TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 Juin 2025 3ème CHAMBRE

DEMANDEURS

SA [H] [P] Estate JB [Adresse 1] comparant par SELAS [O] [M] ASSOCIES [Adresse 2] et par Me [C] [W] [Adresse 3]

SARL [Y] [Q] MADELEINE [Adresse 4]

comparant par SELAS [O] [M] ASSOCIES [Adresse 2] et par Me [C] [W] [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 6]

DEFENDEURS

SA ALLIANZ I.A.R.D. [Adresse 7]

comparant par M^e Pierre ORTOLLAND [Adresse 8] et par M^e Jean-Marie COSTE FLORET [Adresse 9]

SAS EXPERTISES [R] [Adresse 10] comparant par SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE [Adresse 11] et par M^e Philippe TALLEUX [Adresse 12] 59000 [Adresse 13]

LE TRIBUNAL AYANT LE 23 Avril 2025 ORDONNE [Q] CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 Juin 2025,

EXPOSE des FAITS

La SARL [Y] [Q] MADELEINE (ci-après [Y]) exerce une activité de location de biens immobiliers, et est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 14] à [Localité 2] (77).

Un local de cet immeuble est loué à la société [X] CONCEPT (ci-après [X] CONCEPT), un bail commercial a été signé le 4 juillet 2019.

La société [H] [P] ESTATE (ci-après [H] [P]), est la société holding qui détient [Y].

[H] [P] a souscrit un contrat d’assurance contre le risque incendie auprès de la société ALLIANZ IARD (ci-après ALLIANZ).

Le 18 avril 2021, un incendie se déclare causant un sinistre dans la partie louée par [X] CONCEPT.

Le 10 mai 2021, [Y] missionne la société EG EXPERTISES [R] (ci-après [R]) pour évaluer les dommages.

Le 27 septembre 2022, ALLIANZ adresse à [H] [P] une quittance d’indemnité d’un montant de 292 186,73 €, venant en réparation du sinistre survenu le 18 avril 2021.

De son côté, [X] CONCEPT a procédé à une remise en état de ses agencements pour un montant global de 119 339,52 €.

Courant juin 2021, différents courriels sont échangés entre [H] [P], un expert du pôle dommage pour le compte des assureurs et [R] concernant les travaux de remise en état dans le local [X] CONCEPT. [H] [P] réclame de percevoir l’indemnisation concernant les agencements et autres réparations du local loué par [X] CONCEPT, ce que refuse ALLIANZ au motif que les réparations ont été effectuées par [X] CONCEPT et n’ont pas à être indemnisées à [H] [P].

PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, délivré à personnes morales, [H] [P] et [Y] assignent ALLIANZ et [R] devant ce tribunal.

Par conclusions en réponse n°4 du 5 février 2025, elles lui demandent de : Vu l’article 1103 du code civil, L. 122-4 du code des assurances, Vu l’article 1219 du code civil, 1231-1, 1231-2 du code civil

À titre principal,

* CONDAMNER la société ALLIANZ IARD à payer à la société [H] [P] ESTATE la somme de 133 108,47 € à titre de complément de l’indemnité d’assurances venant en réparation du sinistre survenu le 18 avril 2021 et ayant atteint le bien assuré situé [Adresse 15];

* CONDAMNER la société ALLIANZ IARD à payer à la société [H] [P] ESTATE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

À titre subsidiaire,

* CONDAMNER la société EG EXPERTISES [R] à payer à la société [Y] [Q] MADELEINE la somme de 133 108,47 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation contractuelle de moyens ;

* CONDAMNER la société EG EXPERTISES [R] à payer à la société [Y] [Q] MADELEINE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

A titre très subsidiaire,

* CONDAMNER la société EG EXPERTISES [R] à payer à la société [Y] [Q] MADELEINE la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral;

* CONDAMNER la société EG EXPERTISES [R] à payer à la société [Y] [Q] MADELEINE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Dans tous les cas,

* DEBOUTER la société EG EXPERTISES [R] de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions ;

* DEBOUTER la société ALLIANZ de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions.

A l’audience du 20 septembre 2023, ALLIANZ dépose ses conclusions en défense demandant au tribunal de :

* Vu les articles 546 et 551 du code civil,

* Vu l’article L. 121-1 du code des assurances,

A titre principal,

* DEBOUTER les sociétés [H] [P] ESTATE et [Y] [Q] MADELEINE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

* CONDAMNER les sociétés [H] [P] ESTATE et [Y] [Q] MADELEINE à verser à ALLIANZ IARD une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

* LIMITER le montant de l’indemnisation à la somme de 112 607,14 € ;

* DEBOUTER les sociétés [H] [P] ESTATE et [Y] [Q] MADELEINE du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

A l’audience du 5 mars 2025, [R] dépose des conclusions en réponse n°5 demandant au tribunal de:

Vu l’article 1710 du code civil,

A titre principal,

* Débouter les sociétés [H] [P] ESTATE JB et [Y] [Q] MADELEINE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire,

Faire application de la théorie dite de la perte de chance et limiter une quelconque indemnisation à verser aux sociétés [H] [P] ESTATE JB et [Y] [Q] MADELEINE à la somme de 10 553,87 €;

A titre reconventionnel,

Condamner les sociétés [H] [P] ESTATE JB et [Y] [Q] MADELEINE à verser à la SAS EXPERTISES [R] la somme de 10 553,87 € TTC majorée de pénalités de retard au taux de 3 fois le taux d’intérêt légal en vigueur à compter du 28 janvier 2023 et d’une somme d’un montant de 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement ;

En tout état de cause,

* Débouter les sociétés [H] [P] ESTATE, JB et [Y] [Q] MADELEINE de leur demande de voir condamner la SAS EXPERTISES [R] à leur verser une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

* Condamner les sociétés [H] [P] ESTATE, JB et [Y] [Q] [Localité 3] à verser à la SAS EXPERTISES [R] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers frais et dépens d’instance.

Cette affaire a été enrôlée sous le n° 2023F00846.

A l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 23 avril 2025, les parties sont présentes et confirment que les termes de leurs dernières conclusions représentent bien l’intégralité de leurs demandes au sens de l’article 446-2 du code de procédure civile.

A l’issue de cette même audience, le juge a clos les débats, mis le jugement en délibéré, et informé les parties que le jugement serait prononcé le 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe, en application de l’article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION ET MOTIVATION

[H] [P] et [Y] exposent que :

* Elles sont propriétaires des agencements endommagés dans le cadre de l’incendie survenu le 18 avril 2021 ;

* [X] CONCEPT a pris en location les lieux entièrement aménagés, aménagement acquis par le jeu d’une clause d’un précédent bail conclu avec une autre enseigne ;

* Même si le locataire [X] CONCEPT, de sa propre initiative, a remis en état le local loué, [H] [P] maintient qu’elle est en mesure de réclamer l’indemnisation pécuniaire du sinistre, qui a été évaluée à 133 108,47 €;

* [X] CONCEPT aurait reçu de l’assurance, la somme de 119 140,40 €, [H] [P] dit qu’ elle aurait dû bénéficier de la priorité de paiement ;

ALLIANZ rétorque que :

* [H] [P] a été indemnisée du sinistre le 27 septembre 2022, le montant de l’indemnité totale, franchise et règle proportionnelle d’indemnité déduite, est de 292 186,73€;

* [X] CONCEPT a organisé la remise en état de ses agencements afin de ne pas retarder la reprise de son exploitation ;

* Pour cette remise en état, cette dernière a produit 2 factures pour un montant de 119 339,52 € ;

* La remise en état ayant été effectuée, ALLIANZ n’entend pas devoir indemniser ces agencements à [H] [P] ;

* Selon ALLIANZ, il s’agirait d’une double indemnisation du préjudice.

SUR CE, LE TRIBUNAL,

L’article 1710 du code civil dispose que : « Le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles ».

L’article L 121-1 du code des assurances expose que : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ».

* Le 4 juillet 2019, [X] CONCEPT signe un bail commercial avec [Y] concernant un local situé [Adresse 14] à [Localité 2] ;

* [H] [P] propriétaire de [Y] a souscrit un contrat ALLIANZ ENTREPRISE 3 auprès de ALLIANZ, n°57326806 ;

* Le 18 avril 2021, un incendie se déclare dans l’immeuble détenu par [Y] et [H] [P], dans lequel [X] CONCEPT loue son local ;

* Le 10 mai 2021, [Y] missionne [R] afin d’obtenir une valorisation des dommages suite à l’incendie, sur les bâtiments, matériels, mobiliers et marchandises ;

A l’issue de son expertise, [R] produit un « tableau d’évaluation des dommages » ;

* Le 27 septembre 2022, ALLIANZ adresse à [H] [P] une quittance d’indemnité venant en réparation du sinistre pour un montant global de 292 186,73 € ;

* Des échanges de courriels entre [H] [P], [R] et la société SARETEC, l’expert missionné par les assureurs, ont lieu courant du mois de juin 2021 pour le suivi du chantier ;

* Dans un courriel du 29 juin 2021, le représentant de la société SARETEC mentionne « Pour le devis concernant les aménagements locatifs : le montant corrigé est de 119 140,40 € HT. Pour l’installation de chantier, 50% est pris en charge par chaque assureur. Le nettoyage a aussi été ventilé…..Pour le devis portant sur les aménagements d’origine il a été porté à la somme de 95 961,10 € HT (pour Allianz)… » La prise en charge par les différents assureurs se fera ensuite suivant leur garantie contractuelle (franchise, limitation de garantie )»;

* Concernant le local loué par [X] CONCEPT, [H] [P] avait inscrit dans son état de « pointage » la somme de 133 108, 47 € pour les dommages devant être indemnisés ;

* Pour la remise en état du local, [X] CONCEPT a communiqué une facture en date du 2 octobre 2021, d’un montant de 119 600 € HT ;

Le tribunal relève des éléments ci-dessus qu’il est certain qu’une réparation en nature a bien eu lieu dans le local loué par [X] CONCEPT à [Y], pour ce faire un devis a été produit et validé par l’expert missionné par les assureurs pour un montant de 119 140,40 €. Le 2 octobre 2021, [X] CONCEPT a pris en charge les agencements afin de pouvoir reprendre au plus tôt son exploitation, pour un montant de 119 600 € HT. [H] [P] produit un état récapitulatif intitulé « décompte de règlement » dans lequel apparaissent chacun des lots

indemnisés concernant l’installation et les aménagements immobiliers, pour un montant total de 292 869,14 €. [R] produit un tableau d’évaluation des dommages commandé par [Y], dans lequel apparait la somme de 236 408 € vétusté déduite distinguant un sous-total de 209 351 € pour le bâtiment et 27 058 € de frais annexes.

Dans un décompte de règlement produit par [H] [P], dans lequel elle mentionne le lot [X] CONCEPT pour une somme de 133 108,47 € avec la mention « réalisé par le locataire ».

La réparation intégrale a pour finalité de « rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage, et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit ». Le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte, ni profit pour aucune des parties. Il n’est pas contesté que [X] CONCEPT a réalisé les travaux pour la remise en état du local loué sous la supervision de l’expert missionné par les assureurs.

Les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les réparations n’ont pas rétabli le bien dans l’état initial et ne contestent pas la réalisation de ces travaux.

Le locataire du local [X] CONCEPT, en réalisant les travaux, a procédé à une réparation en nature du préjudice subi par le bailleur ; ALLIANZ n’a ainsi plus de préjudice à indemniser aux demandeurs.

En conséquence, le tribunal déboutera [H] [P] de sa demande de condamner ALLIANZ à lui payer la somme de 133 108,47 € à titre de complément de l’indemnité d’assurances venant en réparation du sinistre survenu le 18 avril 2021.

Sur la demande de [H] [P] et [Y] de dommages et intérêts à l’égard de [R]

[H] [P] et [Y] exposent que :

* [R] n’est pas étrangère à l’absence d’indemnisation des aménagements contestées, en application du contrat qui la liait avec [Y], [R] avait une obligation de moyens à l’égard de [Y]. Elle n’a fourni aucun effort pour faire face au refus d’indemniser de l’assureur, ses manquements contractuels ont porté sur le refus d’ALLIANZ d’intégrer dans sa proposition d’indemnisation le coût des aménagements présents dans le local.

[R] rétorque que :

* La lettre de mission signée par [Y] le 10 mai 2021, désigne expressément la société [R] comme expert afin de procéder à « l’évaluation des dommages sur bâtiments, matériels, mobiliers et marchandises suite au sinistre incendie survenu le dimanche 18 avril 2021 dans le bâtiment situé au [Adresse 16] » ;

* Sa mission consistait à évaluer les dommages touchant les biens appartenant à [Y], à l’issue de sa mission [R] a remis un tableau intitulé « évaluation des dommages » ;

* Le litige porte sur la prise en charge par l’assurance des agencements touchés par l’incendie, le contentieux ne la concerne pas.

SUR CE,

Le tribunal relève des éléments ci-dessus que [R] a réalisé la partie de sa mission qui consistait à évaluer « des dommages sur bâtiments, matériels, mobiliers et marchandises suite au sinistre incendie survenu le dimanche 18 avril 2021 dans le bâtiment situé au [Adresse 17]

[Localité 2] » ce qui n’est pas contesté. Le tableau d’évaluation des dommages fourni par [R] fait apparaitre la somme de 236 408 € vétusté déduite indiquant un sous-total de 209 351 € pour le bâtiment et un de 27 058 € concernant les frais annexes. La quittance d’indemnisation produite par ALLIANZ en réparation des dommages subis sur l’immeuble indique un montant de 292 869,14 €.

L’article 6 du contrat signé par [R] et [Y] prévoit que « pendant toute la durée de sa mission le prestataire tient à la disposition du client tous les renseignements permettant de juger de son état d’avancement », les nombreux échanges de courriels entre [H] [P] et [Y] dès la signature du contrat montre l’implication de [R] à accompagner l’avancement du dossier avec les parties prenantes, permettant à [H] [P] d’établir un décompte de règlement.

La décision de prise en charge par l’assurance ne dépend que de l’assurance, comme l’a indiqué SARETEC « La prise en charge par les différents assureurs se fera ensuite suivant leur garantie contractuelle (franchise, limitation de garantie )».

[H] [P] et [Y] n’apportent pas la preuve qui leur incombe que [R] a manqué à son obligation contractuelle ni qu’elle leur ait causé un préjudice moral.

En conséquence, le tribunal déboutera [H] [P] et [Y] de ce chef de demande.

Sur la demande de paiement de facture de [R]

[R] expose que [Y] a refusé de régler la facture en date du 28 décembre 2022 pour un montant de 10 553,87 €, alors même que la mission relative à cette facture a bien été exécutée, à l’issue de sa mission elle a produit un tableau d’évaluation des dommages suite à l’incendie survenu.

SUR CE,

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le tribunal relève que [Y] ne conteste pas que la mission ait été effectuée, elle s’appuie d’ailleurs sur le tableau d’évaluation des dommages produit par [R] et l’implique dans de nombreux échanges par courriels avec l’expert mandaté par les assurances et le locataire. Ces actions vont dans le sens de la mission qui avait été commandée par [Y]. De plus, Le tableau d’évaluation n’est pas remis en cause par [Y].

L’article 8 de la convention [R] signée par [Y] précise que : « le client s’engage expressément à régler les sommes dues à EXPERTISES [R] selon les modalités fixées dans le contrat à réception de la facture. » ….. « Le règlement des sommes dues postérieurement à la date d’exigibilité figurant sur la facture entrainera de plein droit l’application de pénalités de retard au taux de trois fois le taux d’intérêt légale en vigueur ».

[R] justifie ainsi une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 10 553,87 €.

En conséquence, le tribunal condamnera [Y] à payer à [R] la somme de 10 553,87 € majorée de pénalités de retard aux taux de 3 fois le taux d’intérêt légal en vigueur à compter du 28 janvier 2023.

Sur l’indemnité forfaitaire de recouvrement :

[R] sollicite la condamnation [Y] à lui payer 40 € à titre d’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, en application de l’article L441-10 du code de commerce. L’article L441-10 du code de commerce instaure cette indemnité forfaitaire de recouvrement, qui est de droit, et le décret n°2012-1115 fixe le montant de cette indemnité à 40 €.

En conséquence, le tribunal condamnera [Y] à payer à [R] la somme de 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Pour faire reconnaître ses droits, ALLIANZ et [R] ont dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge, le tribunal, compte tenu des éléments d’appréciation en sa possession, condamnera in solidum [H] [P] et [Y] à leur payer à chacune la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

et condamnera in solidum [H] [P] et [Y], qui succombent, aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire en premier ressort,

* Déboute les sociétés SA [H] [P] ESTATE JB et SARL [Y] [Q] MADELEINE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

* Condamne la SARL [Y] [Q] MADELEINE à payer à la SAS EXPERTISES [R] la somme de 10 553,87 €, majorée de pénalités de retard au taux de 3 fois le taux d’intérêt légal en vigueur à compter du 28 janvier 2023 et une somme d’un montant de 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement ;

* Condamne in solidum les sociétés SA [H] [P] ESTATE JB et SARL [Y] [Q] MADELEINE à payer à la SAS EXPERTISES [R] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamne in solidum les sociétés SA [H] [P] ESTATE JB et SARL [Y] [Q] MADELEINE à payer à la SA ALLIANZ I.A.R.D. la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamne in solidum les sociétés SA [H] [P] ESTATE JB et SARL [Y] [Q] MADELEINE aux entiers dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 111,06 euros, dont TVA 18,51 euros.

Délibéré par Monsieur Laurent Bubbe, président du délibéré, et Mesdames Séverine Fournier et Claire Nourry, (M^me FOURNIER Séverine étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.