Copie exécutoire : SCP HUVELIN & ASSOCIES – Maître Martine LEBOUCQ-BERNARD, SCP NOUAL DUVAL, Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 07/05/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2022000260

ENTRE :

SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS de Paris : 572 079 077

Partie demanderesse : assistée de la SELAFA SALABERT & BESSE, agissant par Maîtres Arnaud SALABERT et Benjamin VIDAL, Avocats (K83) et comparant par la SELARL NOUAL – DUVAL, Avocats (P493)

ET :

SAS CHRISTAL, dont le siège social est [Adresse 2] et encore au [Adresse 3] – RCS numéro : 837 559 913 Partie défenderesse : assistée de Maître Sébastien ZIEGLER, Avocat (C2258) et comparant par la SCP HUVELIN & ASSOCIES, agissant par Maître Martine LEBOUCQ-BERNARD, Avocat (R285)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

La SARL BORIE et FILS CAFE LE TRAIT D’UNION (ci-après dénommée BORIE), propriétaire du fonds de commerce de « BAR-BRASSERIE » situé [Adresse 1], connue sous l’enseigne « Le TRAIT D’UNION », donne ledit fonds de commerce en locationgérance à la SAS CHRISTAL, pour 24 mois du 1 er avril 2018 au 31 mars 2020. Ledit contrat est renouvelable par tacite reconduction par période d’un an, sauf dénonciation 3 mois à l’avance. La redevance mensuelle est de 15.460 € HT, et CHRISTAL doit rembourser à BORIE les loyers mensuels des locaux de 4.560 € HT, hors charges.

En garantie du bon entretien du matériel et du mobilier industriel, ainsi que du paiement des redevances, CHRISTAL verse à BORIE la somme de 150.000 €. Parallèlement, Monsieur [Y] [P], président de la SAS CHRISTAL, et Monsieur [W] [V], se portent cautions personnelles et solidaires envers BORIE pour la somme maximale de 480.000 €.

Le 31 mars 2018 un état des lieux contradictoire d’entrée dans les lieux est effectué.

Par acte sous seing privé non daté, le contrat de location-gérance est prorogé pour un an à compter du 1 er avril 2020 jusqu’au 31 mars 2021, et le montant de la redevance mensuelle porté à la somme de 19.960 € HT.

A partir du 15 avril 2020 CHRISTAL n’est plus en mesure de régler ses loyers et redevances, en raison de la baisse de son chiffre d’affaires due au COVID, sauf le versement de la somme de 18.552 € TTC le 15 juillet 2020. Par courrier en date du 11 novembre 2020, BORIE met en demeure CHRISTAL de régler la somme de 187.248 €. De son côté CHRISTAL reçoit en juillet 2020 une indemnité de perte d’exploitation de 119.526 € de la part de son assureur AXA, étranger à la cause.

Les parties tentent en vain de concilier leurs différends, et BORIE résilie ledit contrat par courrier en date du 18 décembre 2020, avec effet au 31 mars 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 mars 2021, BORIE fait délivrer une sommation à CHRISTAL de se présenter à un rendez-vous de signature de l’acte de fin de gérance prévu le 30 mars 2021, suivi d’un état des lieux de sortie. Mais CHRISTAL fait réaliser un état des lieux par huissier, la veille du rendez-vous, le 29 mars 2021, remet les clés du local au même huissier, et BORIE les recevra le 2 avril 2021.

De son côté, BORIE fait établir un état des lieux de sortie le 2 avril 2021 par le même huissier qui avait établi l’état des lieux d’entrée le 31 mars 2018, constatant que le local est restitué en mauvais état, contrevenant aux règles d’hygiène et aux obligations d’entretien contractuelles.

Ainsi se présente l’affaire.

LA PROCEDURE

Conformément aux dispositions de l’article 446.2 du CPC, les parties ont été informées que le Tribunal ne retiendra que les dernières conclusions, c’est-à-dire les conclusions récapitulatives.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 décembre 2021, non remis à personne mais en vertu des articles 656 et 658 du CPC, la SARL BORIE et FILS CAFE LE TRAIT d’UNION assigne la SAS CHRISTAL et expose ses prétentions et demandes initiales au tribunal.

Par cet acte et en date du 18 mars 2025 la SARL BORIE et FILS CAFE LE TRAIT d’UNION complète et modifie ses prétentions et ainsi, dans le dernier état de ses prétentions, demande au tribunal de :

A titre principal :

* DEBOUTER la SAS CHRISTAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

* CONDAMNER la SAS CHRISTAL à verser la SARL « BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION » la somme de 409 108,41 Euros :

* 278.148 Euros TTC au titre des redevances de gérance ;

* 95.062,50 Euros TTC au titre des loyers immobiliers ;

* 35.897,91 Euros au titre des congés payés dus aux salariés, assortis des charges patronales afférentes ;

* ORDONNER la compensation avec la caution de gérance d’un montant de 150.000 € ;

* CONSTATER que la SAS CHRISTAL a violé son obligation d’entretien découlant du contrat de location-gérance ;

En conséquence :

* CONDAMNER la SAS CHRISTAL à verser à la SARL « BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION » la somme de 78.382,35 Euros HT ;

En tout état de cause :

* CONDAMNER la SAS CHRISTAL à verser la SARL « BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION » une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience en date du 18 mars 2025, la SAS CHRISTAL expose ses prétentions en défense, les modifie et ainsi dans le dernier état de ses prétentions, demande au tribunal :

* De débouter la société BORIE ET FILS de ses demandes au titre des loyers immobiliers à hauteur de 3.802,51 €, 48,10 € et 25.833,60 €, soit à hauteur de la somme globale de 29.684,21 € ;

De débouter la société BORIE ET FILS de ses demandes au titre des (sic) au titre des redevances à hauteur de 11.976 € et de 25.000 €, soit à hauteur de la somme globale de 36.976 € ;

* De débouter la société de ses demandes au titre de l’obligation d’entretien à hauteur de la somme totale de 78.209,25 € HT ;

* D’ordonner la compensation des sommes dues par la société CHRISTAL à la société BORIE ET FILS avec le dépôt de garantie d’un montant de 150.000 € ;

* De condamner la Société BORIE ET FILS à payer à la Société CHRISTAL une somme totale de 7.037,27 € € (sic), au titre des dépenses non amorties liées à l’acquisition d’un matériel supérieur à 1.200 € ;

* De condamner la société BORIE ET FILS à payer à la Société CHRISTAL une somme de 125.324,34 € au titre de son engagement contractuel de garantir la société CHRISTAL de tous troubles à la jouissance ;

* D’écarter l’exécution provisoire ;

* De condamner la société BORIE ET FILS à payer à la société CHRISTAL la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

* De mettre les dépens à la charge de la société BORIE ET FILS.

L’ensemble de ces demandes fait l’objet du dépôt d’écritures, échangées en présence d’un greffier qui en prend acte sur la côte de procédure, ou ont été régularisés par le Juge chargé d’instruire l’affaire en présence des parties.

A l’audience du 18 octobre 2024, l’affaire est confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire, en application des articles 861 et suivants du Code de Procédure Civile et les parties sont convoquées à son audience du 22 novembre 2024, puis du 18 mars 2025.

Après avoir entendu les observations des parties, le juge chargé d’instruire l’affaire prononce la clôture des débats et annonce que le jugement, mis en délibéré, sera prononcé, par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs conclusions, appliquant les dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, le Tribunal les résumera de la façon suivante.

A l’appui de ses demandes la SAS BORIE et FILS CAFE LE TRAIT d’UNION expose que :

Sur l’exigibilité des redevances de gérance et de loyers : en vertu de la jurisprudence « le locataire-gérant est dans la même situation juridique que l’exploitant direct auquel la jurisprudence, par application des dispositions règlementaires « COVID 19 », dénie la possibilité de s’exonérer du paiement des loyers contractuellement dus ». Or les locaux n’ont pas cessé d’être mis à disposition par BORIE de sorte que la demande de perte de bénéfice de 125.324,34 € de CHRISTAL ne peut aboutir ;

Sur les sommes dues au titre de la redevance de gérance : BORIE réclame la somme de 278.148 € TTC, et produit à ce titre un décompte dans sa pièce 6 ;

Sur les loyers : De plus le paiement des charges est dû au titre de l’article 6 dudit contrat « Impôts et contributions » : d’ailleurs BORIE a réglé 22.427 € TTC de charges qu’elle est en droit de refacturer à CHRISTAL ;

Concernant les congés payés : CHRISTAL ne conteste pas devoir la somme de 35.897,91 € à ce titre. Dès lors au total CHRISTAL est redevable de la somme de 409.108,41 € qui pourra s’imputer sur la garantie de 150.000 €, soit un reste dû par CHRISTAL de 259.108,41 € ;

Sur les sommes dues à BORIE au titre du défaut d’entretien de CRISTAL (voir état des lieux du 31 mars 2018 / Pièce 4, et second état des lieux du 2 avril 2021 / Pièce 5, ainsi que les photos figurant dans le constat) ; cette dernière n’a pas respecté son obligation contractuelle d’entretien du fonds, et BORIE a été obligée de faire procéder à des travaux pour un montant total de 75.511,73 €. En outre CHRISTAL a été indemnisée par son assureur de la somme de 2.870,62 € au titre d’une fuite d’eau, sans l’avoir fait réparer, et devra donc restituer ladite somme à BORIE qui effectuera les travaux, soit un total de 78.382,35 €. CHRISTAL a été une locataire gérante

négligente, et doit donc supporter les travaux de remise en état dudit local en raison de leur manque d’entretien ;

* Sur la demande reconventionnelle de CHRISTAL ; concernant le remboursement de la part non-amortie des matériels acquis par CHRISTAL, cette dernière n’apporte pas la preuve de leur acquisition pour ledit fonds de commerce, ni que ces investissements étaient nécessaires. De plus CHRISTAL n’avait jamais demandé l’avis de BORIE, pour ces investissements ;

Dans ses conclusions en défense, la SAS CHRISTAL expose que :

* Sur les loyers : BORIE réclame la somme de 95.062,50 € TTC au titre des loyers et des provisions sur charge, dont CHRISTAL conteste : la somme de 3.802,51 € TTC réclamée à tort en fin de contrat alors qu’elle avait été réglée le 15/03/2021 ; la somme de 48,10 € TTC (3,34 € de trop facturé (4.543,34 € au lieu de 4.540 €) X 12 mois = 40,08 € HT, soit 48,10 € TTC) ; et les provisions mensuelles sur charges de 1.794 € HT (1.794 € X 12 = 21.528 € HT, soit 25.833,60 € TTC), car l’article 6 « Impôts et contributions » visé par BORIE ne l’autorise pas à appeler lesdites provisions pour charges. La somme de 95.062,50 € réclamée par BORIE sera donc réduite de 29.684,21 € ;

* Sur les redevances de location-gérance : BORIE réclame la somme de 278.148 € TTC (296.700 € TTC 18.552 € TTC réglée le 15 juillet 2020), dont CHRISTAL conteste la somme de 9.980 € HT soit 11.976 € TTC au titre de l’appel du 31/03/2021, alors qu’il avait été réglé le 15/03/2021 et couvrait le mois entier ; ainsi que la somme de 25.000 €, car déjà versée le 18 mars 2024. La somme de 278.148 € sera donc réduite de 36.976 € ;

* Sur les frais de remise en état : sur la somme réclamée de 78.382.35 € HT au titre du défaut d’entretien, CHRISTAL la conteste à hauteur de 78.209,25 € HT : la somme de 16.818 € HT, au titre d’un lave-vaisselle omis par l’huissier dans son constat d’entrée du 31 mars 2018 ; la somme de 12.167 € au titre de deux lave-verres alors que dans son constat du 2 avril 2020 l’huissier constate un seul lave-verres défectueux, acquis pour 1.650 € ; concernant la somme de 1.552 € HT de réfection d’électricité, seule la somme 188 € HT a réellement été dépensée selon l’huissier, donc il faut déduire 1.364 € HT ; la somme de 1.403 € HT au titre du remplacement de l’éclairage extérieur car rien n’indique que CHRISTAL l’a mal entretenu ; la somme de 1.008,75€ HT pour réparation de matériel car la facture date du 26 mai 2021, c’est-à-dire postérieurement à la reprise des lieux par BORIE ; la somme de 664 € HT pour nettoyage des extracteurs et de la hotte sans que BORIE justifie d’un manque d’entretien de CHRISTAL ; la réfection de fauteuils et banquettes pour 11.070 € HT, alors que ceux-ci étaient mentionnés comme usagés dans le constat d’huissier ; le remplacement des extincteurs pour 881,20 € HT alors que le constat d’entrée ne mentionne pas leur présence ; l’entretien de la chaudière pour 418,68 € HT, alors que cet entretien appartient à BORIE : la réparation de fuites pour 3.798 € HT alors qu’il s’agit des dépenses ne concernant par CHRISTAL, ainsi que la somme de 2.870,62 € HT qui sont un remboursement d’assurance pour une fuite antérieure, donc acquise à CHRISTAL ; la remise en état des sanitaires pour 1.123 € HT dont la facture du 28 juin

2021 intervient 3 mois après la reprise des lieux ; l’enlèvement des huiles usagées pour 863 € HT alors qu’il s’agit d’un contrat annuel ; la remise en état de la chambre froide pour 2.790 € HT injustifiée ; la remise en état de la salle de restaurant pour 18.270 € HT sans justifier qu’elle soit imputable à CHRISTAL ; la remise en état du comptoir à neuf pour 2.250 € HT non justifiée ;

* Sur la garantie versée à BORIE : il résulte du contrat de location-gérance que le bailleur prenait l’engagement contractuel de « garantir le locataire gérant contre tous les troubles, revendications, saisies ou éviction, pouvant inquiéter son droit à la libre jouissance et à l’exploitation paisible du fonds loué » ; que CHRISTAL considère n’avoir pas pu exploiter paisiblement le fonds loué pendant la période du Covid. CHRISTAL considère avoir perdu 125.324,34 € de bénéfice pour son exercice du 04/2020 au 03/2021. La remise de 59.800 € proposée précédemment par BORIE n’est donc pas suffisante pour CHRISTAL, ni l’indemnisation liée au Covid reçue de 163.442 €, et cette dernière réclame la somme de 125.324,34 € à titre de troubles de jouissance ;

* Sur les dépenses non amorties : celles-ci étant prévues dans ledit contrat, CHRISTAL réclame à cet effet la somme de 7.023,27 € au titre des dépenses de gros matériel non-amorti (page 13 des conclusions) ;

LA MOTIVATION

Sur la demande de condamner la SAS CHRISTAL à verser à la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION la somme de 409.108,41 Euros :

* 278.148 Euros TTC au titre des redevances de gérance ;

* 95.062,50 Euros TTC au titre des loyers immobiliers ;

* 35.897,91 Euros au titre des congés payés dus aux salariés, assortis des charges patronales afférentes ;

* Attendu qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

* Attendu que, par contrat en date du 31 mars 2018, BORIE consent à CHRISTAL la location-gérance d’un fonds de commerce de « BAR-BRASSERIE » situé [Adresse 1], en location-gérance, pour 24 mois du 1 er avril 2018 au 31 mars 2020, pour la somme de 15.460 € HT au titre des redevances de location-gérance ; que par acte sous seing privé non daté ledit contrat de location-gérance est prorogé pour un an à compter du 1 er avril 2020 jusqu’au 31 mars 2021, pour la somme ajustée de 19.960 € HT au titre desdites redevances ; que les locaux n’ont pas cessé d’être mis à disposition par BORIE, ce que ne conteste pas CHRISTAL ; qu’à partir du 15 avril 2020 CHRISTAL n’est plus en mesure de régler ses loyers et redevances, en raison de la baisse de son chiffre d’affaires due au COVID, sauf le versement de la somme de 18.552 € TTC le 15 juillet 2020 ; que dans un premier temps, par courrier en date du 11 novembre 2020, BORIE met en demeure CHRISTAL de régler la somme

de 187.248 € ; que BORIE produit, dans sa pièce 6, le décompte des redevances de gérances dues par CHRISTAL ; que CHRISTAL conteste à juste titre la somme de 9.980 € HT, réclamée par BORIE au titre de la redevance du 15/03/2021 au 31/03/2021, car celle-ci a déjà été réglée pour le mois entier puisque la redevance est mensuelle mais payable le 15 du mois ; que CHRISTAL fait valoir qu’elle a réglé le 18 mars 2024 la somme de 25.000 € sans apporter la preuve qu’il s’agit d’une écriture comptable à l’attention de BORIE, mais a effectivement réglé la somme de 18.552 € TTC en juillet 2020, ce que ne conteste pas BORIE ; que de plus le tribunal note que la redevance payable le 15/04/2020 est mentionnée pour la somme de 17.710 € HT alors que le montant contractuel est de 15.460 € HT, soit une diminution de 2.250 € ; que, dans ces conditions, le tribunal retiendra la somme de 235.020 € HT (247.250 – 9.980 – 2.250), soit 282.024 € TTC moins 18.552 € TTC, soit la somme de 263.472 € TTC comme étant certaine, liquide et exigible ;

* En conséquence, le tribunal condamnera CHRISTAL à régler à BORIE la somme de 263.472 € TTC au titre des redevances de location-gérance impayées, déboutant BORIE pour le surplus réclamé ;

* Attendu que au titre des loyers immobiliers et charges afférentes impayés et réclamés par BORIE pour un montant de 95.062,50 € TTC, CHRISTAL fait valoir à juste titre que le montant mensuel contractuel des loyers n’est pas de 4.543,34 € mais de 4.540 € HT, et demande donc que la somme de 40,08 € HT (3,34 € X 12 mensualités) soit 48,10 € TTC vienne en déduction ; que CHRISTAL conteste également les sommes de 2.271,67 € HT et de 897,08 € HT, soit 3.168,75 € HT, donc la somme totale de 3.802,50 € TTC, au titre des loyers et charges du 15/03/2021 au 31/03/2021, car ceux-ci ont déjà été réglés puisqu’ils sont mensuels mais payables le 15 du mois ;

* Attendu de plus que CHRISTAL conteste les charges mensuelles de 1.794 € HT au motif que celles-ci ne seraient pas prévues au contrat ; que toutefois contrairement à ce que prétend CHRISTAL l’article intitulé « REDEVANCE » dudit contrat prévoit que « le locataire gérant remboursera au bailleur du fonds de commerce le loyer et les charges du bail afférent aux locaux… à la même date que le versement de la redevance… » ; que de plus CHRISTAL, qui n’a d’ailleurs jusqu’alors jamais contesté les charges qui lui étaient facturées, en les réglant, et qui n’en demande pas le remboursement, est donc redevable des dites charges ; que dans ces conditions, le tribunal retiendra la somme de 76.009,92 € HT (79.218,75 40,08 2.271,67 897,08), soit la somme de 91.211,90 € TTC, comme étant certaine, liquide et exigible par BORIE, au titre des loyers immobiliers et charges impayées ;

* En conséquence, le tribunal condamnera CHRISTAL à régler à BORIE la somme de 91.211,90 € TTC au titre des loyers et charges impayés, déboutant BORIE pour le surplus réclamé ;

* Attendu que le décompte de l’expert-comptable de BORIE et de CHRISTAL, établit que CHRISTAL est redevable envers BORIE de la somme de 35.897,91 € au titre des congés payés dus aux salariés, y compris les charges patronales ; que CHRISTAL ne conteste pas être redevable de la dite somme ;

En conséquence, le tribunal condamnera CHRISTAL à régler à BORIE la somme de 35.897,91 € au titre des congés payés dus aux salariés ;

Sur la demande de la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION de constater que la SAS CHRISTAL a violé son obligation d’entretien découlant du contrat de locationgérance, et sa demande de condamner CHRISTAL à lui verser la somme de 78.382,35 € HT

* Attendu que CHRISTAL est contractuellement tenue au titre de l’article 4 dudit contrat, « D’entretenir le mobilier commercial, le matériel et les lieux servant à l’exploitation du fonds en bon état, de se charger de toutes les réparations d’entretien y relatives, notamment conformément à l’article 1754 du code civil. De remplacer, à ses frais, tous objets qui viendraient au cours du présent bail à être perdus, volés, cassés ou détériorés, pour quelque cause que ce soit et quelque soit leur état d’usure au jour de l’entrée en jouissance. Toutes les dépenses de réparations et d’entretien relatives aux mobiliers aux matériel et aux lieux d’exploitation, seront à la charge du locataire gérant, même celles rendues nécessaires par l’usure normale » ;

* Attendu qu’au moment de l’entrée dans les lieux les parties ont établi le 31 mars 2018 un état des lieux contradictoire ; que CHRISTAL a fait réaliser un état des lieux non contradictoire par huissier, le 29 mars 2021, soit la veille du rendez-vous de signature de l’acte de fin de gérance que lui avait fixé BORIE par « Sommation d’huissier » en date du 25 mars 2021, non remise à personne mais en vertu de l’article 658 du CPC -, pour le 30 mars 2021 à 15h00, afin de « régulariser la signature de l’acte de fin de gérance et d’assister à l’état des lieux… », et auquel CHRISTAL ne s’est pas rendue ; qu’en l’absence de CHRISTAL en dépit de ladite sommation le 30 mars 2021, BORIE a dû faire réaliser un état des lieux de sortie le 2 avril 2021, également non contradictoire, par le même huissier qui avait établi l’état des lieux d’entrée le 31 mars 2018 ; que ladite sommation précise notamment qu’à défaut d’être présente CHRISTAL sera considérée comme « ayant reconnu devoir les sommes visées au décompte dont copie jointe et refusé de les régler ou de trouver une solution amiable au litige ; ayant opté irrévocablement pour la compensation d’une partie des dettes avec le dépôt de garantie et s’engager à régler le surplus » ;

* Attendu que CHRISTAL conteste les travaux de réparation et d’entretien des locaux et du matériel réalisés par BORIE à l’expiration du contrat de location-gérance pour un montant de 78.382,35 €, et considère qu’il y a lieu d’en déduire le montant de 78.209,25 € HT ; qu’à l’appui de sa contestation, CHRISTAL produit une attestation de la société ALTIMA CHR, étrangère à la cause, en date du 15 février 2022 précisant « être intervenus et entretenir votre matériel de cuissons, frigorifiques et laverie à la brasserie le trait d’union [Adresse 1] à [Localité 4], Depuis le 11 avril 2018 et jusqu’au 21 octobre 2020 date de la dernière intervention » ; que le tribunal constate que cette attestation met en avant qu’entre le 21 octobre 2020 et jusqu’à fin mars 2021, soit pendant les 5 derniers mois du contrat de location-gérance, CHRISTAL n’a pas fait procéder à l’entretien desdits matériels alors qu’elle les utilisait dans le cadre de sa location-gérance et de son exploitation ; que de plus CHRISTAL produit un relevé de 3 factures d’entretien de la même société ALTIMA pour un montant total de 882,60 €, mais que lesdites factures sont adressées à « LM Brasserie, [Adresse 3]

[Adresse 3] », n’apportant pas la preuve qu’elles concernent le local de ladite location-gérance ;

* Attendu que d’une part le procès-verbal de constat d’huissier en date du 2 avril 2021, réalisé à la demande de BORIE produit en pièce 4 de BORIE en l’absence inexcusée de CHRISTAL, fait état de dégradations, de mauvais état d’entretien notamment avec traces de dégâts des eaux, d’ustensiles de cuisine hors d’état d’usage, d’absence de contrats relatifs notamment aux contrôles sanitaires, entretien des pompes de relevage, d’entretien et de nettoyage des bacs à graisse ; qu’à cet effet BORIE produit 15 factures de remise en état, d’entretien et de réparation des matériels, et des locaux, pour un montant total de 75.511,73 € HT ; que compte tenu de l’absence d’état des lieux contradictoire de fin de location-gérance entre les parties et de la vétusté des matériels et des locaux, dont BORIE n’apporte pas la preuve qu’ils étaient neufs au démarrage de la location-gérance, le tribunal constate que CHRISTAL n’a pas rempli son obligation contractuelle d’entretien des matériels et des locaux, et retiendra un montant forfaitaire de 50% du montant réclamé, soit la somme de 37.755,86 € ;

* En conséquence, le tribunal condamnera CHRISTAL à régler à BORIE la somme de 37.755,86 €, au titre de la violation de son obligation d’entretien découlant du contrat de location-gérance, déboutant BORIE pour le surplus réclamé ;

Sur la demande des parties que le tribunal ordonne la compensation des sommes dues avec la caution de gérance d’un montant de 150.000 €

* Attendu que CHRISTAL est redevable de la somme totale de 428.337,67 € (263.472 + 91.211,90 + 35.897,91 + 37.755,86) à l’égard de BORIE ; que de son côté BORIE détient la somme de 150.000 € au titre de la location de gérance ; que les dettes sont réciproques, de même nature, que leurs montants sont déterminés, et que les dettes sont exigibles ; que dans ces conditions la compensation est donc possible, et que les parties souhaitent qu’elle s’applique ;

* En conséquence, le tribunal fera droit à la demande de compensation demandée par les parties et condamnera la société CHRISTAL à verser à la société BORIE la somme de 278.337,67 €, résultant de la compensation entre la somme de 428.337,67 €, due par CHRISTAL, et la somme de 150.000 €, due par BORIE ;

Sur la demande de la SAS CHRISTAL de condamner la société BORIE ET FILS à payer une somme de 125.324,34 € au titre de son engagement contractuel de garantir la société CHRISTAL de tous troubles à la jouissance

Attendu que CHRISTAL fait valoir qu’au titre du contrat de location-gérance BORIE prend l’engagement « De garantir le locataire-gérant contre tous troubles, revendications, saisies ou éviction, pouvant inquiéter son droit à la libre jouissance et à l’exploitation paisible du fonds loué » ; que CHRISTAL considère qu’elle n’a pas pu exploiter paisiblement ledit fonds en raison des confinements, fermetures et couvrefeux dus à la crise sanitaire du COVID, et a perdu un chiffre d’affaires de 1.431.778,32

€ ; qu’à ce titre CHRISTAL réclame à BORIE de lui régler la somme de 125.324,34 €, correspondant à sa perte de bénéfice ;

* Attendu qu’en matière d’exigibilité des loyers résultant des baux commerciaux pendant les périodes de fermetures dites COVID-19, il est constant que les oppositions des locataires à régler leurs loyers, fondées sur l’obligation de délivrance, la perte de la chose louée et la force majeure, sont rejetées ; que BORIE n’a jamais cessé de mettre les locaux, objet de la location-gérance, à disposition de CHRISTAL ; que de plus en juillet 2020, CHRISTAL a reçu, de la part de son assureur AXA, une indemnité de 119.526 €, que CHRISTAL ne conteste pas ; que dans ces conditions le tribunal considère que la demande d’indemnisation de CHRISTAL n’est pas justifiée ;

* En conséquence, le tribunal déboutera CHRISTAL de sa demande de condamner la société BORIE à payer une somme de 125.324,34 € au titre de son engagement contractuel de garantir la société CHRISTAL de tous troubles à la jouissance ;

Sur la demande de CHRISTAL de condamner BORIE à lui payer la somme de 7.037,27 € au titre des dépenses non amorties liées à l’acquisition d’un matériel supérieur à 1.200 €

* Attendu que CHRISTAL produit un inventaire du 01/04/2019 au 31/03/2020 dans lequel figurent des matériels avec leurs dates d’acquisition ; que CHRISTAL ne produit aucun document permettant de justifier que lesdits matériels ont été acquis dans le cadre de l’exploitation afférente au contrat de location-gérance ; que dans ces conditions le tribunal considère que CHRISTAL ne justifie pas sa demande ;

* En conséquence, le tribunal déboutera CHRISTAL de sa demande de condamner BORIE à lui payer la somme de 7.037,27 €, au titre des dépenses non amorties liées à l’acquisition d’un matériel supérieur à 1.200 € ;

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que la société BORIE ayant dû, pour faire valoir ses droits, engager des frais qu’il serait inéquitable de lui faire supporter, le tribunal condamnera la société CHRISTAL à lui payer la somme de 1.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et déboutera BORIE pour le surplus ;

Sur l’exécution provisoire

* Le tribunal rappellera que l’exécution provisoire du jugement est de droit, nonobstant appel et sans caution ;

Sur les dépens

* Attendu que CHRISTAL succombe, le tribunal la condamnera aux dépens.

Et sans qu’il soit besoin d’examiner plus avant les autres moyens des parties que le Tribunal considère comme inopérants ou mal fondés, il sera statué dans les termes ci-après :

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire ;

* Condamne la SAS CHRISTAL à régler à la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION la somme de 263.472 € TTC au titre des redevances de location-gérance impayées ;

* Condamne la SAS CHRISTAL à régler à la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION la somme de 91.211,90 € TTC au titre des loyers et charges impayés ;

* Condamne la SAS CHRISTAL à régler à la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION la somme de 35.897,91 € au titre des congés payés dus aux salariés ;

* Condamne la SAS CHRISTAL à régler à la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION la somme de 37.755,86 €, au titre de la violation de son obligation d’entretien découlant du contrat de location-gérance ;

* Fait droit à la demande de compensation demandée par les parties et condamne la SAS CHRISTAL à verser à la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION la somme de 278.337,67 €, résultant de la compensation entre la somme de 428.337,67 €, due par la SAS CHRISTAL, et la somme de 150.000 €, due par la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION ;

* Déboute la SAS CHRISTAL de sa demande de condamner la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION à payer une somme de 125.324,34 € au titre de son engagement contractuel de garantir la SAS CHRISTAL de tous troubles à la jouissance ;

* Déboute la SAS CHRISTAL de sa demande de condamner la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION à lui payer la somme de 7.037,27 €, au titre des dépenses non amorties liées à l’acquisition d’un matériel supérieur à 1.200 € ;

* Condamne la SAS CHRISTAL aux dépens de la présente instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,39 € dont 11,52 € de TVA.

* Condamne la SAS CHRISTAL à payer à la SARL BORIE ET FILS CAFE LE TRAIT D’UNION la somme de 1.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* Rejette les autres demandes des parties ;

* Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025, en audience publique, devant M. François Chatin, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. François Chatin, M^me Christine Rolland et M. Emmanuel de Truchis.

Délibéré le 8 avril 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.