TRIBUNAL DE COMMERCE DE CANNES

JUGEMENT DU 06 MARS 2025

N° Minute : 2025F00068 N° RG: 2024F00246

Date des débats : 9 Janvier 2025 Délibéré annoncé au 06 Mars 2025 Prononcé par mise à disposition au Greffe

COMPOSITION LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Eric ASTEGIANO, Président, M^me Céline BOUCHER-MARTIN, M^me Chafika RAPENNE, Assesseurs, Assistés de MIIe Mélanie CASTELLACCI Commis- Greffier de la SELAS VAN SANT, présent uniquement lors des débats.

La minute a été signée par M. Eric ASTEGIANO Président du délibéré et M^me Mélanie CASTELLACCI Commis-Greffier de la SELAS VAN SANT, présent lors du prononcé

DEMANDEUR(S)

SASU BRIGHTSTAR IMMOBILIER [Adresse 1] comparant par M^e July BECHTOLD [Adresse 2]

DEFENDEUR(S)

SARLU EXPERT IMMO [Adresse 3] comparant par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS [Adresse 4]

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 20 mars 2023, la SARL EXPERT IMMO a donné à « bail dérogatoire » à la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER, des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 1], à usage de résidence de tourisme non classée, consistant en huit appartements et un accès aux parties communes comprenant également une cour arborée, la piscine et la salle de conférence d’une surface de 140m2, pour la durée de 3 ans du 20 mars 2023 au 19 mars 2026. Le loyer trimestriel était fixé à 30.000 € HT et hors charges, avec application d’une franchise de loyer du 20 mars au 31 mars 2023, outre le versement d’un dépôt de garantie de 60,000 € à la signature.

A la conclusion du contrat, la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER a versé la somme de 72.000 € à la SARL EXPERT IMMO, correspondant d’une part, au dépôt de garantie (60.000 €) et d’autre part, à une partie du loyer (12.000 €), payé d’avance. Le 10 mai 2023, le locataire a de nouveau versé la somme de 12.000 € au titre du loyer pour le second trimestre 2023, sort la somme totale de 24.000 €, sur les 38 400 € TTC dus.

En l’état d’un litige concernant l’état des locaux et des dépenses de travaux engagées par elle, la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER suspendait le paiement à compter de juin 2023.

Consécutivement, par exploit d’huissier du 6 septembre 2023, la SARL EXPERT IMMO faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 53.116,59 €.

La SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER faisait alors,

* Dresser un procès-verbal de constat par la SCP LALEURE NONCLERCS-REGINA CARON CHEVALIER, Commissaires de Justice, faisant état des désordres et ;

* Etablir un rapport d’expertise par Monsieur [M] [G], Expert en construction près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence ayant pour principal objectif d’examiner le réseau électrique, qui présentait un danger insurmontable pour une résidence destinée au public.

Les travaux réalisés n’ayant pas suffi à mettre la résidence en état, un an après la signature du Bail et l’entrée dans les lieux, le 26 avril 2021, la Commission communale de sécurité émettait un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation, suivi d’un arrêté portant fermeture administrative d’un établissement recevant du public, contraignant la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER à reloger à ses frais les clients avec lesquels il avait conclu des contrats.

Par acte du 8 août 2024, la SARL EXPERT IMMO procédait à la saisieconservatoire de créances sur les comptes de son locataire à hauteur de 100.508,88€.

Par exploit d’huissier en date du 23 août 2024, la SARL EXPERT IMMO a saisi le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Grasse aux fins de (affaire enrôlée sous le n° 24/01416) :

* Recevoir la société EXPERT IMMO en son action et la Jugée bien fondée en ses demandes fins et conclusions, et ce faisant ;

* Juger que le bail dérogatoire du 20 mars 2020 portant sur des locaux situés [Adresse 5] a été résolu de plein droit par l’effet de la clause résolutoire acquise au 7 octobre 2023 ;

En conséquence,

Ordonner si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société BRIGHSTAR et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5] ;

Ordonner que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner à titre provisionnel, la société BRIGHSTAR IMMOBILIER à payer à la société EXPERT IMMO la somme de 100 400 euros, correspondant à l’arriéré locatif de la société BRIGHTSTAR IMMOBILIER, échéance du 1er juillet 2024 incluse ;

Condamner à titre provisionnel la société BRIGHTSTAR IMMOBILIER au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer majoré du taux d’intérêt légal plus 2 points, augmenté des charges et taxes afférentes ;

Condamner à titre provisionnel la société BRIGHSTAR IMMOBILIER à payer la société EXERTIMMO la pénalité contractuelle prévue au contrat soit une somme représentant 10% de toutes sommes en souffrance.

Par acte d’huissier en date du 24 Septembre 2024, la SASU BRIGHTSTAR IMMOBILIER a fait assigner la SARLU EXPERT IMMO, d’avoir à comparaître le 17 Octobre 2024 par devant les Magistrats composant le Tribunal de Commerce de Cannes et a sollicité du tribunal de :

* Se déclarer compétent ;

En conséquence,

Prononcer la nullité du contrat pour vice de consentement ;

* Condamner la SARL EXPERT IMMO à restituer à la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER la somme de 60.000 € perçue au titre du dépôt de garantie ;

* Condamner la SARL EXPERT IMMO à verser à la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER au paiement de la somme 112.000 € au titre des sommes indûment versées pendant ! 'exécution du contrat :

Condamner la SARL EXPERT IMMO à verser à la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER au paiement de la somme 163 681,12 € au titre des travaux réalisés

* Condamner la SARL EXPERTIMMO à verser à la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

Dans le cadre des actions pendantes, la SARL EXPERT IMMO et la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER se sont rapprochées afin de trouver une solution amiable mettant fin au litige en concluant un protocole transactionnel en date du 22 novembre 2024, comportant des concessions réciproques.

Aux termes dudit protocole, il est prévu :

* Le versement par la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER à la SARL EXPERT IMMO, d’une indemnité forfaitaire et définitive de 25.000 € (vingt-cinq mille euros) sur le compte CARPA de la SELAS STIFANI-FENOUD-BECHTOLD ouvert spécialement à cet effet.

L’abandon, au bénéfice de la SARL EXPERT IMMO du dépôt de garantie d’un montant de 60.000 € TTC (soixante mille euros) versé lors de la signature du bail dérogatoire au titre du règlement partiel de la dette locative ;

* L’abandon par la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER à la SARL EXPERT IMMO des meubles meublants laissés par elle ainsi que l’intégralité des équipements de cuisine installés dans le « restaurant » et la « cuisine », en leur état d’usage et sans autre garantie que leur existence. Il est précisé que

l’intégralité des équipements, installations et aménagements sont valorisés à 150.000 € HT (cent cinquante mille euros hors taxes).

La SARL EXPERT IMMO reprend les locaux dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir prétendre à un quelconque dédommagement de la part de la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER. L’état des lieux étant impossible à établir de façon contradictoire eu égard à la présence des squatteurs ;

La résiliation du bail dérogatoire rétroactivement au 31 octobre 2024 par acte séparé signé simultanément aux présentes.

Outre ces stipulations, la SARL EXPERT IMMO et la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER renoncent à introduire toute nouvelle action fondée sur les mêmes faits et fondements ayant justifiés les deux actions introduites respectivement devant le Tribunal Judiciaire de Grasse et le Tribunal de commerce de Cannes. La SARL EXPERT IMMO prend à sa charge l’ensemble des démarches visant à obtenir la levée de l’arrêté municipal de fermeture administrative de la résidence de tourisme non classée, ainsi que l’expulsion des occupants illégaux, conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.

La SARL EXPERT IMMO reprend les locaux en l’état et fera son affaire personnelle de toutes les problématiques ayant trait à l’entretien ou la remise en état du bien immobilier qui est restitué ce jour et à toutes les éventuelles problématiques urbanistiques.

La SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER est autorisée à retirer le tableau peint par [N] [B] représentant une tête d’homme avec un cadenas sur le front.

Concomitamment à la signature du protocole, la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER et la SARL EXPERT IMMO ont signé un acte de résiliation du bail dérogatoire.

Suivant dernières écritures, la SASU BRIGHTSTAR IMMOBILIER, sollicite :

Vu les articles 1564 et 1567 du Code de procédure civile ;

Vu l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Vu le protocole transactionnel du 22novembre 2024 ;

ENTENDRE LE TRIBUNAL DE CEANS :

* HOMOLOGUER le protocole d’accord transactionnel conclu entre la SARL EXPERT IMMO et la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER en date du 22 novembre 2024 ;

* DIRE ET JUGER que chacune des parties supportera ses propres dépens.

Dans ses conclusions, la SARLU EXPERT IMMO, requiert du Tribunal qu’il lui plaise de :

* RECEVOIR la société EXPERT IMMO en son action et la jugée bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

et ce faisant,

A titre principal et IN LIMINE LITIS

* SE DECLARER INCOMPETENT au profit du tribunal judiciaire de Grasse saisie le 23 août 2024 (n° de RG 24/01416)

A titre subsidiaire et EN DEFENSE AU FOND

* REJETER les demandes de la société Brightstar Immobilier en nullité du bail et en restitution des sommes versées.

A titre subsidiaire et RECONVENTIONNELLEMENT

* RECEVOIR la société EXPERT IMMO en son action et la jugée bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, et ce faisant,

* CONSTATER la validité du bail dérogatoire conclu le 20 mars 2023.

* JUGER que le bail dérogatoire du 20 mars 2020 portant sur des locaux situés [Adresse 5] a été résolu de plein droit par l’effet

de la clause résolutoire acquise au 7 octobre 2023.

* En conséquence,

* ORDONNER si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Brightstar et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5] ;

* ORDONNER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* CONDAMNER la société Brightstar Immobilier à payer à la société EXPERT IMMO la somme de 138 800 euros correspondant à l’arriéré locatif de la société Brightstar Immobilier, échéance du 1er Octobre 2024 incluse,

* CONDAMNER la société Brightstar Immobilier au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer majoré du taux d’intérêt légal plus 2 points, augmenté des charges et taxes afférentes.

* CONDAMNER la société Brightstar Immobilier à payer à la société EXPERT IMMO la pénalité contractuelle prévue au contrat soit une somme représentant 10% des toutes sommes en souffrance,

En toutes hypothèses,

* DEBOUTER la société Brightstar Immobilier de l’ensemble de ses demandes.

* CONDAMNER la société Brightstar Immobilier à payer à la société EXPERT IMMO la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la société Brightstar immobilier aux entiers dépens comprenant notamment les frais des commandements,

* RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,

L’affaire est renvoyée une fois, à la demande des parties, pour une ultime date d’audience le 9 Janvier 2025.

SUR CE, ATTENDU QUE,

Sur l’exception d’incompétence :

La SARL EXPERT IMMO, partie défenderesse, soulève in limine litis l’exception d’incompétence du Tribunal de céans au profit du Tribunal Judiciaire de Grasse en soutenant que le tribunal judiciaire est compétent pour toutes les actions fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce.

Cela inclut, selon elle, les litiges concernant :

* L’exécution des clauses du bail commercial ou dérogatoire ;

* La demande de résiliation pour acquisition de la clause résolutoire ;

* La restitution des locaux et le paiement des arriérés de loyers.

D’autre part, elle fait valoir que la clause de compétence juridictionnelle du bail dérogatoire signé entre les parties stiple que « Tout litige relatif à l’interprétation ou à l’exécution des dispositions du présent bail relève de la compétence du tribunal judiciaire de Cannes. »

En application des dispositions de l’article L145-5 du Code de commerce, le bail dérogatoire est défini comme un bail dérogeant du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Il convient donc de dire que le bail dérogatoire, n’étant ni assujetti au statut des baux commerciaux ni à celui des conventions d’occupations précaire, ne relève pas de la compétence exclusive du tribunal judiciaire au sens de l’article R211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire,

En l’espèce, le bail dérogatoire liant les parties ayant été conclu entre deux sociétés commerciales, le tribunal de commerce est compétent pour connaître de la présente affaire en application des dispositions de l’article L721-3 du Code de commerce.

En conséquence, il y a lieu de se déclarer compétent.

Sur l’homologation du protocole d’accord :

La SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER, preneur du bail dérogatoire, demande à ce que le protocole d’accord signé en date du 22 novembre 2024 et comportant des concessions réciproques entre les parties, soit homologué.

La SARL EXPERT IMMO, bailleur du bail dérogatoire, s’oppose à la demande et soutient que le protocole d’accord est entaché de nullité et d’irrégularité en raison de vice du consentement.

Elle soutient que le fait que le document litigieux ait été signé dans les locaux de l’avocat de la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER sans la présence de ses propres conseils constitue un déséquilibre manifeste dans la négociation et remet en cause l’équité des échanges, en violation des articles 2044 et 2052 du Code civil.

D’autre part, elle fait valoir que les actes signés étaient différents du projet initial approuvé par les parties, ce qui relève une erreur substantielle sur la nature des engagements pris.

En particulier, elle expose que le montant validé dans le protocole d’accord était de 60.000 € alors que la version signée mentionne une somme réduite à 25.000 € sans qu’une contrepartie claire n’ait été convenue.

Enfin, elle émet des doutes quant à l’authenticité des signatures apposées sur le protocole d’accord litigieux.

Vu les pièces versées aux débats, et en particulier vu le procès-verbal transactionnel produit par la partie défenderesse, vu le protocole d’accord, vu l’acte de résiliation amiable du bail dérogatoire signé entre les parties en date du 22 novembre 2024,

il convient de dire que, d’une part, l’absence du conseil de la partie défenderesse lors de la signature du protocole d’accord signé entre les parties en date du 22 novembre 2024 dans les bureaux du conseil de la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER n’est pas de nature à constater un vice de consentement, la présence d’un conseil n’étant pas obligatoire dans un tel cas et le déséquilibre dans la négociation n’étant pas caractérisé par ce fait ; d’autre part, le procèsverbal transactionnel produit par la partie défenderesse et sur lequel celle-ci s’appuie pour justifier d’une erreur substantielle sans contrepartie n’est pas revêtue de la signature des parties et ne peut donc être retenu comme élément probant.

En conséquence, en l’absence de vice du consentement tel que l’erreur, le dol ou la violence, il convient de dire que rien ne s’oppose à la demande d’homologation du protocole d’accord régulièrement signé entre les parties.

IL convient donc d’homologuer ledit protocole à titre principal et de débouter la SARL EXPERT IMMO de ses demandes subsidiaires et reconventionnelles.

Sur les dépens et les frais de l’instance exposés et non compris dans les dépens :

En application des stipulations du protocole d’accord homologué, chacune des parties assumera et conservera à sa charge les frais et dépens.

Il convient de dire que vu la nature de la présente affaire, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la qualification du présent jugement ;

Le présent jugement est contradictoire, les parties ayant régulièrement comparu conformément à l’article 467 du Code précité et vu la nature de la demande, c’est en premier ressort qu’il est prononcé en ce qu’il est susceptible d’appel.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article R211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire, Vu l’article L721-3 du Code de commerce, Vu les articles 2044 et suivants du Code civil, Vu l’article 1565 du Code de procédure civile,

SE DECLARE COMPETENT ;

HOMOLOGUE le protocole d’accord transactionnel conclu entre la SARL EXPERT IMMO et la SAS BRIGHTSTAR IMMOBILIER en date du 22 novembre 2024 ;

ANNEXE ledit protocole d’accord transactionnel au présent jugement avec lequel il fait désormais corps ;

DEBOUTE la SARL EXPERT IMMO de ses demandes subsidiaires et reconventionnelles ;

DIT QUE chacune des parties supporte ses propres dépens et qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dépens : 66,13 € LE GREFFIER

LE PRESIDENT.