TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU MARDI 23 SEPTEMBRE 2025

* 3 ème Chambre -

N° RG : 2023F00991

société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL Maître, [K], [I] ès qualités de liquidateur de la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL C/ société L’IDYLLE, [U] SAS

DEMANDEURS

* société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL,, [Adresse 1],

* Maître, [K], [I], ès qualités de liquidateur de la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL,, [Adresse 2], intervenant volontairement à l’instance,

comparaissant par Maître Yves FRAGO, Avocat à la Cour, à la décharge de Maître Philippe OLHAGARAY, Avocat à la Cour, associé de la SELARL DUCOS-ADER OLHAGARAY & Associés, société d’Avocats,

DEFENDERESSE

société L’IDYLLE, [U] SAS,, [Adresse 3],

comparaissant par Maître Léa MISSAKIAN, Avocat à la Cour, à la décharge de la société ERNST & YOUNG AVOCATS, société d’Avocats,

L’affaire a été entendue en audience publique le 20 mai 2025 par Frédéric LESVIGNE, Juge chargé d’instruire l’affaire, conformément aux dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

* Maurice PERENNES, Président de Chambre,

* Frédéric LESVIGNE, Renaud PICOCHE, Olivier GOUTAL, François CHARMET, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Frédéric LESVIGNE, Juge remplissant les fonctions de Président de Chambre en l’absence du titulaire,

Assisté d’Aurélie DULONG, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

La société AS PROMOTION s’est vu concéder une promesse de vente sur une unité foncière sise à, [Localité 1] (33), et a ensuite obtenu un permis de construire autorisant l’édification d’un ensemble immobilier.

Considérant ne pas disposer d’une capacité financière suffisante, elle a sollicité la société MIXCITE SAS, qui a créé la société L’IDYLLE, [U] SAS destinée à devenir maître de l’ouvrage.

Par protocole en date du 1 er septembre 2018, la société AS PROMOTION a cédé le bénéfice du permis de construire à la société L’IDYLLE, [U] SAS, qui s’engageait en outre à acquérir le terrain.

Par un contrat d’assistance en date du 6 décembre 2018, la société L’IDYLLE, [U] SAS a ensuite confié la réalisation des ouvrages aux sociétés ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL et MIXCITE SAS, moyennant le versement de la somme 314.000,00 € HT à titre d’honoraires.

Par annexe n° 1 au contrat supra, les sociétés L’IDYLLE, [U] SAS et ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL ont convenu que les honoraires seraient répartis de la façon suivante :

* 3,5 % HT du chiffre d’affaires TTC, soit 183.166,00 € HT pour la première,

* 2,5 % HT du chiffre d’affaires TTC, soit 130.834,00 € HT pour la seconde.

La société L’IDYLLE, [U] SAS a versé à la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL la somme de 119.057,90 € en trois acomptes successifs à valoir sur les honoraires supra.

Estimant que le paiement du solde de ses honoraires était devenu exigible, la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL a émis la facture n° 2021 12 001 en date du 29 décembre 2021 d’un montant de 64.108,10 € HT.

La société L’IDYLLE, [U] SAS a refusé de la payer au motif de l’infériorité du résultat final par rapport à celui fixé par le prévisionnel.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 novembre 2022, la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL a contesté le calcul de sa cocontractante, et l’a vainement mise en demeure de lui payer la facture.

La société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL a été placée en redressement judiciaire par jugement du présent tribunal en date du 7 février 2023, puis en liquidation judiciaire par jugement du même tribunal en date du

25 juillet 2023 qui a nommé Maître, [K], [I] en qualité de liquidateur.

Par assignation en date du 20 juin 2023 et conclusions développées à la barre, la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL et Maître, [K], [I] ès qualités demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 9 du code de procédure civile, 1103 et 1353 du code civil,

* Condamner la société L’IDYLLE, [U] à payer à la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION en la personne de son liquidateur judiciaire la somme de 76.929,72 € TTC, outre l’intérêt au taux légal à compter du 4 novembre 2022,

* Condamner la société L’IDYLLE, [U] aux entiers dépens d’instance,

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner la société L’IDYLLE, [U] SAS à payer à la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION en la personne de son liquidateur judiciaire la somme de 3.500 €,

* Juger n’y avoir lieu à déroger au principe de l’exécution provisoire des jugements rendus en l ère instance sauf à juger que les sommes seront remises en séquestre à la Caisse des Dépôts et Consignations dans l’attente d’une décision définitive.

En réponse, par conclusions n°3 développées à la barre, la société L’IDYLLE, [U] SAS demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Vu les articles 1188 et 1189 du code civil, Vu les pièces versées aux débats,

* DÉBOUTER la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION, prise en la personne de Me, [I] ès qualité de Liquidateur Judiciaire, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

* CONDAMNER la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION, prise en la personne de Me, [I] ès qualité de Liquidateur Judiciaire, à payer à la société L’IDYLLE, [U] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION, prise en la personne de Me, [I] ès qualité de Liquidateur Judiciaire, aux entiers dépens de l’instance et ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective,

* Si, par extraordinaire, le Tribunal condamnait la société L’IDYLLE, [U] au paiement d’une quelconque somme à la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION, prise en la personne de Me, [O] ès qualité de Liquidateur Judiciaire, ORDONNER la suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir comptetenu de la Liquidation judiciaire de cette dernière.

C’est dans ces conditions de faits et de droit que l’affaire vient à l’audience.

MOYENS ET MOTIFS

Le tribunal statuera par jugement contradictoire et en premier ressort.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, renvoie à leurs conclusions écrites déposées à la barre.

Le tribunal rappelle qu’il ne répondra pas dans son dispositif aux prétentions visant notamment à « juger » qui ne constituent pas des demandes au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Maître, [K], [I] agissant en qualité de liquidateur de la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL, son intervention volontaire est recevable.

Sur la demande de condamnation de la société L’IDYLLE, [U] SAS au paiement de la somme de 76.929,72 € TTC

La société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL se fonde sur les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil et soutient que l’article 12 du contrat d’assistance ne détermine pas le montant de ses honoraires de façon prévisionnelle, mais en fonction du chiffre d’affaires prévisionnel, de sorte qu’elle détient une créance de 76.929,72 € TTC.

Elle affirme que sa contradictrice ne peut se prévaloir de la clause de garantie de résultat stipulée à l’article 13 du contrat, pour ne produire que des pièces inopérantes ou constituant des preuves à soi-même, se fonder sur un calcul erroné du résultat, et n’avoir déclaré aucune créance au passif de la procédure.

Elle en conclut que la société L’IDYLLE, [U] SAS ne peut se prévaloir d’aucune créance ouvrant droit à compensation, et doit donc être condamnée à lui payer la somme de 76.929,72 € TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022, date de la mise en demeure.

En réponse, la société L’IDYLLE, [U] SAS soutient que l’interprétation du contrat selon les dispositions des articles 1188 et 1189 du code civil aboutit à considérer les honoraires comme prévisionnels.

Elle produit la copie du grand livre des comptes de l’opération pour les exercices 2020 et 2021, et de deux attestations de son expert-comptable desquelles il ressort que le résultat, initialement estimé à 561.386,99 €, se monterait seulement à 83.000,00 €.

Elle conteste l’argument de la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL selon lequel les honoraires des promoteurs ne devraient pas être intégrés au calcul, et observe que même dans cette hypothèse, la garantie de marge justifierait le refus de paiement de la facture litigieuse.

Elle indique que les sommes indument versées à titre d’acompte devront lui être restituées, et avoir valablement déclaré une créance à ce titre à l’encontre de la procédure.

Elle affirme que sa contradictrice procède par allégations au sujet de l’analyse du journal des comptes de l’opération, et conteste le caractère inopérant de l’attestation de son comptable.

Sur ce, le tribunal

Vu les dispositions des articles 1103 du code civil,

chiffre d’affaires de 4.363.000 euros hors taxes ».

de ses honoraires.

Vu les dispositions de l’article L. 123-23 du code de commerce,

Vu les pièces versées au débat et notamment le contrat d’assistance en date du 6 décembre 2018 et ses annexes,

Rappelle les termes de l’article 12 du contrat d’assistance liant le maître de l’ouvrage aux promoteurs : « Les honoraires convenus pour la réalisation de l’IMMEUBLE sont de 314.000 euros hors taxes auquel il y a lieu d’ajouter le montant de la Taxe sur la Valeur Ajoutée au taux en vigueur. Le prévisionnel joint en annexe prévoit pour le MAITRE D’OUVRAGE un

Et les termes de l’article 13 : « Si, contrairement aux prévisions du PROMOTEUR, l’opération se soldait pour ce dossier par une diminution du résultat du MAITRE D’OUVRAGE convenu à l’article 12, le PROMOTEUR s’oblige à prendre à sa charge cette réduction par une diminution équivalente

Cette obligation du PROMOTEUR s’entend du montant global du résultat. ».

Ces stipulations mettent à la charge des promoteurs une éventuelle perte de marge du maître de l’ouvrage par réduction de leurs honoraires.

Il ressort du prévisionnel en date du 19 septembre 2018 annexé au contrat que le résultat du maître de l’ouvrage était initialement estimé à 561.387,00 €, ce que la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL ne conteste pas.

Et les parties s’accordent sur le fait que la société L’IDYLLE, [U] SAS a payé la somme de 119.057,90 € à la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL à titre d’acompte sur ses honoraires initialement fixés au montant de 183.166,00 € HT.

Le différend ne concerne donc que le paiement de la facture n° 2021 12 001 en date du 29 décembre 2021, d’un montant de 64.108,10 HT, qui représente le solde desdits honoraires.

Observe que les grands livres des comptes des exercices 2020 et 2021 constituent une comptabilité régulièrement tenue au sens de l’article L. 123-23 du code de commerce ;

Que l’attestation de l’expert-comptable de la société L’IDYLLE, [U] SAS en date du 1 er juillet 2024 certifie « la cohérence et la vraisemblance du montant de la marge finale … soit 105.228 € (incluant les honoraires de gestion) … conformément aux comptes établis depuis le lancement du programme en 2018 jusqu’au dernier exercice comptable clôturé le 31/12/2023. » ;

Que les honoraires des promoteurs ne doivent effectivement pas être exclus du calcul de la marge, l’article 12 du contrat d’assistance stipulant la prise en compte des « honoraires et frais de gestion de tout intervenant au titre de l’opération (conseil, architecte, assistance, etc…) » (c’est le tribunal qui souligne), et faisant référence « au prévisionnel joint en annexe », qui fixe le résultat prévisionnel du maître d’œuvre en intégrant lesdits honoraires.

Que par la seconde attestation en date du 17 décembre 2024, l’expertcomptable indique que le montant de 105.228,00 € n’est pas surévalué, car il ne tient pas compte de retenues de garantie non encore réglées à la date du dernier bilan fourni, et ajoute qu’elle s’élèvera selon ses calculs au montant de 83.000,00 €.

Observe que les attestations supra décrivent suffisamment les opérations effectuées sur la base d’une comptabilité régulièrement tenue pour avoir valeur probante, alors que de son côté, la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL procède par allégations.

La société L’IDYLLE, [U] SAS rapporte donc la preuve d’une perte de marge de 478.387,00 € (83.000,00 – 561.387,00) dans le cadre de l’opération litigieuse, montant supérieur aux honoraires des promoteurs qui ne peuvent donc solliciter aucun paiement à ce titre.

En conséquence, le tribunal

* DECLARERA RECEVABLE l’intervention volontaire de Maître, [K], [I], en qualité de liquidateur de la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL.

* DEBOUTERA la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL de sa demande de condamnation de la société L’IDYLLE, [U] SAS à lui payer, en la personne de son liquidateur, la somme de 76.929,72 € TTC, outre l’intérêt au taux légal à compter du 4 novembre 2022.

Sur l’exécution provisoire

Le tribunal rappelle avoir débouté la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL de sa demande de paiement et en déduit que ni la loi ni la nature de l’affaire ne commandent d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les frais et les dépens

Le tribunal considère qu’il serait inéquitable de laisser à la société L’IDYLLE, [U] SAS la charge de ses frais irrépétibles, mais en réduira le quantum à la somme de 500,00 € que la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL, prise en la personne de Maître, [K], [I] ès qualités, sera condamnée à lui payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL succombant en la cause, le tribunal la condamnera en la personne de Maître, [K], [I] ès qualités aux entiers dépens, sur le fondement des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et ordonnera l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Maître, [K], [I] en qualité de liquidateur de la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL,

Déboute la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL de sa demande de condamnation de la société L’IDYLLE, [U] SAS à lui payer en la personne de son liquidateur judiciaire la somme de 76.929,72 € TTC, outre l’intérêt au taux légal à compter du 4 novembre 2022,

Dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL prise en la personne de Maître, [K], [I] ès qualités, à payer à la société L’IDYLLE, [U] SAS la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS), sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme qui sera fixée au passif de la liquidation judiciaire,

Dit que l’exécution provisoire est de droit,

Condamne la société ATLANTIQUE SUD PROMOTION SARL, prise en la personne de Maître, [K], [I] ès qualités, aux entiers dépens,

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 90,98 €

Dont TVA : 15,16 €.