lettre de réclamation consécutive à la perte d’exploitation subie pendant la période de levée des réserves, perte d’exploitation s’élevant alors à la somme de 100.588,00 € HT du fait de l’impossibilité d’avoir pu louer un certain nombre de chambres touchées par les désordres depuis son entrée dans les lieux et demandant de la transmettre à l’entreprise générale.

Pour autant, la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS a réglé la somme de 215.670,00 € correspondant à la deuxième échéance de paiement des travaux supplémentaires.

Le 4 août 2023, devant la persistance des désordres, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS a fait dresser par la SELARL AMSELLEM [L], commissaires de justice à [Localité 2], un procès-verbal de constat montrant que 14 chambres ne peuvent toujours pas être commercialisées, que la porte coupe-feu de la salle de restaurant ne fonctionne pas, une partie du local technique de la piscine est inondée et que le parking subit d’importantes infiltrations d’eau.

Le 7 août suivant, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS rappelait à la société LODGING INVEST 2 SAS l’ampleur des désordres, confirmé par le courrier du 4 septembre 2023 et indiquant que sa perte d’exploitation s’élevait déjà à un montant de 105.109,00 €.

En résumé,

* d’une part, les lettres de change sont entachées d’irrégularité les privant de tout effet cambiaire,

* et d’autre part, les sociétés GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et RE HOTEL [Localité 1] SAS sont légitimes à invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement sollicité et les demandes indemnitaires de la société HOTEL DU DECISIUM SCI seront rejetées.

MOTIFS

Le tribunal rappellera les dispositions de l’article L. 511-1 du code de commerce :

« I. La lettre de change contient :

1° La dénomination de lettre de change insérée dans le texte même du titre et exprimée dans la langue employée pour la rédaction de ce titre ;

2° Le mandat pur et simple de payer une somme déterminée ;

3° Le nom de celui qui doit payer, dénommé tiré ;

4° L’indication de l’échéance ;

5° [Localité 3] du lieu où le paiement doit s’effectuer ;

6° Le nom de celui auquel ou à l’ordre duquel le paiement doit être fait ;

7° L’indication de la date et du lieu où la lettre est créée ;

8° La signature de celui qui émet la lettre dénommé tireur. Cette signature est apposée, soit à la main, soit par tout procédé non manuscrit.

II. Le titre dans lequel une des énonciations indiquées au I fait défaut ne vaut pas comme lettre de change, sauf dans les cas déterminés aux III à V du présent article.

III. La lettre de change dont l’échéance n’est pas indiquée est considérée comme payable à vue.

IV. A défaut d’indication spéciale, le lieu désigné à côté du nom du tiré est réputé être le lieu du paiement et, en même temps, le lieu du domicile du tiré.

V. La lettre de change n’indiquant pas le lieu de sa création est considérée comme souscrite dans le lieu désigné à côté du nom du tireur. »

La société HOTEL DU DECISIUM SCI fonde donc sa demande de paiement sur 3 lettres de change du 21 juin 2023, indiquant que la société RE HOTEL [Localité 1] SAS est le tiré et que la société LODGING INVEST 2 SAS en est bénéficiaire.

La case intitulée « signature du tireur » est vierge et elle ne contient ni le nom, ni la signature du tireur.

La case « bon pour aval » est revêtue d’une signature, qui est conforme à celle de Monsieur [Z] [M], dirigeant de la société RE HOTEL [Localité 1] SAS (cf. ses courriers des 31 juillet et 7 août 2023).

La société RE HOTEL [Localité 1] SAS s’engageait par courrier du 19 juin 2023 à régler les mêmes sommes que celles mentionnées sur les traites avalisées.

Par l’acte du 16 décembre 2022, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS s’engageait à payer à la société HOTEL DU DECISIUM SCI les travaux supplémentaires objet de l’accord du 19 juin 2023.

En conséquence, le tribunal dira que le courrier du 19 juin 2023 et les traites avalisées constituent une reconnaissance de la dette la société RE HOTEL [Localité 1] SAS et de la société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS et les condamnera solidairement à payer à la société HOTEL DU DECISIUM SCI la somme de 431.339,74 €, augmentée des intérêts de droit à compter du 31 août 2023 sur la somme de 215.670,00 € et du 31 septembre 2023 sur la somme de 215.699,74 €.

Sur l’exception d’inexécution soulevée par les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS

MOYENS DES PARTIES.

Les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS soutiennent que l’immeuble loué lui a été mis à disposition avec retard, et surtout affecté de malfaçons et désordres empêchant sa jouissance complète et normale.

L’état des lieux d’entrée dressé par les parties a été assorti de réserves multiples, dont certaines étaient bloquantes pour l’exploitation de chambres ou de l’hôtel lui-même, que le bailleur s’est engagé à lever dans un délai de 30 jours à compter du 23 juin 2023, soit au 23 juillet suivant.

Le 31 juillet 2023 puis le 30 août 2023, puis encore courant septembre 2023, alors que l’hôtel pouvait disposer régulièrement d’un taux d’occupation complet en présence de la coupe du monde de rugby, de nombreuses réserves n’étaient pas levées.

Ces réserves n’ont toujours pas été levées pour certaines, et pas des moindres.

Il en subsiste toujours, à ce jour, notamment quant à l’étanchéité de la piscine, la fermeture et l’acoustique des portes des chambres.

Encore récemment, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS disposait d’un rapport d’auto-contrôle informatisé de l’installation de climatisation, montrant que près de 50 % des fenêtres de l’établissement ne fermaient pas correctement entravant ainsi la mise en fonctionnement de la climatisation.

Le bailleur n’a donc toujours pas satisfait complètement à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination, telle que prévue à l’article 1719 du code civil et la jurisprudence qui en découle.

En outre, le retard pris dans la mise à disposition de l’hôtel de plus de 3 mois, a causé un préjudice certain et substantiel à la société RE HOTEL [Localité 1] SAS, qui là encore, s’est vue privée d’un chiffre d’affaires significatif et surtout de la possibilité de monter en puissance son activité avant la période estivale, qui devait être une période plus faste d’exploitation.

La société HOTEL DU DECISIUM SCI soutient, à rebours, qu’elle n’est pas le bailleur qui est la société LODGING INVEST 2 SAS et qu’aucune compensation ne saurait s’opérer entre la créance de la société HOTEL DU DECISIUM SCI sur les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS qui est certaine, liquide et exigible et une prétendue créance de la société RE HOTEL [Localité 1] SAS vis- à-vis de son bailleur, la société LODGING INVEST 2 SAS.

Depuis le 17 mai 2023, date de l’arrêté d’ouverture, la société RE HOTEL [Localité 1] SAS est redevable vis-à-vis de son bailleur (la société LODGING INVEST 2 SAS) des sommes suivantes :

103.870,80 € pour la période du 17 août au 30 septembre 2023 (franchise de 3 mois déduite),

* 210.000,00 € au titre du loyer du 4 ème trimestre 2023,

* 210.000,00 € au titre du loyer du 1 er trimestre 2024.

* 210.000,00 € au titre du loyer du 2 ème trimestre 2024,

* 152.110,80 € au titre de la taxe foncière 2024,

* 237.616 ;34 € au titre du loyer du 3 ème trimestre 2024,

* 57.426,48 € au titre du loyer variable 2023,

* 262.500,00 € au titre du loyer du 4 ème trimestre 2024,

et n’a procédé qu’à deux règlements respectivement de 106.925,00 € et 237.616,43 €, de telle sorte que la dette locative s’élève aujourd’hui à la somme de 1.098.983,08 €, loyer du 1 er trimestre 2025 non encore appelé.

MOTIFS

Le tribunal rappellera les dispositions de :

* l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

* l’article 1347 du code civil : « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

* l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail … »

La société HOTEL DU DECISIUM SCI soutient qu’elle ne serait pas le bailleur de la société RE HO-TEL MASEILLE SAS, considérant la cession de l’immeuble en l’état futur d’achèvement à la société LODGING INVEST 2 SAS, et que la société RE HOTEL [Localité 1] SAS n’apporte pas la preuve que l’exploitation normale du local livré soit impossible.

Le tribunal relève que la société RE HOTEL [Localité 1] SAS a laissé impayé un grand nombre de loyers et que Monsieur [C] indiquait bien le 3 mai 2023 que l’arrêté d’ouverture étant délivré le 17 mai, rien n’empêcherait la société RE HOTEL [Localité 1] SAS de prendre possession des lieux, de signer l’avenant au bail.

Il dira que les réserves dont argue la société RE HOTEL [Localité 1] SAS n’ont pas empêché l’exploitation de l’hôtel et que l’occupation des chambres dont la société RE HOTEL [Localité 1] SAS n’apporte pas la preuve qu’elle ait affecté son résultat ne justifie pas le non-paiement des loyers, ni la demande d’indemnisation faite par la société RE HOTEL [Localité 1] SAS

sur le fondement de l’article 1217 du code civil qui justifierait de ne pas respecter son engagement du 21 juin 2023.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI HOTEL DU DECISIUM

MOYENS DES PARTIES

La société HOTEL DU DECISIUM SCI soutient que la société RE HOTEL [Localité 1] SAS est de mauvaise foi car, outre le non-respect de l’engagement de paiement des loyers, elle n’aurait pas réglé de loyer à la société LODGING INVEST 2 SAS depuis son entrée dans les lieux en juin et réclame le règlement d’une indemnité de 40.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La société RE HOTEL [Localité 1] SAS soutient, à rebours, que le nonpaiement des loyers fait l’objet d’instance en cours, qui échappent totalement à la juridiction de céans et d’autre part, la société HOTEL DU DECISIUM SCI ne saurait se prévaloir de l’absence de règlement de loyers de la société RE HOTEL [Localité 1] SAS au profit de la société LODGING INVEST 2 SAS, qui demeure seul bailleur.

MOTIFS

Le tribunal dira que la SCI HOTEL DU DECISIUM ne peut être indemnisée dans le cadre de l’instance présente d’un litige pendant sur une autre juridiction et déboutera la SCI HOTEL DU DECISIUM de sa demande indemnitaire pour résistance abusive.

La SCI HOTEL DU DECISIUM demande à être indemnisée des dépenses qu’elle a eu à engager pour faire valoir sa défense : le tribunal y fera droit et condamnera solidairement les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS à lui payer la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS seront solidairement condamnées aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Se déclare compétent pour juger l’affaire opposant les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS à la société HOTEL DU DECISIUM SCI,

Déboute la société RE HOTEL [Localité 1] et société GROUPE REAUMUR FRANCE SAS de leur demande de défaut de qualité à agir de la société HOTEL DU DECISIUM SCI,

Condamne solidairement les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS à payer à la société HOTEL DU DECISIUM SCI la somme de 431.339,74 € (QUATRE CENT TRENTE ET UN MILLE TROIS CENT TRENTE NEUF EUROS SOIXANTE

QUATORZE CENTIMES), augmentée des intérêts de droit à compter du 31 août 2023 sur la somme de 215.670,00 € et du 31 septembre 2023 sur la somme de 215.699,74 €,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS à payer à la société HOTEL DU DECISIUM SCI la somme 3.000,00 € (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement les sociétés RE HOTEL [Localité 1] SAS et GROUPE REAUMUR FRANCE SAS aux dépens de l’instance.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 86,54 €

Dont TVA : 14,42 €.