TRIBUNAL DE COMMERCE DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 Janvier 2025 1ère CHAMBRE

DEMANDEURS

SCI RESICOLOMBES [Adresse 1] comparant par M^e Benoît BOUSSIER [Adresse 2]

SCI COLOMBOTEL [Adresse 1] comparant par M^e Benoît BOUSSIER [Adresse 2]

SAS KOPSTER [Localité 1] [Adresse 1] comparant par M^e Benoît BOUSSIER [Adresse 2]

SA CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE [Adresse 3]

comparant par M^e Benoît BOUSSIER [Adresse 2]

DEFENDEURS

Societe Mutuelle d’Assurance du Batiment et des Travaux Publics [Adresse 4]

comparant par M^e Pascal RENARD [Adresse 5] et par M^e Benoît EYMARD [Adresse 6]

SA ALLIANZ I.A.R.D. [Adresse 7]

comparant par SCP [K] et Associés [Adresse 8] et par Me [A] [H] [Adresse 9]

SA AXA FRANCE IARD [Adresse 10]

comparant par SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL [Adresse 11] et par Me [W] [L] [Adresse 12]

SA MMA IARD [Adresse 13] [Localité 2] [Adresse 14] comparant par M^e Pierre ORTOLLAND [Adresse 15] et par M^e Virginie FRENKIAN [Adresse 16]

SA ABEILLE IARD & SANTE Société Anonyme d’Assurances Incendie, Accidents et Risques Divers en abrege AB [Adresse 17] non comparant

SCP B.T.S.G. [Adresse 18] 92200 [Adresse 19] non comparant

SAS L’ATELIER [Etablissement 1] [Adresse 20] non comparant

AFJ ME CHARLENE LOUVEAU [Adresse 21] non comparant

SAS RIM CONSTRUCTIONS [Adresse 22]

comparant par M^e Benjamin DONAZ [Adresse 23] et par M^e Paul YON [Adresse 24]

SELARL MJC2A [Adresse 25]

comparant par M^e Benjamin DONAZ [Adresse 23] et par M^e Paul YON [Adresse 24]

SARL ILIADE INGENIERIE [Adresse 26]

comparant par M^e Julie DEGENEVE [Adresse 27]

SA LES CONSTRUCTIONS MODERNES [Adresse 28]

comparant par SCP MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI CONSEIL DROIT DEFENSE [Adresse 29] et par M^e Sarah DEGRAND [Adresse 30]

SAS [X] [Adresse 31] comparant par M^e Martine CHOLAY [Adresse 32] et par M^e Amandine NAUD [Adresse 33]

SNC Cook 4 activités [Adresse 34] comparant par M^e Julie GOMEZ [Adresse 35]

SAS [Localité 3] [Adresse 36] comparant par M^e Nicole DELAY PEUCH [Adresse 37] et par M^e Marine – CABINET ARISTEE AVOCATS GUGUEN [Adresse 38]

SAS INFRALEC INFORMATIQUE TELECOMMUNICATION BUREAUTIQUE [Adresse 39] comparant par M^e Jacques MATTEI [Adresse 40]

SARL TEKA [Adresse 41] comparant par M^e LUGOSI Maryline – SELARL MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON & LUGOSI [Adresse 29]

SAS COBAT CONSTRUCTIONS [Adresse 42]

comparant par M^e Pascal RENARD [Adresse 5] et par M^e PHILIPPE BUISSON [Adresse 43] ASSOCIES [Localité 4] [Adresse 44]

SAS [Z] [Adresse 45] comparant par M^e Laurent KARILA [Adresse 46]

LE TRIBUNAL AYANT LE 10 Décembre 2024 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 Janvier 2025,

EXPOSE DES FAITS

Par acte authentique du 17 avril 2019, la société COOK 4 ACTIVITES a conclu avec la société LAVOREL GROUPE une promesse synallagmatique de vente en état futur d’achèvement portant sur un ensemble immobilier, composé d’un hôtel et d’une résidence hôtelière situés [Adresse 47] à [Localité 1].

La société LAVOREL GROUPE s’est substituée les sociétés RESICOLOMBES en vue de l’acquisition de la résidence hôtelière, et COLOMBOTEL aux fins d’acquérir l’hôtel.

Par acte authentique du 26 juillet 2019, la société CMCIC LEASE a consenti sur l’hôtel un contrat de crédit-bail immobilier à la société COLOMBOTEL aux termes duquel il était convenu que le crédit-preneur prendrait notamment à sa charge « l’entière responsabilité de la construction de l’ensemble immobilier à édifier sur le terrain », le rôle du crédit-bailleur se limitant à assurer le financement de cet investissement immobilier. La vente en l’état futur d’achèvement de la résidence hôtelière à la société CMCIC LEASE a été réalisée par la société COOK 4 ACTIVITES pour un prix total de 32 760 000,00 € TTC par acte authentique du 26 juillet 2019.

Le financement de l’acquisition de la résidence hôtelière par la société RESICOLOMBES a, quant à lui, été réalisé au moyen d’un prêt consenti par la société CIC LYONNAISE DE BANQUE, par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2019. La vente en l’état futur d’achèvement de la résidence hôtelière par la société COOK 4 ACTIVITES à la société RESICOLOMBES a été réalisée par acte authentique du 26 juillet 2019 pour un prix total de 20 400 000,00 € TTC.

Page : 4 Affaire : 2024F00551

Aux termes des deux VEFA, il était notamment convenu d’un délai prévisionnel de livraison de l’hôtel et de la résidence au plus tard dans les 28 mois de la signature de l’acte, soit une date prévisionnelle initiale de livraison fixée au plus tard le 26 novembre 2021.

Par ailleurs, le vendeur était tenu de s’assurer, au titre des VEFA, que les acquéreurs disposeraient d’un délai minimal de deux mois avant les livraisons respectives pour leur permettre de réaliser leurs aménagements au sein de l’hôtel et de la résidence, dans le cadre de mises à disposition anticipées.

Des retards liés au Covid et à d’autres aléas ont été actés entre les parties jusqu’à une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 avril 2022 de la société COOK 4 ACTIVITES leur demandant de repousser la date de livraison au 15 novembre 2022.

Il lui était répondu par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 mai 2022.

Puis un nouveau courrier du 23 septembre 2022 alertait la société COOK 4 ACTIVITES de la nécessité de respecter le passage de la commission de sécurité en date du 15 novembre 2022 pour une ouverture à la clientèle en date du 1 er décembre 2022.

Ce courrier étant resté sans réponse, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 octobre 2022, le groupe LAVOREL alertait la société COOK 4 ACTIVITES de ses craintes de voir respecté le passage de la commission de sécurité en date du 29 novembre 2022 et rappelait que les établissements avaient déjà fait l’objet de commercialisation.

Les problèmes ont cependant continué en octobre et novembre 2022 conduisant à l’ajournement du passage de la commission de sécurité. Ce passage était alors reporté au 9 janvier 2023 par la société COOK 4 ACTIVITES qui proposait un nouveau délai de livraison en juin 2023 et réfutait toute faute contractuelle de sa part pouvant être la cause de ce nouveau délai.

Finalement, la commission de sécurité est intervenue le 9 janvier 2023 et a rendu un avis favorable le 11 janvier 2023.

Dans ce cadre, le vendeur a adressé aux acquéreurs, par courriers du 11 janvier 2023, un appel de fonds pour l’échéance relative à l’achèvement à hauteur de 7% du prix de vente, soit la somme de 2 293 200,00 € TTC pour l’hôtel, et la somme de 1 428 000,00 € TTC pour la résidence, sur la base d’une attestation de la maîtrise d’œuvre désignée par le vendeur en date du 6 janvier 2023, et a convoqué les acquéreurs aux opérations de livraison en date du 6 février 2023.

Considérant que le vendeur opérait une confusion entre l’achèvement contractuel et l’avis favorable de la commission de sécurité, les deux n’étant pas liés, les acquéreurs lui faisaient savoir que ces règlements n’avaient pas lieu d’être et sollicitaient à nouveau leur indemnisation en raison du préjudice subi du fait des retards de livraison conforme.

Cependant, dans le souci de parvenir à une livraison dans les meilleurs délais, les acquéreurs faisaient mettre sous séquestre la somme de 545 100 €.

La livraison avec réserves de l’hôtel et de la résidence a eu lieu le 6 février 2023 avec l’objectif d’ouvrir les établissements au public en date du 1 er mars 2023 ce qui a été acté par le vendeur dans un courrier du 14 février 2023.

Postérieurement à cette date de nouvelles réserves ont été signifiées au vendeur et certaines ne sont toujours pas levées malgré la signature de 11 quitus de levée de réserves.

C’est dans ce contexte que les acquéreurs et l’exploitant ont sollicité du juge des référés du tribunal de commerce de Nanterre, par assignation en date des 13 et 18 juillet 2023, qu’il soit procédé à la désignation d’un expert judiciaire chargé de se prononcer sur :

* Les réserves dénoncées à la livraison et dans le mois ayant suivi la Livraison et les travaux à mener pour les lever ;

* Les causes de suspension des délais invoquées par le vendeur, aux fins de rechercher si comme il est prétendu, elles ont réellement eu un impact sur les projets immobiliers au regard de la date et des circonstances de leur survenance ;

* La véracité des attestations du maître d’œuvre produites à ce titre ;

* Les reports des livraisons, leurs causes et leurs conséquences en l’espèce ;

* Le préjudice subi par les acquéreurs du fait de l’ensemble de ces difficultés et plus généralement du fait de l’exécution de mauvaise foi imputable au vendeur ;

* Ainsi que les responsabilités dans l’ensemble de ces cas.

Par ordonnance en date du 5 septembre 2023, le Président du tribunal de commerce de Nanterre statuant en référé a désigné Mme [G] [Y] en qualité d’expert judiciaire à effet de donner un avis sur :

* Les réserves subsistantes affectant l’Hôtel et la Résidence, dont celles pour lesquelles la levée est contestée par les Acquéreurs ;

* Les prétendues causes de suspension des délais invoquées par le Vendeur ;

* Les reports consécutifs des dates de Livraison et leurs conséquences ;

Et :

* Fournir, tous éléments techniques ou de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis par les acquéreurs ;

* Donner son avis sur l’intervention des acquéreurs dans le déroulement des travaux et du chantier, et ses impacts sur leur organisation ;

* Donner son avis sur l’impact des travaux d’aménagement des acquéreurs sur le planning du chantier et la date effective de livraison ;

* Faire le compte entre les parties.

Depuis cette nomination de nouvelles malfaçons ont été rapportées, ont fait l’objet de réserves exprimées auprès de la société COOK 4 ACTIVITES et les acquéreurs ont saisi le juge des référés aux fins d’obtenir une extension de la mission expertale. De son côté la société COOK 4 ACTIVITES a assigné en référé l’ensemble des intervenants à l’acte de construire dans le cadre du chantier à l’origine des réclamations examinées dans le cadre de l’expertise judiciaire en cours, à savoir les sociétés ILIADE INGENIERIE, [Localité 3], INFRALEC, COBAT CONSTRUCTIONS, [X], LES CONSTRUCTIONS MODERNES et leurs assureurs respectifs, afin que les opérations d’expertise en cours de Mme [Y] leur soient rendues communes et opposables.

Les sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1], considérant avoir subi des préjudices, ont engagé la présente procédure pour faire valoir leurs droits.

LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2023, signifiée à domicile et déposé à l’étude par application des dispositions des articles 656, 657 et 658 du code de procédure civile, les sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] ont assigné devant ce tribunal les sociétés COOK 4 ACTIVITES et [Z] ainsi que les sociétés COBAT CONSTRUCTIONS, TEKA, INFRALEC INFORMATIQUE TELECOMMUNICATION BUREAUTIQUE, [Localité 3], [X], LES CONSTRUCTIONS MODERNES, ILIADE INGENIERIE, RIM CONSTRUCTIONS, MJC2A, ès-2qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société RIM CONSTRUCTIONS, L’ATELIER DES COMPAGNONS, [P] [J], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société ATELIER DES COMPAGNONS, ainsi que leurs assureurs respectifs, les sociétés ABEILLE IARD ET SANTE, MMA IARD, AXA FRANCE

IARD, ALLIANZ IARD et SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) leur demandant de :

Vu notamment les articles 1642-1 et 1648 du code civil, Vu les articles 1227 et 1228 du code civil, Vu l’article 1792-6 du code civil,

* JUGER recevable et bien fondée les sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] en leurs demandes ;

* JUGER que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices apparents de construction sont remplies et que la responsabilité de la société SNC COOK 4 ACTIVITES est engagée à l’égard des sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] ;

Par conséquent,

* CONDAMNER la SNC COOK 4 ACTIVITES à payer aux sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] la somme de 500 000 €, sauf à parfaire, au titre de la réparation des désordres relevant de la garantie des vices apparents de construction ;

* CONDAMNER la SNC COOK 4 ACTIVITES à payer aux sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] la somme de 350 783,62 €, sauf à parfaire, au titre de la réparation des pertes d’exploitation ;

* CONDAMNER la SNC COOK 4 ACTIVITES à payer aux sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] la somme de 1 329 000 €, sauf à parfaire, au titre des pénalités de retard ;

* CONDAMNER la SNC COOK 4 ACTIVITES à payer aux sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] la somme complémentaire de 500 000 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts ;

* CONDAMNER la société [Z] à payer aux sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] la somme de 1 329 000 €, sauf à parfaire, au titre du préjudice subi du fait du retard que celle-ci a prétendument « couvert » par ses attestations ;

* CONDAMNER la SNC COOK 4 ACTIVITES à payer aux sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] la somme de 242 275 €, sauf à parfaire, au titre de leurs intérêts financiers ;

Au titre de la garantie de parfait achèvement,

* CONDAMNER les sociétés COBAT CONSTRUCTIONS, TEKA, INFRALEC INFORMATIQUE TELECOM BUREAUTIQUE, [Localité 3], [X] et LES CONSTRUCTIONS MODERNES à garantir aux sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] la réparation des désordres listés en 1.11 de la présente assignation relevant de leurs marchés respectifs et, à défaut de reprise, à indemniser les sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] du coût de réparation desdits désordres, fixé provisoirement à 500 000 € à parfaire au regard des opérations d’expertise de l’experte judiciaire ;

* FIXER AU PASSIF des sociétés ATELIER DES COMPAGNONS et RIM CONSTRUCTIONS la créance chirographaire des sociétés COLOMBOTEL,

RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] au titre de la réparation des désordres listés en 1.11 de la présente assignation pour le coût de leur réparation, fixé provisoirement à 500 000 € à parfaire au regard des opérations d’expertise de l’experte judiciaire ;

* CONDAMNER les compagnies d’assurance ABEILLE IARD & SANTE, MMA IARD, AXA FRANCE IARD, ALLIANZ IARD, SMABTP en leurs qualités d’assureur de responsabilité civile des sociétés COBAT CONSTRUCTIONS, TEKA, INFRALEC INFORMATIOUE TELECOM BUREAUTIOUE. [Localité 3]. [X]. LES CONSTRUCTIONS MODERNES, ATELIER DES COMPAGNONS et RIM CONSTRUCTIONS, au paiement au profit des sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1], au titre de l’action directe dont elles disposent à l’encontre desdites compagnies, du coût de réparation desdits désordres, fixé provisoirement à 500 000 € à parfaire au regard des opérations d’expertise de l’experte judiciaire ;

* CONDAMNER les sociétés SNC COOK 4 ACTIVITES et [Z] et tout succombant à payer aux sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] la somme de 40 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

* RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions sur incident aux fins de sursis à statuer notifiées par RPVA le 3 décembre 2024, la société [Z] demande au tribunal de :

Vu l’article 378 et suivants du code de procédure civile,

* Ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Madame [Y] ;

* Réserver les dépens.

Par conclusions n°1 déposées à l’audience du 10 décembre 2024, la société [Localité 3] demande au tribunal de :

* Donner acte à la société [Localité 3] qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant du sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

* Réserver les dépens.

A l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 10 décembre 2024 sont présentes les sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] et la société [Localité 3] qui déclarent ne pas s’opposer au sursis à statuer. Les autres parties ont fait savoir qu’elles ne s’opposaient pas au sursis à statuer.

A l’issue de l’audience, après avoir entendu les parties présentes, le juge a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur le sursis à statuer

La société [Z] demande que soit prononcé le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Madame [Y].

Les autres parties déclarent s’en remettre à justice sur l’incident.

SUR CE, le tribunal motive ainsi sa décision

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de la combinaison des articles 73, 74 et 108 du code de procédure civile que l’exception de sursis à statuer, tendant à faire suspendre le cours de l’instance, doit à peine d’irrecevabilité être soulevée avant toute défense au fond.

Aucune défense au fond n’a encore été soulevée dans la présente instance.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 378 du code de procédure civile dispose que « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

La présente instance a été introduite par les sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1] dans le but de

* Voir condamnée la SNC COOK 4 ACTIVITES au titre de la réparation des désordres relevant de la garantie des vices apparents de construction, au titre de la réparation des pertes d’exploitation, au titre des pénalités de retard et à titre de dommages-intérêts eu égard au manquement du vendeur au titre de son obligation de livraison à date convenue,

* Voir condamnée la société [Z] sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, l’établissement d’attestations mensongères et tardives ayant pour but d’éviter au Vendeur le paiement de pénalités de retard constituant une faute, en lien de causalité avec le montant des pénalités à régler et avec le préjudice réel de retard subi par les demanderesses,

* Voir condamnées les sociétés COBAT CONSTRUCTIONS, TEKA, INFRALEC INFORMAT TELECOM BUREAUTIQUE, [Localité 3], [X] et LES CONSTRUCTIONS MODERNES, ART DE CONSTRUIRE ET RIM CONSTRUCTIONS au titre de leur garantie de parfait achèvement en application des dispositions de l’article 1792-6 du code civil au titre des désordres allégués.

La mission de Mme [G] [Y], aux termes de l’ordonnance de référé rendue le 5 septembre 2023 à la demande des sociétés COLOMBOTEL, RESICOLOMBES, CMCIC LEASE et KOPSTER [Localité 1], consiste à éclairer le tribunal sur les réserves soulevées et subsistantes, sur les causes de suspension des délais, sur les reports consécutifs des dates de livraison et leurs conséquences, sur les responsabilités encourues et les préjudices subis par les demanderesses et à faire le compte entre les parties.

A ce stade, sans possibilité d’entrer plus dans le détail de la nature et de la cause des désordres et des retards mais compte tenu de la complexité des investigations propres à circonscrire entièrement les problèmes soulevés, le tribunal considère qu’il convient d’attendre les conclusions du rapport d’expertise de Mme [G] [Y].

En conséquence, le tribunal

* Dira recevable la demande de sursis à statuer ;

* Prononcera le sursis et suspendra le cours de la présente instance jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de Mme [G] [Y] et au maximum pendant un délai de 2 ans.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le tribunal dit qu’il n’y a pas lieu en l’état de statuer sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure et réservera les dépens dans l’attente de la reprise du cours de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Dit recevable la demande de sursis à statuer ;

Prononce le sursis et suspend le cours de la présente instance jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de Madame [G] [Y] et au maximum pendant un délai de 2 ans ;

Dit que à la date du dépôt du rapport d’expertise, l’instance sera reprise à la demande de la partie la plus diligente ;

Réserve les dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 492,50 euros, dont TVA 82,08 euros.

Délibéré par M. Antoine MONTIER, président du délibéré, M. [R] [V] et M. [S] [B], (M. [V] [R] étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.