Copie exécutoire : M^e Alexandre SUTER Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-11

JUGEMENT PRONONCE LE 10/03/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023031317

ENTRE :

Mme [R] [T] [L] épouse [B], demeurant Champ de Brivat Seuzac 46160 Larnagol

Partie demanderesse : assistée de M^e Jean TESNIERE, Avocat au Barreau de Caen et comparant par M^e Alexandre SUTER Avocat (C2113)

ET :

SAS CBIMF anciennement COLDWELL BANKER DEMEURE PRESTIGE, division d’immobilier résidentiel de COLDWELL BANKER, dont le siège social est 8 rue Lamennais 75008 Paris – RCS B 552063042

Partie défenderesse : assistée de M^e Sarah PARIENTE Avocat (E451) et comparant par M^e Hélène HADDAD-AJUELOS Avocat (A172)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits – Objet du litige :

Madame [B] a reçu mandat de Mademoiselle [I] de vendre un appartement rue de Rivoli, aux termes d’une convention de recherche d’acquéreur signée le 6 mars 2018. Elle a conclu à la même date un contrat d’apporteur d’affaires avec COLDWELL BANKER, désormais CBIMF, pour la vente de cet appartement.

La vente s’est réalisée mais Madame [B] n’a pas touché la commission qui lui était due, selon elle. CBIMF a en effet considéré qu’elle n’y avait droit dans la mesure où elle avait dissimulé à dessein le fait qu’elle n’était pas habilitée à intervenir dans une transaction immobilière, n’étant pas titulaire d’une carte T (Loi HOGUET).

Ainsi se présente l’affaire.

Procédure

Par acte extrajudiciaire en date du 31 mai 2023, acte signifié à personne habilitée, Madame [B] assigne la société CBIMF.

Par cet acte, et à l’audience du 31 janvier 2025, dans le dernier état de ses prétentions, Madame [B] demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu les articles 1353 et 1103 et 1231- 6 du Code civil, Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu les articles 1103 Lyon 1104 du Code civil,

Vu la sommation de communiquer avec courriel officiel faite à CBIMF ( pièce n° 70 );

Vu l’absence la production en l’état par CBIMF (cf. supra page 10, 11) de :

* « L’avis d’envoi recommandé avec accusé de réception » justifiant de la notification par la défenderesse du mandat signé de convention exclusive de recherche d’acquéreur à laquelle ;

* « L’envoi à Mme [B] des informations précontractuelles, complétées du nom du vendeur désigné, du numéro de sa carte et de sa RCP ;

* « L’extrait du registre des mandats (période du 6 au 13 mars 2018) »

Pour le cas où le tribunal estimerait ces éléments nécessaires à la solution du litige ;

* Enjoindre à CBIMF, société anonyme, anciennement COLDWELL BANKER DEMEURE PRESTIGE, division d’immobilier résidentiel de COLDWELL BANKER dénomination sociale DEMEURE, d’avoir à produire lesdits documents aux débats dans le délai ultime de 15 jours à compter du prononcé de la décision du tribunal de céans

* à tout le moins, faute pour CBIMF de produire aux débats « L’extrait du registre des mandats (période du 6 au 13 mars 2018) », enjoindre à la SA CBIMF d’avoir à s’expliquer sur cette carence ;

A tout le moins :

Débouter la société CBIMF de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

Condamner CBIMF, société anonyme, anciennement COLDWELL BANKER DEMEURE PRESTIGE, division d’immobilier résidentiel de COLDWELL BANKER dénomination sociale DEMEURE à payer à Madame [R] [B] la somme de 40 500 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation ;

Condamner CBIMF, société anonyme, anciennement COLDWELL BANKER DEMEURE PRESTIGE, division d’immobilier résidentiel de COLDWELL BANKER dénomination sociale DEMEURE à payer à Madame [R] [B] les intérêts moratoires sur la somme de 40 500 € à compter du 18 juillet 2018, date de la mise en demeure ;

Condamner CBIMF, société anonyme, anciennement COLDWELL BANKER DEMEURE PRESTIGE, division d’immobilier résidentiel de COLDWELL BANKER dénomination sociale DEMEURE à payer à Madame [R] [B] la somme de 20 000 € à titre de dommagesintérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamner CBIMF, société anonyme, anciennement COLDWELL BANKER DEMEURE PRESTIGE, division d’immobilier résidentiel de COLDWELL BANKER dénomination sociale DEMEURE aux entiers dépens et à payer à Madame [R] [B] la somme de 20 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions en réplique déposées à l’audience du 5 novembre 2024, la société CBIMF demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la Loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil Vu les dispositions des articles 1130 et suivants du Code Civil Vu les usages des professions de l’immobilier Vu les pièces versées aux débats

JUGER que le contrat conclu le 6 mars 2018 entre Madame [B] et la Société CBIMF est nul et de nul effet pour violation des dispositions d’ordre public de la Loi HOGUET

SUBSIDIAIREMENT

JUGER que le contrat conclu le 6 mars 2018 entre Madame [B] et la Société CBIMF est nul et de nul effet pour dol.

DEBOUTER en conséquence Madame [B] de l’ensemble de sa demande de 40.500 € formulées à l’encontre de la Société CBIMF.au titre du contrat conclu le 6 mars 2018

DECLARER irrecevable Madame [B] en ses demandes de production des justificatifs de la notification du mandat de vente, du Document d’Information Précontractuel et du registre des mandats,

SUBSIDIAIREMENT

DEBOUTER Madame [B] de ces demandes.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

JUGER que les honoraires fixés contractuellement sont excessifs et ne correspondent pas à l’usage dans le cas d’un apport d’affaire par un non professionnel de l’immobilier

REVISER le montant des honoraires et les fixer à une somme de 7500 euros.

EN TOUTE HYPOTHESE,

DEBOUTER Madame [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de sa demande au titre de l’article 700,

DEBOUTER Madame [B] du surplus de ses demandes,

CONDAMNER Madame [B] à payer à la Société CBIMF la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [B] aux entiers dépens de l’instance.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôts de conclusions ; celles-ci ont été régularisées lors de l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire.

Après l’échec d’une procédure de conciliation, l’affaire a été confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire, en application des articles 861 et suivants du code de procédure civile, et les parties ont été régulièrement convoquées à une première audience le 10 novembre 2023, puis, de nouvelles conclusions ayant été déposées, le 25 janvier 2024 pour statuer sur la compétence du tribunal ;

A cette audience la SAS CBIMF a été déboutée de son exception d’incompétence par jugement en date du 14 février 2024.

Les parties ont été convoquées à une audience le 31 janvier 2025 pour jugement sur le fond ;

De nouvelles conclusions ont été échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure ou régularisées lors de l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire.

Après avoir entendu les observations des parties, le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par la mise à disposition au greffe le 10 mars 2025. Les parties en ont été avisées en application de l’article 450-alinéa 2 du CPC.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal les résumera de la manière suivante :

Madame [B] soutient que :

* CBIMF n’a pas communiqué les justificatifs des envois en recommandé du mandat de recherche d’acquéreur, des informations précontractuelles et du registre des mandats pour la période du 6 au 13 mars 2018 ;

* Les documents sur lesquels se base CBIMF pour démontrer une prétendue dissimulation par Madame [B] de son statut lors de la signature du contrat d’apporteur d’affaires sont « truffés d’erreurs » imputables à l’intermédiaire qu’elle avait chargé d’effectuer les formalités d’immatriculation pour son compte, erreurs qu’elle n’a eu de cesse de dénoncer ;

* Il appartenait à CBIMF de vérifier qu’elle était en possession de la carte T le jour de la signature du contrat d’affaires ; c’est CBIMF qui n’a pas respecté les dispositions de la Loi HOGUET ;

* Un contrat d’apporteur d’affaires signé par la représentante de CBIMF, Madame [W], lui a bien été retournée le 13 mars 2018 ; ce mandat mentionnait bien le partage d’honoraires et 45 % devant lui revenir ;

CBIMF réplique que :

* En ce qui concerne les justificatifs demandés par Madame [B], le mandat de cette dernière étant expiré, seule son mandant pourrait y avoir accès, remarque étant faite que la prescription des 5 ans joue ;

* Madame [B] a sciemment cherché à dissimuler à CBIMF qu’elle n’était pas une professionnelle de l’immobilier ; Il y a donc bien eu fraude aux dispositions de la loi HOGUET et dol ;

* La procédure devant le tribunal sur l’exception d’incompétence soulevée à dessein a bien permis de démontrer que Madame [B] n’avait jamais eu ce statut ;

* La rétrocession pour un apporteur d’affaires occasionnel s’établit à 15% et non 45%, de pratique constante ;

Sur ce, le tribunal

En droit, le tribunal rappelle que les articles 1103, 1104 et 1193 disposent comme suit :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

« Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

Et l’article 1353 du Code civil dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il n’est pas contesté que Madame [B], « représentant exclusivement Mademoiselle [I] » et CBIMF, ont signé le 6 mars 2018 un « contrat d’apporteur d’affaires » pour la vente d’un appartement situé rue de Rivoli ; Madame [B] s’est présentée de la façon suivante :

« Consulting, fiscalité, contrats bancaires, TEG.. prospection de vendeurs de biens immobiliers. statuts à définir, en cours d’enregistrement dans un délai de 30 jours » ;

Et le partage d’honoraires a été défini comme suit : « Le partage d’honoraires se fera de la manière suivante : 45% pour Mme [B] et 55 % pour la société CBIMF »

CBIMF soutient que Madame [B] a sciemment occulté le fait qu’elle n’était pas une professionnelle de l’immobilier, titulaire de la carte T, pour percevoir une rémunération excédant celle normalement consentie à un apporteur d’affaires occasionnel ;

Le tribunal rappelle ici la motivation de son jugement du 14 février 2024 par lequel CBIMF a été débouté de son exception d’incompétence :

Cette dernière (Madame [B]) affirme n’avoir pas la qualité de commerçante ; à l’époque de la signature de la convention litigieuse son code NAF était 7022Z, « conseil pour les affaires et autres conseils de gestion », profession assimilée aux professions libérales ;

CBIMF rappelle pour sa part que Madame [B] est intervenue, selon les dispositions du contrat dans le cadre d’une activité de « prospection de vendeurs de biens immobiliers, accompagnement des particuliers jusqu’au terme de la transaction », ce qui constitue un acte de commerce aux termes de l’article L.110-1 du code de commerce ;

Or l’article L.121-1 du code de commerce dispose que « sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle » ;

Madame [B] conteste être intervenue en tant qu'« agent immobilier », que ce soit dans le cadre de la transaction objet du litige, ou par le passé, et plus généralement conteste exercer des actes de commerce de façon habituelle ;

Les parties ont échangé sur les différentes attestations d’inscription à des registres officiels produits sans qu’il en ressorte que Madame [B] ait été de manière constante répertoriée en qualité de commerçante sur l’un ou l’autre de ces registres ; la mention manuscrite « inscription en cours » sur le contrat d’apporteur d’affaires reflète une intention, d’ailleurs imprécise, et non la situation de Madame [B] au moment de la signature de cet acte ; il n’est d’ailleurs pas établi que Madame [B] ait procédé à cette inscription ;

De même il n’est pas démontré que Madame [B] soit intervenue de manière habituelle dans une activité d’intermédiaire immobilier, ou toute autre activité listée à l’article L.121-1 du code de commerce ;

Dans la ligne de ce jugement, dont il n’est pas fait appel, et de sa motivation, le tribunal constate que Madame [B] n’est pas intervenue en tant que professionnelle de l’immobilier, et qu’il n’est pas établi qu’elle ait cherché à se faire passer comme telle auprès de la vendeuse du bien (Madame [I]) ou de CBIMF

Le contrat d’apporteur d’affaires du le 6 mars 2018 a été signée avec Madame [B] « statut à définir », sans que CBIMF ne mentionne l’existence de deux taux de rétrocession en fonction de son statut juridique (titulaire de la carte T ou non) au moment de la conclusion de la vente ;

CBIMF se prévaut aujourd’hui d’un « Manuel des politiques et procédures » de COLDWELL BANKER (Pièce numéro 10) qui comporte un article selon lequel si l’apport est réalisé par une personne non porteuse de la carte T sa rémunération peut s’élever de 10 à 15% des commissions perçues, et non 45% ; il n’est cependant pas démontré que ce « manuel » ait été porté à la connaissance de Madame [B] ; en tout état de cause le tribunal relève qu’il est daté de 2021 alors que la contrat d’apporteur d’affaires a été signé en 2018 ;

Il appartenait bien à CBIMF de mentionner les deux taux de rémunération sur le contrat selon la situation de Madame [B], compte tenu de l’incertitude alléguée sur son statut ;

A défaut le tribunal retient que CBIMF s’est engagée contractuellement à payer à Madame [B] des honoraires à concurrence de 45% de la commission perçue, sans réserve ;

En conséquence, le tribunal condamnera CBIMF à payer à Madame [B] la somme de 40 500 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation, soit le 31 mai 2023, déboutant de la demande d’intérêts moratoires sur la même somme à compter de la première mise en demeure ;

Sur la demande de condamner CBIMF à payer à Madame [B] la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Le tribunal relève que Madame [B] a introduit cette instance près de 5 ans après les faits ;

Que dans cette instance CBIMF a fait usage de son droit de se défendre en justice ; que Madame [B] n’apporte pas la preuve que CBIMF lui ait causé, par mauvaise foi, un

préjudice distinct du retard dans le paiement de sa créance et de la nécessité d’agir en justice ;

Le tribunal déboutera Madame [B] de sa demande de condamner CBIMF à lui payer la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Sur l’article 700 du CPC :

Pour faire valoir ses droits Madame [B] a engagé des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge; en conséquence, le tribunal condamnera CBIMF à lui payer la somme de 10.000 euros, déboutant pour le surplus de la demande;

Sur les dépens :

Attendu que CBIMF succombe, les dépens seront mis à sa charge.

Sur l’exécution provisoire :

Le tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit.

Sur les autres demandes :

Sans qu’il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu’il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

Par ces motifs

Le tribunal statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort :

* Condamne CBIMF à payer à Madame [R] [T] [L] épouse [B] la somme de 40 500 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 31 mai 2023, déboutant de la demande d’intérêts moratoires sur la même somme à compter de la première mise en demeure ;

* Déboute Madame [R] [T] [L] épouse [B] de sa demande de condamner CBIMF à lui payer la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts ;

* Condamne CBIMF à payer 10.000 euros à Madame [R] [T] [L] épouse [B] au titre de l’article 700 du CPC ;

* Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

* Condamne CBIMF aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 janvier 2025, en audience publique, devant M. Frédéric Geoffroy, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :

M. Frédéric Geoffroy, M. Thierry Vicaire et M^me Beatriz Rego Fernandez

Délibéré le 07 février 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Frédéric Geoffroy, président du délibéré et par M^me Christèle Charpiot, greffier.

Le greffier

Le président.