TRIBUNAL DE COMMERCE DE CRETEIL

JUGEMENT DU 10 JUIN 2014 1ère Chambre

N° RG: 2011300558

DEMANDEUR

SAS FALGUIÈRE CONSEIL […]

comparant par la SEP SEVELLEC – CRESSON – RUELLE 43, […] et par M^e D-E F de la SCP D E F & ASSOCIES 4 rue Christophe Colomb […]

DEFENDEUR SARL AAA IMMOBILIER (B C […] – B C L’IMMOBILIER) 74bis rue Dalayrac 94120 […] comparant par SEP ORTOLLAND-DE GRANVILLIERS 170 bd HAUSSMANN […] et par M^e Karl Fredrik SKOG […]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

La présente affaire a été débattue devant M. Christian FOSSE en qualité de Juge chargé d’instruire l’affaire qui a clos les débats et mis en délibéré.

Décision contradictoire en premier ressort.

Délibérée par M. Xavier DU VACHAT, Président, M. Christian FOSSE, M^me Jane BORDE, Juges.

Prononcée ce jour par la mise à disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Minute signée pour le Président empêché par M. Christian FOSSE, l’un des juges qui en ont délibéré, et M^me Maryse DENIEL, Greffier.

LES FAITS

La société CONSEIL qui exerce sous le nom – d’enseigne MEILLEURSAGENTS.COM, a conclu un accord de référencement avec la société AAA IMMOBILIER exerçant sous le nom de B HOCQUET FONTENANY SOUS BOIS.

En exécution du contrat la société FALGUIÈRE CONSEIL a transmis à la société AAA IMMOBILIER un dossier d’évaluation d’un bien sis à […].

La société FALGUIERE CONSEIL prétend que la société AAA IMMOBILIER a procédé au détournement de clientèle en proposant directement ledit bien et ce en désaccord avec les termes du contrat signé entre les parties.

La société AAA IMMOBILIER soutient que le contrat n’est pas applicable, car la société FALGUIÈRE CONSEIL ne détenait pas de mandat de vente dudit bien.

Ainsi est née la présente instance.

LA PROCEDURE

Par acte d’huissier en date du 19 juin 2013, remis à personne se déclarant habilitée, la société FALGUIERE CONSEIL a assigné la société AAA IMMOBILIER demandant au Tribunal de :

Vu les articles 1134 et suivants du Code civil,

Vu le contrat liant les parties,

— Condamner la société AAA IMMOBILIER à payer à MEILLEURS AGENTS la somme de 17.769,00€ à titre de dommages et intérêts.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

— Condamner la société AAA IMMOBILIER à payer à MEILLEURS AGENTS la somme de 5.000,00€ au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner la société AAA IMMOBILIER en tous les dépens.

L’affaire fut appelée à l’audience collégiale du 8 juillet 2013, à laquelle les parties ont comparu, puis fit l’objet d’un renvoi.

A l’audience collégiale du 23 septembre 2013, l’affaire fit l’objet de l’établissement d’un calendrier de procédure avec renvoi à l’audience collégiale du 02 décembre 2013.

A l’audience collégiale du 02 décembre 2013, la société AAA IMMOBILIER a déposé des conclusions demandant au Tribunal de :

— constater que M^me Y X n’a jamais mandaté la société FALGUIÈRE CONSEIL ;

En conséquence,

— dire et juger que l’accord de collaboration et de référencement du 17 septembre 2011, qui prévoit expressément la conclusion d’un mandat exclusif de vente préalablement à la demande d’évaluation du prix du bien, n’a pu s’appliquer pour la vente du bien de Madame Y X ;

Y partant,

— débouter la société FALGUIERE CONSEIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société FAGUIÈRE CONSEIL à payer à la société AAA IMMOBILIER une somme de 5.000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société FALGUIERE CONSEIL aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Puis la société FALGUIERE CONSEIL a déposé des conclusions, réitérant ses demandes introductives d’instance.

A cette même audience l’affaire a été envoyée à l’audience d’un juge chargé de l’instruire du 11 mars 2014.

15

A son audience du 11 mars 2014, la société FALGUIÈRE CONSEIL ne se présentant pas, le juge chargé d’instruire l’affaire a reconvoqué les parties à son audience du 01 avril 2014.

A son audience du 01 avril 2014, le juge chargé d’instruire l’affaire a régularisé les conclusions de la société AAA IMMOBILIER réitérant ses précédentes demandes, puis après avoir entendu les parties en leurs explications, il a clos les débats, mis l’affaire en délibéré et dit qu’un jugement serait prononcé le 10 juin 2014, par mise à disposition au Greffe du Tribunal.

LES MOYENS DES PARTIES La société FALGUIERE CONSEIL expose

Qu’elle exerce à PARIS et dans la région parisienne l’activité d’agent immobilier sous le nom enseigne : MEILLEURSAGENTS.COM,

Qu’afin d’assurer la négociation des biens immobiliers qui lui sont confiés par les clients ayant visité son site Internet, elle a pris des accords avec de nombreux agents immobiliers qu’elle référence sous sa marque, lesquels sont chargés de négocier la vente en recherchant un acquéreur pour les biens confiés par la clientèle, et en recevant à cette fin une délégation de mandat,

Que par acte sous seing privé en date du 17/09/2011, un accord de collaboration a été conclu entre elle et la société AAA IMMOBILIER connue sous le nom de B C […] ;

Qu’aux termes de cet accord il est précisé que :

— Le client ayant mandaté MEILLEURS AGENTS, opérera le choix de 1 ou 2 agents immobiliers parmi ceux référencés par MEILLEURS AGENTS,

— Le mandat de MEILLEURS AGENTS sera délégué avec l’accord du client au profit des agents référencés qui auront été choisis par ce dernier,

— Les agents immobiliers choisis par le client procéderont à une évaluation du prix de vente qu’ils soumettront à MEILLEURS AGENTS,

— Des délégations de mandats seront consenties au profit des agents immobiliers sélectionnés par le client, ces derniers s’engageant à faire diligence pour la recherche d’un acquéreur,

— En cas de réalisation de la vente la commission de MEILLEURS AGENTS sera partagée avec l’agent immobilier.

Que l’agent immobilier délégataire s’interdit de proposer au client qui lui a été adressé par MEILLEURS AGENTS d’autres prestations que celles résultant du mandat MEILLEURS AGENTS et de la délégation de mandat qui lui a été conférée ainsi qu’il est prévu par l’article 4 dernier alinéa du contrat liant les parties,

Que M^me X a, au mois de mai 2012, demandé de procéder à l’évaluation de sa maison sise […], préalablement à la délivrance d’un mandat pour la recherche d’un acquéreur,

Qu’elle a demandé à la société AAA IMMOBILIER, de procéder à un rapport d’évaluation du bien immobilier en concours avec son confrère la société SOLVIMO, lequel a fait l’objet d’un rapport de visite en date du 24 mai 2012,

Que ce rapport d’évaluation a été établi par MEILLEURS AGENTS en concours avec la société AAA IMMOBILIER le 29 mai 2012, concluant à un prix de présentation recommandé de 444.231,00€,

Que ce rapport a été transmis à M^me X, laquelle n’a pas répondu et n’a pas délivré de mandat à MEILLEURS AGENTS.

Qu’elle s’est aperçue que la société AAA IMMOBILIER faisait paraître dans la presse spécialisée et sur Internet des annonces publicitaires portant sur la vente de la maison, ainsi que sur le site B C, faisant référence à la société AAA IMMOBILIER annonce N° 817,

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Que par lettre RAR du 20 novembre 2012, elle a rappelé à la société AAA IMMOBILIER que M^me X lui avait été adressée dans le cadre du contrat liant les parties et qu’en contravention avec les termes de ce contrat elle avait détourné la clientèle de cette dernière en se faisant consentir un mandat direct pour la recherche d’un acquéreur.

Que par cette lettre, elle mettait en demeure ladite société de lui communiquer la copie du

_ mandat qui lui avait été conféré par M^me X directement et de l’informer de l’état de la négociation du bien immobilier en cessant immédiatement son activité irrégulière et

contraire au mandat liant les parties,

Que la société AAA IMMOBILIER n’a jamais répondu au courrier RAR,

Que par requête à fin de constat visant l’article 145 du CPC, en date du 7 mars 2013, elle a sollicité la désignation d’un huissier avec pour mission de saisir le dossier ouvert par la société AAA MOBILIER sur la vente de la maison de M^me X,

Que par ordonnance du 27 mars 2013, le Président du Tribunal de commerce de CRETEIL a désigné la SCP MEUNIER – GENDRON – Z A, huissier de justice, à se rendre au siège de la société AAA IMMOBILIER et de procéder à la saisie du dossier et de tous les documents concernant la vente de la maison de M^me X,

Que par Procès-verbal de constat en date du 16 avril 2013, il a été constaté que cette société s’est fait déléguer un mandat de vente par l’agence ABKGROUP pour le bien de M^me X,

Que la société AAA IMMOBILIER a remis à l’huissier copie d’une lettre de délégation de mandat de vente en exclusivité et d’un contrat exclusif de vente entre M. X et la société ABKGROUP.

Qu’à aucun moment il est fait obligation dans le contrat de collaboration de la signature préalable d’un mandat exclusif à son profit ; que cette signature préalable est seulement envisagée et ne conditionne pas l’application du contrat de collaboration,

Qu’il convient de rappeler que la Loi HOGUET n’est pas applicable aux conventions de rémunération entre deux professionnels de l’immobilier,

Que par ailleurs et dans les rapports avec la cliente venderesse, l’article 72 du décret d’application du 20 juillet 1972, dispose que l’agent immobilier ne peut commencer les négociations en l’absence de mandat.

Qu’en l’espèce, aucune négociation n’avait démarré.

Qu’enfin, la société AAA IMMOBILIER prétend que M^me X n’était pas une cliente de la société FALGUIERE CONSEIL alors qu’elle ne lui avait pas consenti de mandat et qu’en conséquence le contrat de collaboration n’est pas applicable,

Que si ce client ne lui a pas consenti de mandat, c’est pour la bonne raison que la société AAA IMMOBILIER avec une mauvaise foi caractérisée et en violation du contrat de collaboration, a détourné ce client en l’incitant à contracter avec elle-même à travers une autre agence pour dissimuler son intervention,

Qu’il est donc bien établi que la société AAA IMMOBILIER a détourné le contrat de collaboration pour s’approprier directement un client,

Que la délégation de mandat qu’elle s’est vue consentir par la société ABKGROUP n’est qu’une manœuvre frauduleuse utilisée afin d’échapper à ses obligations à son égard ; que cette manœuvre est bien la preuve que la société AAA IMMOBILIER savait parfaitement qu’elle ne pouvait se voir consentir un mandat directement par M^me X et qu’elle connaissait parfaitement ses obligations à l’égard de la société FALGUIÈRE CONSEIL.

Qu’il est établi que la société AAA IMMOBILIER n’a pas exécuté de bonne foi la convention la liant avec elle et a voulu procéder dans tous les cas à la vente de la maison de M^me X pour se voir verser la commission intégrale,

Que le bien a été évalué au prix de 444.231,00€ net vendeur, ainsi qu’une commission pour l’agent immobilier d’un montant de 17.769,00€,

MD

Qu’ainsi, la société AAA IMMOBILIER l’a trompée et l’a par conséquent privée de sa chance de se voir déléguée un mandat ainsi que celle de se voir verser sa rémunération lors de la vente du bien immobilier de M^me X. .

Que par conséquent, il est demandé au Tribunal de condamner la société AAA IMMOBILIER à lui payer la somme de 17.769,00 à titre de dommages et intérêts.

La société FALGUIERE CONSEIL verse aux débats les pièces suivantes :

— Pièce N° 1 Contrat entre La société AAA IMMOBILIER, et la Société FALGUIERE CONSEIL en date du 17/09/2013.

— Pièce N°1bis KBIS de la société AAA IMMOBILIER connue sous l’enseigne B C […].

— Pièce N°2 Demande d’évaluation de MEILLEURSAGENTS.COM aux agences AAA IMMOBILIER et SOLVIMO

— Pièce N°3 Rapport d’évaluation de MEILLEURS AGENTS.

— Pièce N°4 Annonce parue sur le site B C

— Pièce N°5 Courrier recommandée AR de MEILLEURS AGENTS en date du 20 novembre 2012, à AAA IMMOBILIER connue sous l’enseigne B C […] -Pièce N°6 Extrait du livre l’Agent Immobilier 15ome édition DELMAS 2010, sur la réglementation de l’article 72 et suivants relative à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970

— Pièce N°7 Arrêt de la Cour de Cassation en date du 17 décembre 1991

— Pièce N°8 Arrêt de la Cour d’Appel de VERSAILLES le 6 décembre 2007 Pièce N°9 : Requête à fin de constat en date du 7 mars 2013

— Pièce N°10 Ordonnance du Tribunal de Commerce de CRETEIL en date du 27 mars 2013

— Pièce N°11 Procès-verbal de constat en date du 16 avril 2013

— Pièce N°12 Arrêt de la 1ere chambre civile de la Cour de cassation en date du 3 janvier 1996.

La société AAA IMMOBILIER répond :

Qu’elle ne conteste pas que la société FALGUIERE CONSEIL qui exploite sous l’enseigne MEILLEURSAGENTS.COM est, au travers de l’accord qui est produit aux débats :

— détentrice de mandats de vente consentis par des clients dont l’objet est de rechercher un acquéreur aux prix et conditions fixés dans ce mandat ;

— décide, pour augmenter les chances de trouver un acquéreur, de déléguer son mandat à deux autres agences immobilières qu’elle a référencées moyennant une rémunération partagée entre le délégant et le délégataire lors de la conclusion effective de la vente.

Qu’elle ne conteste pas que M^me Y X, propriétaire de biens a mandaté l’agence ABKGROUP pour rechercher un acquéreur ; agence qui a son tour a délégué son mandat à son profit,

Qu’elle conteste que M^me X puisse être la cliente de la société FALGUIERE CONSEIL et qu’ainsi, elle ait pu détourner la clientèle de ladite société,

Qu’en effet, M^me X n’est pas la cliente de la société FALGUIERE CONSEIL puisqu’elle ne lui a jamais consenti de mandat (assignation page 4).

Que la condition essentielle et déterminante, tant au regard du contrat que des dispositions d’ordre public de la Loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET, de l’accord de collaboration et de référencement, est la détention préalable d’un mandat consenti par un propriétaire.

Que le préambule de la convention mentionne expressément :

«MEILLEURSAGENTS.COM se verra conférer par le client un mandat exclusif de vente avec la possibilité d’opérer une délégation de ce mandat au profit de deux agents immobiliers choisis par le client. A la signature du mandat exclusif au profit de MEILLEURSAGENTS.COM, le client aura la possibilité de sélectionner deux agences immobilières parmi les agences référencées. Ces dernières recevront une délégation de mandat. par MEILLEURSAGENTS.COM pour la recherche d’un acquéreur. »,

De l’article 1° de cet accord :

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« Tout client de MEILLEURSAGENTS.COM opérera le choix de deux agents immobiliers parmi ceux référencés, au profit desquels MELLEURSAGENTS. COM déléguera le mandat exclusif dont elle est titulaire.

Aucune délégation ne pourra intervenir sans que le client ait opéré son choix parmi les agents immobiliers qui lui ont été présentés. »,

De l’article 2 dudit contrat :

«Le client ayant mandaté MEILLEURSAGENTS.COM et ayant opéré son choix au profit de deux agents immobiliers, ces derniers procéderont à une évaluation du prix de vente sans se concerter et en toute impartialité, évaluation qu’ils soumettront à MEILLEURSAGENTS.COM. En accord avec le propriétaire, MEILLEURSAGENTS.COM arrêtera le prix définitif et communiquera l’accord écrit du propriétaire sur le prix demandé aux deux agents immobiliers. »,

Que, ce qui précède, rappelle les obligations contractuelles pour la société FALGUIÈRE CONSEIL de détenir un mandat d’un client, avant de pouvoir faire intervenir un délégataire parmi ceux référencés.

Que force est de constater que parmi les onze pièces versées aux débats par la société FALGUIERE CONSEIL, il n’existe aucun mandat de vente consenti par M^me Y X au profit de la société FALGUIÈRE CONSEIL.

Que dans ces conditions, la société FAGUIÈRE CONSEIL :

— ne peut prétendre que M^me X était sa Cliente quand bien même elle aurait réalisé des prestations pour elle en violation des dispositions d’ordre public de la Loi HOGUEËT ;

— ne peut réclamer l’application d’une convention qui la lie à la société AAA IMMOBILIER puisqu’elle-même n’est pas détentrice d’un mandat préalable à toute intervention de l’agent immobilier ;

— ne pouvait faire procéder à une évaluation du bien sans avoir obtenu, au préalable, un mandat exclusif de vente et l’accord écrit du propriétaire sur le prix demandé aux deux agents immobiliers, dont la société AAA IMMOBILIER.

Qu’en conséquence de ce qui précède, et dans la mesure où M^me X n’était pas la cliente de la société FALGUIERE CONSEIL mais bien la cliente de la société ABKGROUP à qui elle avait consenti un mandat de vente, elle pouvait parfaitement accepter une délégation de mandat de cette dernière pour lui trouver un acquéreur.

Que la convention signée entre les sociétés FALGUIERE CONSEIL et AAA IMMOBILIER ne pouvait trouver à s’appliquer pour le bien de M^me X.

Que la société FALGUIERE CONSEIL ne peut donc justifier d’un préjudice effectivement subi puisqu’elle n’était pas mandatée par M^me X ; qu’elle n’a pas été privée d’aucune commission.

La société AAA IMMOBILIER, au soutien de ses demandes, fait référence aux pièces de la société FALGUIERE CONSEIL et verse aux débats :

— contrat de vente exclusif entre M. X et la société ABKGROUP

— lettre de délégation de contrat de mandat de vente entre ABKGROUP et la société AAA IMMOBILIER

LES MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal

Attendu – que la société – FALGUIERE CONSEIL exerçant sous le – nom MEILLEURSAGENTS.COM, demande à la société AAA IMMOBILIER de lui payer à titre de dommages et intérêts pour une commission sur la vente d’un bien immobilier que la société AAA IMMOBILIER a commercialisé, la somme de 17.769,00€,

Attendu que le Tribunal relève des documents versés aux débats,

Que les parties ont signés un ''accord de collaboration et de référencement" le 17 septembre 2011,

Que la société FALGUIERE CONSEIL au soutien de ses prétentions fait référence à :

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6)

— l’article 4 – exécution de la délégation de mandat – en son 5°« ° paragraphe qui précise que l’agent immobilier (la société AAA IMMOBILIER) : »s’interdit de proposer au client d’autres prestations que celles résultant du mandat MEILLEURSAGENTS.COM et de la délégation de mandat qui lui a été conférée",

— l’article 10 – exclusivité de l’agent immobilier - : « L’agent immobilier s’interdit de collaborer, de s’intéresser ou de s’associer directement ou indirectement avec une entreprise qui ferait concurrence à MEILLEURSAGENTS.COM en exerçant des activités identiques ou similaires »,

Attendu qu’à la lecture de l’accord le Tribunal constate qu’il est expressément fait référence à la délégation d’un mandat exclusif de vente, conféré par le client (vendeur du bien), à MEILLEURSAGENTS.COM,

Attendu que dans le présent litige, la société FALGUIERE CONSEIL ne conteste pas que M^me X, venderesse d’un bien, a pris contact avec MEILLEURSAGENTS.COM dans le but de faire établir une évaluation de son bien et ce préalablement à la délivrance d’un mandat pour la recherche d’un acquéreur,

Attendu que la société FALGUIERE CONSEIL précise que M^me X n’a pas donné suite à l’évaluation et ne lui a pas conféré de mandat de vente,

Attendu que dans ces conditions la venderesse avait libre choix de s’adresser à tout autre professionnel,

Attendu qu’il est versé aux débats le mandat de vente exclusif conféré par M. X à la société ABKGROUP ainsi que la lettre de délégation de mandat de cette dernière à la société AAA IMMOBILIER,

Attendu que la société FALGUIÈRE CONSEIL ne peut démontrer que la société AAA IMMOBILIER a enfreint les règles des articles 4 et 10 de l’accord de collaboration susvisé, Qu’au regard de la loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET, la société FALGUIERE CONSEIL ne s’est pas trouvée mandatée par la venderesse,

Attendu également que la société FALGUIERE CONSEIL ne verse aux débats aucun document concrétisant un début d’accord entre elle et la société AAA IMMOBILIER, dans le cadre de l’évaluation du bien de M^me X,

En conséquence, le Tribunal dira mal fondée la société FALGUIERE CONSEIL en ses demandes de dommages et intérêts et l’en déboutera.

Sur l’exécution provisoire

Attendu que la présente décision ne comporte pas de condamnation pécuniaire, le Tribunal dira qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’exécution provisoire.

Sur l’article 700 du CPC

Attendu que le Tribunal estime qu’il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elles ont engagés dans cette instance, il dira qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du CPC et déboutera les parties de leur demande formée de ce chef.

Sur les dépens Attendu que les dépens seront mis à la charge de la société FALGUIERE CONSEIL.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par un jugement contradictoire en premier ressort,

Dit mal fondée la société FALGUIERE CONSEIL en ses demandes de dommages et intérêts et l’en déboute.

Dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de ce jugement.

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du CPC et déboute les parties de leur demande formée de ce chef.

Condamne la société FALGUIERE CONSEIL aux dépens.

Liquide les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de ?? ,Î; ) 4 L’ euros TTC (dont TVA : 20,00%).