TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES COMMERCE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE REFERE

prononcée par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025

référé numéro : 2025R00335

DEMANDEURS

SNC KLEY IDF 24 IMMOBILIER [Adresse 6] comparant par M^e Virginie LEMEULLE-BAILLIART [Adresse 7]

SASU KLEY IDF 24 OPERATIONS [Adresse 6] comparant par M^e Virginie LEMEULLE-BAILLIART [Adresse 7]

DEFENDEURS

SASU EIFFAGE CONSTRUCTION [Adresse 3] comparant par M^e ALEXANDRA MORIN [Adresse 11]

SA AXA FRANCE IARD [Adresse 5] comparant par M^e STELLA BENZENOU [Adresse 8]

SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE [Adresse 2] comparant par M^e Marc ZIMMER [Adresse 9]

SAS EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT [Adresse 2] comparant par M^e Alexandra MORIN [Adresse 10]

EXPOSE DES FAITS

La SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE France, ci-après « Eiffage », vend en l’état futur d’achèvement le 26 novembre 2020 à la SNC KLEY IDF 24 IMMOBILIER, ci-après « Kley », une résidence étudiants de 296 logements avec locaux communs et 66 emplacements de stationnements, sise à l’angle de l'[Adresse 13] et de la [Adresse 14] à [Localité 12].

Le même jour Kley confie à bail la résidence étudiants à la SASU KLEY IDF 24 OPERATIONS, ci-après « Kley IDF ».

Une police d’assurance dommages-ouvrage et Tous Risques Chantiers est souscrite auprès de la SA AXA FRANCE, ci-après « Axa ».

La livraison assortie de réserves intervient le 23 mars 2023.

Kley signale à Eiffage, pendant la période de la garantie de parfait achèvement, des disfonctionnements affectant 3 extracteurs, avec apparition de moisissures, et l’installation de production de chauffage.

Le 28 février 2024, Kley déclare auprès d’Axa un sinistre au titre de l’assurance dommagesouvrage.

Le 3 juillet 2024 Axa signifie à Kley un refus de prise en charge, les dommages n’ayant pas été constatés.

Le même jour, Kley missionne une entreprise pour intervenir sur les extracteurs.

Au mois d’octobre 2024, Kley signale à Eiffage que l’ensemble des résidents était privé de chauffage et d’eau chaude.

Le 18 novembre 2024, l’intervention sur les extracteurs donne lieu à une facture de 1 011 € HT, payée par Kley.

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

C’est dans ces circonstances que, par actes de commissaires de justice des 12, 14 et 17 mars 2025, délivrés à personne, Kley et Kley IDF assignent respectivement Axa, la SASU EIFFAGE CONSTRUCTION, ci-après « Eiffage Construction » et Eiffage nous demandant au principal de désigner un expert judiciaire.

Cette affaire est enregistrée par le greffe de ce tribunal sous le numéro 2025R00335.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, délivré à personne, Eiffage assigne en intervention volontaire la SAS EIFFAGE CONSTRUCTION HABITAT, ci-après « Eiffage Habitat », nous demandant au principal de condamner Eiffage Habitat à relever et garantir Eiffage.

Cette affaire est enregistrée par le greffe de ce tribunal sous le numéro 2025R00696.

Eiffage dépose des conclusions en demande n°1 dans l’affaire 2025R00696 à notre audience du

26 juin 2025, nous demandant de :

Vu les articles 331 et 367 du code de procédure civile, Juger recevable l’action diligentée par l’action diligentée par Eiffage et tendant à l’intervention forcée d’Eiffage Habitat ; Ordonner la jonction de la présente affaire avec celle enrôlée sous le numéro RG n°2025R00335 sous ce seul et dernier numéro ;

Condamner Eiffage Habitat à relever et garantir Eiffage de toute condamnation qui serait formulée à son encontre dans le cadre de l’affaire enrôlée sous le RG n° 2025R00335 ;

Juger communes et opposables à Eiffage Habitat les opérations d’expertise à intervenir :

Réserver les dépens.

A notre audience du 26 juin 2025, Kley et Kley IDF déposent des conclusions récapitulatives

en demande dans l’affaire 2025R00335, nous demandant de :

Vu les articles 145 et 873 du code de procédure civile,

Vu les articles 1642-1, 1646-1, 1792 et suivants et 1231-1 du code civil,

Vu l’article L 242-1 du code des assurances,

Les y déclarer bien fondées

conséquence,

Commettre tel expert qu’il lui plaira avec mission de : o se rendre sur les lieux du litige ; o se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; o visiter les lieux ; o examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation et les pièces visées à l’appui de celle-ci, ainsi que les dommages o donner son avis sur la nature des désordres, malfaçons et non-conformités, et notamment dire s’ils présentent un caractère décennal ou relèvent des désordres dits intermédiaires ; déterminer la nature des travaux de réfection des désordres, malfaçons, nonfinitions et non conformités ; o donner son avis au tribunal sur la date à laquelle les désordres et malfaçons sont apparus ; o fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ; o chiffrer le coût des travaux de réfection des désordres, malfaçons, nonfinitions et non conformités ; o donner plus généralement son avis sur tous les préjudices de toute nature subis par Kley et Kley IDF ; o en cas d’urgence reconnu par l’expert, autoriser les demanderesses à faire exécuter, à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre des demanderesses et par des entreprises qualifiées de leur choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux ; o donner son avis sur tes préjudices annexes et les chiffrer ; o recueillir tous dires ou observation des parties, et y répondre ; o dresser un rapport qu’il déposera, sauf en cas de conciliation des parties, au greffe du tribunal ; Dire que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariatgreffe de ce tribunal, dans les six mois de sa saisine ;

Dire qu’il sera référé au Juge chargé du contrôle de l’expertise en cas de difficulté ; Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;

Condamner solidairement Eiffage et Eiffage Construction à payer à Kley la somme de 1 011 € HT au titre de l’intervention de remplacement des trois extracteurs de la résidence ;

Condamner solidairement Eiffage et Eiffage construction à leur payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 70 (sic) du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Eiffage et Eiffage Construction aux dépens.

Eiffage dépose à notre audience du 26 juin 2025 des conclusions en défense n°2 dans l’affaire 2025R00335, nous demandant de :

Vu les articles 145 et 835 du code de procédure civile, Vu les articles 1642-1, 1648 et 1792 et suivants du code civil,

Sur la jonction,

Ordonner la jonction de la présente affaire avec celle enrôlée sous le numéro RG 2025R00696 tendant à la mise en cause d’Eiffage Habitat sous le seul et unique numéro RG n°2025R00335 ;

ur la demande tendant à la désignation d’un expert judiciaire, Juger qu’Eiffage formule, sans reconnaissance de responsabilité, toutes protestations et réserves sur les demandes de Kley et Kley IDF tendant à la désignation d’un expert avec la mission d’usage pour statuer sur les désordres allégués dans leurs assignations ;

Sur la demande tendant au versement d’une provision au titre du remboursement de la

facture de la société Hervé Thermique,

Juger que les demandes de Kley IDF et Kley formées à l’encontre d’Eiffage Construction se heurtent à des contestations sérieuses dès lors que (i) les demanderesses ne démontrent pas la matérialité des dysfonctionnements et leur ampleur (ii) les demanderesses sont forcloses au titre de la garantie légale prévue à l’article 1642-1 du code civil (iii) les demanderesses ne démontrent pas la faute d’Eiffage Immobilier (iv) les demanderesses ne démontrent pas que les critères prévus aux titres des garanties légales des constructeurs sont remplis ; Débouter Kley IDF et Kley de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; A titre subsidiaire, Condamner Eiffage Habitat à relever et garantir Eiffage de toute condamnation prononcée à son égard ;

Sur les autres demandes,

Débouter Kley IDF et Kley de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; Condamner in solidum Kley IDF et Kley au paiement de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Kley IDF et Kley aux dépens.

Compte tenu du lien évident de connexité entre les affaires enrôlées sous les numéros 2025R00335 et 2025R00696, nous les avons déclarées jointes à notre audience du 26 juin 2025, en application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, et nous nous prononcerons par une seule et même ordonnance sous le numéro 2025R00335.

Par conclusions déposées à notre audience du 26 juin 2026, Eiffage Construction et Eiffage

Habitat nous demandent de :

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Recevoir Eiffage Construction et Eiffage Habitat en leurs conclusions ; les y déclarer bien fondées ;

Déclarer irrecevables pour défaut de qualité à agir en défense, les demandes de Kley et Kley IDF en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre d’Eiffage Construction ; Mettre hors de cause Eiffage Construction ;

Débouter Kley et Kley IDF de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre d’Eiffage Construction ;

Condamner in solidum Kley et Kley IDF à payer à Eiffage Construction une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Prendre acte des protestations et réserves d’Eiffage Habitat à la demande de désignation d’un expert judiciaire ;

Limiter la mission de l’expert judiciaire aux deux désordres visés aux termes de l’assignation délivrée à la requête de Kley et Kley IDF, à savoir :

o Désordres qui affecteraient l’installation de chauffage ;

o Défaillance des extracteurs situés sur les terrasses techniques ;

Débouter Kley de sa demande de provision et de sa demande formulée au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Kley à payer à Eiffage Habitat une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mettre les dépens à la charge de Kley et Kley IDF.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur la mise hors de cause d’Eiffage Construction

Eiffage Construction expose qu’elle n’a pas participé à la construction de la résidence étudiante et qu’Eiffage a confié le contrat de construction à Eiffage Habitat.

Kley et Kley IDF indiquent qu’Eiffage mentionne comme intervenant à l’acte de construire Eiffage Construction.

Eiffage ne répond pas.

SUR QUOI

Eiffage Construction verse aux débats l’acte d’engagement du 16 novembre 2020 et le procèsverbal de réception du 23 mars 2023 qui indiquent qu’Eiffage, en qualité de maitre d’ouvrage, a contracté avec Eiffage Habitat en qualité d’entreprise générale.

En conséquence, nous dirons qu’Eiffage Construction est mise hors de cause.

Sur la mesure d’instruction

Kley et Kley IDF exposent que :

Le rapport d’équilibrage de l’installation de production de chauffage a été fourni très tardivement, ce qui explique que l’entreprise missionnée par Kley n’a pas résolu le dysfonctionnement de l’installation de chauffage ; Plusieurs logements sont encore aujourd’hui privés de chauffage ; Eiffage ne conteste pas la réalité du désordre ; L’expert d’Axa est intervenu en juillet sans envisager de réitérer ses constats en hiver, ce que Kley a contesté, en vain Elles sont fondées à solliciter la désignation d’un expert judiciaire ; La mission sollicitée est classique telle que décrite au dispositif ; Le principe de la responsabilité décennale est d’ordre public et ne saurait être altéré par contrat ; Axa intervient en qualité d’assureur dommages-ouvrage selon contrat sous par Eiffage pour le compte de Kley ; Compte tenu des désordres, Kley et Kley IDF sont fondées à solliciter une mesure d’expertise au contradictoire d’Eiffage, Eiffage Habitat et Axa ;

Sans reconnaissance de responsabilité, Eiffage n’est pas opposée à l’organisation d’une mesure d’expertise et entend faire valoir les protestations et réserves d’usage sur l’expertise à intervenir.

Eiffage Habitat répond que :

Kley et Kley IDF ne se plaignent que des désordres qui affectent les extracteurs en terrasse et l’installation de chauffage ;

Kley et Kley IDF n’évoque pas la persistance de réserves à la livraison qui ont toutes été levées ;

Eiffage Habitat sollicite que les opérations d’expertises soient limitées au chauffage et aux extracteurs ;

En outre, les opérations d’expertises ne pourront se dérouler que tous droits et moyens des parties réservées, et aux frais avancés de Kley et Kley IDF.

Axa ne répond pas et ne s’est pas présentée à notre audience du 26 juin 2025.

SUR QUOI,

L’article 145 du code de procédure civile dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque au soutien de sa demande d’expertise puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais il doit toutefois justifier d’éléments rendant crédibles les griefs allégués, sachant par ailleurs que l’existence du motif légitime s’apprécie à la lumière des éléments de preuve produits mais aussi de l’utilité des mesures d’instruction sollicitées.

Kley verse aux débats son courriel du 29 août 2024 qui indique à Eiffage : « Nous n’avons toujours pas de retour pour les 3 extracteurs en terrasse technique. Les locataires aux moments des états des lieux d’entrée sont nombreux à mettre en avant cette problématique. ».

Kley verse aux débats son courriel du 22 octobre 2024 qui indique à Eiffage : « Depuis hier au soir, l’ensemble de nos locataires n’a plus d’eau chaude ni de chauffage. La problématique viendrait à nouveau des résistances qui ont fait disjoncter la sous-station. ».

Il n’est pas contesté par Eiffage et Eiffage Habitat l’existence des insatisfactions de Kley et Kley IDF dans le fonctionnement de ces installations techniques, quand bien même la réalité des dysfonctionnements techniques serait critiquée ; ainsi Kley et Kley IDF justifient d’un motif légitime à l’encontre d’Eiffage et Eiffage Habitat pour solliciter qu’un expert judiciaire donne son avis sur les dysfonctionnements allégués des extracteurs en terrasse, du chauffage et de l’eau chaude.

Dans ces conditions, la solution d’une expertise judiciaire est une réponse pertinente, aucune partie ne s’opposant à la désignation dès à présent d’un expert, les parties peuvent à tout moment au long des opérations d’expertises rechercher et trouver un arrangement ;

Aucune instance au fond n’est engagée par Kley et Kley IDF.

En conséquence, il existe en l’espèce un motif légitime pour ordonner une mesure d’instruction en vue de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve dont peut dépendre la solution du litige.

Nous statuerons sur la mission dans le dispositif.

Sur la demande de paiement

Kley et Kley IDF exposent que. :

Il a été démontré que les extracteurs étaient hors d’usage provoquant des moisissures ce qui a conduit à leur prise en charge et à leur remplacement pour un coût de 1 011 € HT ; Le désordre provoqué la présence de moisissure relève de la garantie décennale pour atteinte à la santé des résidents, rendant l’immeuble impropre à sa destination, alors même que le vendeur et le constructeur ont une obligation de résultat à l’égard de l’acquéreur ;

Ainsi Kley est fondée à demander le paiement solidaire par Eiffage et Eiffage Habitat de la somme de 1 011 € au titre de l’intervention de remplacement des trois extracteurs de la résidence.

Eiffage répond que :

La demande de Kley se heurte à une contestation sérieuse ;

L’action fondée sur la garantie légale portant sur les vices apparents doit être intentée, à peine de forclusion, dans l’année suivant la livraison conformément à l’article 1648 du code civil ;

Il appartient à l’acquéreur de démontrer une faute personnelle du vendeur ;

Kley ne démontre pas la réalité des dysfonctionnements subis ni leur ampleur ;

Kley ne démontre pas une atteinte à la structure ou la destination de l’ouvrage,

Kley ne démontre pas un vice de fonctionnement de l’élément d’équipement ;

Kley ne démontre aucune faute d’Eiffage ;

Kley a fait intervenir à ses frais et risques une société tierce sans prendre le soin de faire constater les dysfonctionnements ;

On peut s’interroger sur le point de savoir si l’intervention ne relève pas de la maintenance périodique ;

Kley et Kley IDF seront déboutées.

Eiffage Habitat répond que :

Kley est défaillante dans la démonstration d’une application de la garantie décennale, l’existence du désordre, son existence, l’imputabilité et le préjudice ;

A tout le moins, la demande se heurte à de multiples contestations sérieuses ;

Si Kley a affirmé que les extracteurs étaient atteints d’une panne, aucun élément ne permet de démontrer la réalité, la nature et/ou la cause de la panne ;

Kley n’a fourni aucun rapport de son mainteneur et le code erreur fourni ne correspond à aucun code du fabricant ;

En novembre 2024, la VMC fonctionnait ;

La réalité de la panne n’est pas établie, ni l’apparition des moisissures ;

Eiffage a rappelé que la VMC ne jouait aucun rôle dans le désenfumage des locaux en cas d’incendie ;

Kley est mal fondée à rechercher la responsabilité décennale d’Eiffage Habitat ; Aucune facture pour le remplacement des extracteurs n’est fournie ;

Le devis fourni par Kley IDF ne concerne que le remplacement du variateur des extracteurs ;

Il n’est pas établi que le changement du variateur ne relève pas de la maintenance normale ;

Eiffage Habitat souligne qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée par Kley : Eiffage sollicite que Kley soit déboutée.

SUR QUOI,

L’article 873 du code de procédure civile dispose que : « Le président (…). Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur une demande de paiement d’une somme d’argent sans que cette demande vise à accorder une provision ; Ainsi il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Au surplus, en l’absence d’une faute contractuelle avérée ayant contraint Kley et Kley IDF à procéder au remplacement du variateur de chacun des extracteurs, et pour lequel l’avis d’un expert judiciaire sera sollicité, Eiffage et Eiffage Habitat justifient d’une contestation sérieuse.

En conséquence, nous dirons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Kley et Kley IDF de paiement de la somme de 1 011 € HT.

Sur l’article 700 du code de procédure civile,

Nous dirons n’y avoir lieu à ce stade à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’expertise étant ordonnée à la demande de Kley et de Kley IDF et dans leur intérêt exclusif, il convient de mettre à leur charge solidairement les dépens qui comprendront l’avance des frais d’expertise.

Nous laisserons les dépens de la présente ordonnance à la charge des demanderesses.

En conséquence, nous condamnerons Kley et Kley IDF solidairement aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous Président, statuant publiquement en référé par mise à disposition au greffe et par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Joignons les affaires enrôlées sous les numéros 2025R00335 et 2025R00696, et nous

prononçons par une seule et même ordonnance sous le numéro 2025R00335 ;

Disons que le SASU EIFFAGE CONSTRUCTION est mise hors de cause ;

Désignons M. [S] [H], demeurant [Adresse 4] -

téléphone portable [XXXXXXXX01], courriel : – en qualité d’expert

avec pour mission de : o Convoquer les parties, sous trois semaines après sa saisine valablement consignée, et en ce cas au plus tard pour le 6 octobre 2025, les entendre en leurs dires et explications ; o Se rendre sur les lieux ; o Examiner les désordres affectant les trois extracteurs en terrasse, le réseau de chauffage et d’eau chaude, les décrire et en indiquer la nature, l’importance et la date d’apparition ; o Se faire remettre par les parties tous documents techniques, financiers et pièces nécessaires à la compréhension du sinistre ; o Déterminer sur la base de quels documents techniques le contrat a été réalisé ; o Entendre tous sachants ; o Rechercher la ou les causes des désordres examinés ; o Donner son avis et évaluer le montant des travaux qui s’avèreront nécessaires pour y mettre un terme et réparer leurs conséquences ; o Donner au tribunal les éléments techniques lui permettant de déterminer les responsabilités et imputabilités des désordres examinés ; o Donner au tribunal les éléments techniques lui permettant de déterminer les pertes financières et autres préjudices éventuellement subis par les parties jusqu’au jour de sa note de synthèse ; o Fournir plus généralement tous renseignements utiles qui permettront à la juridiction du fond qui sera ultérieurement saisie de statuer ;

Autorisons l’expert à s’adjoindre le concours de tout sapiteur intervenant dans une

spécialité différente de la sienne ;

Disons que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel

de ses opérations à l’issue de sa première réunion d’expertise ;

Disons que l’expert, s’il constate la conciliation des parties, en fera communication au

tribunal ;

Disons que l’expert, préalablement au dépôt de son rapport définitif, devra rédiger et

adresser aux parties une note de synthèse, sous neuf mois à compter de sa saisine

valablement consignée, en laissant à celles-ci un délai d’au moins un mois pour y répondre et établir leurs dires récapitulatifs auxquels l’expert répondra, le cas échéant, dans son rapport final ;

Fixons à 10 000 € (dix mille euros) la provision à consigner solidairement entre la SNC KLEY IDF 24 IMMOBILIER et la SASU KLEY IDF 24 OPERATIONS dans les six semaines du prononcé de la présente ordonnance, au greffe de ce tribunal, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert pourra, s’il estime la provision insuffisante, présenter dans un délai de trois mois, à compter de la consignation, une estimation de ses frais et rémunération, permettant au tribunal d’ordonner éventuellement le versement d’une provision complémentaire ;

Disons que si les parties ne viennent pas à composition, le rapport de l’expert devra être déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de douze (12) mois à compter de la consignation de la provision et, dans l’attente de ce dépôt, inscrivons l’affaire au rôle des mesures d’instruction ;

Disons que le contrôle de la présente expertise sera effectué par le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SNC KLEY IDF 24 IMMOBILIER et de la SASU KLEY IDF 24 OPERATIONS de paiement de la somme de 1 011 € HT ; Disons n’y avoir lieu à ce stade à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de la présente ordonnance solidairement à la charge de la SNC KLEY IDF 24 IMMOBILIER et de la SASU KLEY IDF 24 OPERATIONS ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Disons que la présente ordonnance est mise à disposition au greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute de la présente Ordonnance est signée électroniquement par M. Antoine MONTIER, Président par délégation, et par M^me VIRAPIN Claudia , Greffier.